19
рынка новостроек для покупателей жилья, поскольку такие факторы как
банкротство организаций, «заморозка» строительства производит на рынок
отрицательное воздействие.
Поскольку выбор будущего жилья зависит не только от основных
факторов местоположения, эстетики и архитектуры, но и от начального бюджета
покупателя, в зависимости от которого гражданин ориентируется на тот или
иной сегмент рынка: первичное или вторичное жилье, закон «Об ипотечном
кредитовании»
1
следует отнести к основным актам правового регулирования
рынка. Он описывает условия ипотечного кредитования, лиц, которые могут им
воспользоваться, а также содержит положения о заложенном имуществе при
кредитовании. (рисунок 2)
Рисунок- 2 Объем ипотечных кредитов в России
1
Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 No 102-ФЗ–
:http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/[дата обращения 27 мая 2019]
20
Здесь имеет место и ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации»
1
, который затрагивает процесс оценки предмета сделок с
недвижимостью. Значение этого документа определяется тем, что значительное
количество проводимых сделок осуществляется с учетом предварительной
оценки жилья. Оценка недвижимости является обязательной в случае
привлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично
Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным
образованиям. Так же здесь следует отметить, что оценка проводится в случае
предоставления ипотечного кредитования гражданину, с целью получения
банком информации о реальной стоимости жилья, отдаваемого в залог.
На рынок жилья оказывают влияние и нормы семейного
законодательства
2
. Относя права каждого члена семьи к совместному
имуществу, а также право на наследование, дарение, мену и куплю-продажу,
данный кодекс позволяет регулировать оборот недвижимости с т очки зрения
семейных отношений и осуществлять защиту семейных прав.
Таким образом, в качестве главных составляющих причин преступлений
рынка жилья можно отметить: быстро возрастающую криминализацию
общественных и особенно экономических, отношений; правовой нигилизм в
обществе и слабую социальную защищенность у некоторых категорий граждан;
недостатки правового регулирования сделок с жильем; отсутствие контроля со
стороны государства и социального контроля процессов протекающих на рынке
жилой недвижимости; недостатки предупредительной работы
правоохранительных органов на рынке жилья.
1
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07. 1998 г.
No 135-ФЗ – http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586 /[дата обращения 27 мая
2019]
2
Семейный кодекс Российской Федерации" от 29.12.1995 N 223-ФЗ (ред. от 18.03.2019) //
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_8982//[дата обращения 27 мая 2019]
21
1.2. Совершение преступлений на рынке жилья и криминогенные факторы
им способствующие.
Вместе с развитием гражданско-правовых отношений на рынке жилья,
активно стали развиваться преступные деяния в указанной сфере. В начале
становления рынка жилья преступные деяния были в основном связаны с
обманом при обмене квартир. Например, в периодической печати средств
массовой информации систематически сообщалось о высокой степени
криминализации данного рынка.
Наряду с причинами и условиями преступности в современной
криминологической литературе существуют различные понятия, отражающие
содержание причинно-следственного комплекса преступности: обстоятельства,
факторы, детерминанты и др. Так, многие криминологи отмечают, что деление
на причины и условия преступности является весьма условным. Например,
профессор Н.А. Стручков считает, что "преступность лишь в главном, в
основном, в конечном итоге обусловлена определенными причинами. Между
тем действие этой причины зависит от целого ряда обстоятельств"
1
.
Знание криминогенных факторов (причин и условий), обусловливающих
возникновение тех или иных негативных явлений, является непременным
условием целенаправленного воздействия на них с целью организации работы по
предупреждению преступлений.
Криминогенные факторы в сфере страхования бывают довольно
разнообразными и могут быть классифицированы по различным основаниям.
Одним из них может быть содержание криминогенных детерминант. По этому
основанию в первую очередь следует выделить криминогенные факторы
духовно-нравственного характера. Среди них следует отметить такой как
нечестное поведение лиц (граждан, служащих, предпринимателей). В этом плане
1
Стручков Н.А. Изучение обстоятельств, обусловливающих преступность в СССР //
Советское государство и право. 1971. N 12. С. 98 - 99.
