4
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ .................................................................................................................. 5
Глава 1. Преступность на рынке жилья: исторические аспекты становления и
развития ........................................................................................................................ 9
1.1 Исторические особенности становления и развития отечественного рынка
недвижимости .............................................................................................................. 9
1.2 Основные этапы криминализации рынка недвижимости в российском
государстве................................................................................................................. 21
1.3 Исторический опыт уголовно-правового противодействия мошенничеству на
рынке жилья в отечественной и зарубежной практике ......................................... 38
Глава 2. Современное состояние преступности на рынке жилья ........................ 54
2.1 Преступность в сфере недвижимости: признаки, причины и условия .......... 54
2.2 Уголовно-правовая и криминологическая характеристика преступлений,
совершаемых в сфере недвижимости...................................................................... 64
2.3 Основные мошеннические схемы на рынке жилья (анализ судебной и
правоприменительной практики) ............................................................................ 79
Глава 3. Проблемные аспекты и пути совершенствования вопросов
предупреждения преступных деяний на рынке жилья ......................................... 89
3.1 Основные меры предупреждения преступлений на рынке жилья ................. 89
3.2 Современные проблемы и меры совершенствования российского
законодательства по предупреждению преступлений на рынке жилья .............. 97
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ....................................................................................................... 103
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ............................................... 108
ПРИЛОЖЕНИЕ ....................................................................................................... 116
5
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. В качестве главных стратегических
задач нашего государства и важнейших приоритетов развития общества в
настоящее время выступает планомерное и качественное повышение уровня
жизни человека, поэтапное развитие социальной сферы. Право граждан на
жилище конституционно закреплено правом частной собственности (ст. 35
Конституции РФ), более того, охраняется правом на жилище (ст. 40 Конституции
РФ).
Преступность в России на сегодняшний день остается одной из наиболее
серьезных социальных проблем. В число самых опасных преступлений можно
отнести незаконные операции на рынке недвижимости, заключающиеся в
незаконном завладении жильем граждан. Для достижения таких целей
преступники нередко прибегают к убийствам, похищениям людей, применению
иных способов психического и физического насилия, совершению
мошеннических действий и т.п. К совершению таких преступлений зачастую
привлекаются чиновники различных уровней, сотрудники правоохранительных
органов, работники паспортно-визовых служб, нотариусы, адвокаты, судьи,
риелторы. Развитие криминального ранка жилья началось после возвращения
российским гражданам права частной собственности и предоставления
возможности совершения различных гражданско-правовых сделок со своим
недвижимым имуществом.
Жилье граждан обладает чрезвычайной ценностью, зачастую определяет
место человека в обществе, и в большинстве случаев является единственным
местом проживания человека. Право на неприкосновенность жилища
гарантируется Конституцией Российской Федерации, охраняется уголовным
законом, предусматривающим ответственность за общественно опасные деяния,
связанные с завладением чужим недвижимым имуществом путем обмана, угроз,
применения насилия и т.п. Тем не менее после исключения в 1994 году из УК
РФСФСР статьи 148.2 «Неправомерное завладение чужим недвижимым
6
имуществом» в уголовном праве России длительное время не было специальной
нормы, предусматривающей ответственность за деяния, направленные на
завладение чужим жилищем. Вновь такая норма появилась только в 2012 году,
когда федеральный закон от 29.11.2012 № 207-ФЗ в часть 4 статьи 159 УК РФ
ввел квалифицирующий признак, предусматривающий усиление уголовной
ответственности за мошеннические действия, повлекшие утрату гражданином
права на жилище.
Кроме мошенничества на рынке совершаются другие общественно
опасные деяния, ответственность за которые устанавливается рядом статей
Особенной части УК РФ. Проблема уголовно-правовой оценки преступных
деяний в сфере оборота недвижимости, целью которых является именно
незаконное завладение чужим жилищем, состоит в том, что они, в основном,
труднодоказуемы, так как в большинстве случаев маскируются под гражданско--
правовые отношения. в результате этого виновным лицам нередко удается уйти
от ответственности.
Для разработки мер по предупреждению преступлений на рынке жилья
необходим тщательный анализ факторов, способствующих криминализации
рынка жилья, изучение постоянно меняющихся и совершенствующихся видов и
способов мошеннический действий, анализ судебной практики по
рассматриваемым видам преступлений.
