16
оказание услуг на возмездной основе, развитие, финансирование и
управление которой осуществляется с использованием и посредством
рыночных механизмов
6
.
С.Ю. Арзуманов под рынком жилой недвижимости понимает
экономическую сферу, состоящую из совокупности правовых операций
(сделок) с объектами жилой недвижимости, включающих в себя передачу
прав на такие объекты, осуществление строительства, а также оказание на
возмездной основе риелторских и иных услуг, развитие, финансирование и
управление которой осуществляется с использованием и посредством
рыночных механизмов
7
.
По определению Д.В. Виноградова, рынок недвижимости – система
правовых, экономических, организационных и культурных отношений между
субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования,
распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и
обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости
8
.
Однако, более полным будет определение рынка недвижимости,
представляющего комплекс отношений, связанных как с созданием новых
объектов недвижимости, так и с эксплуатацией уже существующих. Рынок
недвижимости – это взаимосвязанная система рыночных механизмов,
обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование
объектов недвижимости.
Таким образом, под жилищной сферой или рынком жилой
недвижимости нами предлагается понимать любые отношения граждан по
поводу недвижимых объектов, в том числе и те, когда недвижимость как
6
Шумов Р.Н. Уголовно-правовая охрана рынка жилья от преступных
посягательств: дис. ... канд. юрид. наук. М., 2004. С. 15.
7
Арзуманов С.Ю. Криминологическая характеристика и предупреждение
преступлений, совершаемых на рынке жилой недвижимости: дис. ... канд. юрид. наук. М.,
2018.
8
Экономика недвижимости: учебное пособие / сост. Д.В. Виноградов. Владимир,
2017. 136 с.
17
предмет отсутствует, но есть денежные средства, предусмотренные на
приобретение жилья (например, речь идет о правоотношениях, когда
выделяются субсидии на покупку жилья, выдаются денежные средства под
залог недвижимой площади, собираются средства для долевого
строительства квартир и др.).
Что касается негативной стороны рассматриваемого явления, т. е.
криминального рынка недвижимости, то автором не было найдено ни одного
определения, раскрывающего сущность этого термина, хотя в юридической
литературе он употребляется в работах многих видных ученых.
Обобщая, можно сказать, что криминальный рынок недвижимости –
это, в первую очередь, сегмент теневой экономики, что также указывает А.Л.
Репецкая, говоря о криминальном рынке вообще. Криминальный рынок
недвижимости имеет ряд характерных критериев: во-первых, осуществление
экономической деятельности вне официального контроля, регламентации, с
сокрытием, маскировкой ее значимых параметров от контролирующих
органов; во-вторых, нарушение уголовных, административных, налоговых и
других норм, установленных действующим законодательством; в-третьих,
получение экономической выгоды в форме незаконного присвоения
экономических благ
9
.
Специалисты выделяют два сектора теневой экономики:
неформальный, который охватывает любую экономическую деятельность,
сознательно укрываемую ее субъектами от государства с целью
минимизации издержек, в частности, ухода от налогообложения; и
криминальный сектор, включающий в себя любую экономическую
деятельность, сознательно укрываемую от государства с целью избежать
насильственного ее прекращения действиями государственных силовых
структур.
9
Репецкая А.Л. Организованная преступность в сфере экономики: характеристика,
причины, предупреждение: учебное пособие . Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2009. С. 80.
18
Указанные критерии характерны и для криминального рынка жилья,
для которого также свойственны как сокрытие доходов (например, при сдаче
недвижимости в аренду граждане уклоняются от уплаты налогов на доход),
так и сам факт ведения деятельности (например, противоправный захват
чужой недвижимой собственности), который осуществляется с целью
получения незаконной прибыли. То есть криминальный рынок жилья как
сегмент теневой экономики включает в себя неформальный сектор и
криминальный сектор.
Таким образом, можно сформулировать определение криминальному
рынку недвижимости, под которым следует понимать взаимосвязанную
систему рыночных механизмов, в которой создание, отчуждение, передача,
эксплуатация или финансирование объектов недвижимости осуществляются
вне официального контроля, регламентации, с сокрытием, маскировкой ее
значимых параметров от контролирующих органов; а также в нарушение
уголовных, административных, налоговых и других норм, установленных
действующим законодательством и с получением незаконной экономической
выгоды.
