9
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………….
11
Глава 1. Охрана рынка жилья и факторы, способствующие совершению
преступлений в указанной сфере......................................................................
15
1.1. Экономико-правовое регулирование рынка жилой недвижимости и
его влияние на преступления в сфере жилой недвижимости.......................
15
1.2. Совершение преступлений на рынке жилья и криминогенные
факторы им способствующие...........................................................................
20
1.3. Личности преступника и потерпевшего на рынке жилой
недвижимости: уголовно-правовая и криминологическая
характеристика...................................................................................................
27
Глава 2. Уголовно-правая характеристика преступлений на рынке жилья и
меры уголовно-правового характера, направленные на борьбу их
совершением........................................................................................................
33
2.1. Состояние, структура и динамика преступлений на рынке жилья……
33
2.2. Составы преступлений в сфере оборота жилья и их уголовно-
правовая характеристика....................................................................................
35
2.3. Проблемы квалификации преступлений в сфере жилой недвижимости
..............................................................................................................................
44
Глава 3. Пути разрешения проблем в области предупреждения
преступлений и совершенствование законодательства в сфере жилой
недвижимости ...........................................................................................
48
3.1. Профилактика преступлений на рынке жилья..........................................
48
3.2. Проблемы правоприменительной практики с точки зрения мер
противодействия преступлениям на рынке жилья..........................................
57
3.3. Совершенствование уголовно-правовых норм, направленных на
борьбу с преступлениями на рынке жилья.......................................................
74
ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………………
81
10
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ……...................................
91
11
ВВЕДЕНИЕ
Преступность на рынке жилья относительно новое явление, поскольку и
сама сфера оборота недвижимости существует не так давно, однако является
важной и требующей подробного изучения проблемой.
Рынок недвижимости является одним из важнейших сегментов
современной экономики, оказывающим влияние не только на экономическое, но
и на социальное развитие государства. Отечественный рынок недвижимости
достиг высокого уровня развития и сохранил патетические показатели даже в
период мирового финансового кризиса. На рынке недвижимости заключаются
всевозможные виды сделок, а оборот денежных средств в этом сегменте
экономики уже давно исчисляется многомиллиардными суммами. Однако
отмечаемое в последние годы внедрение на рынке недвижимости перспективных
правил и условий осуществления сделок, повышение уровня общей культуры
договорных отношений и развитие здоровой конкуренции сопровождается
ростом количества преступных деяний. Преступность на рынке недвижимости
развивается не менее быстрыми темпами, чем сам рынок. При этом негативной
трансформации подвергаются не только количественные, но и качественные
показатели отмеченного вида преступности
До распада СССР в нашем государстве операций с недвижимостью
официально не существовало, поскольку у граждан не было частного права
собственности, и, как правило, жилье принадлежало людям на основании
договоров социального найма. В то время основным действием, которое можно
было провести со своей недвижимостью, был обмен. После проведения реформ в
1990-хх гг., гражданам разрешили приватизировать жилье и распоряжаться им
по своему усмотрению, то есть у них появилась возможность покупать,
продавать, дарить, закладывать, завещать свое жилье и совершать другие сделки.
С тех пор начал свое формирование рынок недвижимости.
12
За время своего существования сфера оборота жилья не только стала
одной из наиболее значимых сфер экономики, но и приобрела важное
социальное значение, затрагивая интересы практически всех слоев населения.
Однако есть и другая отрицательная сторона данной сферы социально-
экономических отношений, которая выражается в том, что с увеличением сделок
на рынке жилья, начало увеличиваться количество преступлений, совершаемых
в рассматриваемой области.
Преступность на рынке жилья достаточно быстро приобрела особые
качества и характер, которые требуют отдельного рассмотрения и вызывают
актуальность данной работы. Следует обратить внимание на то, что вред,
причиняемый такими преступлениями, невозможно оценить как ущерб сугубо
материального характера. Он чаще имеет еще и морально-психологическую
характеристику. Нередко потерпевшие от таких преступлений не только
остаются без жилья, но и оказываются на улице без средств к существованию.
Достаточно распространенными являются случаи лишения жизни собственников
квартир. Вместе с тем, несмотря на значительную общественную опасность
рассматриваемых преступлений, в настоящее время не выработано эффективных
средств, которые могли бы служить действенными гарантиями защиты прав и
законных интересов законопослушных собственников или приобретателей
жилья.
Пик афер в сфере недвижимости пришелся на 1993-1996 гг. - в это время
рынок переживал бум, количество потенциальных продавцов и покупателей
было уравновешено, и даже неликвидные с сегодняшней точки зрения объекты
«уходили в лёт» по высоким ценам.
