44
– справок ф. № 11-а из органов технической инвентаризации, для
получения которых нужно проходить обязательную регистрацию в
специальном журнале учета;
– разных документов согласований (разрешения из органов социальной
защиты, опеки и попечительства, доверенности);
– штампов о выписке и прописке, в большинстве случае подделанных, так
как одним из основных условий отчуждения является документальное
оформление выписки прежнего хозяина квартиры [17, c. 11].
Механизм преступления достаточно прост – мошенники, выдавая себя за
владельцев, берут задаток от покупателя, оформляют сделку, получают
оговоренную сумму и скрываются. Покупатели через некоторое время (иногда
практически сразу) обнаруживают, что квартира принадлежит чужим людям.
Другим способом мошенничества является завладение квартирами умерших
граждан.
Преступники используют несколько вариантов. Первый из них
заключается в том, что мошенники обманным путем перед смертью владельца
квартиры оформляют сделки по обмену на свое имя или составляют
аналогичное завещание.
Второй путь – уже после смерти одиноких пожилых людей в их
квартирах прописываются посторонние лица. После приватизации квартиры
сразу же продаются. Оспорить в судебном порядке незаконность сделок
практически невозможно.
Продолжают иметь случаи вымогательства, требования передачи квартир
или права на них с применением насилия или под угрозой такового.
Широко распространены фиктивные браки с гражданами, имеющими
право на социальное жилье (неимущими, владеющими ветхим жильем,
предназначенным под снос). Этот способ характерен для приезжих из стран
ближнего зарубежья.
Следует отметить, что выявление и расследование преступлений,
связанных с приватизацией, существенно осложняются множественностью и
45
бессистемностью правового регулирования данного процесса. Дело в том, что
почти все нормативные и правоприменительные акты по вопросам,
касающимся распоряжения собственностью и приватизации, либо противоречат
Конституции Российской Федерации и соответствующим законам, либо
расходятся с ними, или правовые акты вообще отсутствуют, например, по
приватизации собственности общественных объединений.
Правовой контроль за данными процессами существенно сужен и
многоуровневым характером законодательства, внутренней противоречивостью
законов, указов Президента Российской Федерации, актов правительства и
других органов представительной и исполнительной власти, предоставлением
дополнительных полномочий некоторым местным органам управления по
самостоятельно разработанным планам.
Практика деятельности правоохранительных органов по борьбе с
нарушениями при приватизации позволяет утверждать, что уголовная юстиция
является одним из тех инструментов, при помощи которых могут
корректироваться процессы разгосударствления.
Противоправные действия и маскировка их под законные не могут
осуществляться в одиночку, поэтому объективно происходит объединение
преступных элементов с должностными лицами в организованные группы,
способные к масштабным преступлениям в данной сфере.
Ярким примером служит уголовное дело в отношении директора
агентства недвижимости «Нисан», который путем обмана завладел в течение
трех лет деньгами и жильем 24 граждан г. Н. Новгорода (Арх. следств. упр.
Следств. комитета. Уголов. дело № 80796 СУ СК при ГУВД Нижегор. обл.).
Наряду с мошенничествами в сфере ЖКХ совершаются и более опасные
преступления. Так, беззащитные одинокие старики, оставшиеся без жилья,
подчас просто исчезают без какой-либо информации о себе. Только по
Нижегородской области после приватизации и отчуждения жилья в другие
адреса выбыли более 100 тыс. человек. Из них не установлено
46
местонахождение 1 228 человек, не прибыли к новому указанному адресу
жительства более 300 человек.
Согласно действующему порядку ответственными за организацию
установления местонахождения выбывших лиц являются начальники
криминальной милиции. Однако повсеместно в органах внутренних дел этому
вопросу не уделяется должного внимания.
Более приоритетным по вполне понятным причинам является раскрытие
зарегистрированных преступлений. В связи с этим мероприятия по сбору
подробных примет, получению фотографий выбывших лиц не проводятся.
Опознавательные карты на данную категорию лиц также не составляются.
Проверки по учетам невостребованных трупов из моргов и по учетам
обнаруженных неопознанных трупов ИЦ ГУВД не осуществляются.