Особенностью криминального рынка жилья является то, что оборот
недвижимости не запрещен, но ввиду неправомерного завладения
недвижимыми объектами дальнейшие действия, связанные с их обращением
(продажа, сдача в аренду, дарение, залог и иные сделки) носят общественно
опасный и противоправный характер.
Контент-анализ публикаций СМИ и интернет-источников позволил
выявить преступные группы, специализирующиеся на тех или иных
преступлениях в сфере оборота недвижимости, которые, по нашему мнению,
можно классифицировать по следующим признакам. К первой группе
относятся риелторские компании, информационные агентства, которые
продают сведения о несуществующих объектах недвижимости. Схема их
«работы» выглядит следующим образом: с помощью рекламы в газетах, на
19
досках объявлений, а также – в современное время технологий – с помощью
ресурсов интернета и мобильной связи они привлекают людей низкими
ценами аренды жилья, затем заключают договор, за который получают от
1000 до 3000 рублей и выше. Впоследствии, когда приобретатели списка
квартир начинают звонить арендодателям, оказывается, что жилье уже сдано
или его не существует вообще. Как правило, такие организации «лжеаренды»
действуют в крупных городах, где много приезжих граждан и высокий спрос
на арендуемое жилье. Привлечь их к ответственности не представляется
возможным, поскольку, во-первых, сумма причиняемого ущерба
незначительна, во-вторых, потерпевшие не обращаются в
правоохранительные органы, а, в-третьих, вину доказать практически
невозможно, поскольку условиями договора предусмотрено предоставление
информации, а не самого жилья. Тем не менее, в России прецедент
привлечения к уголовной ответственности работников подобной компании
имеется, например, в г. Новосибирске привлечены к ответственности
сотрудники подобной компании – трое человек, при этом потерпевшими
были признаны 149 человек
10
.
Ко второй группе относятся преступные группы, занимающиеся
привлечением граждан в инвестирование строительства многоквартирных
домов без намерения предоставления этих квартир, либо заведомо
рассчитывая продать их сразу нескольким гражданам, пользуясь пробелами в
законодательстве. Целью таких преступников является получение прибыли с
максимально возможного числа граждан. В результате такой деятельности
пострадавшие остаются и без денег, и без жилья. Привлечь
недобросовестных застройщиков также проблематично, поскольку сложно
доказать их вину, особенно если часть денег одних инвесторов они
возвращают другим – более настойчивым.
10
Доступное жулье [Электронный ресурс] // Телекомпания НТВ. URL:
www.ntv.ru/peredacha/razvod/m12584/o86640/comments/ (дата обращения: 15.09.2019)
20
К третьему виду относятся преступные группы, специализирующиеся
на отъеме квартир, домов, земли и т. д., используя гражданско-правовые
методы, манипулируя пробелами законодательства. Например, покупают
долю в праве собственности на квартиру, затем создают невыносимые
условия для проживания первого собственника, который вынужден продать
свою часть квартиры или комнату за бесценок.
Другим примером гражданско-правового отъема жилья является
признание сделки купли-продажи незаконной. В этом случае продавец
недвижимости, состоящий в сговоре с недобросовестными риелторами,
получает свое жилье обратно, а покупателю возвращается сумма, указанная в
договоре, как правило, сильно заниженная. Еще один показательный пример
подобных преступных групп – это так называемые «микрозаймы» населению
под залог недвижимости.