Таким образом, уголовно-правовые проблемы, имеющие место в сфере
незаконного оборота жилой недвижимости российских граждан, представляют
особую актуальность, что и обусловило выбор темы настоящего исследования.
Объектом исследования являются общественные отношения,
возникающие в связи с совершением преступлений на рынке жилья.
Предметом исследования являются состояние и тенденции преступлений в
сфере оборота жилой недвижимости, а также нормы российского уголовного
закона, устанавливающие ответственность за преступления, совершаемые на
рынке жилья.
Цель исследования заключается в комплексном изучении преступлений,
7
совершаемых на рынке жилья и разработке мер по их предупреждению.
Поставленная цель исследования предопределила необходимость решения
следующих задач:
1. Рассмотреть исторические особенности становления и развития
отечественного рынка недвижимости.
2. Изучить основные этапы криминализации рынка недвижимости в
российском государстве.
3. Проанализировать исторический опыт уголовно-правового
противодействия мошенничеству на рынке жилья в отечественной и зарубежной
практике.
4. Охарактеризовать признаки, причины и условия преступности в сфере
недвижимости.
5. Дать уголовно-правовую и криминологическую характеристику
преступлений, совершаемых в сфере недвижимости.
6. Рассмотреть основные мошеннические схемы на рынке жилья.
7. Изучить основные меры предупреждения преступлений на рынке жилья.
8. Определить основные проблемы и выработать меры совершенствования
российского законодательства по предупреждению преступлений на рынке
жилья.
Методологическая основа исследования представлена диалектическим
методом научного познания, а также вытекающими из него общенаучными и
частнонаучными методами: историческим, сравнительно-правовым,
статистическим, формально-логическим, а также методом контент-анализа
сообщений в СМИ о преступлениях на рынке жилья.
Теоретическую основу исследования составили работы отечественных
авторов, посвященные различным аспектам преступности на рынке жилья, таки
как: С.Ю. Арзуманов, А.Р. Балаян, Е.В. Белов, А.И. Бойцов, Д.В. Виноградов,
В.Л. Волков, А.И. Долгова, А.В. Епифанцев, Ж.Ю. Кабанова, И.И. Карпец, Т.В.
Квасникова, М.А. Капустюк, П.Н. Кобец, Н.Ф. Кузнецова, В.Н. Лимонов, В.В.
Лунеев, С.Р. Низаева, Р.Б. Осокин, А.Л. Репецкая, А.А. Шишкин, Р.Н. Шумов и
8
др.
Нормативную основу исследования составили Конституция Российской
Федерации, Уголовный кодекс РФ и другие законодательные акты.
Эмпирическую базу исследования составили материалы судебной
практики, статистическая информация, сообщения в средствах массовой
информации и т.д.
Практическая значимость исследования заключается в исследовании
криминальной ситуации в сфере оборота жилой недвижимости, объясняющем
факторы, способствующие совершению преступлений в сфере оборота жилой
недвижимости граждан в РФ в целом и в Крымском регионе в частности. В
работе исследуются проблемы, возникшие вследствие роста количества
преступлений, совершаемых на рынке жилья, и недостатка современных
комплексных исследований в данной сфере.
Структура исследования состоит из введения, трех глав, заключения,
списка литературы и приложения.
9
Глава 1. Преступность на рынке жилья: исторические аспекты становления
и развития
1.1 Исторические особенности становления и развития отечественного
рынка недвижимости
В период перехода к рыночным отношениям в России стали появляться
различные новые, ранее не свойственные нашему государству, негативные
социальные процессы. Так, с провозглашением частного права собственности на
жилье принятым в 1990 г. Законом РСФСР «О собственности в РСФСР», при
обороте недвижимости помимо гражданско-правовых отношений стало
наблюдаться совершение незаконных операций с жильем. Скоростью их
распространения, несовершенством законодательства, недостатками в работе
правоохранительных органов в период преобразования государства на
рыночную экономическую модель обусловлено начало образования
криминального рынка жилья
1
.
Определение понятия недвижимости в российском законодательстве и в
правоотношениях установилось относительно недавно. После долговременного
отсутствия при советской власти частное право на собственность возобновилось
провозглашением его в Законе РСФСР «О собственности в РСФСР» от 1990 г.
Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. впервые
установили разделение имущества на движимое и недвижимое. Сегодня понятие
«недвижимость» и определение ее видов раскрыто в ст. ст. 130, 132 ГК РФ, а
также в ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» от 21 июня 1997 г. № 122-ФЗ (далее - ФЗ «О
регистрации прав»). Как установлено в п. 1 ст. 130 ГК РФ, недвижимыми вещами
(недвижимым имуществом, недвижимостью) следует считать земельные
участки, участки недр и все прочно связанное с землей, то есть такие объекты,
1
Белов Е.В. Мошенничество с недвижимостью в жилищной сфере. Способы совершения,
проблемы квалификации: научно-практическое пособие / Е.В. Белов. - М.: Юриспруденция,
2014. - С. 21.
10
перемещать которые без несоразмерного ущерба их назначению невозможно,
включая здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также
подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда
внутреннего плавания, космические объекты
1
.
Возвращение права частной собственности на жилье дало гражданам
возможность самостоятельного распоряжения своими квартирами, домами,
землей и другими жилыми помещениями, а именно приватизации, продажи,
обмена, дарения, завещания, закладывания и совершения иных гражданско-
правовых сделок. Следствием этого стало постепенное формирование оборота
или рынка жилой недвижимости. У названия этого общественного явления
встречается множество синонимов, например, «жилищная сфера».
Наряду с гражданско-правовыми отношениями в сфере недвижимости шло
формирование так называемого «криминального рынка жилья». Это понятие
весьма условно, поскольку ни в законодательстве, ни в научных публикациях не
содержится закрепленного определение такого негативного явления, вместе с
тем сегодня оно находит широкое применение как в юридической литературе,
так и в других изданиях.
Перед тем, как дать определение этому понятию, стоит охарактеризовать
введенной в научный оборот термин «криминальный рынок», суть которого не
имеет однозначного толкования ученых-криминологов. А.Л. Репецкой
криминальный рынок понимается объективно существующим общественным
опасным явлением, представляющим собой предложение определенного вида
преступной деятельности или ее результаты, определяемое спросом, а также
вовлечение в такую деятельность разных социальных групп, чем обеспечивается
ее осуществление, сопровождающееся получением субъектами этой
деятельности неконтролируемых государством доходов. Вместе с указанием на
неоднородность структуры криминального рынка, автором выделяются три
1
Иванова Е.Н. Недвижимое имущество как правовая категория и предмет преступного
посягательства / Е.Н. Иванова // Труды института государства и права Российской Академии
наук. - 2012. - № 2. - С. 166.
11
основные его сегмента. В их числе криминальный рынок рабочей силы, услуг и
товаров, к последнему относят криминальный рынок недвижимости
1
.
Указанными выше признаками криминального рынка, как представляется,
можно охарактеризовать и криминальный рынок жилья. Так, он является
общественно опасным явлением, преступная деятельность осуществляется в
рассматриваемой области на профессиональной основе, тесное сплетение с
профессиональной преступностью, носит организованный характер, связан с
коррупцией, получение сверхприбылей.
Касательно преступлений в жилищной сфере, которые могут совершаться
единоразово, не выступая в качестве постоянного источника дохода, их также
следует относить к криминальному рынку жилья, в силу того, что любое жилье,
выбывающее из законного владения противоправным образом, превращается в
элемент криминального рынка. Также к подобным правонарушениям при
обороте недвижимости, хотя и представляющим меньшую общественную
опасность, все же следует применять меры противодействия, аналогичные мерам
противодействия профессиональным преступлениям, имеющие одну и ту же
цель - защита законных собственников жилья
2
.
При этом не согласимся касательно недвижимости, что спрос всегда
обусловливает предложение отдельного вида преступной деятельности или ее
результатов. Про легальный рынок недвижимости можно говорить без сомнения
о том, что всегда имелся и продолжает существовать спрос на жилье, чем не
отличается так называемая «криминальная» жилая недвижимость.
Учитывая высокую стоимость жилья и то, что оно, представляя собой
зачастую единственное место проживания или источник постоянной прибыли,
обусловливает социальный статус большинства людей, вряд ли пользуется
спросом жилая недвижимость, добытая преступным образом. Следовательно,
1
Репецкая А.Л. Организованная преступность. Теневая экономика. Криминальный рынок
России / А.Л. Репецкая. - М.: Юрлитинформ, 2010. - С. 28.
2
Квасникова Т.В. Криминологическая и уголовно-правовая характеристика преступлений в
сфере оборота жилья: дис. … канд. юрид. наук: 12.00.08 / Т.В. Квасникова. - Владивосток,
2016. - С. 26.