Созданные в территориальных органах внутренних дел рабочие группы
по организации и проведению необходимой работы в рассматриваемой сфере к
исполнению возложенных обязанностей относятся формально:
– их деятельность руководителями органов в полном объеме не
контролируется;
– наблюдательные дела, заведенные по линии предупреждения,
пресечения правонарушений в сфере приватизации и отчуждения жилья
изучаются крайне редко;
– оперативные совещания не проводятся.
При этом преступники расширяют поле своей деятельности. Помимо
афер с квартирами увеличивается число случаев злоупотребления
должностными полномочиями и взяточничества при оформлении
приватизированного имущества, проведении тендеров и аукционов.
Отдельно следует отметить продолжающие иметь место хищения
бюджетных средств, выделяемых гражданам в качестве безвозмездных
субсидий, жилищных сертификатов за утраченное жилье и имущество. Как
правило, такие хищения осуществляются путем обмана или злоупотребления
доверием.
47
Этот способ преступлений имеет ряд признаков:
– оформление подложных договоров купли-продажи квартир, в том числе
заведомо невыгодных для граждан, получающих жилищные сертификаты
(субсидии);
– предоставление гражданами, нуждающимися в улучшении жилищных
условий, в управления муниципального жилья фиктивных документов о
реальных условиях проживания, доходах и т. п.;
– постановка на учет и предоставление поддельных документов о
наличии у членов семьи различных заболеваний, дающих право на получение
отдельной жилплощади или субсидий на приобретение жилья, изменение
списков лиц-очередников;
– предоставление в административные органы по переселению граждан
фиктивных документов о стаже работы и проживании в районах Крайнего
Севера [38, c. 43].
Кроме того, имеется судебная практика по ряду дел, когда
организованная преступная группа находила продаваемые квартиры в крупных
городах средней полосы страны и оформляла фиктивные договоры по купле-
продаже по многократно завышенной стоимости. На основании этих договоров
коррумпированные чиновники в районах Крайнего Севера за соответствующее
вознаграждение перечисляли на счета мнимых продавцов крупные суммы.
Посредники обналичивали деньги и уже по гораздо меньшим ценам
приобретали жилье в небольших поселках и сельской местности.
Также значительная часть денег похищается путем присвоения
бюджетных средств, выделяемых для нужд ЖКХ.
В условиях нормативной неразберихи дельцы теневого бизнеса успешно
осуществляют предпринимательскую деятельность без регистрации либо без
специального разрешения (лицензии). В частности, выявлены факты
функционирования подобных предприятий по сбору, вывозу и переработке
твердых бытовых отходов и отходов промышленного производства.
48
Продолжает иметь место уклонение от уплаты налогов с организаций
путем включения в бухгалтерские документы заведомо ложных данных о
доходах. Этот вид преступлений совершается путем неотражения выручки в
бухгалтерском и налоговом учете; завышения объемов выполненных работ;
завышения себестоимости при заключении фиктивных договоров субподряда,
например, на производство дорожно-уборочных работ.
Таким образом, специфика преступлений, совершаемых в сфере ЖКХ и
на рынке жилья, требует повышенного внимания к осуществлению оперативно-
поисковой работы подразделений по борьбе с экономическими преступлениями
органов внутренних дел.
2.3 Масштабные преступления на российском рынке жилья
Самый масштабный случай «черного риэлторства».
Как известно, черное риэлторство приносит мошенникам огромный
доход. На территории России оно стало едва ли не повсеместным явлением.
Семь лет назад в столице был зафиксирован самый крупный случай черного
риэлторства. Мошенники совершили аферу с 23-мя жилыми помещениями.
Общая сумма противозаконных сделок составила около двух миллиардов
рублей.
Преступники предоставили в ГУ ФРС фиктивные договоры купли-
продажи, которые были заключены между подставными лицами и бывшим
руководителем АН «Оружейная слобода». Как оказалось, последний не имел
юридического права подписывать такие контракты.
Объектами для проведения мошеннических сделок стали апартаменты,
расположенные в центре Москвы. Их собственником являлось
вышеупомянутое агентство. В дальнейшем организатор аферы и его сообщник
переоформили пять квартир на родственников и партнеров по бизнесу.
