24
получили наибольшее распространение в больших городах, в которых
осуществляется активное строительство жилья.
Жертвами данных преступлений являются люди, не имеющие
возможности приобрести себе квартиру на первичном или вторичном рынке
жилья. Данным гражданам показывают место под строительство дома и
предлагают по достаточно низкой стоимости купить в рассрочку строящуюся
квартиру. С клиентом заключается договор, по которому он оплачивает часть
цены за квартиру.
Суть преступления состоит в том, что застройщик, который собирает с
клиентов денежные средства, не имеет отношения к строительному процессу
данного жилья. Мошенники, которые собрали денежные средства с обманутых
покупателей, исчезают.
На рынке жилищного строительства достаточно распространенным
является долевое строительство, где также можно столкнуться с преступными
действиями со стороны руководителей субподрядных предприятий.
В связи с тем, что в долевом строительстве принимают участие
множество сторон, для мошенников есть много возможностей отыскать слабое
место.
К примеру, в данном случае возможна следующая ситуация. Заключается
договор между строительной организацией, инвесторами и несколькими
субподрядчиками, обязующимися реализовать определенное число строящихся
квартир.
Одна из сторон, которая может быть вообще зарегистрирована по
поддельным документам, осуществляют реализацию требуемого количества
квартир, однако денежные средства не успевает перевести в срок.
Не получив денежные средства, партнеры данной стороны осуществляют
продажу тех же квартир повторно. В результате данных махинаций
обманутыми являются покупатели, а данная ситуация подходит под обычный
арбитражный спор – неисполнение обязательств юридических лиц по
заключенному договору [41, c. 12].
25
В долевом строительстве нередко бывает тяжело отличить неосторожное
осуществление предпринимательской деятельности от злого умысла.
Усложняет работу следствия и тот факт, что мошенники могут подкупать
должностных лиц в органах государственной власти и управления, которые
занимаются вопросами государственного имущества и строительства жилья.
3. Мошенничество с квартирами покойников.
Мошенники, используя бюрократический аппарат и знакомство в
паспортных столах и ЗАГСах, могут просто жениться или выходить замуж за
недавно умерших граждан с пропиской. После этого преступники либо
разводились со своими супругами, либо заявляли в органы власти об их смерти.
После этого мошенники продавали или приватизировали полученное жилье.
Одной из преступных схем завладения квартирой является также
подделка доверенности от имени умершего гражданина. Мошенники
осуществляли продажу жилья по данной доверенности.
Данное преступление стало возможным вследствие того, что
государственные органы практически не осуществляют контроль за сделками с
квартирами покойников.
Выпиской умерших занимается паспортный стол. В этих целях туда
необходимо предоставить соответствующие документы. По законодательству
данные документы имеет только родственники покойника или работники
правоохранительных органов. В связи с этим, если у покойника не осталось
родственников, то данным вопросом на протяжении долгого времени может
никто не заниматься [35, c. 9].
4. Мошенничество, связанное с получением аванса.
В данном случае покупателю показывается жилье, которое
реализовывается по достаточно низкой цене. Например, в соседнем доме,
который строится, цена такой же квартиры на 10% выше. Клиент проявляет
заинтересованность к данному варианту. Однако с него требуют заплатить
аванс в несколько тысяч долларов, который необходим продавцу жилья. В
26
данном случае продавец может ссылаться на какие-либо чрезвычайные
обстоятельства.
Клиент соглашается и уплачивает авансовый платеж преступникам.
Аналогичным образом мошенники получают авансовый платеж еще от
нескольких десятков покупателей, а затем исчезают.
5. Шантаж, запугивание, вымогательство.
Продавец элитной квартиры дает объявление в СМИ о продаже своего
жилья. Его находят преступники и под видом потенциальных покупателей
приходят к нему в квартиру.
Затем мошенники используют шантаж и запугивание, присваивают себе
денежные средства от продажи жилья путем вымогательства.
6. Мошенничество с договором пожизненного содержания (ухода).
Согласно договора пожизненного содержания (ухода) одна сторона
(отчуждатель) передает другой стороне (приобретателю) в собственность
жилой дом, квартиру или их часть, иное недвижимое имущество или движимое
имущество, имеющее значительную ценность, взамен чего приобретатель
обязуется обеспечивать отчуждателя содержанием и (или) уходом пожизненно.
