14
(продавца) реально и без существенных дополнительных затрат приобрести
(реализовать) товар (работу, услугу) на ближайшей по отношению к покупателю
(продавцу) территории Российской Федерации или за пределами Российской
Федерации
1
.
Некоторыми авторами при трактовке понятия рынка недвижимости за
основу берется приведенное определение, исходя из того, что товаром в таких
случаях служат объекты недвижимости (жилые или коммерческие),
передаваемые на них права и разнородные услуги (посреднические,
юридические и др.). В частности, Р.Н. Шумовым рынок жилья определяется как
экономическая сфера, состоящая из комплекса правовых операций (сделок) с
объектами жилой недвижимости, состоящих, в том числе, из передачи прав на
такие объекты и оказания услуг на возмездной основе, при развитии,
финансировании и управлении которой используются рыночные механизмы
2
.
По мнению С.Ю. Арзуманова рынок жилой недвижимости - это
экономическая сфера, представляющая собой совокупность правовых операций
(сделок) с объектами жилой недвижимости, состоящая из передачи прав на эти
объекты, осуществления строительства, оказания на возмездной основе
риелторских и иных услуг, при развитии, финансировании и управлении которой
используются рыночные механизмы
3
.
А.Р. Балаяном рынок коммерческой недвижимости рассматривается как
экономико-правовая сфера, представляющая собой совокупность сделок с
объектами коммерческой недвижимости, которые осуществляют субъекты
предпринимательской деятельности, состоящая, в том числе, из передачи прав
на эти объекты и оказания услуг на возмездной основе, где при финансировании
1
Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 № 146-ФЗ (ред. от
27.11.2017) // СЗ РФ. № 31. 1998. Ст. 3824.
2
Шумов Р.Н. Охрана рынка жилья от преступных посягательств (криминологический и
уголовно-правовой аспекты): дис. … канд. юрид. наук: 12.00.08 / Р.Н. Шумов. - Москва, 2004.
- С. 37.
3
Арзуманов С.Ю. Криминологическая характеристика и предупреждение преступлений,
совершаемых на рынке жилой недвижимости: автореф. дис. … канд. юрид. наук: 12.00.08 /
С.Ю. Арзуманов. - Москва, 2006. - С. 9.
15
и управлении недвижимостью используются финансово-рыночные механизмы
1
.
А.В. Епифанцевым жилищная сфера определяется как сфера
общественных отношений, касающихся удовлетворения жилищных
потребностей людей, в которую входят три группы отношений: отношения,
связанные с созданием объектов жилищной сферы; отношения, появляющиеся
при обороте объектов жилищной сферы; отношения, способствующие
обеспечению комфортного проживания
2
.
В.Л. Волковым оборот недвижимости рассматривается как в совокупности
переходы права собственности и ограниченных вещных прав на недвижимость,
которая может быть в частной собственности, а также приобретения и утраты
ограниченных вещных прав на нее иными путями, случающиеся на основе
добровольности и, обычно, возмездности, и уточняется, что на рынке
недвижимости товаром служит не сам объект, а право на него, и стоимость
объекта (а, соответственно, криминальный интерес к нему) зависит не столько
от его физических и экономических параметров, сколько от объема
передаваемых прав
3
.
Как определяет Д.В. Виноградов, рынок недвижимости представляет
собой систему, включающую правовые, экономические, организационные и
культурные отношения между субъектами рынка недвижимости, касающиеся
создание, формирование, распределение, обмен, потребление полезных свойств,
а также права и обязанности, вытекающие из обладания объектов
недвижимости
4
.
Наиболее полное, с нашей точки зрения, определение рынка
1
Балаян А.Р. Борьба с мошенничеством в сфере оборота коммерческого недвижимого
имущества: криминологическое исследование: автореф. дис. … канд. юрид. наук: 12.00.08 /
А.Р. Балаян. - Москва, 2009. - С. 11.
2
Епифанцев А.В. Правовой режим недвижимого имущества в жилищной сфере: автореф. дис.