22
необходимо отметить, что почти во всех исследованиях проблем честности,
предпринятых в последнее время в западных странах, отмечается, что общий
уровень честности населения повсеместно снижается. Это представляет собой
угрозу увеличения случаев совершения экономических преступлений, в том
числе в сфере страхования, так как менее честным потребуется меньше усилий
для оправдания своего поступка и меньше возможностей для совершения
преступления. Особенно это характерно для граждан современной России, в
сознание которых в последнее десятилетие внедрялся культ обогащения любым,
в том числе незаконным, путем, распространения в жизни общества традиций,
правил и иных атрибутов криминальной субкультуры
1
.
Как известно, среди различных видов преступлений, совершаемых в сфере
страхования, наибольшее распространение получило мошенничество.
Зарубежные исследователи отмечают, что всем видам и способам
мошенничества присущи три элемента, определяющие мотивацию и
возможность совершения преступления, которые представляют собой:
- давление внешних обстоятельств;
- возможность совершить правонарушение и некоторое время скрывать
его;
- способность оправдать это действие.
Виды давления, могущие заставить человека пойти на мошенничество, эти
исследователи разбивают на четыре группы:
- финансовое давление;
- давление пороков и пагубных пристрастий;
- давление, связанное с работой;
- прочие виды давления внешних обстоятельств.
1
Анисимов В.М. Криминальная субкультура. Уфа: Уфимск. юрид. инст. МВД России, 1997.
С. 10 - 50.
23
Пик преступности на рынке жилья приходится на период «стихийного
становления» или иными словами на «этап повальной приватизации». Такое
положение дел можно объяснить отсутствием в этот период времени должного
государственного контроля за функционированием данного рынка. Объявив
приватизацию жилья, органами власти не было вовремя разработано правовое
обеспечение сделок с жилой недвижимостью. Характерной особенностью
деятельности риэлтерских компаний и компаний, занимающихся строительством
и перспективным инвестированием жилой недвижимости, на первых этапах
являлось несовершенство этой деятельности. Юридическая ответственность
фирм на этом этапе фактически отсутствовала, поскольку сами фирмы не имели
ни государственной лицензии, ни банковской гарантии своей деятельности. В
случае причинения ущерба вопрос о материальной компенсации зависел от
наличия у пострадавшей стороны неформальных способов воздействия на
недобросовестных исполнителей или участников сделки. При таком состоянии
дел полноценно защитить себя могли лишь более состоятельные участники
сделок, а не простые граждане.
Еще одной из детерминант преступности в сфере оборота жилья являлось
то, что передача денежных средств за жилое помещение в этот период времени
зачастую осуществлялась не через банки, а напрямую («где-нибудь» на частной
квартире или вообще в машине), что само по себе представляло хорошую
«приманку» для субъектов преступления.
Бурный рост цен на жилье породил большое несоответствие между
оценочной (т. е. балансовой) стоимостью жилищных объектов и их рыночной
ценой. Такое обстоятельство способствовало не только совершению налоговых
правонарушений, но и приводило к дополнительному риску покупателей жилья.
Приобретая жилье по рыночной цене, они в случае лишения их в последующем
права собственности в судебном порядке не могли получить свои средства в
полном объеме, а лишь ту часть, которая указана в договоре о соответствующей
сделке. Судебной практике известен не только такой способ мошенничества, но
24
и существование целых преступных групп, специализирующихся на таких
преступлениях. Преступные группировки существовали и во Владивостоке, им
также были не чужды преступления, связанные с вымогательством, предметом
которых являлось жилье граждан. После распада СССР в конце 1991 г.,
российская организованная преступность смогла извлечь выгоду из процесса
приватизации и экономической реформы и в результате необычайно выросла,
накопила огромное богатство, увеличила влияние. Простой гражданин оказался
в большом проигрыше при захвате собственности, сопровождавшем крушение
советской власти.
