4
ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ .................................................................................................................. 5
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ПРЕСТУПЛЕНИЙ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ........ 8
1.1 Понятие и основные черты рынка жилья ....................................................... 8
1.2 Особенности сделок на рынке жилья ............................................................ 16
1.3 Схемы преступлений на рынке жилья .......................................................... 20
2 ОСОБЕННОСТИ РЫНКА ЖИЛЬЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ............ 35
2.1 Рынок жилой недвижимости в Российской Федерации .............................. 35
2.2 Специфика преступлений на рынке жилья Российской Федерации ......... 40
2.3 Масштабные преступления на российском рынке жилья .......................... 48
3 ПУТИ ПРЕДУПРЕЖДЕНИЙ ПРЕСТУПЛЕНИЙ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ................................................................................ 53
3.1 Мошенничество на рынке жилья в зарубежных странах ........................... 53
3.2 Профилактика преступлений на рынке жилья Российской Федерации .... 57
3.3 Совершенствование мер виктимологической профилактики
преступлений на рынке жилья ............................................................................. 66
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ......................................................................................................... 73
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ................................................. 77
ПРИЛОЖЕНИЯ……………………………………………………………………82
5
ВВЕДЕНИЕ
За время своего существования рынок жилья не только стал одним из
наиболее значимых сегментов экономики, но и приобрел важное социальное
значение. Процессы, протекающие на рынке жилья затрагивают интересы
практически всех слоев населения. В этой связи криминализация данной сферы
социально-экономических отношений явилась весомым фактором торможения
проводимой государством социальной, в том числе и жилищной, политики.
Преступность, продуцируемая на рынке жилья, достаточно быстро
приобрела особые качества и характер, что связано со следующими ее
признаками:
– постоянной изменчивостью приемов и способов совершения
преступлений;
– уникальностью способов преступных посягательств (не характерных
для большинства зарубежных стран);
– сложностью квалификации преступных деяний;
– значительной общественной опасностью данной разновидности
преступлений.
Следует обратить внимание на то, что вред, причиняемый такими
преступлениями, невозможно оценить как ущерб сугубо материального
характера. Он чаще имеет еще и морально-психологическую характеристику.
Нередко потерпевшие от таких преступлений не только остаются без жилья, но
и оказываются на улице без средств к существованию. Достаточно
распространенными являются случаи лишения жизни собственников квартир.
Вместе с тем, несмотря на значительную общественную опасность
рассматриваемых преступлений, в настоящее время не выработано
эффективных средств (юридических, финансовых, организационных и др.),
которые могли бы служить действенными гарантиями защиты прав и законных
интересов законопослушных собственников или приобретателей жилья.
6
Преступные посягательства в рассматриваемой экономической сфере
характеризуются высоким уровнем интенсификации и большим удельным
весом в системе жилищно-рыночных отношений.
Результаты исследования динамики преступности на рынке жилья
свидетельствуют, что в последние годы число совершенных преступлений в
данной сфере постоянно возрастает. В этой связи становится очевидным, что
экономическое благополучие рынка жилья, а значит, и социальная
стабильность государства напрямую зависят от эффективности реализуемых в
названной сфере мер уголовной политики.
Система таких мер должна включать в себя целый спектр
криминологических и уголовно-правовых средств и методов воздействия,
которые одновременно учитывали бы специфику рынка жилья, экономические
интересы его участников и эффективно способствовали обеспечению охраны
данного рынка от преступных посягательств.
Названные обстоятельства и обуславливают актуальность избранной
темы исследования.
Рынок жилья неоднократно становился предметом научных исследований
в юриспруденции и экономике. Значительный вклад в исследование рынка
жилья как экономической сферы внесли такие ученые, как Н.Ю. Богомолова,
Л.В. Долгова, Т.Г. Зайнулина, Г.С. Зубков и др.
С позиций уголовного права и криминологии рассматриваемый вопрос
частично освещен в работах Р.А. Еникеева, В.У. Ибрагимова, А.Н. Калинина,
З.Н. Корнева, Т.Т. Перова и Ю.В Ретунского, посвященных проблемам
преступности в сфере приватизации.
Однако комплексного уголовно-правового и криминологического
исследования, затрагивающего все сферы рынка жилья, не проводилось.
Объект исследования – преступления на рынке жилья.