Уголовные дела о преступлениях, направленных на хищение
бюджетных средств под прикрытием приобретения или улучшения
жилищных условий с помощью программы «Семейный (материнский)
капитал», составили четвертую часть уголовных дел о преступлениях на
рынке жилья (20,14%). Всего было вынесено 29 приговоров, из них 17,24% –
в отношении организованных преступных групп, которые занимались
незаконным присвоением бюджетных средств как профессиональной
деятельностью для извлечения постоянного преступного дохода. Для них
характерно создание риелторских фирм, отлаженность действий всех
участников группы, создание поддельных документов, поиск граждан,
имеющих право на получение субсидий на жилье, многоэпизодность (15 и
более случаев обманного получения денежных средств государства,
предназначенных на улучшение жилья граждан). Противоправное хищение
бюджетных средств в таких группах поставлено «на поток». На современном
этапе подобные мошенничества имеют тенденцию к увеличению.
21
Пятый вид преступных групп в сфере оборота недвижимости
занимается противоправной деятельностью в сфере жилищно-коммунального
хозяйства. Так, сегодня нередко можно увидеть объявления риелторских
фирм, предлагающих оформить общее имущество собственников
многоквартирного дома (например, чердак, подвал, мансарду) в частную
собственность. Более крупными хищениями занимаются сотрудники ЖКХ,
устанавливающие необоснованно высокие цены за эксплуатацию жилья или
услуги по его обслуживанию, зачастую не предоставляя их вообще. При этом
полученные в результате таких преступных схем деньги нередко уводят за
границу.
К шестому виду – наиболее опасному из всех – относятся преступные
группы, осуществляющие силовой отъем жилых объектов. Такие преступные
группы обладают всеми признаками ОПГ, для завладения чужим жильем
совершают преступления не только против собственности (мошенничество),
порядка управления (подделка, хищение документов), но и против личности
– убийство, похищение человека, вымогательство с применением насилия и
т. д.
Преступления в сфере жилой недвижимости совершаются не
спонтанно, а после проведения подготовительных мероприятий или после
выработки определенного сценария. Как отмечают многие исследователи,
преступники не только готовятся к совершению мошенничества данного
вида, но и разрабатывают варианты и способы сокрытия этих преступлений:
основными способами сокрытия исследуемой группы мошенничеств
являются: маскировка под легальные гражданско-правовые сделки (85,8 %);
дальнейшее совершение сделок с недвижимостью (66,2 %); подкуп
должностных лиц, имеющих отношение к сделке (49,3 %); подкуп
свидетелей (39,7 %); использование в преступной деятельности поддельных
22
документов, удостоверяющих личность (22,4 %); угрозы, шантаж,
физическое насилие вплоть до устранения потерпевшего (12,8 %)
11
.
Подводя итог, можно констатировать следующее. Во-первых,
преступления в сфере оборота недвижимости во всей совокупности
составляют криминальный рынок недвижимости как противоположность
своего легального проявления – рынка недвижимости. Под криминальным
рынком недвижимости следует понимать взаимосвязанную систему
рыночных механизмов, в которой создание, отчуждение, передача,
эксплуатация или финансирование объектов недвижимости осуществляется
вне официального контроля, регламентации, с сокрытием, маскировкой ее
значимых параметров от контролирующих органов; а также в нарушение
уголовных, административных, налоговых и других норм, установленных
действующим законодательством, и с получением незаконной
экономической выгоды. Во-вторых, преступность в сфере оборота
недвижимости в самой тяжкой форме проявления имеет групповой характер,
является одной из сфер деятельности ОПГ. В-третьих, на основе контент-
анализа публикаций СМИ и интернет-источников можно рассмотерть
классификацию преступных групп, специализирующихся на тех или иных
преступлениях в сфере оборота недвижимости:
1) преступные группы в виде организаций лжеаренды, занимающиеся
под видом риелторских компаний предоставлением информации об аренде
несуществующего жилья;
2) преступные группы, использующие мошеннические схемы,
привлекающие граждан в инвестирование строительства многоквартирных
домов без намерения предоставления квартир;
3) преступные группы, осуществляющие силовой отъем жилых
объектов у граждан, особенно у незащищенных слоев населения;
11
Белов Е.В. Мошенничество с недвижимостью в жилищной сфере, М.: 2015 г., 188
с.