Из представленного определения договора можно сделать вывод, что оно
является выгодным для обеих сторон. Однако в данном бизнесе осуществляют
деятельность множество мошенников.
Большинство одиноких пожилых людей за счет заключения данного
договора стараются избежать материальных проблем. Однако в результате
собственной юридической неосведомленности они часто поддаются на уговоры
преступников и вместо договора пожизненного содержания (ухода) заключают
договор дарения.
После заключения договора дарения уже бывшего владельца жилья на
законных основаниях выписывают с квартиры, а жилье переходит в
собственность преступника [35, c. 12].
7. Мошенничество с квартирами одиноких пьяниц.
27
Преступники определяют квартиры, где живут одинокие пьяницы. Затем
знакомятся с ним, снабжают его алкоголем, выпивают с ним, не требуя до
какого-то момента времени никаких денежных средств.
Затем через определенное время пьянице выставляется счет за выпитое,
который требуется погасить. В связи с этим многие пьяницы расставались со
своим жильем.
Кроме спаивания человека преступники могут использовать также разные
психотропные вещества, которые могут подтолкнуть гражданина к
добровольному расставанию с жильем. Человеку могут также угрожать
физической расправой или пытками.
8. Финансовая пирамида.
Данная схема была взята из сетевого маркетинга. При данной схеме с
целью достижения успеха, нужно привлечь дополнительных участников
пирамиды. К примеру, создатели пирамиды дают обещание на жилье,
стоимость которого будет всего 30% от его рыночной цены.
В связи с этим нужно найти и привлечь в пирамиду еще несколько
участников, которые имеют желание купить квартиру.
Может, кому-то и получится приобрести себе жилье на данных условиях,
однако привлечь дополнительных участников в пирамиду достаточно тяжело.
Первоначальный взнос в случае неудавшейся сделки не возвращается.
Практика данных пирамид показала, что граждане, которые поверили
обещаниям, не получили квартиры и потеряли денежные средства.
9. Мошенничество при покупке земельного участка.
Среди распространенных способов преступных действий в сфере
приобретения земельных участков являются следующие. Человеку, который
хочет приобрести земельный участок, показывают живописное место, которое
обладает значительными перспективами, обеспечено светом, водой и газом.
Клиенту нравится показанный участок и он соглашается на сделку.
После заключения договора купли-продажи становится очевидным, что
приобретенный участок находится не в том месте, которое было изначально
28
показано, а за несколько километров от него. Такой механизм преступных
действий похож на способ продажи жилья по ложному адресу.
Могут быть также неправильно оформлены документы на продаваемый
земельный участок. К примеру, на нем присутствуют подписи людей, не
имеющих право это делать.
Размеры участка, которые указаны в государственном акте, не совпадают
с реальными размерами. Могут быть также незаконными или
сфальсифицированными документы на земельный участок. К примеру,
преступник может использовать поддельный акт на право собственности на
землю. В настоящее время можно выделить несколько видов таких актов,
имеющих одинаковую юридическую силу.
Клиента, который не знает как выглядит настоящий государственный акт,
преступники могут ввести в заблуждение. Вместо подлинника акта может
использоваться его дубликат.
Могут также использоваться схемы повторной реализации одних и тех же
земельных участков.
В первом случае они реализовывались по настоящим документам, во
втором случае через некоторое время по дубликатам государственных актов на
уже реализованные участки.
Дубликаты государственных актов преступник может получить
обманным путем. После приобретения земельного участка может оказаться, что
на него также имеет право и третье лицо, которое не было обнародовано в
процессе подготовки документов.
В случае нотариального удостоверения и регистрирования договора, и
уплаты денежных средств, изменение чего-либо уже становится практически
невозможным [25, c. 6].
10. Мошенничество с квартирами, не имеющими наследников.
В последнее время случаются схемы преступных действий с выморочным
жильем – квартиры без наследников, которые уходят в фонд города. Узнав о
смерти одинокого владельца жилья, у которого нет наследников, преступник
29
осуществляет подделку свидетельства о рождении и подает заявление с
просьбой о регистрации, где указывает, что владельцем квартиры был его отец.
