54
Португалия
3,0-5,0
США
6,0
Таиланд
3,0-5,0
Финляндия
3,0-5,0
Чехия
3,0
Комиссию платят продавец и покупатель
Болгария
1,5-5,0
Германия
1,5-3,0
Гонконг
0,5-1,0
Греция
2,0-5,0
Италия
2,0-3,0
Турция
3,0
Франция
2,0-5,0
Например, в Великобритании были случаи, когда юридические компании,
чтобы опередить конкурентов, давали взятки агентствам недвижимости (около
300 фунтов стерлингов), чтобы те делились клиентурой. Результатом такого
«сотрудничества» стали завышенные комиссии, которые взимались с ничего не
подозревающих покупателей. Так, при оформлении сделки купли-продажи
двухкомнатной квартиры стоимостью 235 000 фунтов стерлингов с клиента
взяли за юридические услуги 649 фунтов. Из них 351 фунт присвоило агентство
недвижимости «за содействие».
Некоторые риелторы стараются сбыть заведомо неликвидные дома. В
Европе есть немало объектов, которые во время кризиса потеряли до 50 %
стоимости из-за неудачного местоположения, плохого качества или слабо
развитой инфраструктуры.
Кроме того, агенты недвижимости могут «случайно забыть»
проинформировать покупателя о важных ограничениях – например, о том, что в
доме запрещено делать ремонт. Особенно это касается исторических зданий,
владельцы которых должны получить разрешение у властей, прежде чем
чинить крышу или заменять мебель, окна и двери [30, c. 256].
Покупка с подвохом.
Может оказаться, что человек, продающий недвижимость, – вовсе не
законный владелец, а, например, арендатор, как это случилось в
Великобритании несколько лет назад.
55
Анджела Харгривз, похитившая документы у хозяйки жилья, попыталась
продать виллу в викторианском стиле за 910 000 фунтов стерлингов. Суд
приговорил ее к 200 часам общественных работ.
Несколько лет назад в Нью-Дели (Индия) мошенник через Интернет
продал иностранцу за 420 000 фунтов стерлингов дом премьер-министра.
Покупатель понял, что его обманули, только когда попытался переехать в новое
жилье.
Не все покупатели требуют документы на право собственности. Между
тем, жилье может оказаться местом общего пользования. Так иногда
происходит во Франции, где мошенники продают мансарды и сады,
находящиеся во владении всех жильцов дома.
Рискованная недвижимость от застройщиков.
Есть большой риск при покупке недвижимости off-plan (до завершения
строительства). В этом случае покупатель вносит задаток (10-30 %), а затем
доплачивает сумму частями. Между тем, многие застройщики
бесперспективны; например, в Болгарии каждая пятая строительная фирма –
банкрот. Основным критерием надежности застройщика служит большой опыт
работы на рынке строительства. Если дома возводятся на заемные деньги и
земля стоит дешево, а у компании нет ликвидных активов, то продавать объект
невыгодно, и стройка порой затягивается на годы. Строительные фирмы с
хорошей репутацией страхуют объекты, чтобы защитить потенциальных
покупателей.
Случается так, что власти признают строительство незаконным и
прекращают его, а покупатели теряют свои деньги.
В 2010 году в Коста-дель-Соль около 400 иностранцев, из которых 300 –
граждане Великобритании, потеряли в общей сложности 34 млн фунтов
стерлингов при покупке квартир off-plan в жилом комплексе. Многие оставляли
задаток в размере 70-80 тыс. фунтов стерлингов. Строительство признали
незаконным, и оно было прекращено.
56
В Испании тысячи домов построены незаконно, то есть либо у владельцев
нет разрешения на строительство, либо документы не соответствуют
действительности. В 2010 году около 5 000 иностранцев в Альмерии, на юге
страны, находились под угрозой потери жилья, потому что, согласно испанским
законам, их нелегально построенные дома должны быть снесены.
В Болгарии строительные компании часто продают иностранцам
недвижимость чуть ли не на треть дороже, чем болгарам. К тому же,
застройщики не всегда упоминают в контракте купли-продажи, что новое
жилье облагается НДС по ставке 20 %.