На современном рынке жилья России, судя по неутешительной статистике,
каждая десятая сделка в сфере недвижимости заканчивается крахом для одной из
сторон. По данным исследований объединений риэлторов, каждая тридцатая
сделка с недвижимостью чревата неприятностями для собственников, начиная от
подделки документов и мошенничества до захвата заложников и убийства. Из
13
числа преступлений в этой сфере наиболее распространены мошенничество -
50,%, вымогательство - 11%, убийство - 10,%, должностные преступления - 4%.
Объектом выпускной работы явились общественные отношения,
возникающие по поводу охраны рынка жилья от преступных посягательств.
Предмет исследования составляют криминологические и уголовно-
правовые аспекты охраны рынка жилья от преступных посягательств, правовые
нормы, нормативно-правовые акты, законодательство, регулирующее уголовную
ответственность в сфере оборота жилой недвижимости, судебная практика и
специальная литература, посвященная исследованию профилактики и
предупреждению преступлений на рынке жилой недвижимости.
Цель исследования - исследование института уголовной ответственности за
совершение преступление на рынке жилья с учетом современных реалий, мер в
области охраны и предотвращения рынка жилья, проблемами предупреждения
преступлений на рынке жилья и совершенствованием законодательства в этой
области правоотношений.
Теоретическую основу исследования составили труды отечественных
ученых по уголовному праву и криминологии.
Нормативную базу исследования составили Конституция Российской
Федерации, Уголовный кодекс Российской Федерации, Гражданский кодекс
Российской Федерации, Кодекс Российской Федерации об административных
правонарушениях, Законы Российской Федерации, направленные на обеспечение
осуществления сделок с недвижимостью, а также ряд иных нормативных актов,
регулирующих общественные отношения, связанные с осуществлением сделок с
объектами недвижимости.
Методы исследования реализуются в диалектическом методе познания
общественных процессов и социально-правовых явлений (анализ, синтез и др.).
Конкретная методика основывается на принципах исторического и логического
в познании, системного подхода и анализа.
14
Частно-научными методами в работе стали: формально-логический метод,
который выявляет и анализирует признаки, характеризующие преступность на
рынке жилой недвижимости; статистический метод, куда вошли сбор и анализ
данных о наличии тренда преступлений в сфере жилой недвижимости; контент-
анализ периодических печатных источников.
Теоретическая значимость состоит в положениях, выводах и
предложениях, сформулированных в работе, которые можно использовать в
научно-исследовательских изысканиях, проводя дальнейшую разработку
проблем предупреждения преступлений и практики применения уголовного
законодательства, в частности проблем, связанных с квалификацией отдельных
составов преступлений.
Β практическом отношении значимость работы состоит в выводах,
предложениях и рекомендациях, которые можно использовать в процессе
правотворчества разрабатывая предложения, связанные с совершенствованием
уголовного законодательства, а также в руководящих разъяснениях Пленума
Верховного Суда РФ; в образовательном процессе изучая курсы уголовного
права и криминологии в вузах юридического профиля; в практике
правоприменения.
Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной
литературы и приложений.
15
Глава 1 Охрана рынка жилья и факторы, способствующие совершению
преступлений в указанной сфере.
1.1. Экономико-правовое регулирование рынка жилой недвижимости и его
влияние на преступления в сфере жилой недвижимости.
Как уже отмечалось выше, начальным этапом становления рынка
недвижимости в России стал переход от централизованной плановой к рыночной
экономике в начале 1990-х гг., когда было законодательно установлено право
частной собственности на объекты недвижимости. С тех пор оборот
недвижимости активно осуществляется, наблюдается развитие рынка , в том
числе сегмента жилой недвижимости. Так, например, в настоящее время по
стране жилищный фонд составляет порядка65 млн. единиц жилья (из которых40
млн. единиц жилья не удовлетворяют требованиям к современному жилью), в
среднем ежегодные объемы строительства жилья составляют около1-1,2 млн.
единиц, однако, только около 15-17 % домохозяйств (8,5 млн.) могут улучшить
свои жилищные условия(всего насчитывается около 56,5 млн. домохозяйств).
Анализ научной и учебной литературы по экономике недвижимости
позволил выделить основные понятия, которые являются объектом правового
регулирования: классификация жилья позволяет государству нормировать и
стандартизировать виды жилья для различных категорий потребителей; рынок
жилья как механизм перераспределения вещных прав позволяет государству
реализовывать жилищную политику; понимание факторов позволяет
своевременно управлять рынком жилья; появление новых профессиональных
участников рынка жилья побуждает государство наделять их определенными
правами и обязанностями, устанавливать к ним и к результатам их деятельности
ряд требований.
