23
Концепция предварительного договора действует и в России.
Согласно ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по
предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор
о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной
договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
То есть предварительный договор обусловливает возникновение
обязанности заключить основной договор, а не прав и обязанностей в
отношении имущества, работ или услуг (Определение Верховного Суда РФ от
16.12.2014 № 9-КГ14-8).
Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для
сторон какие-либо иные обязательства, в том числе обязанность передать
имущество или обязанность производить платежи за пользование им
(Постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 9798/12 по делу № А33-
18187/2011).
В этой связи в момент заключения предварительного договора у стороны
может не быть имущества, являющегося предметом будущего договора
(Постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 9798/12 по делу № А33-
18187/2011).
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие
установить предмет, а также условия основного договора, относительно
которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение
при заключении предварительного договора.
12
До 1 июня 2015 г. в России было требование включать в предварительный
договор также существенные условия основного договора, но это требование
было отменено Федеральным законом от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ,
13
что
является обоснованным, так как не всегда все существенные условия договора
известны сторонам на момент подписания предварительного договора.
12
Голованова О. Гражданское право в двух томах. Том 1. М.: Изд-во Форум. 2016. 400 с.
13
Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую
Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2015. №
10. ст. 1412.
24
Непонятно, в какой степени суды смогут и будут в этих случаях
правильно восполнять пробелы по существенным условиям. Хотя в прошлом
еще до внесения изменений в ст. 429 Гражданского кодекса Российской
Федерации, которые действуют с 1 июня 2015 г., такие споры уже встречались.
Например, в п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997
№ 14 была указана ситуация, когда в практике арбитражных судов возник
вопрос, вправе ли арбитражный суд понуждать сторону включить в основной
договор условие о цене, если такое условие не было предусмотрено в
предварительном договоре.
Суд указал, что если в предварительном договоре условие о цене не было
указано, то это не означает, что стороны не определились в этом вопросе. В
соответствии со ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации
исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением
сторон.
Требование о включении в основной договор условия о том, что цена
определяется в порядке, предусмотренном ст. 424 Гражданского кодекса
Российской Федерации, должно быть удовлетворено арбитражным судом.
Есть ли предмет предварительного договора или нет, также иногда по-
разному трактуется судами.
Например, в деле № А56-19876/2014 стороны заключили
предварительный договор, по которому банк имел намерение уступить, а
компания имела намерение принять право требования долга с должника банка.
Согласно условиям предварительного договора общая сумма уступаемого
права требования должна была определяться сторонами после проведения
торгов по продаже заложенного недвижимого имущества должника. В договоре
были указаны уступаемое требование, сумма долга и имущество, которое
должно быть продано, но не была указана конкретная сумма уступаемого
требования.
Суд первой инстанции посчитал, что в предварительном договоре
отсутствовало условие об объеме (размере) уступаемого долга, что
25
свидетельствовало о незаключенности предварительного договора.
Суд кассационной инстанции не согласился с такой позицией, указав, что
предмет определен, а конкретная сумма уступаемых требований будет
определена сторонами после проведения торгов по продаже этого имущества,
поэтому основания считать предварительный договор незаключенным
отсутствуют.
Интересны аспекты соотношения основного и предварительного
договоров, которые включают в себя следующее:
- предварительный договор заключается в форме, установленной для
основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в
письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора
влечет его ничтожность (ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем не подлежит государственной регистрации
предварительный договор о заключении договора, подлежащего
государственной регистрации. Например, суд считает, что законодательство не
содержит требований о регистрации предварительного договора аренды
недвижимости (Постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 № 6616/12
по делу № А55-8370/2010).
Вместе с тем возможны и варианты, когда стороны устанавливают более
короткие или длинные сроки для заключения основного договора.
Например, один или два месяца с даты предварительного договора или
иной даты, определенной сторонами. В таком случае должен применяться
именно этот срок (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа
от 1 июня 2015 г. № Ф07-389/15 по делу № А56-19876/2014).
Требование о понуждении к заключению основного договора может быть
заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по
заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий
основного договора такие условия определяются в соответствии с решением
суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента
26
вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в
решении суда.
Таким образом, предварительные договоры - устоявшаяся практика в
России и за рубежом. Они заключаются с целью юридически связать стороны
еще до подписания основного договора. Поэтому сторонам важно соблюдать
требования законодательства, чтобы правильно закрепить свои права и
обязанности и защитить права на будущее.
27
Глава 2 Анализ отдельных видов предварительных договоров в гражданском
праве
2.1 Предварительный договор купли – продажи жилых помещений
Предварительный договор является гражданско-правовым договором. По
этой причине ему свойственны все родовые признаки договоров. Статья 429 ГК
РФ усматривает смысл предварительного договора в принятии обязанности
заключить в будущем договор (по терминологии ГК - основной договор).
