64
Необходимость воздействия на идеологические детерминанты, по
нашему мнению, имеет первостепенное значение, так как современное
состояние экономической, правовой и нравственной культуры, проявляющейся
в отношении совершения преступлений на объектах жилищного бизнеса,
является крайне негативным, поскольку практически любое совершенное там
преступление в сфере экономической деятельности оценивается как вполне
допустимое и оправданное в связи с общим кризисным состоянием в стране.
Причем безнаказанность большинства преступников все более укрепляет
веру этих лиц в возможность и целесообразность ведущейся ими
противоправной деятельности.
К числу организационно-управленческих факторов относятся различные
просчеты. Это в том числе и недостатки в государственном регулировании
данного сектора жилищного бизнеса, выразившиеся в слабом влиянии органов
государственного управления.
Сюда относятся многочисленные упущения в организации работы
данных подразделений, слабый уровень контроля за наиболее уязвимыми
участками строительных объектов, невмешательство государства в ценовую
политику и пр.
Наиболее значимый в данной сфере комплекс факторов – правовой. К
нему относятся: нестабильность правовых норм, неопределенность многих
положений нормативных документов, неправомерное лоббирование, приоритет
правоприменения перед упреждающими мерами законодательного характера и
др.
Отслеживание взаимозависимостей между данными факторами,
особенностей их негативного влияния на объективную действительность
возможны только при наличии эффективно работающих в оперативных
подразделениях ЭБиПК аппаратов аналитической разведки.
Обобщая значительные по объему информационные массивы, указанные
структурные звенья подразделений ЭБиПК, можно выявлять факторные
65
комплексы, разделять их на причины и условия, которые под силу устранить на
их уровне.
Кроме этого, имеется ряд причин и условий, устранение которых
возможно лишь на государственном уровне (корректировка нормативно-
правового акта либо решения, содержащего криминогенные детерминанты, и
т.п.).
Анализ общепрофилактической деятельности сотрудников ЭБиПК
показал наиболее частое использование трех групп мероприятий. К ним
относятся следующие направления предупредительной деятельности:
– разработка и направление информации в администрации объектов,
осуществляющих свою деятельность на строительстве жилья;
– проведение бесед, лекций и других подобных мероприятий перед
лицами, работающими на обслуживающих объектах;
– проверки и рейды, осуществляемые силами как подразделений ЭБиПК,
так и других служб ОВД.
На долю мероприятий по устранение выявленных условий,
способствующих совершению преступлений, приходится большой процент. К
числу таковых относятся:
– комплексная оперативная отработка объектов экономики,
– комплексные спецоперации.
Внимание оперативного состава подразделений ЭБиПК должно быть
сосредоточено на проведении комплексных оперативнорозыскных
мероприятий, превентивное значение которых основывается на привлечении к
уголовной ответственности широкого круга лиц, участвующих в преступной
деятельности.
Вместе с тем практически не используется опыт, накопленный за
десятилетия отечественной профилактикой. Однако не следует считать, что
переориентация подразделений ОБЭП на использование в своей практике таких
направлений предупредительной деятельности, как направление информации в
администрации фирм, публичные выступления перед работниками компаний и
66
прочее, должна осуществляться в ущерб силовым методам. Напротив, речь
идет, прежде всего, о комплексном их применении, взаимном дополнении
одной группы мер другими.
Применительно к исследуемой сфере жилищного бизнеса сложно сказать,
какие именно меры могут дать искомый результат. Это зависит от огромного
числа факторов, взаимно связанных между собой, поэтому выбор конкретного
мероприятия, направленного на устранение социального явления,
детерминирующего криминальную активность, должен определяться исходя из
результатов аналитической разведки по всему комплексу проблем.
3.3 Совершенствование мер виктимологической профилактики
преступлений на рынке жилья
Корыстные преступления в сфере жилья неблагоприятно влияют на
общий уровень преступности в целом. Граждане, потерявшие свое жилье в
результате совершенных преступлений, оказываются за чертой бедности,
становясь лицами без определенного места жительства, а некоторые, пытаясь
вернуть свое жилье, становятся на путь совершения преступлений.
Меры, направленные на снижение темпов криминализации и
«оздоровление» рынка жилья, вносят существенный вклад в профилактику
преступлений в целом.
По нашему мнению, успешная деятельность по предупреждению
преступлений с жильем граждан возможна лишь при взаимодействии органов
местного самоуправления, правоохранительных и судебных органов, иных
государственных органов.
Однако, как показывает практика, в их деятельности есть ряд
существенных недостатков, создающих условия для совершения
рассматриваемых преступлений. Например, государственные органы,
осуществляющие регистрацию договоров купли-продажи, не проверяют
подлинность документов и законность регистрации сделок с жильем, не
67
гарантируют безопасность их совершения. В случае обнаружения ошибки
сотрудника БТИ, нотариуса (в нотариальном удостоверении договора купли-
продажи), государственного регистратора сделка может быть признана
недействительной. В таком случае все расходы ложатся на добросовестного
приобретателя.
