14
Наиболее высокими темпами увеличивается количество предприятий,
которые являются посредниками в операциях с жильем. Регистрируются
юристы, которые специализируются на проведении операций с жильем.
В Российской Федерации уже зарегистрировано несколько банков,
которые ориентируют свою деятельность в области ипотеки, однако собственно
системы долгосрочного ипотечного кредитования до сих пор не существует.
Российская инфраструктура значительно отличается от
функционирующей в развитой рыночной системе в результате отсутствия в
нашей стране должной специализации.
Некоторые предприятия, которые являются посредниками на рынке
жилья, по мере увеличения капитала включаются в инвестирование: выступают
в роли застройщиков или покупают-продают жилье, осуществляют
инвестиционные вложения в коммерческую недвижимость.
За процессом формирования инфраструктуры рынка жилья происходит
институализация профессиональной деятельности. Была создана российская
гильдия риэлторов, которая включает предприятия, осуществляющие
деятельность на рынке жилья. В последующем с развитием самоорганизации
рынка жилья будут появляться, скорее всего, более демократичные
образования, которые направлены на персональное членство, и, возможно, на
активное применение западных этических и профессиональных стандартов. К
примеру, такой организацией является не так давно зарегистрированное
общество оценщиков.
На основе существующего жилищного фонда рынок жилья раньше
прочих стал регулироваться нормативно-правовыми актами. Однако полностью
легальным его считать нельзя. Например, большинство сделок купли-продажи
жилья, во всяком случае, в Москве и Санкт-Петербурге (не менее 80%)
осуществляется в иностранной валюте, что является нелегальным для
физических и юридических лиц в Российской Федерации.
База купли-продажи жилья за российские рубли была подорвана весной
1993 г., когда полученный от таких операций доход стал облагаться
15
подоходным налогом. При существующей стоимости жилья и ставке
подоходного налога это привело к изъятию около половины дохода.
Рынок аренды жилья тоже в большей степени является валютным, т.е.
нелегальным в области оплаты. Особенно данное обстоятельство наблюдается в
крупных городах. Например, в Москве и Санкт-Петербурге на валютную
аренду жилья приходится примерно 60-70%.
Вторым обстоятельством, которое приводит к значительному уклонению
от декларирования реальных цен квартир, является наличие нотариальной
пошлины на удостоверение сделок купли-продажи в размере 10% от стоимости
операции.
Наличие данного нелегального рынка жилья не является приемлемым, в
первую очередь, для посреднических форм (брокеров), так как уменьшает
сферу легальной предпринимательской деятельности и не дает возможности
обеспечивать нужную защищенность клиентов.
Жилье, которое предлагается на вторичном рынке, в большинстве случаев
принадлежит следующим видам продавцов:
а) эмигрирующим в другие страны;
б) улучшающим жилищные условия (путем приобретения лучшего
жилья) или материальное положение (путем приобретения худшего жилья).
Еще одним источником продаж являются расселяемые коммунальные
квартиры в центрах городов.
Дать оценку реальному объему рынка квартир в современных условиях
практически невозможно. Касаемо тенденций развития рынка жилья, разные
эксперты предсказывают увеличение объема реализации.
В последнее время представление о жилье как о значительной
материальной ценности становится элементом массового сознания. В связи с
этим те граждане, которые склонны использовать квартиры для укрепления
собственного материального положения, делают выбор в пользу сдачи жилья в
аренду.
16
Все вышеизложенное свидетельствует о том, что в сфере обмена и купли-
продажи жилья в Российской Федерации начинают проявляться определенные
характерные черты данного рынка.
1.2 Особенности сделок на рынке жилья
Отличие жилищного рыка от товарных заключатся в том, что жилье в
качестве товара имеет возможность на протяжении определенного времени
оставаться объектом купли-продажи, что не происходит на рынке
потребительских товаров (продовольственном или непродовольственном), на
котором товары быстрее физически изнашиваются и выходят из моды. Данное
обстоятельство формирует наличие устойчивого предложения жилых объектов
на рынке.