В Турции часто продаются жилые дома с документами, согласно которым
их можно использовать только как общественные здания. Эти нарушения
особенно характерны для курортных городов, таких как Бодрум, Фетхие и
Алания. Турецкие налоговые органы могут потребовать подтверждение
рентного дохода и наложить штрафы, если собственнику не удастся его
предъявить. В худших случаях от владельцев могут потребовать продать дом
или даже снести его.
Преступления строителей жилья.
В конце 2010 года в Великобритании судили строителей-мошенников,
которые предлагали пожилым людям дорогостоящие услуги. В результате их
деятельности пострадало около 1 600 человек. Пенсионеры в возрасте 70-80 лет
платили за фиктивную оценку имущества и ремонт, который на самом деле не
требовался. Таким образом, преступники заработали более 1,5 млн фунтов
стерлингов.
Например, недобросовестные строители предлагают починить проводку.
Основной аргумент: «Ваш дом сгорит этой же ночью, если мы вам не
поможем». В другом эпизоде 75-летней пенсионерке предложили заменить
черепицу по 60 фунтов стерлингов за штуку, потому что ее крыша «вот-вот
рухнет». Был случай, когда собственник заплатил 82 000 фунтов стерлингов за
ремонт, который на самом деле стоит всего 14 000 фунтов [33, c. 278].
57
3.2 Профилактика преступлений на рынке жилья Российской
Федерации
Введение в Российской Федерации института частной собственности на
жилье реально позволило гражданам стать полноправными владельцами своих
квартир, домов, коттеджей и др. Хотя приватизация и создание рынка жилья, с
одной стороны, несколько снизили остроту жилищной проблемы, но с другой –
открыли широчайший простор для криминальной деятельности, так как в
данной сфере, как собственно и в других направлениях реформ, либерализация
государственного вмешательства в экономику оказалась чрезмерной.
Наличие значительных пробелов и противоречий в нормативном
регулировании жилищно-правовых отношений, отсутствие четких критериев
разграничения гражданско-правовых правонарушений и преступлений
обусловили совершение изощренных мошеннических действий по
криминальному захвату жилья и присвоению денежных средств населения.
Этому в немалой степени также способствует юридическая безграмотность
населения.
Несмотря на широчайший резонанс крушения имевших место
«строительных пирамид» в течение последнего десятилетия, мошенничество в
жилищном секторе не имеет тенденции к снижению. В стране по-прежнему
насчитываются сотни тысяч обманутых граждан, значительная часть которых
являются т.н. дольщиками.
Жилье является предметом интереса не только мошенников-одиночек, но
и групп различной степени организованности, а также организованной
преступности в целом, отмывающей здесь свои теневые капиталы. Именно эта
сфера является наиболее пораженной коррупцией.
Особую опасность представляет то, что помимо изощренного,
совершаемого десятками способов мошенничества на рынке жилья
присутствует целый комплекс преступлений: вымогательства, должностные
58
злоупотребления, взятки, преступления, связанные с насилием, вплоть до
убийства, и другие, которые имеют самый высокий уровень латентности.
Совершенно справедливо в свое время отмечал В.Н. Антонов, что
«основными причинами преступности на рынке недвижимости являются:
высокая стоимость жилья, а также отказ государства от решения социальных
проблем населения.
В первом случае приватизация жилья проходила (да и сейчас проходит) в
условиях обнищания квартиросъемщиков и замедления темпов жилищного
строительства. Имеющееся жилье не по карману нуждающимся.
Под видом рыночных отношений идет процесс перераспределения
строящихся жилых домов и квартир в пользу состоятельных граждан. Кроме
этого, все больше фиксируется криминальных проявлений против
квартиросъемщиков вторичного фонда». Все эти факторы присутствуют и в
настоящее время.
Многократный рост рынка жилья и возможность быстрого преступного
обогащения с неизбежностью привели и к ухищренным способам, и к
распространению данных преступных посягательств, сформировавшихся в
итоге в целое направление преступной деятельности.
В настоящее время можно утверждать, что рынок жилья представляет
собой сложно организованную сферу, являющуюся одной из наиболее
привлекательных для реализации интересов организованной преступности, где
она обретает и реализует новые качества. В отличие от традиционной
преступности организованная проникает, встраивается и начинает играть
существенную роль в системе социальных, правовых, финансовых и
экономических отношений жилищного бизнеса.