… канд. юрид. наук: 12.00.03 / А.В. Епифанцев. - Екатеринбкрг, 2007. - С. 10.
3
Волков В.Л. Уголовно-правовые меры борьбы с мошенничеством в сфере оборота
недвижимости: автореф. дис. … канд юрид. наук: 12.00.08 / В.Л. Волков. - Ростов-н/Д, 2005. -
С. 12.
4
Виноградов Д.В. Экономика недвижимости: учебное пособие / Д.В. Виноградов. - Владимир:
Владимирский госуниверситет, 2007. - С. 58.
16
недвижимости в качестве комплекса отношений, затрагивающих как создание
новых объектов недвижимости, так и эксплуатацию уже существующих. Рынок
недвижимости представляет собой взаимосвязанную систему рыночных
механизмов, которыми обеспечивается создание, передача, эксплуатация и
финансирование объектов недвижимости.
Из сказанного следует, что жилищную сферу или рынок жилой
недвижимости следует понимать, как различные отношения граждан,
касающиеся недвижимых объектов, включая и случаи отсутствия недвижимости
в качестве предмета, но при этом наличия денежных средств, предусмотренных
на приобретение жилья (допустим, правоотношения, при выделении субсидий на
покупку жилья, выдаче денежных средств под залог недвижимой площади, сборе
средств для долевого строительства квартир и т.д.).
Касательно отрицательной стороны рассматриваемого феномена, то есть
криминального рынка недвижимости, по мнению. Т.В. Квасниковой, не
существует ни одного определения, которое раскрывало бы сущность данного
понятия, при том что в юридической литературе его содержат работы многих
авторитетных ученых
1
.
Представляется целесообразным относиться к криминальному рынку
недвижимости, в первую очередь, как к сегменту теневой экономики, о чем
также указано А.Л. Репецкой, при рассуждении о криминальном рынке в целом.
У криминального рынка недвижимости отмечаются характерные признаки: во-
первых, экономическая деятельность осуществляется вне официального
контроля, регламентации, при сокрытии, маскировке ее значимых параметров от
контролирующих органов; во-вторых, нарушаются уголовные,
административные, налоговые и другие нормы, установленные действующим
законодательством; в-третьих, экономическая выгода получается, как
1
Квасникова Т.В. Криминологическая и уголовно-правовая характеристика преступлений в
сфере оборота жилья: дис. … канд. юрид. наук: 12.00.08 / Т.В. Квасникова. - Владивосток,
2016. - С. 29.
17
незаконное присвоение экономических благ
1
.
Специалистами отмечено выделение двух секторов теневой экономики:
неформального, которым охватывается любая экономическая деятельность,
сознательно укрываемая ее субъектами от государства с целью минимизировать
издержки, включая уход от налогообложения; и криминального сектора, с
включением в него любой экономической деятельности, сознательно
укрываемой от государства с целью избежать ее насильственное прекращение
действиями государственных силовых структур
2
.
Перечисленными признаками обладает и криминальный рынок жилья,
который также отличается как сокрытием доходов (допустим, сдавая
недвижимость в аренду, собственники уклоняются от уплаты налогов на доход),
так и самим фактом ведения деятельности (допустим, противоправным захватом
чужой недвижимости), осуществляемой с целью получить незаконную прибыль.
Из чего следует, что криминальный рынок жилья в качестве сегмента теневой
экономики состоит из неформального сектора и криминального сектора.
На основании сказанного можно сформулировать определение
криминального рынка недвижимости, который следует считать взаимосвязанной
системой рыночных механизмов, в которой объекты недвижимости создаются,
отчуждаются, передаются, эксплуатируются или финансируются вне
официального контроля, регламентации, при сокрытии, маскировке ее
существенных параметров от контролирующих органов; при этом нарушаются
уголовные, административные, налоговые и другие нормы, установленные
действующим законодательством, получается незаконная экономическая
выгода.