Остальную недвижимость преступники предполагали продать по рыночной
цене. Но довести задуманное до конца им так и не удалось.
49
Руководство пострадавшей компании обратилось в органы правопорядка.
Они смогли своевременно пресечь деятельность злоумышленников. В прошлом
году расследование было завершено, а уголовное дело направлено в столичную
прокуратуру для утверждения обвинительного заключения. Но приговор
мошенникам пока не вынесен.
Самая масштабная финансовая пирамида.
Волна всевозможных финансовых пирамид, прокатившаяся по России, не
обошла стороной и рынок недвижимости. С 2002-го по 2008-й год группе
злоумышленников, возглавляемых Владимиром Феданом, удалось по-крупному
обмануть 250 тысяч человек. Для этого они использовали мошеннические
схемы, выводя на рынок компании с постоянно меняющимися названиями –
«Гарант-Кредит», «Регион-Центр», «Гарант-Инвест».
Аферисты предлагали российским гражданам вкладывать деньги в
реализацию выгодных проектов в Москве и за рубежом, обещая при этом до
девяноста процентов годовых. Невиданный размер прибыли объяснялся тем,
что инвестиции якобы пойдут на возведение коттеджей, промышленных
предприятий и других объектов в столице России и в Черногории.
Здесь, как и в случае любой финансовой пирамиды, мошенники
действовали по классической схеме. Сначала, благодаря стремительному росту
числа пайщиков, обещанные проценты клиентам выплачивались, однако после
цепи метаморфоз все филиалы и подразделения компании были закрыты, а
обманутые вкладчики остались ни с чем. И хотя за время действия пирамиды ее
основатели успели обогатиться на 75 000 0000 $, правоохранительные органы
быстро поставили точку в этом деле.
В отношении махинаторов возбуждено около трехсот уголовных дел по
статье «мошенничество». Они одновременно расследуются в 56-ти регионах
Российской Федерации. К сожалению, организатору пирамиды удалось
скрыться от правосудия. Сейчас он находится за пределами России.
Самый крупный отъем жилья в регионах.
50
Масштабные аферы с недвижимостью проводят не только в столице
России, но и в регионах. В начале 2010-го года в Самаре была организована
преступная группа из четырех человек, которой руководил Ашот Оганян.
Аферисты входили в доверие к гражданам, уговаривая их внести деньги в
фиктивную фирму под названием «Московская инвестиционная компания».
При этом вкладчикам обещали огромные прибыли. Но минимальная сумма
инвестиций была настолько велика, что единственным способом собрать ее
являлся кредит под залог жилья.
Преступники рекомендовали клиентам подставного риэлтора, а тот, в
свою очередь, вводил их в заблуждение, фактически оформляя не сделки по
займу, а договоры дарения или купли-продажи. Полученные деньги
передавались представителям вышеупомянутой компании как инвестиции.
Через некоторое время потерпевшие обнаруживали, что их недвижимость
уже перепродана, а так называемые «вклады», как и проценты по ним, никто
отдавать не собирается. В этой масштабной афере жертвами злоумышленников
стали шестнадцать жителей Тольятти, как правило, пожилого возраста, а доход
преступников составил более 27 000 000 рублей. На текущий момент все
организаторы противоправных действий осуждены, им назначены различные
сроки заключения (от четырех до шести лет).
Самое крупное хищение недвижимости госслужащим.
Крупные хищения в сфере недвижимости, как правило, связаны с
госчиновниками. На протяжении 2009-го и 2010-го годов чиновница провела
масштабную аферу с государственной землей. Она умудрилась распродать
знаменитое Бородинское поле.
Госслужащая подделала свидетельства о регистрации собственности на
четыре земельных участка, оформив их на супруга и мать. Общая стоимость
наделов составляла более 10 000 000 рублей.
Но и это стало не последним преступлением в «послужном» списке
чиновницы. Подделав еще несколько подписей, она переоформила
дополнительно десять участков под дачное строительство. Несмотря на то, что
51
мошенница отрицала свою вину, почерковедческая экспертиза полностью
подтвердила ее причастность к преступлению. После проведения следственных
действий суд приговорил госслужащую к пяти годам тюремного заключения и
денежному штрафу в размере 500 000 рублей.