23
4) преступные группы, специализирующиеся на отъеме квартир, домов,
земли и т. д. под прикрытием гражданско-правовых сделок, используя
лазейки в гражданском законодательстве России;
5) преступные группы, деятельность которых направлена на завладение
государственной собственностью. Их можно подразделить на: а)
осуществляющие незаконную приватизацию объектов недвижимости; б)
незаконно присваивающие выморочное жилье умерших одиноких людей; в)
специализирующиеся на хищении бюджетных средств, предусмотренных на
приобретение жилья;
6) преступные группы, занимающиеся противоправной деятельностью
в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Также можно выделить
риелторские агентства, юридические фирмы, которые по своей сути
преступными не являются, тем не менее оказывают нелегальные услуги,
связанные с оборотом недвижимости, например, ускорение регистрации
сделок и перехода прав на недвижимые объекты как пособничество во
взяточничестве; незаконную регистрацию мигрантов; помощь в сокрытии
налогов.
1.2 Детерминанты преступности в сфере оборота жилья.
Появление у граждан юридически закрепленного права приобретать
недвижимость в собствен
ﮦ
н
ﮦ
ость, р
ﮦ
ост жилищн
ﮦ
ого стр
ﮦ
оительства повлекли за
собой, н
ﮦ
ар
ﮦ
яду увеличен
ﮦ
ием количества сделок, р
ﮦ
яд мошен
ﮦ
н
ﮦ
ических
действий в дан
ﮦ
н
ﮦ
ой сфер
ﮦ
е. Высокая степен
ﮦ
ь обществен
ﮦ
н
ﮦ
ой опасн
ﮦ
ости
пр
ﮦ
еступн
ﮦ
ых деян
ﮦ
ий в сфер
ﮦ
е н
ﮦ
едвижимости объясн
ﮦ
яется пр
ﮦ
ичин
ﮦ
ен
ﮦ
ием
кр
ﮦ
упн
ﮦ
ого и особо кр
ﮦ
упн
ﮦ
ого имуществен
ﮦ
н
ﮦ
ого ущер
ﮦ
ба потер
ﮦ
певшим.
Изучен
ﮦ
ие кр
ﮦ
имин
ﮦ
ологических аспектов мошен
ﮦ
н
ﮦ
ичества в сфер
ﮦ
е
24
н
ﮦ
едвижимости является важн
ﮦ
ейшим шагом в р
ﮦ
азр
ﮦ
аботке эффективн
ﮦ
ых мер
ﮦ
пр
ﮦ
едупр
ﮦ
ежден
ﮦ
ия дан
ﮦ
н
ﮦ
ых пр
ﮦ
еступлен
ﮦ
ий.
В Уголовн
ﮦ
ом кодексе Р
ﮦ
оссийской Федер
ﮦ
ации (далее - УК Р
ﮦ
Ф)
12
н
ﮦ
ор
ﮦ
мы
о мошен
ﮦ
н
ﮦ
ичестве закр
ﮦ
еплен
ﮦ
ы в р
ﮦ
азд. VIII «Пр
ﮦ
еступлен
ﮦ
ия в сфер
ﮦ
е
экон
ﮦ
омики». Диспозиция ст. 159 УК Р
ﮦ
Ф опр
ﮦ
еделяет мошен
ﮦ
н
ﮦ
ичество как
хищен
ﮦ
ие чужого имущества или пр
ﮦ
иобр
ﮦ
етен
ﮦ
ие пр
ﮦ
ава н
ﮦ
а чужое имущество
путем обман
ﮦ
а или злоупотр
ﮦ
еблен
ﮦ
ия довер
ﮦ
ием. В связи с этим достаточн
ﮦ
о
дискуссион
ﮦ
н
ﮦ
ым в отечествен
ﮦ
н
ﮦ
ой доктр
ﮦ
ин
ﮦ
е является вопр
ﮦ
ос о том, можн
ﮦ
о ли
считать пр
ﮦ
иобр
ﮦ
етен
ﮦ
ие пр
ﮦ
ава н
ﮦ
а имущество фор
ﮦ
мой хищен
ﮦ
ия. С
лин
ﮦ
гвистической точки зр
ﮦ
ен
ﮦ
ия р
ﮦ
азделительн
ﮦ
ый союз «или» выр
ﮦ
ажает
отн
ﮦ
ошен
ﮦ
ия взаимоисключен
ﮦ
ия, поэтому пр
ﮦ
иобр
ﮦ
етен
ﮦ
ие пр
ﮦ
ава н
ﮦ
а имущество
фор
ﮦ
мой хищен
ﮦ
ия н
ﮦ
е является
13
.