Как показывает сложившаяся обстановка последних лет, несмотря на рост
количества выявленных и раскрытых преступлений на рынке жилья, разрядить
криминальную обстановку в этой сфере не удается. Поэтому принятие
превентивных мер в борьбе с наиболее опасными видами преступлений
становится все более актуальным.
59
В условиях, когда существуют причины и условия совершения
преступлений в этой сфере жизнедеятельности человека, бороться только с
очевидными последствиями действий преступников является занятием
бесперспективным.
Поэтому перед правоохранительными органами стоит насущная проблема
обновления концептуальных основ предупредительной работы, так как
существующее положение в этой сфере не отвечает современным требованиям.
Ситуация усугубляется тем, что и правовое поле на протяжении многих
лет, и правоприменительная практика не нацелены на приоритетное
применение предупредительных мер. Наиболее эффективным считалось и до
сих пор считается пресечение преступления на стадии его совершения с
задержанием его участников с поличным.
Исторический опыт показывает, что преобладание репрессивной системы
мер борьбы с преступностью над превентивной всегда вызывало увеличение
степени криминализации общества, стимулировало преступников к
проявлению большей дерзости и изощренности. В итоге такой подход является
малопродуктивным для достижения необходимых результатов в борьбе с
преступностью. Особое значение это имеет в сфере движения жилого фонда.
Например, если коснуться только проблемы мошеннического изъятия
денежных средств у населения, накопленных для приобретения жилья, а также
незаконного отчуждения жилья у лиц, им правомерно владеющих, можно
увидеть, что именно предупреждение преступлений способно сдержать
огромный вал совершаемых там преступлений. А бороться с последствиями и
осуществлять раскрытие уже совершенных на указанных объектах
преступлений представляется весьма сложным.
При этом организация профилактических мероприятий на территории и
объектах обслуживания с доведением до наиболее виктимной части населения
(потенциальных жертв преступников) через средства массовой информации и
общественные объединения полученных результатов могло бы существенно
повлиять на криминальную ситуацию на рынке жилья.
60
Необходимо учитывать, что в современных условиях предупреждение
преступлений признано также одной из приоритетных задач деятельности
органов внутренних дел по борьбе с преступностью, что вытекает из
Федерального закона «О полиции» (п. 2, ст. 2).
Следует подчеркнуть, что крайне недостаточное внимание уделяется
использованию возможностей оперативно-розыскной профилактики
современными подразделениями экономической безопасности и
противодействия коррупции (ЭбиПК), которые практически отказались от
использования возможностей этого способа борьбы с преступностью.
Основные усилия оперативного состава сосредоточены на проведении
мероприятий по задержанию лиц, совершающих преступления, с поличным.
Это связано, в первую очередь, с действующей отчетностью, когда результаты
профилактики незримы, а действия, приведшие к возбуждению уголовного
дела, оцениваются как положительные результаты.
Такое положение не может не вызывать опасений, так как крайне
эффективное в масштабах государства направление оперативно-розыскной
деятельности и накопленный за десятилетия научный потенциал остаются
невостребованными.
В связи с чем представляется целесообразным перейти к изложению
основных положений организации и тактики общепрофилактической
деятельности подразделений ЭБиПК на рынке жилья с учетом специфики его
функционирования.
Основываясь на устоявшейся точке зрения, согласно которой
предупредительная деятельность включает в себя профилактику (общую и
индивидуальную), а также предотвращение подготавливаемых преступлений,
представляется необходимым уделить внимание общей профилактике,
связанной с выявлением и устранением причин и условий, совершаемых на
объектах сферы движения жилья.
61
Основу для разработки направлений совершенствования общей
профилактики составляют особенности проявления причин и условий,
детерминирующих функционирование преступности в исследуемой сфере.
Причины и условия, детерминирующие совершение преступлений на
рынке жилья, можно классифицировать по различным основаниям. Дело в том,
что криминологии известны свыше 400 факторов, влияющих на уровень
преступности. Поэтому, не вдаваясь в полемику по поводу выбора
классификатора, остановимся на следующем делении факторов, влияющих на
преступления в исследуемой сфере, по содержанию на семь основных групп:
– политические,
– экономические,
– производственно-технологические,
– идеологические,
– социальные,
– организационно-управленческие,
– правовые.