Самое крупное хищение жилья у военных.
Одной из самых масштабных афер на российском рынке недвижимости
стала деятельность преступной группы, организованной Валерием Даниеляном.
Группа состояла из юристов и риэлторов. За три года мошенники сумели
присвоить сто пятьдесят государственных квартир, которые предназначались
военным очередникам.
Аферисты оформляли фиктивные выписки из распоряжений
руководителя Главного квартирно-эксплуатационного управления
Министерства Обороны Российской Федерации, дававших право на получение
социального жилья. При этом фальсифицировали договоры социального найма.
После чего преступники обращались в судебные инстанции с исками о
праве на приватизацию квартир и получали решения, закреплявшие их право на
собственность. Через некоторое время недвижимость продавалась уже по
рыночной стоимости. Свою долю получали и подставные лица, на которых
оформлялась украденная недвижимость. Сегодня организатор преступной
схемы и его подельники находятся под следствием.
В заключение главы можно сделать следующие выводы:
1. Создание рынка жилой недвижимости является качественно новым для
российской экономики явлением, которое начало осуществляться с началом
либерализации экономики. Это и определило особенности рынка жилой
недвижимости в Российской Федерации. Сфера жилищного строительства
является сильно монополизированной и в значительной степени принадлежит
чиновникам, которые лоббируют интересы строительных организаций. Еще
одной характерной чертой рынка жилья в Российской Федерации на
протяжении всего времени развития является то, что численность сделок на
52
вторичном рынке значительно выше количества сделок на первичном рынке
жилья.
2. За последнее время в Российской Федерации произошли значительные
изменения отношений собственности, что явилось одним из главных факторов
трансформации социально-экономической системы, увеличения
производительных сил и улучшения благосостояния населения. В наибольшей
степени данные изменения коснулись жилищного сектора. В связи с
приватизацией жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ) оказалось в
непривычных условиях. Процесс приватизации поставил новые требования,
соблюдение которых в сфере ЖКХ обеспечит в итоге жизнедеятельность и
функционирование национального хозяйства. Практика свидетельствует, что
50% случаев преступного посягательства касается объектов недвижимости и
строительных материалов, примерно 40% касается денег и 10% –
энергоносителей. Наиболее распространенные виды преступлений на рынке
жилья касаются мошеннических завладений квартирами граждан. На
настоящий момент более 80% от общего количества квартир являются
приватизированными.
3. Специфика преступлений, совершаемых на рынке жилья, требует
повышенного внимания к осуществлению оперативно-поисковой работы
подразделений по борьбе с экономическими преступлениями органов
внутренних дел.
53
3 ПУТИ ПРЕДУПРЕЖДЕНИЙ ПРЕСТУПЛЕНИЙ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
3.1 Мошенничество на рынке жилья в зарубежных странах
С мошенничеством можно столкнуться в любой стране. Покупка
недвижимости за рубежом – само по себе рискованное предприятие, поэтому
нужно внимательно подходить к выбору как объекта, так и агентства
недвижимости.
Традиционно безопасными считаются Германия, Австрия, Швейцария,
Франция и другие страны с устоявшимися рынками недвижимости. С особой
осторожностью следует покупать жилье в Египте, Турции, Болгарии и
некоторых других странах.
Риелторские преступления.
Агентства недвижимости выступают в роли посредников при заключении
сделки. Их основная задача – найти нужный объект и предоставить клиенту
информацию о нем, за что они и получают комиссионные. Покупателям часто
не хватает времени на самостоятельный поиск сведений, необходимых для
сделки, поэтому приходится доверять риелторам. А они, к сожалению, иногда
пренебрегают интересами клиентов.
Один из распространенных способов обмана – двойная комиссия. Во
многих странах работу посредников должен оплачивать только продавец
недвижимости, но агенты часто пользуются неопытностью и доверчивостью
иностранцев и взимают плату как с продавцов, так и с покупателей.
Таблица 1 – Комиссия агентов недвижимости, %
Комиссию платит продавец
Великобритания
2,0-3,5
Дания
0,5-6,0
Египет
2,8-3,3
Испания
2,5-3,0
Кипр
5,0
ОАЭ
1,0-5,0