Осуществление сделки на рынке жилья является достаточно сложным
процессом, в то же время сделки с обычными товарами осуществляются без
значительных расходов времени и не вызывают необходимости серьезной
правовой подготовки. И, в конечном счете, на рынке жилья отсутствуют
институты, характерные для обычных товарных рынков [21, c. 5].
Данное обстоятельство, в первую очередь, относится к товарным биржам,
выполняющим значительную регулирующую роль на рынке. Одновременно с
этим на рынке жилья осуществляют функционирование специфические
институты, среди которых можно выделить риэлтерские предприятия и
агентства по ипотечному кредитованию.
Определенную особенность можно выделить и у субъектов рынка жилья.
Заказчиками в данной сфере являются:
– частные лица или частные фирмы в качестве представителей института
частного бизнеса;
– частные лица или частные фирмы в качестве представителей
кооперативной собственности;
17
– местные органы власти, представляющие институт государственного
обеспечения жильем.
Структуру жилищного фонда в зависимости от форм собственности
обуславливает и состав заказчиков. В данном случае можно выделить:
– частный сектор, который основывается на частной собственности и
представлен в большей степени частными лицами и фирмами, самостоятельно
пользующимися данным жилищным фондом или сдающим жилье в аренду;
– общественный жилищный сектор, который основывается на
муниципальной собственности и представлен муниципальным жильем, целью
которого является удовлетворение жилищных потребностей низкодоходных
семей, а также семей, чье жилья планируется сносить в результате
перепланировки района, строительства дороги или прочих общественных работ
(другими словами, основная функция муниципального фонда заключается в
обеспечении приемлемых жилищных условий, которые являются важными с
точки зрения государственной жилищной политики и социальных групп
населения);
– кооперативный сектор, который основывается на жилищно-
кооперативной собственности и представлен разными видами жилищной
кооперации (функция данного сектора заключается в удовлетворении
жилищных потребностей конкретных социальных групп, которые не имеют
право на муниципальное жилье и которые не имеют возможности приобрести
собственное).
Продавцов жилья можно разделить на такие группы, как:
1. Лица, которые обладают минимальным доходом, однако имеют
значительную жилищную площадь.
2. Лица, которые реализуют жилье с целью покупки нового за счет
доплаты до жилья большей площади.
3. Лица, которые эмигрируют из страны, региона, города в связи с
разными обстоятельствами.
18
4. Лица, которые не имеют постоянных доходов и в связи с этим
вынуждены реализовать жилье.
5. Лица, которые не способны осуществлять эксплуатацию жилья (дачных
домов, коттеджей) в результате возрастных причин или отдаленности данных
объектов от постоянного места проживания.
Каждую из данных групп можно охарактеризовать различной степенью
«прочности». Наибольшей обладает вторая группа, а наименьшей – четвертая.
По результатам исследования можно отметить, что все покупатели жилья
на 80-90% состоят из следующих категорий:
1) люди среднего достатка, накопившие определенную сумму и готовые
обменять собственные накопления и собственную небольшую квартиру на
жилье большей площади, лучшего качество или другого местоположения;
2) люди малого достатка, осознавшие наличие у себя богатства, которое
выступает в качестве приватизированной квартиры, и готовые обеспечить
собственную дальнейшую безбедную жизнь путем перевода части данного
богатства в денежные средства (продажа большей или покупка меньшей по
площади квартиры).
Важную роль на первичном рынке жилья имеют земельные
собственники, которые обладают нужным и дефицитным ресурсом для
жилищного строительства. Они имеют возможность реализовать землю
застройщикам жилья или сдать ее в аренду, и таким образом, существенно
воздействовать на развитие рынка жилищного имущества.
Одним из главных субъектов рынка жилья являются строительные
организации. На развитом рынке осуществляют деятельность предприятия
разных размеров, как мелкие и средние, так и крупные, которые ориентируются
на разные сегменты рынка жилья.
Крупные организации осуществляют строительство массового жилья, т.е.
ориентированы на осуществление строительства жилья для массового
жилищного рынка. В то же время мелкие организации осуществляют
19
строительство индивидуального дорогостоящего жилья, которое рассчитано на
высокодоходные социальные группы.
