94
- формирование законодательства, не нацеленного непосредственно
на борьбу с преступностью при обороте жилья, но имеющего в качестве своего
предмета правовое регулирование отношений, возникающих в связи с
собственностью на недвижимость;
- государственное регулирование и контроль деятельности социально-
коммерческих проектов, подобных долевому участию в строительстве,
обязательным видам страхования и т.п.
- государственное гарантирование защиты прав граждан,
пострадавших от мошеннических действий;
- имущественная ответственность, возложенная на органы
государственной власти и другие организации, в чью обязанность входит
осуществление мер, предупреждающих мошеннические посягательства,
совершаемые по отношению к гражданам
1
.
В борьбу с преступностью, как в сложную системную деятельность,
включаются ее общая административно-организационная, предупредительная и
правоохранительная составляющие. Начальная организация борьбы заключается
в информационно-аналитической деятельности: распознания преступности при
получении информации из различных источников и последующей ее оценки на
основе комплексного анализа полученных данных.
Немаловажно учитывать значение тех или иных норм внеправового
характера, составляющих основу морально-нравственного противодействия
преступной деятельности. Необходимо построение специальной
антикриминальной идеологии, которая должна быть направлена на заметное
повышение защиты граждан от преступных посягательств, снижение уровня
тревожности и гарантирование безопасности в целом. В нашей стране
определяющими способны стать базовые нормативные ценности, включая
общероссийские традиции, обычаи, нормы морали и религии, в этом
1
Гладких В.И. Противодействие преступлениям, совершаемым на рынке недвижимости:
законодательные и правоприменительные проблемы / В.И. Гладких // Общество и
преступность: уголовно-правовые, пенитерциарные и криминологические аспекты: сборник
трудов научной конференции. - Киров: Аверс, 2017. - С. 16.
95
заключается залог национальной адаптации такой идеологии и, как результат, ее
эффективности. Значение указанных ценностей особенно велико на этапе,
заключающемся в предупреждении преступности. Меры борьбы с ней должны
реализовываться комплексно, не исключительно посредством уголовной
политики в форме управления правотворчеством и правоприменением, но и
путем активного воздействия на формирование позитивного правосознания,
управляя правосознанием, в том числе с участием СМИ, с использованием
соответствующих приемов и методов.
Осуществление захватов недвижимости было бы невозможно без
содействия властных структур и правоохранительных органов,
коррумпированных судей, высококвалифицированных юристов. Например,
попытки противодействия захвату недвижимости (рейдерству) на
законодательном уровне изначально обречены на провал без сопутствующих
мероприятий, направленных на искоренение коррупции. При высокой степени
коррумпированности в государстве защита собственников недвижимого
имущества от криминальных захватов становится невыполнимой задачей.
Тесная взаимосвязь преступности в сфере рынка недвижимости с
коррупцией является характерной тенденцией. В орбиту криминального оборота
жилья зачастую оказываются вовлеченными нотариусы, работники
государственных регистрационных органов, паспортных столов, сотрудники
правоохранительных органов, судьи, служащие риэлторских компаний. На
основании этого спектр преступных действий по захвату чужого недвижимого
жилого имущества можно расширить злоупотреблением полномочиями,
превышением должностных полномочий, дачей и получением взятки,
регистрацией незаконных сделок с земельными участками, легализацией
(отмыванием) денег или иного имущества, приобретением или сбытом
имущества, заведомо добытого преступным путем, вынесением заведомо
неправосудных решений или иных судебных актов. Очевидно из
вышеизложенного, что необходима разработка комплекса уголовно-правовых и
криминологических мер, способствующего повышению эффективности борьбы
96
с коррупцией, связанной с преступностью в области оборота недвижимости.
Следует разработать специальные меры, направленные на конкретные
социальные группы и на отдельных физических и юридических лиц или на
сферы деятельности, которые не без основания считаются обладающими
высокой криминогенностью или виктимностью. Возможна большая
подверженность совершению преступлений отдельных сфер деятельности и
объектов вследствие их привлекательности для преступников, сюда же
относится сфера жилой недвижимости граждан ввиду ее высокой стоимости,
низкой правовой защищенности владельцев и отсутствия прозрачности для
государственного и общественного контроля.
Осуществление специального криминологического предупреждения
преступлений в сфере недвижимости должно проходить с учетом результатов
анализа криминологической характеристики самого явления и обстоятельств,
оказывающих влияние на весь причинный комплекс данного вида преступности.