Рассмотрим действующее законодательство в сфере регулирования
отношений на рынке жилья подробнее. В Гражданском кодеке РФ прописаны
16
все основные имущественные вопросы.
1
Министерство экономического развития
подготовило ряд поправок в закон на 1 января 2019 года, в которые включены
изменения затрагивающие вопросы регулирования права собственности на
здания и сооружения, а именно права собственников помещения на общее
имущество
2
(рисунок 1).
Рисунок 1- Направления государственного регулирования сферы недвижимости
1
Гражданский кодекс РФ от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ //
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ [дата обращения 27 мая 2019]
2
Федеральный закон «О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса
Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от
26.07.2017 No121-ФЗ // http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_220900 [дата
обращения 27 мая 2019]
17
Важное значение в регулировании оборота недвижимости имеет
Жилищный кодекс РФ
1
, который устанавливает возможность приобретения
жилья в собственность путем приватизации, жилищного строительства, участия
в жилищных кооперативах, купли-продажи, наследования и по другим законным
основаниям.
Совершение сделок и переход прав на жилую недвижимость требует
официального подтверждения, поэтому с 2000 г. в России активно развивается
систем а учета объектов недвижимости и регистрации прав на них. В 2017 году
произошло одно из самых масштабных изменений – принятие
ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
2
, который объединил
государственную регистрацию и кадастровый учет в Единый государственный
реестр недвижимости. Теперь регистрацию возникновения, перехода и
прекращения прав собственности на недвижимость осуществляет Росреестр и
его территориальные органы. Авторы отмечают, что принятие нововведений
положительно влияет на развитие рынка жилья поскольку контроль за
деятельностью государственных и муниципальных служащих в сфере оборота
государственной и муниципальной собственности стал более прозрачным;
сократилось количество ошибок при совершении различных видов сделок с
жильем; сократились сроки регистрации перехода прав; связь с Росреестром
стала наиболее доступной в любой точке страны и по любому вопросу, который
возникает при совершении той или иной операции
3
.
1
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 15.04.2019) (с
изм. и доп., вступ. в силу с 26.04.2019) //
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/ [дата обращения 27 мая 2019]
2
Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ
// http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/[дата обращения 27 мая 2019]
3
Яковлев А. А. Становление рынка жилой недвижимости в истории новейшей России // ПСЭ.
2010. №2. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/stanovlenie-rynka-zhiloy-nedvizhimosti-v-istorii-
noveyshey-rossii (дата обращения: 27.05.2019).
18
Вопросы, связанные с налогообложением недвижимого имущества,
регулируются Налоговым Кодексом РФ. Так, в соответствии со ст. 220 продажа
недвижимости, находящейся в собственности менее трех лет, осуществляется с
последующей выплатой налога, в размере 13% от продажи продавцом
1
.
Важным рычагом развития рынка жилья является законодательство о
приватизации, поскольку возможность приватизации стала для людей большим
толчком к освоению права собственности на недвижимость. Возможность
узаконить свое жилье появилась в 1991 году после подписания закона о
бесплатной приватизации жилья. С течением времени закон о приватизации
претерпел много изменений, вплоть до отмены и последующего его продления.
В 2014 году в связи с присоединением республики Крым и города Севастополя к
России властями была продлена бесплатная приватизация жилья, чтобы дать
возможность новым гражданам воспользоваться этой программой и узаконить
свои права на жилье
2
.
Сейчас в городах России ведется обширное строительство жилых
комплексов от эконом-класса до элит-класса , однако, регулирование отношений
между застройщиком и потенциальным приобретателем жилого имущества
остается не до конца решенным. Так, в 2017 году в области законодательства по
регулированию отношений между застройщиками и дольщиками произошли
достаточно важные изменения. Основным изменением являлось установление
ограничений, связанных с репутацией застройщика, которым не может являться
лицо с непогашенной судимостью по экономическим делам, а также
планирование создания Единого Реестра застройщиков, который будет в
свободном доступе содержать информацию о деятельности всех строительных
организаций . Целью принятия таких изменений являлось создание прозрачного
1
Налоговый кодекс Российской Федерации от 31.07.1998 г. №146-ФЗ //
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19671/[дата обращения 27 мая 2019]
2
Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» No от 04.07.1991
No1541-1 (ред. от 20.12.2017) // http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_100/[дата
обращения 27 мая 2019]