Следующей схемой данного мошенничества является поиск замены
родственникам этого владельца квартиры. Ими могут быть однофамильцы, или
дальние родственники, не имеющие право наследовать данное жилье. В суд
направляется исковое заявление, с которым выдвигается требование передачи
права собственности на жилье.
В случае принятия судом положительного решения, на мошенника
регистрируется право собственности. Затем осуществляется продажа жилья.
11. Просмотр вариантов за деньги.
Мошенник, который выступает в качестве риэлтора, дает обещание
клиенту найти ему необходимую квартиру. Между ними заключается договор,
по которому показ квартиры будет происходить за дополнительную плату в том
случае, если покупателю понравится какой-либо вариант.
Клиенту показывается жилье, с владельцами которых мошенник вступил
в сговор. В реальности данное жилье реализовывать никто не имеет намерения.
После получения вознаграждения мошенником происходит срыв сделки по
какой-нибудь причине, а денежные средства, заплаченные за показ квартиры,
клиенту не возвращаются.
12. Мошенничество со стороны клиентов агентств недвижимости.
Некоторые сделки по купле-продаже жилья логически не завершаются в
связи с тем, что потенциальный покупатель, обращаясь в агентство с просьбой
найти ему жилье, находит себе нужный вариант, а затем перестает
контактировать с агентством. Данный покупатель самостоятельно затем
заверяет сделку у нотариуса. Подобным образом поступают недобросовестные
клиенты, имеющие знания в области законодательства и механизма совершения
сделок.
В настоящее время агентства в целях избежания данного вида аферы со
стороны потенциального покупателя заключают с ним договор на просмотр
квартиры или, так называемый, договор на информационное обслуживание.
30
Согласно данному договору покупателю необходимо оставить в агентстве
сведения о просмотренных их квартирах и паспортные данные.
Следовательно, есть возможность найти затем недобросовестного
покупателя и предъявить ему значительные штрафные санкции.
13. Мошенничество с квартирами одиноких пенсионеров.
При данной схеме, как правило, осуществляет преступные действия не
один мошенник, а преступная группа. Был случай, при котором один из
преступников приходил к одиноким пенсионерам в качестве сотрудника
милиции.
В случае, если пенсионер еще не осуществил замену собственного
старого паспорта на новый, ему предлагалось осуществить данный обмен
быстрым способом.
Получив паспорт человека, преступники осуществили приватизацию
жилья через подставного человека, внешне похожего на владельца квартиры.
Затем осуществлялась продажа жилья. После этого уже бывшего
владельца квартиры вывозили за город, где он бесследно исчезал.
Одинокие пенсионеры, зарегистрированные на собственной жилплощади
одни, относятся к группе риска. Преступник имеет возможность под разными
предлогами войти в доверие к юридически малограмотному пенсионеру и
уговорить его либо подарить, либо оставить в наследство ему собственное
жилье за какие-либо обещания.
После этого преступник становится владельцем квартиры, и сразу же
выписывает дарителя из квартиры на законных основаниях. В случае, если
пенсионер отказывается идти на уговоры, то преступники могут применить
силовые способы убеждения.
В некоторых случаях, одиноких пенсионеров похищали в целях
завладения их жильем. Пенсионера вывозили за город, заставляли тяжело
трудится и даже осуществляли гипнотизирование. Через некоторое время
человек уже был согласен на дарение квартиры.
14. Сделки с юридически грязным жильем.
31
Под юридически грязным жильем понимают объекты, которые
отягощены юридическими запрещениями или неисполненными
обязательствами, наложенными гражданскими или государственными
органами.
Под юридическим запрещением понимается следственный, прокурорский
или судебный арест, отказ в регистрации прав, под гражданским запрещением
понимается семейный, жилищный или наследственный спор, аренда, залог,
нарушение прав несовершеннолетних и некоторые другие.
Эти квартиры предлагаются клиентам по поддельным документам или с
мнимым урегулированием имущественных прав, когда запрещение или арест
якобы снимаются путем судебного урегулирования данного вопроса.
В некоторых случаях жилье, отягощенное юридическими запрещениями,
реализуется в первые же дни после наложения такого запрещения за достаточно
низкую стоимость, так как данные о наложенных запрещениях или
неисполненных обязательствах на квартиру попадают в регистрационную
палату только через 3-5 дней после вынесения решения. Денежные средства
перечисляются мошеннику в данном случае до оформления сделки.