Предмет исследования – предупреждение преступлений на рынке жилья.
Цель работы – исследование предупреждений преступлений на рынке
жилья Российской Федерации.
7
Поставленная цель работы обусловила решение следующих задач:
– рассмотреть теоретические аспекты преступлений на рынке жилья;
– изучить особенности рынка жилья в Российской Федерации;
– разработать пути предупреждений преступлений на рынке жилья
Российской Федерации.
8
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ПРЕСТУПЛЕНИЙ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ
1.1 Понятие и основные черты рынка жилья
Под недвижимостью как экономической категорией понимаются объекты
различного назначения, которые были созданы трудом человека, сильно
привязаны к земле и обладают стоимостью.
По ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимость
включает здания и сооружения разного назначения, включая земельные
участки, а также недра, обособленные водные объекты и все, что жестко
связано с землей, т.е. объекты, которые невозможно переместить без нанесения
ущерба их назначению [1].
В Российской Федерации на протяжении длительного периода времени
понятие недвижимого имущества не было включено в юридический оборот. И
только с началом осуществления реформ стало понятно, что эффективное
функционирование рыночной экономики не представляется возможным без
развития рынка недвижимости, который является одним из главных элементов
рыночной экономики.
В результате внедрения права частной собственности на недвижимость и
осуществления приватизации в нашей стране государство уже не является
единоличным собственником подавляющего количества недвижимого
имущества, что явилось базой для создания рынка недвижимости.
Недвижимое имущество является объектом создания трудом человека и
инвестициями капитала. В связи с этим недвижимость представляет собой
финансовый актив, операции с которыми производятся на рынке недвижимости
как одном из главнейших секторов национальной экономики.
Рынок недвижимости представляет собой механизм, с помощью которого
осуществляется соединение интересов и прав, а также определяется стоимость
недвижимого имущества.
9
Недвижимость находится на центральном месте в любом общественном
устройстве, исполняя в одно и то же время две главные функции: средства
производства и предмета личного потребления в целях отдыха, проживания,
культурного досуга и т.п. С недвижимым имуществом сильно взаимодействует
правовое и экономическое регулирование государством разных сфер
деятельности общества и материального производства.
Главным объектом недвижимого имущества является земля, которая
обладает уникальным значением во всей системе предпринимательства
субъектов хозяйствования и самой жизни. Земля является особой ценностью
для всего населения, так как представляет собой единственное место
проживания всех людей, главным и уникальным фактором в любой отрасли
предпринимательской деятельности, которая прямо или косвенно принимает
участие в изготовлении продукции.
Недвижимость расположения в центре соединения экономических
процессов, общественных и частных интересов с административными
правилами и нормами. Недвижимость в качестве товара представляет собой
объект сделок, который удовлетворяет разные существующие и потенциальные
потребности и обладает конкретными качественными и количественными
характеристиками [16, c. 109].
Недвижимое имущество представляет собой наиболее долговечный товар
из всех существующих, который обеспечивает надежность инвестиционных
вложений в связи с тем, что стоимость недвижимости может увеличиваться на
протяжении времени под воздействием разных факторов.
Еще одной характерной чертой недвижимого имущества является то, что
недвижимые товары потребляются по месту, в которых они расположены. В
связи с данным обстоятельством появляется такая экономическая
характеристика как территориальные предпочтения.
В качестве прочих экономических особенностей недвижимого имущества
выступают:
– неравномерность денежных потоков;
10
– дифференциация налогообложения;
– многообразие сочетаний вещных прав;
– законодательное регулирование оформления сделок;
– необходимость управления.
В современных условиях управление недвижимым имуществом является
сложной комплексной системой, которая осуществляется в целях
удовлетворения потребностей в определенном виде недвижимого имущества.
Рисунок 1 – Недвижимость – объект экономических и государственных
интересов
Рынок недвижимого имущества в значительной степени воздействует на
многие стороны жизни человека. При этом рынок выполняет следующие общие
и специальные функции:
– ценообразующая,
– регулирующая,
– коммерческая,
11
– санирование,
– информационная,
– стимулирующая,
– посредническая,
– социальная,
– инвестиционная [28, c. 212].
Деятельность рынка недвижимого имущества осуществляется его
субъектами, которые включают продавцов, покупателей, профессиональных
участников и государственные органы. К профессиональным участникам рынка
относятся оценщики, риэлторы, дилеры и прочие посредники.