Пр
ﮦ
облема возн
ﮦ
икает и с пон
ﮦ
ятием пр
ﮦ
ава н
ﮦ
а имущество. Толкован
ﮦ
ие
н
ﮦ
ор
ﮦ
м гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ского пр
ﮦ
ава позволяет сделать вывод, что пр
ﮦ
аво н
ﮦ
а имущество
включает в себя как вещн
ﮦ
ые пр
ﮦ
ава (н
ﮦ
апр
ﮦ
имер
ﮦ
, пр
ﮦ
авомочия собствен
ﮦ
н
ﮦ
ика),
так и обязательствен
ﮦ
н
ﮦ
ые (в частн
ﮦ
ости, пр
ﮦ
ава тр
ﮦ
ебован
ﮦ
ия по р
ﮦ
азличн
ﮦ
ым
договор
ﮦ
ам: бан
ﮦ
ковского вклада, ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды и т.д.). Полагаем, что пр
ﮦ
иобр
ﮦ
етен
ﮦ
ие
пр
ﮦ
ава н
ﮦ
а имущество следует пон
ﮦ
имать как н
ﮦ
аделен
ﮦ
ие опр
ﮦ
еделен
ﮦ
н
ﮦ
ого лица
пр
ﮦ
авомочиями собствен
ﮦ
н
ﮦ
ика, ин
ﮦ
ого закон
ﮦ
н
ﮦ
ого владельца н
ﮦ
езависимо от
того, имело ли место фактическое изъятие вещей из закон
ﮦ
н
ﮦ
ого владен
ﮦ
ия в
момен
ﮦ
т совер
ﮦ
шен
ﮦ
ия мошен
ﮦ
н
ﮦ
ичества.
Для мошен
ﮦ
н
ﮦ
ичества в сфер
ﮦ
е обор
ﮦ
ота н
ﮦ
едвижимости хар
ﮦ
актер
ﮦ
н
ﮦ
ым
является то обстоятельство, что пр
ﮦ
еступн
ﮦ
ик обычн
ﮦ
о вн
ﮦ
ешн
ﮦ
е действует
откр
ﮦ
ыто и окр
ﮦ
ужающие н
ﮦ
е осозн
ﮦ
ают пр
ﮦ
отивопр
ﮦ
авн
ﮦ
ости действий
вин
ﮦ
овн
ﮦ
ого. Пр
ﮦ
и этом волеизъявлен
ﮦ
ия потер
ﮦ
певшего и вин
ﮦ
овн
ﮦ
ого вн
ﮦ
ешн
ﮦ
е
совпадают, мошен
ﮦ
н
ﮦ
ическая сделка имеет вид обычн
ﮦ
ого договор
ﮦ
а (купли-
12
Уголовный кодекс РФ от 13 июня 1996 г. № 63-Ф3 (ред. от 2 декабря 2019 г.) //
Собр. законодательства РФ. 1996. № 25. Ст. 2954.
13
Теплова Д. О. Криминологическая характеристика и предупреждение
организованного мошенничества: дис. ... канд. юрид. наук. М, 2014.