Иначе говоря, при приобретении жилой недвижимости незаконным путем
(допустим, мошенническим) переход права собственности, уже
противоправный, нарушающий нормы уголовного закона, делает этот жилой
1
Репецкая А.Л. Организованная преступность. Теневая экономика. Криминальный рынок
России / А.Л. Репецкая. - М.: Юрлитинформ, 2010. - С. 54.
2
Там же, С. 56.
18
объект элементом криминального рынка, в силу передачи жилья с нарушением
установленных норм. Дальнейшую продажу такого объекта также будет
считаться незаконной или криминальной сделкой. Необходимо отметить
возможность облачения противоправной сделки с жильем в гражданско-
правовой вид, формального соответствия ее требованиям гражданского
законодательства, но при этом она все равно будет представлять собой элемент
криминального, а не легального рынка недвижимости.
При Советской власти такое явление как рынок или оборот жилья
отсутствовало по причине запрета частной собственности, в том числе и на
недвижимость, соответственно, и на операции с объектами недвижимости. Все
сделки, носящие сегодня легальный характер (купля- продажа, мена и т.д.), до
1990 г. были незаконными, а сами действия граждан по распоряжению жильем
обладали противоправным характером, их совершение было тайным,
нелегальным в отсутствии государственного контроля. Подобными
отношениями было вызвано появление теневого рынка недвижимости. Он
отличался такими сделками, как обмен с доплатой (под видом которого
осуществлялась купля-продажа жилья), заключались фиктивные браки между
гражданами с целью получения прописки и/или жилья, оформлялась прописка
без законных оснований в квартирах, домах по договоренности с работниками
паспортной службы за вознаграждение
1
.
Динамика незаконного оборота жилой собственности в тот период
времени прослеживается очень сложно. Наблюдалось совершение
всевозможных ухищрений гражданами, желавшими изменить жилищные
условия, например, заключение фиктивных браков, для получения прописки в
нужной квартире, произведение обмена с доплатой и т. д. Однако
правонарушения того времени не представляли собой особой опасности для
общества, люди были вынуждены так поступать, так как отсутствовали правовые
1
Желобкович А.Г. Эволюция противодействия мошенничеству с жилой недвижимостью в
досоветский период / А.Г. Желобкович // Право. - 2017. - № 4 (48). - С. 95.
19
механизмы удовлетворения их потребностей в жилье
1
.
Иную ситуацию в сфере оборота недвижимости стало возможным
наблюдать в России с начала 1990-х гг., когда произошел возврат права частной
собственности, включая и объекты недвижимости, стали осуществлять передачу
государственного недвижимого имущества в частные руки, говоря иначе,
приватизацию. В связи с этим считаем, что появление первых преступлений в
сфере недвижимости связано именно с этим явлением, их проявление можно
отметить в виде различных нарушений, таких как совершение подделки
документов, дающих право на приватизацию, обмана граждан с целью получить
право на приватизацию их жилья и т. п.
С начала преобразований отношений собственности в государстве в
области приватизации выявлено огромное количество преступлений, вскрыто
множество фактов, когда похищались поступавшие от приватизации денежные
средства, выявлено взяточничество лиц, которых государство уполномочило на
деятельность по преобразованию отношений собственности
2
.
Приватизацию к началу 2000-х годов криминологи рассматривали как
сферу экономики, подверженную наиболее опасным видам преступной
деятельности. Преступления при выкупе предприятий отличались получением
и дачей взяток за оформление сделок по выкупу арендованных помещений,
искусственным занижением стоимости объектов муниципальной собственности,
нарушением условий проведения аукционов и конкурсов, а незаконное
завладение недвижимостью граждан при купле-продаже, обмене и приватизации
место, как подтверждается многочисленными фактами, отмечается бесследным
исчезновением владельцев квартир, их смертью при невыясненных
обстоятельствах, широким использованием поддельных штампов нотариальных
1
Желобкович А.Г. Эволюция противодействия мошенничеству с жилой недвижимостью в
досоветский период / А.Г. Желобкович // Право. - 2017. - № 4 (48). - С. 96.