Что касается специальных мер предупреждения мошенничества в сфере
оборота недвижимости, сюда относятся профилактические меры, а конкретно,
широкое распространение вплоть до государственного уровня сведений о
мошеннических приемах при сделках с недвижимостью; публикация сведений о
фактах недобросовестной деятельности посреднических организаций. Подобные
меры должны способствовать снижению количества преступлений,
совершаемых против граждан, становящихся жертвами мошенников из-за
собственной юридической неграмотности. Но данные профилактические меры
не могут защитить граждан определенных категорий, например, тех, кто ведет
асоциальный образ жизни, одиноких людей, стариков. Здесь права
собственности на жилье должны быть защищены посредством государственных
механизмов.
97
3.2 Современные проблемы и меры совершенствования российского
законодательства по предупреждению преступлений на рынке жилья
Преступная деятельность в сфере рынка недвижимости характеризуется
самыми различными правонарушениями, потому систему мер
криминологического характера следует выстраивать не против всей
совокупности преступлений в указываемом сегменте экономики, а отдельно по
каждому из направлений. Так, в целях предотвращения преступлений в сферах
первичного рынка жилья или строительства целесообразно предусмотреть
серьезную уголовную ответственность как в отношении застройщиков, так и в
отношении дольщиков. Ведь, например, в случае дачи взяток, спрос на
криминальное жилое имущество рождает соответствующее предложение. Еще
одной мерой предусмотрена необходимость определения минимального
профессионального и финансового статуса строительной организации на уровне
законодательства. Третьим путем предотвращения преступности, как в
строительном бизнесе, так и в деятельности агентств недвижимости является
введение обязательного страхования ответственности. В качестве еще одной
меры отдельные специалисты предлагают возложенное на государство
гарантирование возмещения страхового взноса в минимальном размере, для
случаев, когда дольщик не может получить жилье, которое им было оплачено
1
.
Итак, эффективное противодействие и предупреждение преступной
деятельности в сфере оборота недвижимости требует применение целого
комплекса профилактических мер, направленных, с одной стороны, на работу с
преступниками, а с другой стороны - с потерпевшими. Виктимологическое
направление криминологии способно решить одну из проблем теории и
практики предупреждения преступности и помогает разработке комплекса мер
предупреждения преступлений, частный случай представляет собой рынок
1
Гладких В.И. Противодействие преступлениям, совершаемым на рынке недвижимости:
законодательные и правоприменительные проблемы / В.И. Гладких // Общество и
преступность: уголовно-правовые, пенитерциарные и криминологические аспекты: сборник
трудов научной конференции. - Киров: Аверс, 2017. - С. 17.
98
жилья. Залогом эффективности виктимологической профилактики заключается
в том, что она выступает как система предупредительных мер, направленных на
обеспечение личной и имущественной безопасности потенциальных
потерпевших от преступлений путем повышения общего уровня культуры и
правового сознания. Примером подобных мер может служить составление и
распространение памяток гражданам для их информирования о способах
мошенничества и средствах защиты своей недвижимости, с теми же целями
могут быть использованы СМИ с их широкомасштабным влиянием на
население. Недостатком является то, что эффективные меры, носящие
виктимологический характер и направленные на борьбу с преступлениями в
указанной сфере, еще недостаточно разработаны в теории и малоприменимы в
практической деятельности.
Если потенциальное мошенничество в сфере оборота жилья связано с
такими негативными явлениями, как алкоголизм и наркотизм, требуются
отдельные меры профилактики. Здесь особое внимание обращается на
существование отличительной черты, присущей преступлениям по отношению
к наркопотребителям и лицам, злоупотребляющим спиртным, помимо общих
проблем преступности на рынке жилья. Речь в данном случае идет об
отрицательном отношении граждан к таким людям, поскольку многие
присваивают им клеймо изгоев общества. Никто не заинтересован в защите их
жизни и безопасности, отсутствуют механизмы защиты таких лиц и в
государстве.
При этом как наркопотребители, так и лица, злоупотребляющие
спиртными напитками, становясь жертвами преступлений, не меньше
нуждаются в ресоциализации, чем преступники. А вопрос о виктимологической
профилактике преступлений с недвижимостью в этом случае стоит особенно
остро, ведь само асоциальное поведение жертвы привлекает преступников,
которые специально подыскивают лиц, злоупотребляющих алкоголем и
наркотиками, как наиболее привлекательных, легкодоступных целей.