Строительные организации любых размер, в большинстве случаев, не
обладают значительными резервами капитала, что обуславливает их
зависимость от внешних источников финансирования, в том числе от разных
финансовых институтов, которые осуществляют деятельность на рынке жилья.
Наличие данной зависимости строительных фирм от финансовой сферы
объясняет наличие строительных циклов.
Риэлтерские организации оказывают услуги собственникам и
пользователям объектов на рынке жилья [40, c. 21].
Сделки по распоряжению жильем включают:
– приватизация комнат и квартир в муниципальном (государственном,
ведомственном, общественном) жилом фонде;
– купля-продажа жилья;
– купля-продажа жилья с пожизненным содержанием владельца;
– купля-продажа жилья в рассрочку;
– расселение коммунальных и крупногабаритных квартир;
– обмен, в том числе с доплатой;
– мена жилья;
– сдача жилья в аренду;
– имущественный найм;
– сдача жилого помещения в поднаем;
– дарение жилья;
– наследование жилья;
– кредитование под залог жилья;
– ипотека;
– участие в долевом строительстве жилья;
– уточнение долей в жилой недвижимости;
– признание права собственности на жилье по решению суда;
– расторжение договора (купли-продажи, о приватизации и др.).
20
Финансовые институты (банки, страховые компании, местные органы
власти и т.д.) осуществляют финансирование как строительных организаций в
целях создания жилищного фонда, так и физических и юридических лиц в
целях приобретения жилья.
1.3 Схемы преступлений на рынке жилья
На рынке жилья можно выделить различного рода махинации.
1. Мошенничества, совершаемые «черными» риэлторами.
Под «черными» риэлторами понимаются люди, занимающиеся сделками
купли-продажи жилья мошенническим способом. Целью является отобрание
жилья у его законного владельца и последующая перепродажа.
Рассмотрим наиболее распространенные схемы преступлений.
Совершение сделок по доверенности. В большинстве случаев люди
самостоятельно подписывают необходимые документы в присутствии
«черных» риэлторов. При возникновении в будущем спора о законности данной
сделки, пострадавшим продавцам квартир нечего предоставить, за
исключением договора купли-продажи с собственной подписью и распиской о
получении денежных средств.
Довольно часто «черные» риэлторы вводят в заблуждение достаточно
грамотных людей, представляясь сотрудниками какого-нибудь известного
агентства недвижимости.
Представленные схемы обладают одной специфической чертой –
реализация сделки без оформления договора. В связи с этим в будущем
преступникам тяжело предъявить претензии.
Основными людьми, с которыми стремятся работать «черные» риэлторы,
являются одинокие пенсионеры или граждане, которые злоупотребляют
алкоголем, употребляют наркотики, а также инвалиды и просто доверчивые
граждане, которым предлагается помочь выплатить долг за квартиру, дать
21
денег на питание и пр., однако при условии обязательного переселения из
квартиры.
Граждане, которые относятся к данным категория, могут уговорить,
обмануть, напоить. Для достижения большего эффекта возможно применение
психотропных средств При этом войти в доверие и отвезти к нотариусу, у
которого гражданин подписывает доверенность на право распоряжения его
жильем.
В данном случае нотариус, как правило, находится в преступном сговоре
с преступниками. Затем квартира продается и гражданин остается без
денежных средств и жилья.
Численность данных мошенничеств повышается с каждым годом, что
вызвано увеличением стоимости жилья, ростом темпов строительства, ростом
продаж на вторичном рынке жилья.
Количество подобных преступлений с каждым годом увеличивается. Это
связано с повышением цен на недвижимость, с бумом в строительстве, и с
ажиотажем на вторичном рынке жилья [36, c. 31].
По окончании сделки уже бывших владельцев жилья увозят в отдаленные
районы, где вместо потерянной квартиры им даются деревянные дома, которые
практически не пригодны для жилья. Реальная цена данных домов значительно
завышается.