2
Калашников М.И. Экономическая безопасность и противодействие коррупции: практика
выявления преступлений в сфере недвижимости / М.И. Калашников // Право и управление.
XXI век. - 2013. - № 3 (28). - С. 94.
20
контор и паспортных служб
1
.
Для сферы распоряжения земельными участками были характерны такие
правонарушения как: получение прав на незаконное выделение земельных
участков юридическим и физическим лицам; получение свидетельств на право
собственности на землю, его регистрация; получение прав на наследуемые
владения или бессрочное пользование, аренду и выкуп участков в собственность;
незаконно расширялись границы участков, наделов сверх предельных норм;
вынесение решений о выделении участков Комитетами по земельным ресурсам
и землеустройству вне компетенции их ведомств, границ; вынесение решений
вопроса об изъятии земельного участка и др. Наблюдались случаи использования
в корыстных интересах для совершения должностных злоупотреблений,
получения взяток и пр. полномочий, которыми в результате земельной реформы
наделялось руководство в вопросах землевладения.
Отдельное внимание следует уделить незаконной приватизации нежилого
сектора недвижимости, в том числе, государственных производственных
предприятий. При подобном приобретении прав, обычно, использовались
заниженные цены, в ущерб обществу и государству, что позволяло
представителям преступного сообщества «отмывать» свои нелегальные доходы.
Всем этим в дальнейшем были вызваны такие катастрофические последствия для
страны, как упадок производства, массовая безработица, сосредоточение
крупных капиталов в руках преступных лидеров, что способствовало
сращиванию преступности и политики и т. д.
Незаконная приватизация характеризуется тем, что, в основном, ее
проявление происходило в экономических преступлениях, однако введение
увеличивающегося числа жилых помещений в оборот и формирование рынка
недвижимости способствовало расширению преступности в этой сфере через
новые противоправные деяния и вовлечение все большего круга лиц, занятых в
1
Капустюк М.А. Криминологическая характеристика и предупреждение преступлений,
совершаемых на рынке недвижимости: автореф. дис. … канд. юрид. наук: 12.00.08 / М.А.
Капустюк. - Москва, 2010. - С. 13.
21
преступной деятельности
1
.
Таким образом, можно сказать, что преступлениями в сфере оборота
недвижимости в их совокупности образуется криминальный рынок
недвижимости в противоположность его легальному явлению - рынку
недвижимости. Криминальный рынок недвижимости следует считать
взаимосвязанной системой рыночных механизмов, в которой объекты
недвижимости создаются, отчуждаются, передаются, эксплуатируются или
финансируются вне официального контроля, регламентации, при сокрытии,
маскировке ее существенных параметров от контролирующих органов; при этом
нарушаются уголовные, административные, налоговые и другие нормы,
установленные действующим законодательством, получается незаконная
экономическая выгода.
1.2 Основные этапы криминализации рынка недвижимости в российском
государстве
Стоит отметить, что наряду с развитием гражданско-правовых отношений
на рынке жилья, активно начали развиваться преступные действия в указанной
сфере. На заре возникновения рынка жилья преступные действия были в
основном связаны с мошенничеством при обмене квартир. Например, в
периодической прессе СМИ систематически сообщалось о высокой степени
криминализации этого рынка. Заголовки статей носили, в основном, следующие
названия: «Московская квартирная рулетка», «Как уберечься от мошенников»,
«Мертвое дело», «Обезврежена банда, убивавшая за квартиры» и т. д.
2
1
Швец В.В. Преступность в сфере недвижимости как вид организованной преступности / В.В.
Швец // Вестник Академии Следственного комитета Российской Федерации. - 2016. - № 2 (8).
- С. 82.
2
Воробьева А.В. Мошенничество при купле-продаже недвижимости (на примере жилых
помещений): проблемы, особенности юридической ответственности / А.В. Воробьева, В.А.