12
раз жилье является особым видом товара, в отличие от, допустим, продуктов
питания, алкогольных напитков и пр., маловероятен спрос на жилье, незаконный
путь овладения которым заранее известен, поскольку за ним может возникнуть
для приобретателя наступление серьезных негативных последствий, в том числе
и уголовная ответственность
1
.
Помимо этого, представляется неправильным утверждение А.Л. Репецкой
о том, что криминальный рынок жилья всегда можно относить к криминальному
рынку товаров
2
. Под рынком жилья понимается, наряду с куплей-продажей
существующих жилых объектов (то есть товара), также заключение договоров о
строительстве недвижимых объектов (то есть предоставление услуг), что, по-
нашему мнению, подразумевает криминальный рынок услуг, если это
строительство связано с преступным приобретением земли под объект, либо
проведение работ будет на денежные средства, полученные незаконным образом
и т. д.
К понятию криминального рынка жилья не всегда подходит определение,
которое предлагает профессор А.И. Долгова, согласно которому криминальный
рынок является совокупностью преступлений, объединенных оборотом товаров
и услуг, запрещенных к обороту
3
. С такой позиции недвижимость, не будучи
товаром, который запрещен к обороту, не может выступать как предмет
криминального рынка, таким образом, при данной трактовке понятия
криминального рынка о криминальном рынке жилья не может быть и речи. На
наш взгляд, толкование криминального рынка как сферу оборота лишь товаров,
запрещенных к обороту, следует считать узкой и не подходящей для
определения, рассматриваемого нами понятия.
Профессором В.А. Номоконовым предложен более широкий смысл
1
Ситковский А.Л. Преступления на рынке жилья в современных условиях / А.Л. Ситковский,
М.С. Газиев // Безопасность личности и защита жертв преступлений: сборник трудов научной
конференции. - М.: ВНИИ МВД России, 2013. - С. 220.
2
Репецкая А.Л. Организованная преступность. Теневая экономика. Криминальный рынок
России / А.Л. Репецкая. - М.: Юрлитинформ, 2010. - С. 31.
3
Долгова А.И. Преступность, ее организованность и криминальное общество: монография /
А.И. Долгова. - М.: РКА, 2003. - С. 339.
13
понятия криминального рынка, определяющий его как криминальный
компонент рыночной экономики или «рыночной преступности»
1
(по выражению
проф. Н.Ф. Кузнецовой)
2
. Данное определение, в котором содержится и
экономическая преступность, и собственно криминальный рынок как
незаконный оборот товаров, запрещенных к обороту, краденых товаров, и
коррупция как своеобразная форма торговли властью, представляется через чур
универсальным. Данный подход не совсем конкретно позволяет назвать
специфические черты и суть криминального рынка жилья.
Не можем согласиться с еще одним понятием криминального рынка,
которое использует А.А. Шишкин, понимающий этот термин «объединением
преступных групп, фактором, способствующим взаимодействию и координации
преступных групп», «точкой соприкосновения различных групп граждан,
организованной преступности, коррумпированных чиновников,
террористических групп»
3
. На наш взгляд, рынок (легальный или нелегальный)
все-таки является неким оборотом товаров, услуг, отнюдь не объединением
преступных групп, а при трактовке криминального рынка как взаимодействия
субъектов границы этого термина окончательно размываются.
Представляется возможным определение криминального рынка жилья
через понятие рынка недвижимого имущества в его законном выражении. При
том, что к рынку недвижимости следует относиться как к сложному явлению,
имеющему свои законы функционирования, тенденции развития, нет
единообразного определения этого явления.
Налоговый кодекс РФ (п. 5 ч. 1 ст. 40) содержит определение «рынка
товаров (работ, услуг)», который представляет собой сферу обращения таких
товаров (работ, услуг), определяемую с учетом возможностей покупателя
1
Номоконов В.А. Антикриминальная политика: оптимизация или радикализация? / В.А.
Номоконов // Библиотека криминалиста. Научный журнал. - 2014. - № 3 (14). - С. 310.
2
Кузнецова Н.Ф. Избранные труды / Н.Ф. Кузнецова. - М.: Юридический центр Пресс, 2003.
- С. 416.
3
Шишкин А.А. Борьба с криминальным рынком / А.А. Шишкин // Проблемы борьбы с
проявлениями криминального рынка; под ред. В.А. Номоконова. - Владивосток: Изд-во
Дальневосточного университета, 2005. - С. 128.