Несмотря на сложившуюся ситуацию с преступностью в данной сфере,
государство остается как бы в стороне и не несет ответственность за сделку,
совершаемую на рынке жилой недвижимости. Законодательство, в частности,
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122 «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним», к сожалению, не
предусматривает государственных гарантий прав на недвижимое имущество,
даже если сделка по приобретению жилой недвижимости была
зарегистрирована государственными органами в установленном законом
порядке.
Вышеуказанный закон не содержит никаких условий предоставления
гарантий прав собственника или правообладателя, всего лишь фиксирует факт
владения жильем.
Часто встречаются случаи нарушения прав собственников, третьих лиц,
членов семьи, права отбывающих наказание в местах лишения свободы во
время купли-продажи жилья.
Конституционный суд Российской Федерации в постановлении от 21
апреля 2003 г. признал не соответствующим Конституции установленную
законом возможность расторжения сделки с жилым имуществом, если были
нарушены права третьих лиц (находящихся в местах лишения свободы,
несовершеннолетних и других).
Теперь если сделка произведена в легитимном порядке, то все подобные
претензии предъявляются не к добросовестному приобретателю, а к ее
продавцу.
68
В случаях, если добросовестному приобретателю квартира продается по
поддельным документам, тогда сделка расторгается и считается
недействительной.
Также сделка считается недействительной, когда квартира отчуждается
преступным путем и такая сделка не имеет исковой давности. В таких случаях
судебные органы небезосновательно встают на сторону защиты интересов
законного собственника. Такая позиция судебной власти соответствует
содержанию виктимологической профилактики указанных преступлений.
Хотелось бы отметить, что государственная регистрация купли-продажи,
аренды жилья в настоящее время носит формальный характер, хотя изначально
была предложена как предупредительная мера правового характера.
Если сделка с жильем зарегистрирована государственными органами и
была расторгнута по их вине (сотрудники органов юстиции не распознали
поддельные документы), обманутый приобретатель может рассчитывать на
возмещение ущерба лишь после установления виновных лиц. Ущерб
возмещается из заработка осужденного и выплачивается в течение многих лет,
а в данном случае не учитываются проценты за пользование чужими
средствами, фактически потерпевший остается без средств существования.
Серьезная ситуация складывается в отношении лиц, которые не желают
сообщать в правоохранительные органы о противоправных воздействиях на
них. Угрозы и насильственные действия организованных преступных групп в
отношении потерпевших от жилищных афер, свидетелей и других участников
судопроизводства являются существенным препятствием при предварительном
расследовании уголовных дел.
По данным Невского Н.Н., из 124 опрошенных им потерпевших такое
нежелание высказали 72,7%. Среди причин они указали на отсутствие
уверенности в оказании им реальной помощи со стороны государственных
органов и опасение мести со стороны обвиняемых лиц [37, c. 147].
Россия стала частью мировой социально-экономической системы,
ратифицированы большое количество международно-правовых норм, и
69
небесполезным будет учитывать при разработке мер виктимологической
профилактики преступлений опыт зарубежных стран.
По мнению Л.Г. Абдулмуслимова, «система виктимологической
профилактики в странах Запада слагается из элементов, которые можно
объединить в три группы: нейтрализация объективных условий виктимизации
личности или социальной группы; разъяснительная работа среди отдельных
категорий населения, виктимологическая пропаганда; оказание помощи
жертвам, включая систему государственных компенсация и возмещения
ущерба» [14, c. 285].
Систему субъектов, осуществляющих виктимологическую профилактику
преступлений, образуют следующие группы:
– федеральные органы государственной власти и органы местного
самоуправления, определяющие основные направления, задачи, функции
профилактической деятельности, обеспечивающие финансирование и
реализацию региональных и местных программ, направленных на
профилактику правонарушений, координирующие деятельность
подведомственных им структур в этой работе;
– правоохранительные органы всех уровней;
– организации, предприятия и учреждения с различными формами
собственности, общественные организации, общественные, межведомственные
и местные комиссии, саморегулируемые организации, ассоциации, союзы,
фонды, риэлтерские и строительные фирмы.
В нашей стране разработана достаточно обоснованная теоретическая
основа системы виктимологической профилактики. Этому важному аспекту
предупреждения преступлений посвящены многочисленные работы
отечественных криминологов.
Основываясь на работах указанных ученых, можно считать
стратегическим направлением предупреждения преступлений разработку
особых мер профилактики, применяемых к жертвам преступлений,
70
пострадавших от корыстных преступлений в сфере жилья как в общей, так и в
индивидуальной виктимологической профилактике.
В настоящее время разработано и принято выделять три уровня
виктимологической профилактики: общесоциальный, специальный,
индивидуальный.
Общесоциальный уровень – решение социальных, экономических,
правовых и культурновоспитательных задач, направленных на устранение
причин и условий, способствующих виктимизации общества, и на снижение
виктимности граждан.
Специальный уровень – осуществляемые государством, общественными
организациями мероприятия, имеющие специальной целью предупреждение
преступлений путем недопущения преступных посягательств отдельных групп
населения.