Содержание уголовной политики включает разработку целей и задач,
99
выработку средств и методов борьбы с преступностью, которые можно
разделить на три составляющие:
- Государственная деятельность, выражающаяся в нормативных актах,
задающих цели, задачи и принципы борьбы с преступностью;
- Особый вид практической государственной деятельности, направленный
на реализацию целей, задач и принципов борьбы с преступностью;
- Научная теория о стратегии и тактике борьбы с преступностью
1
.
В отношении первого из направлений, а именно выработки принципов,
специальными принципами предупреждения мошенничества, совершаемого в
сфере рынка недвижимости, служат принципы тесного взаимодействия органов
государственной власти с правоохранительными органами и с потенциальными
жертвами мошенничества на рынке жилья; соответствия законодательного
регулирования экономической деятельности в рассматриваемой области
экономики мерам уголовно-правовых репрессий предупредительного
воздействия; оперативной организации профилактических мер воздействия на
причины и условия мошенничества с недвижимым имуществом, связанные с
появлением новых способов совершения подобных мошенничеств.
В отношении первого пункта следует указать, что система
государственной регистрации, ориентированная на пресечение гражданских
правоотношений, не может одновременно не оказывать профилактического
воздействия на криминальную ситуацию, ведь в совершении любого
преступления в сфере рынка недвижимости содержится нарушение
гражданского законодательства.
Завладеть недвижимостью, не составив соответствующих документов,
невозможно. Предположительно, регистрирующий орган, анализируя
документы с точки зрения их соответствия гражданскому законодательству,
имеет возможность выявления и предупреждения уголовного правонарушения.
1
Арутюнян Т.А. Проблемы совершенствования механизма и норм уголовного
законодательства в сфере оборота недвижимости / Т.А. Арутюнян // Гуманитарные и
социально-экономические науки. - 2013. - № 6. - С. 114.
100
Более того, бывают случаи, когда такой орган получает информацию о
совершенном или готовящемся преступлении прежде правоохранительных
органов, значит, целесообразно предусмотреть уголовную ответственность
работников государственных регистрационных органов за несообщение
сомнительных сведений или ненадлежащую проверку документов.
Второй и не менее важной составляющей борьбы с преступностью в сфере
рынка жилья служит уголовно-правовая часть, призванная реагировать на уже
совершенные преступления. Как показывает анализ уголовных дел, преступные
деяния на рынке недвижимости чаще всего квалифицируются как
мошенничество. При этом, имеются проблемы, в связи с оценкой преступлений
в рассматриваемой сфере гражданской жизнедеятельности. На текущий момент
в нашем государстве отсутствует единая уголовно-правовая норма, способная на
целенаправленное противодействие незаконным операциям с жилым
недвижимым имуществом граждан. Создание ее весьма проблематично в связи с
многообразием преступлений, совершаемых в данной сфере при незаконном
завладении имуществом граждан. Но от уголовно-правовой государственной
политики можно было бы, по крайней мере, ожидать «задания» направления,
указания, с чем именно и какими методами в первую очередь следует бороться.
В нашей стране нередки случаи организации банд так называемых «черных
риелторов», целью их создания служит незаконный захват квартир, домов,
земельных участков, предназначенных для проживания граждан. Современная
криминогенная ситуация, сложившаяся в России, диктует необходимость
криминализации действий, связанных с захватом недвижимости граждан, и к
незаконным захватчикам чужой жилой собственности, на наш взгляд,
целесообразно применять самые строгие меры уголовного наказания, вплоть до
лишения свободы на срок до 20 лет. При этом нести уголовную ответственность
должны все участники цепочки, от изготовителей фальшивых документов,
печатей, штампов, и бланков, риэлторских работников до нотариусов, адвокатов
101
и чиновников
1
.
Захват недвижимости подразумевает множественный состав
преступления, значит, одного вида уголовного наказания недостаточно для
борьбы с вышеописанным противозаконным переделом собственности.
Сложившаяся в РФ на законном основании практика назначения наказания по
правилу поглощения санкции за менее тяжкое преступление более тяжким не
является действенной и эффективной применительно к данным общественно
опасным деяниям, совершаемым в сфере недвижимости, в результате которых
потерпевшие остаются без жилья и без средств к существованию, она нередко не
вполне адекватна и не соответствует тяжести причиненного ущерба.
На основании анализа криминальной обстановки на рынке жилья
представляется возможным предложить нижеследующие направления по
совершенствованию уголовного законодательства:
1. С учетом того обстоятельства, что значительная часть преступлений
на рынке жилья совершается с использованием поддельных документов,
печатей, штампов, бланков или с похищением документов, предлагается ст. 159
УК РФ в части 3 дополнить квалифицирующим признаком «с использованием
похищенных или поддельных документов, печатей, штампов, бланков».