Замедление темпов снижения преступности с осени 1998 г. очевидно
следует рассматривать как следствие произошедшего в этом году финансового
кризиса. Граждане, имеющие долги в долларовом эквиваленте, были вынуждены
продавать свои квартиры, что и активизировало криминализацию рынка.
Общее снижение количества преступлений на рынке жилья можно
объяснить в первую очередь резким сокращением числа заключаемых сделок
связанных с жильем. Определяющим фактором указанного стал «паралич»
банковской системы. Потенциальные покупатели не смогли воспользоваться
своими финансовыми активами, размещенными в банках, а многие уже
заключенные сделки были расторгнуты.
Преодолев финансовый кризис, рынок жилья перешел к этапу нового
подъема. В первом полугодии 2000 г. по сравнению с кризисным периодом
осени 1998 г. на рынке жилья наметились значительные изменения. Главным
образом была восстановлена деятельность риэлтерских компаний, а цены на их
услуги и объекты жилой недвижимости значительно снижены. Поэтому
граждане, желающие приобрести жилье, уже, как правило, предпочитали
обращаться в риэлтерские компании (вновь возникшие или преодолевшие
кризис августа 1998 г.), а не к частным лицам, т.е. «черным маклерам». К тому
же специалисты риэлтерских компаний к этому моменту уже приобрели
25
достаточный опыт и значительно меньше стали заключать рискованные сделки,
хотя и сулящие большую прибыль.
Указанные обстоятельства, конечно, оказывают позитивное воздействие на
преступность рынка жилья, но увеличение количества сделок с жильем опять-
таки активизировало криминальный потенциал рынка, что отразилось на общем
количестве преступлений в положительную сторону.
Результаты социологического исследования свидетельствуют о том, что в
условиях современного рынка жилья имеет место заключение всевозможных
видов гражданско-правовых сделок. К таким сделкам относятся: купля-продажа,
мена как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения жилищной
площади, дарение, договор пожизненного содержания (рента) и т.д. И, если
раньше обмен был единственным действием с квартирой, которое могли
осуществлять граждане, то сейчас преобладающими стали сделки купли-
продажи и только потом мены. При этом наибольшей популярностью при
покупке жилой недвижимости пользуются однокомнатные квартиры в новых
домах, затем двух и трехкомнатные квартиры. Элитное жилье приобретается
значительно реже.
Субъектами договорных отношений рынка становятся разные категории
граждан. В этом процессе участвуют практически все слои населения. При этом
старики, безработные, малоимущие и другие слабо защищенные категории
продают или меняют свое жилье, как правило, в сторону уменьшения, пытаясь
таким образом получить средства на первоочередные расходы. Покупателями
зачастую становятся люди в возрасте от 30 до 45 лет. Причем жилье
приобретается ими не только для себя, но и для своих родителей или детей.
Итак, очевидно, что с распадом СССР, проведением многочисленных
реформ в нашей стране с начала 1990-х гг., начал свое становление и развитие не
только рынок недвижимости, но и преступность в указанной сфере. И чем шире
становится рынок жилья, чем больше в нем задействовано участников
26
различных категорий, тем больше становится преступлений, связанных с
оборотом объектов недвижимости.
Преступность в сфере недвижимости имеет не только признаки,
свойственные общей преступности в целом, но и обладает своими
отличительными характеристиками.
Преступность в жилищной сфере целесообразно рассматривать, как
составную часть преступности в целом с присущими ей особенностями
количественной и качественной характеристик. Следует помнить, что любая
преступность имеет свой коэффициент латентности. По мнению опрошенных
работников риэлтерских организаций и сотрудников правоохранительных
органов, преступления на рынке жилья следует отнести к минимально
латентным.
В качестве причин существования латентной преступности на рынке
жилья выделяют следующие обстоятельства:
· сложность квалификации деяний;
· пробелы законодательства, в том числе и уголовного;
· малозначительность ущерба;
· особые отношения потерпевшего с преступником (например,
родственные);
· опасение потерпевшим осуществления угроз со стороны преступника;
· противоправное поведение потерпевшего до или после совершения
преступления.