Минькина, Д.Н. Маринкин // Защита прав человека в современных условиях: теория и
практика: сборник трудов научной конференции. - Пермь: От и До, 3017. - С. 282.
22
Пик преступности на рынке жилья приходится на период стихийного
формирования или, другими словами, на фазу всеобщей приватизации. Данную
ситуацию можно объяснить отсутствием в этот период должного
государственного контроля за функционированием рынка. Объявив о
приватизации жилья, власти не успели разработать правовое обеспечение сделок
с жилой недвижимостью. Характерной чертой деятельности риэлтерских
компаний и предприятий, занимающихся строительством и перспективным
инвестированием жилой недвижимости, на первых этапах было несовершенство
этой деятельности. Юридическая ответственность фирм на этом этапе
фактически отсутствовала, поскольку сами фирмы не имели ни государственной
лицензии, ни банковской гарантии на свою деятельность. В случае ущерба
вопрос о материальной компенсации зависит от наличия у пострадавшей
стороны неформальных возможностей повлиять на недобросовестных
исполнителей или участников сделки. При таком положении вещей полностью
защитить себя могли только более состоятельные участники сделок, а не простые
граждане.
Счетная палата выяснила, что приватизационные сделки с 1993 по 2003 год
являются, по сути, экономическими преступлениями. Всего за период 1995-2002
годов органами прокуратуры выявлено 3850 преступлений, связанных с
приватизацией. В 2003 году выявлено около 3,5 тыс. преступлений в сфере
приватизации, что почти столько же, сколько было совершено за предыдущие 7
лет. Ведь никто из высших должностных лиц государства ответственности за
подписанные ими постановления, результаты приватизации и их последствия
для российской экономики еще не понес
1
.
В процессе преступного перераспределения государственной
собственности прямые потери государства в 1995 году составили всего 10 трлн.
во время форсированной приватизации повсеместно практиковалось
1
Квасникова Т.В. Криминологическая и уголовно-правовая характеристика преступлений в
сфере оборота жилья: дис. … канд. юрид. наук: 12.00.08 / Т.В. Квасникова. - Владивосток,
2016. - С. 56.
23
искусственное обесценивание при аренде и продаже муниципальной
собственности, массовая растрата денег от продажи акций. По данным
аналитического центра Российской академии наук, в ходе приватизации в руки
российского и зарубежного криминального капитала были переданы 55%
капитала и 80% акций голосования. По словам Генерального прокурора
Российской Федерации Ю. Скуратова, в 1996 г. в России около 2000
преступлений были совершены в связи с приватизацией. На первых этапах
разгосударствления в целях фактического расхищения госимущества
создавались закрытые АО и в обход программы приватизации производилась
незаконная продажа и аренда с выкупом не подлежащих приватизации объектов,
составлялись фиктивные договоры аренды, нарушались правила проведения
аукционов и конкурсов и т.п.
1
.
На этом этапе не было принято никаких мер, гарантирующих защиту
граждан от преступных посягательств. В так называемую группу риска попадают
в основном пожилые, несовершеннолетние и инвалиды. Эта категория граждан
в силу возраста, физических или психологических недостатков по понятным
причинам не могла самостоятельно отстаивать свои права на домовладение и
легко становилась жертвой преступлений. Жилье, приобретенное преступным
путем таких граждан, было продано мгновенно и легко, потому что никаких
отрепетированных методов проверки жилья на «юридическую чистоту» не
существовало. Получить необходимую информацию об отсканированном
объекте, например, официально проверить подлинность паспорта владельца
недвижимости правоохранительными органами или подлинность его прав
собственности на орган и в короткий срок было делом весьма деликатным.
Некоторые риэлторские компании для таких проверок наверняка использовали
определенные информационные каналы, но они принадлежали к числу
1
Кобец П.Н. Борьба с преступлениями, совершаемыми на рынке недвижимости / П.Н. Кобец
// Поиски и находки российской юридической науки. – СПб.: Копи-Р Групп, 2015. - С. 82.