2. Полагаем, что ч. 4 ст. 159 УК РФ необходимо изложить в следующей
редакции: «мошенничество ... повлекшее лишение права на жилое или иное
помещение ...». Данная редакция ст. 159 УК РФ более полно отвечала бы
потребностям уголовно-правовой защиты собственников, и физических, и
юридических лиц, всех видов недвижимости в настоящий момент.
Таким образом, главной составляющей противодействия мошеннической
деятельности в сфере недвижимого имущества является разработка и
применение эффективного комплекса уголовно-правовых и криминологических
мер, который оказался бы способен служить мерой ответственности и
1
Воробьева А.В. Мошенничество при купле-продаже недвижимости (на примере жилых
помещений): проблемы, особенности юридической ответственности / А.В. Воробьева, В.А.
Минькина, Д.Н. Маринкин // Защита прав человека в современных условиях: теория и
практика: сборник трудов научной конференции. - Пермь: От и До, 2017. - С. 282.
102
сдерживающим фактором, предусматривать адекватное и неотвратимое
наказание, и тем самым способствовать изъятию преступности из сферы оборота
недвижимости.
Таким образом, анализ проблемных аспектов вопросов предупреждения
преступных деяний на рынке жилья позволяет сделать следующие выводы.
Современный рынок жилья по темпам роста и числу преступлений,
совершаемых с помощью мошенничества, занимает второе место после сферы
кредитно-финансовых отношений. Наиболее типичными видами и способами
совершения преступлений в рассматриваемой сфере на территории Республики
Крым являются: мошенничество при сдаче квартир в аренду, оформлении
договора купли-продажи, завещании, покупке квартиры в строящемся доме,
обмене жилья, злоупотребления с вымороченным жильем, при продаже
аварийных домов. В настоящее время существует множество мошеннических
схем при продаже вторичных квартир. Наиболее опасными видами являются:
отчуждение квартиры по подложному паспорту РФ; сокрытие законных
наследников; отчуждение квартиры по подложной доверенности.
Для того, чтобы противодействие преступности в сфере рынка
недвижимости было эффективным, необходима разработка комплекса мер, не
только носящих уголовный характер. Борьба с преступностью в сфере оборота
недвижимого имущества должна включать в себя уголовно-правовые и
криминологические методы.
Главная составляющая предупреждения мошеннической деятельности в
сфере недвижимости заключается в разработке и применении эффективного
комплекса уголовно-правовых и криминологических мер, способного служить в
качестве меры ответственности и сдерживающего фактора,
предусматривающего неотвратимое и адекватное наказание, и тем самым
способствующего снижению уровня преступности в сфере оборота
недвижимости.
103
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы.
Преступлениями в сфере оборота недвижимости в их совокупности
образуется криминальный рынок недвижимости в противоположность его
легальному явлению - рынку недвижимости. Криминальный рынок
недвижимости следует считать взаимосвязанной системой рыночных
механизмов, в которой объекты недвижимости создаются, отчуждаются,
передаются, эксплуатируются или финансируются вне официального контроля,
регламентации, при сокрытии, маскировке ее существенных параметров от
контролирующих органов; при этом нарушаются уголовные, административные,
налоговые и другие нормы, установленные действующим законодательством,
получается незаконная экономическая выгода.
Основное влияние на преступность рынка недвижимости оказывают те же
детерминанты, что и детерминанты, обусловливающие корыстную и
экономическую преступность. Поэтому первостепенное значение имеют
экономические причины, состоящие в снижении реальных доходов граждан. В
совокупности эти причины привели к тому, что недвижимость в течение долгого
времени рассматривалась населением не в качестве объекта потребления, а в
качестве объекта инвестиций, и как результат - спрос на нее способствует
совершению преступлений. Кроме того, на все виды преступности оказывают
влияние социально-психологические факторы. К их числу следует отнести:
повышение имущественных потребностей граждан; псевдооправданность
любых методов распределения имущественных благ; слабая солидарность
граждан с уголовно-правовыми запретами; недостаток знаний населения о
пределах ответственности за совершение преступлений в сфере экономической
деятельности; утрата большинством населения доверия и готовности к оказанию
поддержки правоохранительным органам.
Основными признаками преступности на рынке жилья в России являются:
постоянная изменчивость способов и приемов совершения преступных деяний;