Встречаются случаи, когда в целях того, чтобы заставить человека
подписать доверенность, его похищали, вывозили за город и отдавали цыганам
в рабство. Так людей заставляли тяжело работать, запугивали, избивали и
унижали. В то же время его спаивали до состояния полного непонимания
происходящего. Это продолжалось до тех пор, пока человек не подписывал
доверенность на продажу своего жилья.
Достаточно часто встречаются случаи, когда «черные» риэлторы
завладевали жильем людей за счет использования психиатрической больницы.
Мошенники отбирают у граждан жилье, а если человек оказывал
22
сопротивление, его увозили в местную психиатрическую больницу и
насильственно накачивали там транквилизаторами.
Преступники предпочитают обманывать граждан, которые относятся к
наиболее незащищенным социальным группам. Мошенники обещают людям
помощь в погашении их долга по оплате за квартиру и жилищно-коммунальные
услуги, при этом предлагая им неравноценным обмен, а также компенсацию
людям в виде значительной суммы долларов.
Обманутых людей перевозят в жилье, которое непригодно для
проживания, а их квартиры реализуют другим гражданам.
В целях поиска потенциальных клиентов преступники входят в доверие к
работникам абонентских отделов, в которых им за дополнительную плату
выдают сведения о злостных неплательщиках и должниках. Чтобы обманутые
люди не обращались в органы внутренних дел, на них может оказываться
психологическое давление и запугивание.
В целях более слаженного прохождения мошенничества с квартирами в
преступные группы могу входить представители многих необходимых
профессий. К примеру, в одну из таких групп входили следующие
специалисты: риэлторы, бойцы преступной группировки, ее лидер, работники
БТИ, работники правоохранительных органов, в том числе сотрудники отдела
по делам несовершеннолетних.
Данные преступники обманули семью с пятью несовершеннолетними
детьми, которая жила достаточно скромно. Отец зарабатывал достаточно мало,
мать не работала. Мошенники пообещали им просторный дом и приусадебное
хозяйство в придачу. В результате сделки семья из двухкомнатной городской
квартиру была перевезена в полусгнивший старый дом в одном из пригородных
районов.
Можно рассмотреть также такую схему мошенничества «черных»
риэлторов как «доверчивый покупатель». Преступники находят знакомого,
которые хочет приобрести жилье и предлагают его собственные услуги по
поиску требуемого дома. После этого начинают под разными предлогами
23
требовать с него денежные средства. Это может быть необходимость оплаты
оформления документов, выселения продавца и др.
Преступник, получающий денежные средства, может даже написать
расписку, в которой, однако, не будет указана цель получения денег, а просто
указано, что денежные средства взяты в долг. Клиенту могут показать чужой
дом, когда в нем нет реального владельца. Когда мошенником получены все
возможные денежные средства, он исчезает или сообщает клиенту, что сделка
не может быть осуществлена.
Среди схем, по которым работают «черные» риэлторы, можно выделить
также следующую: преступник прописывается в квартиру, которая
принадлежит неблагополучным в социальном плане гражданам. Затем
преступники осуществляют погашение их долга за квартиру, дают им
денежные средства на пропитание. После этого обманным путем убеждают их
поменять квартиру на дом в живописном месте.
Людей отвозили в сельскую местность, показывали хороший кирпичный
дом, куда они имели возможность переехать в любое время, как только
осуществят продажу собственной квартиры. После совершения сделки
обманутых граждан заселяли в другие дома, которые были старыми и
непригодными для жилья.
С юридической точки зрения действия «черных» риэлторов являются
законными, так как оформление документов осуществляется необходимым
образом. В связи с этим суд не имеет возможности отменить данную сделку. В
целях противодействия данным криминальным действиям нужно на
государственном уровне издать четкие и конкретные законы, которые позволят
однозначно истолковать деятельность риэлторов [36, c. 35].
2. Мошенничество на первичном рынке недвижимости.
Многие люди стремятся приобретать жилье в только что построенном
доме. С этой целью граждане осуществляют продажу своей старой квартиру и
берут кредиты в банках. Преступные действия в жилищном строительстве