25
пр
ﮦ
одажи, мен
ﮦ
ы н
ﮦ
едвижимости и т.д.). Мошен
ﮦ
н
ﮦ
ичества в сфер
ﮦ
е обор
ﮦ
ота
н
ﮦ
едвижимости могут совер
ﮦ
шаться пр
ﮦ
и заключен
ﮦ
ии договор
ﮦ
ов участия в
долевом стр
ﮦ
оительстве жилых домов. Вин
ﮦ
овн
ﮦ
ые лица в сделке могут
выступать как в качестве стор
ﮦ
он
ﮦ
ы, котор
ﮦ
ая пр
ﮦ
иобр
ﮦ
етает пр
ﮦ
аво н
ﮦ
а
н
ﮦ
едвижимое имущество, так и в качестве стор
ﮦ
он
ﮦ
ы, котор
ﮦ
ая отчуждает эти
пр
ﮦ
ава с целью получен
ﮦ
ия ден
ﮦ
ежн
ﮦ
ых ср
ﮦ
едств. Из этого следует, что
пр
ﮦ
едметом мошен
ﮦ
н
ﮦ
ичества в сфер
ﮦ
е обор
ﮦ
ота н
ﮦ
едвижимости могут быть: 1)
н
ﮦ
едвижимое имущество; 2) ден
ﮦ
ежн
ﮦ
ые ср
ﮦ
едства.
В соответствии со ст. 130 Гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ского кодекса Р
ﮦ
оссийской
Федер
ﮦ
ации (далее - ГК Р
ﮦ
Ф)
14
к н
ﮦ
едвижимости (н
ﮦ
едвижимому имуществу)
отн
ﮦ
осятся земельн
ﮦ
ые участки, участки н
ﮦ
едр
ﮦ
и все, что пр
ﮦ
очн
ﮦ
о связан
ﮦ
о с
землей, или объекты, пер
ﮦ
емещен
ﮦ
ие котор
ﮦ
ых без н
ﮦ
есор
ﮦ
азмер
ﮦ
н
ﮦ
ого ущер
ﮦ
ба их
н
ﮦ
азн
ﮦ
ачен
ﮦ
ию н
ﮦ
евозможн
ﮦ
о, включая здан
ﮦ
ия, соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ия, объекты
н
ﮦ
езавер
ﮦ
шен
ﮦ
н
ﮦ
ого стр
ﮦ
оительства. Таким имуществом являются и подлежащие
государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации воздушн
ﮦ
ые и мор
ﮦ
ские суда, а также суда
вн
ﮦ
утр
ﮦ
ен
ﮦ
н
ﮦ
его плаван
ﮦ
ия. К н
ﮦ
едвижимому имуществу отн
ﮦ
осится пр
ﮦ
едпр
ﮦ
иятие
как имуществен
ﮦ
н
ﮦ
ый комплекс, используемый для веден
ﮦ
ия
пр
ﮦ
едпр
ﮦ
ин
ﮦ
имательской деятельн
ﮦ
ости (ст. 132 ГК Р
ﮦ
Ф). В н
ﮦ
астоящее вр
ﮦ
емя
подготовлен
ﮦ
пр
ﮦ
оект Федер
ﮦ
альн
ﮦ
ого закон
ﮦ
а «О вн
ﮦ
есен
ﮦ
ии измен
ﮦ
ен
ﮦ
ий в
отдельн
ﮦ
ые закон
ﮦ
одательн
ﮦ
ые акты Р
ﮦ
оссийской Федер
ﮦ
ации (в части
вовлечен
ﮦ
ия в гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ский обор
ﮦ
от площадок, являющихся частями здан
ﮦ
ия
или соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ия)»
15
, а зн
ﮦ
ачит, в ближайшее вр
ﮦ
емя может появиться н
ﮦ
овый
объект н
ﮦ
едвижимости - площадка, т.е. н
ﮦ
еизолир
ﮦ
ован
ﮦ
н
ﮦ
ые части н
ﮦ
ежилых
помещен
ﮦ
ий, р
ﮦ
асположен
ﮦ
н
ﮦ
ых в здан
ﮦ
иях, соор
ﮦ
ужен
ﮦ
иях (в том числе
пар
ﮦ
ковочн
ﮦ
ые места, тор
ﮦ
говые и офисн
ﮦ
ые помещен
ﮦ
ия).
14
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 нояб. 1994 г. №
51-ФЗ (ред. от 18 июля 2019 г.) // Собр. законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
15
О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской
Федерации (в части вовлечения в гражданский оборот площадок, являющихся частями
здания или сооружения): проект Федерального закона. Доступ из справ. правовой системы
«Консуль-тантПлюс» (дата обращения: 15.07.2019).