Содержащееся в ГК РФ указание на то, что речь идет о заключении договора о
передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг, без каких-либо
оговорок подтверждает общий вывод о том, что предварительный договор
может предшествовать заключению основного договора любого типа и вида.
Точно так же и заключение указанного договора должно подчиняться
общему для договоров порядку, включая требование о том, что в силу ст. 432
ГК РФ договор признается заключенным лишь с момента, когда стороны
достигли в требуемой в подлежащих случаях форме соглашения по всем
существенным его условиям, что и было ранее закреплено в прежней редакции
ст. 429 ГК РФ. Для договоров купли-продажи жилых помещений
существенными признаются три условия: предмет (ст. 554 ГК РФ), цена (ст. 555
ГК РФ) и перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемым
жилым помещением, сохраняющих в соответствии с законом право
пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем
(ст. 558 ГК РФ). Таким образом, ранее в предварительном договоре в
обязательном порядке должны были быть согласованы эти три существенных
условия.
Однако, как верно отмечается в материалах судебной практики об
обороте недвижимого имущества, «предметом предварительного договора
является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не
обязательства по поводу недвижимого имущества».
28
На самом деле, предварительный договор представляет собой, прежде
всего, организационный договор, который определяет условия и сроки
заключения иного, основного, договора.
Предварительный договор никак не влияет на права на имущество, не
создает ограничений (обременений) этих прав. Данный факт исходит из
содержания п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного
Суда РФ от 28.04.1997 № 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с
защитой права собственности и других вещных прав»
14
, который
регламентирует, что право собственности на имущество не может быть
приобретено истцом на основании предварительного договора о продаже
имущества.
Как указывает В.В. Витрянский, «при подготовке Концепции была дана
негативная оценка положению о том, что в предварительном договоре должны
содержаться все условия, позволяющие установить не только предмет
основного договора, но и все его существенные условия (п. 3 ст. 429 ГК РФ). В
противном случае соответствующее соглашение сторон нельзя
квалифицировать в качестве предварительного договора»
15
. Но в этом случае,
по мнению В.В. Витрянского, если все существенные условия согласованы, кто
мешает сторонам заключить основной договор и не становится ли в этом случае
предварительный договор дополнительной стадией основного договора
16
?
Поэтому ст. 429 ГК РФ в части количества существенных условий
основного договора, которые должны быть согласованы на этапе заключения
предварительного договора, подверглась изменениям. Важно, что п. 3 ст. 429
был изменен. Новеллой п. 3 ст. 429 является положение о том, что теперь не
требуется, чтобы в предварительном договоре были закреплены существенные
условия, обязательные для основного договора в силу закона или в силу
14
ВВАС РФ. 1997. № 7.
15
Витрянский В.В. Специальные договорные конструкции в условиях реформирования
гражданского законодательства // Гражданское право и современность: Сборник статей,
посвященный памяти М.И. Брагинского. М.: Статут, 2013. С. 7.
16
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: В 5 кн. М.: Статут, 2011. Кн. 1:
Общие положения. С. 235.
29
природы договора. Достаточно согласовать предмет договора.
Возможно констатировать, что в правоприменительной практике
наблюдается однозначная позиция относительно оценки природы
предварительного договора.
В судебных решениях неоднократно поднимался вопрос о том, что роль
предварительного договора - это установление между контрагентами
юридической связи по передаче вещи в будущем на добровольной основе, в
связи с чем они скрепляют свои обязательства договором организационного
характера
17
.
Возникла острая необходимость решить вопрос, который касался правил
применения предварительного договора в части определения условия о цене.
Данный вопрос изначально возник как общий для всех предварительных
договоров: возможно ли арбитражному суду понуждать сторону включить в
основной договор условие о цене, если таковое не было предусмотрено в
предварительном договоре, а договор является возмездным?
Как впоследствии было отмечено судебными инстанциями: если в
предварительном договоре условие о цене не было указано, то это вовсе не
означает, что стороны не определились в решении данного вопросе.
Нормами ст. 424 ГК РФ определено, что исполнение договора
оплачивается по цене, которая устанавливается соглашением сторон. Если
условия о цене в договоре нет, как и порядка ее исчисления – она определяется
исходя из условий договора по цене, которая при сравнимых обстоятельствах
обычно взимается за тождественные товары, работы либо услуги.
Следовательно, что требование о включении в основной договор условия
о том, что цена определяется в порядке, предусмотренном ст. 424 ГК РФ,
должно быть удовлетворено арбитражным судом.