Продолжая исследовать преступность на рынке жилья, следует
остановиться и на личности преступника, которая является центральным звеном,
связывающим причину и следствие преступного посягательства.
Среди множества факторов, обусловливающих нынешнее состояние
преступности на рынке жилья, наиболее значимыми являются следующие:
- отсутствие четких правовых основ деятельности субъектов рынка жилья;
27
- неспособность и неготовность государственных структур к
эффективному контролю экономических процессов, протекающих в жилищной
сфере;
- быстро возрастающая криминализация общественных, а особенно
экономических отношений.
Тактим образом, что касается причин и условий, способствующих
совершению преступлений на рынке жилья, которые были отмечены
специалистами риэлтерских компаний, то детерминанты преступности общей
дополняют такие, как «непродуманность» стратегии государства в
организационно-экономическом и нормативно-правовом обеспечении данной
сферы отношений, отсутствие определенного склада мышления у большей части
населения, правовой нигилизм, слабая социальная защищенность, отсутствие
надлежащего социального контроля и контроля со стороны государственных
органов за функционированием рынка жилья.
1.3. Личности преступника и потерпевшего на рынке жилой
недвижимости: уголовно-правовая и криминологическая характеристика.
По общепринятой классификации структура личности человека, в том
числе и возможной жертвы в сфере жилья, складывается из следующих
основных параметров: пол, возраст, ролевой статус, образовательный уровень,
социальное положение, семейное положение, социально-психологическая
характеристика
1
.
Потерпевшие от жилищных афер качественно отличаются от жертв,
пострадавших от насильственных преступлений. В свою очередь, не все
потерпевшие от преступлений в сфере жилья могут быть схожими друг с другом
1
Газиев М.С. Характеристика личности потерпевших от корыстных преступлений в сфере
жилья // https://wiselawyer.ru/poleznoe/38293-kharakteristika-lichnosti-poterpevshikh-korystnykh-
prestuplenij-sfere-zhilya(дата обращения: 27.05.2019).
28
по своим социально-демографическим и социально-психологическим данным.
Однако отличие преступных деяний, совершаемых с жильем граждан,
заключается в существенном влиянии виктимности потерпевшего на конечный
результат совершенного преступления.
При оценке степени криминализированности различных видов сделок с
жильем эксперты отметили в первую очередь сделки, связанные с куплей-
продажей жилья (49%), долевым участием в строительстве или заключением
предварительных договоров на право участия в долевом строительстве жилья
(55,8%)
1
.
Что же касается наиболее характерных черт личности жертв, в отношении
которых совершаются посягательства, связанные с завладением жильем,
эксперты отметили следующее: это преимущественно женщины (75,8%), хотя
доля мужчин тоже велика, с низким уровнем образования (начальное общее)
(63,9%), в возрасте от 40 лет и выше (83,4%), не имеющие постоянной работы
(42,8%).
Среди социальных групп больше всего подвергаются преступным
посягательствам одинокие граждане, затем престарелые, в той же степени
употребляющие спиртные напитки и наркотические вещества, немногим меньше
лица, склонные к азартным играм.
Приведенные данные свидетельствуют о том, что возраст подавляющего
большинства лиц, в отношении которых имели место противоправные попытки
отчуждения жилья, достиг пенсионного и предпенсионного. Такое положение
можно объяснить тем, что большинство людей в таком возрасте имеют свое
жилье и нередко являются одинокими. Зачастую они испытывают материальные
затруднения, разрешить которые пытаются за счет обмена своего жилья с
уменьшением по площади или сдачу его части в аренду.
1
Газиев М.С. Характеристика личности потерпевших от корыстных преступлений в сфере
жилья // https://wiselawyer.ru/poleznoe/38293-kharakteristika-lichnosti-poterpevshikh-korystnykh-
prestuplenij-sfere-zhilya(дата обращения: 27.05.2019).