Подобные сделки с жильем еще называются горячими, так как их
необходимо осуществить за несколько дней.
Бывают ситуации, в которых собственники квартир обращаются к
мошенникам обращаются с целью продать собственное юридически грязное
жилье. Они предлагают аферистам долю от денежных средств, вырученных за
сделку [25, c. 9].
15. Ложная регистрация сделки в органах государственной регистрации.
В связи с тем, что в регистрационной палате всегда большие очереди,
аферисты предлагают произвести регистрацию сделки быстрее знакомого
регистратора за дополнительные денежные средства.
В этом случае преступники могут разыграть спектакль, после которого
человек сам просит мошенников зарегистрировать сделку быстрее и платить
данную услугу.
32
После лжерегистрации обманутому клиенту сообщают, что сделка была
успешно зарегистрирована, выдают ему ненастоящие документы, за которые он
осуществляет оплату в определенном размере.
Во время осуществления лжерегистрации паспорт клиента находится у
преступника, который может съездить в банк и снять денежные средства
клиента с ответственного хранения.
16. Продажа квартиры по ложному адресу.
Среди схем мошенничества можно также выделить продажу жилья по
ложному адресу. В данной схеме мошенники находят доверчивого
иногороднего клиента, который плохо знаком с городом и не ориентируется на
местности. При показе квартиры его ведут в центр города и показывают
комфортабельную квартиру, которую преступники арендовали на время
показов.
Данную квартиру клиент собирается приобрести, однако документы
оформляются на другое жилье, которое не пользуется спросом и находится на
окраине города.
В целях реализации данного мошенничества клиента вводят в
заблуждение путем использования совпадения в названиях улиц, замены
таблички с номерами домов и квартир и пр.
Подобные преступления происходят и при приобретении загородного
дома. Мошенники показывают клиенту трехэтажный коттедж, а документы
оформляют на какой-нибудь другой дом, который не пригоден для жилья.
Покупатель выявляет обман только после регистрации сделки.
17. Мошенничество с недобросовестным нотариусом.
В ходе сделки с мошенниками могут использоваться подделанные
документы или паспорт. Может наблюдаться также неадекватное поведение
сторон. Однако в результате договоренности между аферистами и
недобросовестным нотариусом, сделка проходит.
18. Договор с недобросовестным агентством недвижимости.
33
Клиент приходит в первое встречное агентство недвижимости в целях
продать свою квартиру. Ему предлагают низкие цены обслуживания.
Заключается договор на реализацию жилья, по которому сотрудники агентства
принимают на себя обязательство раз в неделю предоставлять клиенту новый
вариант покупки квартиры. Оригиналы документов остаются в агентстве.
В связи с тем, что представленные варианты не устраивают клиента, он
пытается забрать собственные документы из агентства. Однако ему
предоставляют подписанный договор, в котором есть пункт (и который
покупатель не прочитал внимательно), где говорится, что клиент не имеет
права продавать свое жилье в течение какого-то определенного времени без
участия агентства.
В случае досрочного расторжения договора по инициативе клиента на
него накладываются штрафные санкции в размере пол процента от стоимости
жилья в качестве компенсации.
В заключение главы можно сделать следующие выводы:
1. Недвижимое имущество является объектом создания трудом человека
и инвестициями капитала. В связи с этим недвижимость представляет собой
финансовый актив, операции с которыми производятся на рынке недвижимости
как одном из главнейших секторов национальной экономики. Рынок
недвижимости представляет собой механизм, с помощью которого
осуществляется соединение интересов и прав, а также определяется стоимость
недвижимого имущества. Рынок жилья представляет собой совокупность
экономических отношений, складывающихся в области обмена по поводу
купли-продажи жилья. Данный рынок характеризуется значительной
сложностью и тесной связью с рынком земли.
2. Одним из главных субъектов рынка жилья являются строительные
организации. На развитом рынке осуществляют деятельность предприятия
разных размеров, как мелкие и средние, так и крупные, которые ориентируются
на разные сегменты рынка жилья. Крупные организации осуществляют
строительство массового жилья, т.е. ориентированы на осуществление