Если в предварительном договоре определено, что условие о цене будет
определено сторонами в основном договоре, такая запись должна оцениваться
17
Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2009 №
18АП-10667/2009 по делу № А76-12301/2009 // СПС «КонсультантПлюс».
30
судом как достижение согласия сторон о включении в основной договор
данного условия и разногласия по установлению конкретной цены также
подлежат рассмотрению арбитражным судом (п. 3 приложения к письму
Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики
разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением
договоров»
18
).
Введено новое правило о том, какие условия основного договора должны
содержаться в предварительном договоре. Теперь в предварительном договоре
должны быть указаны условия, которые могут позволить установить предмет, а
также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной
из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении
предварительного договора.
Таким образом, в предварительном договоре купли-продажи жилого
помещения стороны могут согласовать срок, в течение которого оферент
обязуется заключить основной договор. Если такой срок в предварительном
договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года
с момента заключения предварительного договора.
Данное правило создает особое правовое регулирование срока в
предварительных договорах. Во всех предварительных договорах срок - это
существенное условие. В случае если стороны предварительного договора
своим соглашением не установили данный срок, действует презумпция срока
предварительного договора, он считается заключенным на один год.
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор,
уклоняется от заключения основного договора, применяются положения,
предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса.
Толкование данного пункта возможно только на основании
одновременного применения п. 4 ст. 445.
По одному из споров, предметом которого был предварительный договор,
«толкуя пункт 5 статьи 429 ГК во взаимосвязи с пунктом 4 статьи 445 ГК, суд
18
ВВАС РФ. 1997. № 7.
31
пояснил, что, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется
от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с
требованием о понуждении заключить договор»
19
.
В случаях, когда одна сторона, заключившая предварительный договор,
уклоняется от заключения основного договора, в силу п. 5 ст. 429 ГК РФ
применяется п. 4 ст. 445 этого же Кодекса, согласно которому в подобных
случаях другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении
заключить договор, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения
договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки
20
.
Новеллой данного пункта ст. 429 ГК РФ является установление
специального срока для понуждения к заключению основного договора. В
данном случае такой срок установлен в сокращенном виде - шесть месяцев.
Таким образом, требование о понуждении к заключению основного договора
может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения
обязательства по заключению договора.
Кроме того, новым положением настоящей статьи является введение
права суда вмешиваться в определение условий основного договора, если
стороны не могут достигнуть соглашения по ним.
В ст. 429 ГК РФ введена еще одна новелла, которая во многом
обусловлена организационным характером данного договора и признанием
того факта, что данный договор представляет собой одну из форм ограничения
свободы договора путем принятия на себя добровольно взятых обязательств.
Именно эта добровольность и объясняет новое положение, которое учитывает,
что предварительный договор - это полноценный гражданско-правовой
договор, он не может связывать стороны навечно.
Но при этом предварительный договор должен выполнить свою
организационную функцию.
19
Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2013 № 06АП-
4846/2013 по делу № А04-2887/2013 // СПС «КонсультантПлюс».
20
Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17.12.2013 по
делу № А79-443/2013 // СПС «КонсультантПлюс».
32
Поэтому закон особо подчеркивает волевой характер данного договора и
вводит правило, в силу которого обязательства, предусмотренные
предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в
который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен
либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот
договор.
Это обстоятельство, введенное в качестве императивного правила,
признано судебной практикой и довольно однозначно применяется.
По мнению суда, сославшегося на п. п. 1 и 6 ст. 429 ГК РФ, из
содержания указанных норм следует, что предварительный договор прекращает
свое действие в случае, если стороны в установленный срок не заключили
основной договор. При этом никаких обязательств, вытекающих из основного
договора, предварительный договор не порождает
21
.
В ст. 429 устанавливается специальное правило о форме
предварительного договора. Предварительный договор заключается в форме,
установленной для основного договора, а если форма основного договора не
установлена, то в письменной форме.
Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его
ничтожность.
Следовательно, если для какого-либо вида договора законом установлено
требование о нотариальной форме, то и соответствующий предварительный
договор должен быть удостоверен нотариально. Договор купли-продажи
жилого помещения не требует нотариальной формы, поэтому предварительный
договор также не требует нотариальной формы. В иных случаях, в случае
несоблюдения нотариальной формы для предварительного договора купли-
продажи такой договор является ничтожным. Как представляется, положения
ст. 429 ГК РФ в части формы предварительного договора являются
специальными нормами ко всем предварительным договорам.
21
Апелляционное определение Липецкого областного суда от 23.12.2013 по делу № 33-
3360/2013 // СПС «КонсультантПлюс».