Под риэлтерской деятельностью понимается деятельность, которая
осуществляется юридическими лицами и индивидуальными
предпринимателями на базе соглашения с заинтересованным лицом (либо по
доверенности) по совершению от его имени и за его счет или от своего имени,
однако за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых
сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями,
жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.
В процессе разделения рыночного пространства получается множество
составных частей, каждая из которых характеризуется принадлежностью к
какому-либо потребительскому сегменту или товарному сектору. Данная часть
рынка является нишей, в которой похожие товары (работы, услуги)
предлагаются покупателям с похожими запросами.
В условиях развития рыночных отношений необходимо определить
собственную нишу, т.е. сконцентрироваться на потенциальных покупателях и
определить товар, который будет продаваться.
Рынок недвижимого имущества в зависимости от функционального
назначения объектов можно разделить на следующие составные части:
– рынок земли (земельных участков);
– рынок жилья;
– рынок нежилых помещений;
12
– рынок промышленной недвижимости [40, c. 19].
Рынок жилья представляет собой совокупность экономических
отношений, складывающихся в области обмена по поводу купли-продажи
жилья. Данный рынок характеризуется значительной сложностью и тесной
связью с рынком земли.
Начиная с середины 70-х годов в СССР делались незначительные
попытки определить понятие социального гарантированного минимума
жилищной обеспеченности (С. Шаталин и др.). Однако в результате
преобразований рыночной экономики они были исключены, как и прочие
важные исследования советских ученых.
Жилье не включалось в первые программы рыночных преобразований
Российской Федерации («400 дней», «500 дней»). На протяжении долгого
времени не задействовался значительный макроэкономический потенциал
жилищной сферы.
Можно отметить также, что в большей степени вследствие
необоснованного замораживания квартплаты, рынок жилья стал сильным
фактором дальнейшей дестабилизации. Расходы на содержание и ремонт жилья
оплачивался нанимателями лишь на 15%, а коммунальные услуги – на 20% (по
состоянию на ноябрь 1995 г.).
Была обусловлена политическая и техническая невозможность
«обвального» перехода к рынку жилья. В связи с этим реформаторы решили
пойти по пути массовой приватизации существующего квартирного фонда.
Летом 1993 года произошел определенный сдвиг в сторону рыночных
преобразований в области строительства, финансирования и распределения
жилья.
В настоящих условиях процесс развития рынка жилья в Российской
Федерации находится в зависимости от таких факторов, как: налоговая
политика, уровень квартирной платы в муниципальном жилищном фонде,
распределение доходов и жилищных условий, уровень инфляции, изменения в
структуре рабочих мест и др.
13
Современное состояние рынка жилья можно охарактеризовать с помощь
следующих составных частей:
а) процесс приватизации жилья, который представляет собой
своеобразный первичный рынок с единственным продавцом – государством,
представленным властными структурами;
б) вторичный рынок, на котором осуществляют деятельность множество
продавцов и покупателей, как физических, так и юридических лиц, которые
предлагают на реализацию те или иные совокупности прав на жилье.
В настоящих условиях новые аспекты федеральной жилищной политики
заключаются в обеспечении права каждого гражданина свободно и в
соответствии с потребностями и наличием возможностей у семьи покупать или
получать в пользование жилье. Данный аспект подчеркивает, что государство
намерено действовать уже не напрямую, а посредством правового механизма.
Теперь органы власти и местного управления и самоуправления гарантируют
гражданам не само жилье, а только право его приобретения на основе покупки,
займа или аренды.
В связи с этим одним из основных мероприятий, которые обеспечивают
проведение реформы, является трансформация системы нормативно-правовых
актов с целью развития рынка жилья.
В современных условиях базой вторичного рынка жилья выступает
частная собственность на жилье, которая введена законом «О собственности в
Российской Федерации» (для кооперативных квартир с уплаченным паем) и
законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (для
приватизированных квартир муниципального и ведомственного фондов [2].
Законом «О собственности в Российской Федерации» допускается
наличие частной собственности физических и юридических лиц на целые
здания вне зависимости от их функционального назначения.
Развитие инфраструктуры жилья происходит быстрыми темпами, однако
неравномерно, как и развитие самого рынка жилья.