Индивидуальный уровень – индивидуальная работа с лицами, которые
могут с большой вероятностью стать жертвами преступников,
профилактическая работа, направленная на повышение активности их
защитных реакций, а также обеспечение их имущественной и иной
безопасности.
Разработка мер виктимологической профилактики представляют собой не
только трудоемкий и долговременный процесс, но и требующий значительного
вложения материальных средств.
Постоянное совершенствование имеющихся мер виктимологической
профилактики с учетом изменяющихся обстоятельств и способов совершения
преступлений, с учетом криминальной виктимизации необходимо для
эффективной борьбы с преступностью на рынке жилой недвижимости.
Совершенствовать меры виктимологической профилактики необходимо
по следующим важным направлениям:
– уточнение целей и задач субъектов виктимологической профилактики
на различных уровнях;
71
– определение конкретных функций субъектов виктимологической
профилактики;
– наделение субъектов виктимологической профилактики
соответствующими полномочиями путем установления правовой основы их
функционирования.
В заключение главы можно сделать следующие выводы:
1. Традиционно безопасными считаются Германия, Австрия, Швейцария,
Франция и другие страны с устоявшимися рынками недвижимости. С особой
осторожностью следует покупать жилье в Египте, Турции, Болгарии и
некоторых других странах. Один из распространенных способов обмана –
двойная комиссия. Во многих странах работу посредников должен оплачивать
только продавец недвижимости, но агенты часто пользуются неопытностью и
доверчивостью иностранцев и взимают плату как с продавцов, так и с
покупателей. Может оказаться, что человек, продающий недвижимость,– вовсе
не законный владелец, а, например, арендатор, как это случилось в
Великобритании несколько лет назад. Есть большой риск при покупке
недвижимости off-plan (до завершения строительства). В этом случае
покупатель вносит задаток (10-30 %), а затем доплачивает сумму частями.
2. Наличие значительных пробелов и противоречий в нормативном
регулировании жилищно-правовых отношений, отсутствие четких критериев
разграничения гражданско-правовых правонарушений и преступлений
обусловили совершение изощренных мошеннических действий по
криминальному захвату жилья и присвоению денежных средств населения.
Этому в немалой степени также способствует юридическая безграмотность
населения. Крайне недостаточное внимание уделяется использованию
возможностей оперативно-розыскной профилактики современными
подразделениями экономической безопасности и противодействия коррупции
(ЭбиПК), которые практически отказались от использования возможностей
этого способа борьбы с преступностью. Представляется целесообразным
перейти к изложению основных положений организации и тактики
72
общепрофилактической деятельности подразделений ЭБиПК на рынке жилья с
учетом специфики его функционирования.
3. Корыстные преступления в сфере жилья неблагоприятно влияют на
общий уровень преступности в целом. Граждане, потерявшие свое жилье в
результате совершенных преступлений, оказываются за чертой бедности,
становясь лицами без определенного места жительства, а некоторые, пытаясь
вернуть свое жилье, становятся на путь совершения преступлений. Меры,
направленные на снижение темпов криминализации и «оздоровление» рынка
жилья, вносят существенный вклад в профилактику преступлений в целом.
Основываясь на работах указанных ученых, можно считать стратегическим
направлением предупреждения преступлений разработку особых мер
профилактики, применяемых к жертвам преступлений, пострадавших от
корыстных преступлений в сфере жилья как в общей, так и в индивидуальной
виктимологической профилактике.
73
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
По результатам проведенного исследования можно сделать следующие
выводы:
Недвижимое имущество является объектом создания трудом человека и
инвестициями капитала. В связи с этим недвижимость представляет собой
финансовый актив, операции с которыми производятся на рынке недвижимости
как одном из главнейших секторов национальной экономики.
Рынок недвижимости представляет собой механизм, с помощью которого
осуществляется соединение интересов и прав, а также определяется стоимость
недвижимого имущества.
Рынок жилья представляет собой совокупность экономических
отношений, складывающихся в области обмена по поводу купли-продажи
жилья. Данный рынок характеризуется значительной сложностью и тесной
связью с рынком земли.
Одним из главных субъектов рынка жилья являются строительные
организации. На развитом рынке осуществляют деятельность предприятия
разных размеров, как мелкие и средние, так и крупные, которые ориентируются
на разные сегменты рынка жилья.
Крупные организации осуществляют строительство массового жилья, т.е.
ориентированы на осуществление строительства жилья для массового
жилищного рынка. В то же время мелкие организации осуществляют
строительство индивидуального дорогостоящего жилья, которое рассчитано на
высокодоходные социальные группы.
Строительные организации любых размер, в большинстве случаев, не
обладают значительными резервами капитала, что обуславливает их
зависимость от внешних источников финансирования, в том числе от разных
финансовых институтов, которые осуществляют деятельность на рынке жилья.
На рынке жилья можно выделить различного рода махинации:
мошенничества, совершаемые «черными» риэлторами; мошенничество на