Рассматривая причины и условия политического характера, необходимо
отметить, прежде всего просчеты в экономической и правовой политике,
отступления от требований объективных законов, издержки в демократизации
управления собственностью.
Несмотря на то что в современных условиях принят ряд программных
политических мер со стороны государства, направленных на решение
жилищной проблемы в стране, однако, на наш взгляд, это еще более усугубило
ситуацию на рынке жилья.
Подобные случаи нередки. Недочеты в проработке практической
реализации законодательных положений приводят к пробелам в правовом поле,
регулирующем общественные отношения, возникающие в сфере жилищных
правоотношений.
Важно также учитывать и то, что любое вторжение в данную сферу
правоохранительных органов становится уже не просто рядовым случаем
62
правоохранительной практики. Криминальная среда внимательно следит за
действиями оперативных подразделений в данном направлении.
Уголовное дело либо просто проверка могут быть использованы для
«сбивания» котировок акций конкретных строительных компаний,
компрометации в глазах мировой общественности государственных органов, не
способных обеспечить своих граждан жильем, и т.п. Поэтому преступность в
этой сфере носит не только организованный, но и политический характер.
К следующей группе криминогенных факторов относятся экономические.
Их проявление, применительно к объектам сферы движения жилья, следует
искать прежде всего в негативных моментах проводимой реорганизации всего
жилищного комплекса страны.
Нечеткое урегулирование земельных правоотношений позволяет
бесконтрольно решать вопросы, связанные с выделением земельных участков
под строительство жилья.
Нестабильность цен на строительные материалы позволяет строительным
компаниям манипулировать себестоимостью, используя ее в качестве основы
для конечной стоимости жилья. Эти и другие экономические факторы создают
новые возможности для реализации различных схем преступной деятельности в
указанной сфере.
Преступники, пользуясь столь широкими возможностями, связанными с
неопределенностью экономического положения исследуемой сферы жилья,
получают возможность для постоянного изобретения новых способов
получения незаконной наживы.
Кроме того, необходимо учитывать, что доходность от операций с
жильем не может идти в сравнение ни с одной другой отраслью экономики
страны. Это создает необходимые условия для того, чтобы при осуществлении
преступных операций, обеспечиваемых необходимыми
контрразведывательными мерами, получать огромные доходы.
В тесной связи с указанными факторами, находится группа
производственно-технологических причин и условий.
63
Именно их использование преступниками, в сочетании с экономическими
факторами, приводит к тому, что исследуемая сфера является одной из самых
привлекательных для организованной преступной деятельности. Кроме того,
отсутствие четких критериев оценки себестоимости жилья, возможности
списания строительных материалов на естественную убыль, искусственное
завышение стоимости готовых жилых домов влечет за собой безудержный рост
стоимости вторичного жилья.
Следующая группа факторов – идеологические детерминанты. Это
наиболее сложный, по нашему мнению, комплекс закономерностей, влияющих
на функционирование преступной среды в сфере движения жилья.
Подтверждением этому служат многочисленные факты незаконного
строительства, ситуации, развернувшиеся вокруг обмана тысяч людей,
вложивших свои сбережения в строительство жилых домов. Многие объекты
строительного бизнеса в субъектах Российской Федерации осуществляют свою
деятельность без надлежащего лицензирования, в бизнес втянуты тысячи
людей трудоспособного населения страны.
Получаемые средства от продажи жилых домов вкладываются в новые
стройки, часть направляется на финансирование преступной деятельности.
Казалось бы, необходимость профилактики данного вида строительной
деятельности очевидна. Однако на практике приостановление деятельности
таких объектов приведет к тому, что тысячи семей останутся без работы, а еще
тысячи без жилья. И именно здесь проявляется тот потенциал, который имеется
в данном направлении оперативно-розыскной деятельности.
Только путем воздействия на общественное сознание представителей
строительного бизнеса, а также на различных должностных лиц, имеющих
отношение к оформлению сделок с жильем, возможно убедить их в том, что
основные усилия должны быть направлены на обеспечение своих сограждан
доступным жильем, а не на совершение преступлений в сфере жилищного
бизнеса, приносящего скорую прибыль.