54
договором, что послужило для обращения покупателей в суд с иском о
взыскании 990 000 руб. неустойки за нарушение установленного договором
срока передачи квартиры и 20 000 руб. неустойки за нарушение срока
подписания основного договора.
Суд первой инстанции признал правомерными требования истцов о
взыскании неустойки за просрочку направления уведомления о регистрации
права собственности и за нарушение срока заключения основного договора
купли-продажи. При этом суд отказал в неустойке за нарушение срока передачи
квартиры.
Суд исходил из того, что между сторонами заключен только
предварительный, а не основной договор купли-продажи квартиры с условием
о предварительной оплате. Из этого документа не возникли обязательства по
передаче квартиры.
Суд апелляционной инстанции поддержал решение суда первой
инстанции. Верховный суд РФ отменил акты нижестоящих судебных
инстанций, основывая свое решение на том, что предварительный договор не
может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе
обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.
Буквальное значение условия договора в случае его неясности
устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом
договора в целом. Следовательно, независимо от наименования договора, суду
необходимо установить его действительное содержание, исходя как из
буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из
существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и
фактически сложившихся отношений сторон.
В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О
некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса
Российской Федерации о заключении и толковании договора» дано следующее
разъяснение по данному вопросу: «Если сторонами заключен договор,
поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они
55
обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях
основной договор о продаже имущества, которое будет создано или
приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор
устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного
договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор
следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о
предварительной оплате»
1
.
Важным является установление следующего обстоятельства: требовали
ли лица, заключающие предварительный договор, заключения основного
договора, то есть исполнения обязательства по предварительному договору.
Например, Ялтинский городской суд по Республике Крым в Решении от
26 февраля 2018 г. по делу № 2-4281/2017 указал следующее: в суд обратился
А.А. о признании предварительного договора недействительным и возврате
денежных средств, переданных по предварительному договору в качестве
обеспечения исполнения обязательства
2
.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком был
заключен предварительный договор купли-продажи, по которому истец
финансирует строительство части объекта недвижимости, а ответчик (продавец)
осуществляет строительство объекта недвижимости и после сдачи в
эксплуатацию передает долю в собственность, заключая основной договор.
Сроки были оговорены сторонами в предварительном договоре. Однако,
срок заключения предварительного договора был просрочен, денежные
средства продавцом не были возвращены, а претензии истца о заключении
основного договора остались без ответа. В результате суд принял решение
удовлетворить требования истца, а также признать предварительный договор
недействительным и вернуть денежные средства, переданные ответчику по
1
О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской
Федерации о заключении и толковании договора. Постановление Пленума Верховного Суда
РФ от 25.12.2018 N 49 // Бюллетень Верховного Суда РФ. №2. 2019.
2
Решение Ялтинского городского суда (Республика Крым) от 26 февраля 2018г. по делу №2-
4281/2017. [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
http://sudact.ru/regular/doc/csTvpCp4AK1T/.
56
договору.
Так как предварительные договоры не подлежат государственной
регистрации, при заключении может возникнуть проблема в недобросовестном
продавце. Возможен факт двойной продажи недвижимости, что невозможно
усмотреть покупателем. В процессе заключения предварительного договора
встает проблема о правильной квалификации природы договора. В случае если
стороны усмотрели предоплату либо же уплату части денежной суммы до
заключения основного договора купли-продажи, договор будет считаться не
предварительным, а договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с
предоплатой.
Таким образом, мы видим, что не всегда судами предварительный
договор признается в качестве обязательства для заключения основного
договора.
Необходимо отметить, что на практике суды всегда обозначают причины,
по которым выносится отказ к понуждению к заключению договора как одного
из способов защиты сторон предварительного договора.
Не совершение ни одной из сторон действий, направленных на
заключение основного договора, в течение срока, установленного для его
заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении
основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство
по заключению основного договора прекращается
1
.
Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались
действия, направленные на заключение основного договора, но к окончанию
срока обязательство по заключению основного договора так и не было
исполнено, в течение шести месяцев с момента истечения установленного
срока требование о понуждении к заключению основного договора может быть
передано на рассмотрение суда (п. 5 ст. 429 ГК РФ).
По результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению
1
Аблятипова Н. А. Особенности предварительного договора в гражданском праве РФ //
Вестник современных исследований. 2019. № 1.4 (28). С. 10.
57
основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого
указывается предмет и определяются условия основного договора, а также
указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В
силу абзаца второго п. 5 ст. 429 ГК РФ, который является специальным по
отношению к п. 4 ст. 445 ГК РФ, таким моментом может являться момент
вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый
судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон.
Однако, несмотря на данное положение, в практике выделяются
обстоятельства, на основании которых суд освобождает лицо от заключения
основного договора при уже заключенном дополнительном договоре, например,
в случае невозможности заключения основного договора в силу
непреодолимых обстоятельств. В связи с этим представляет интерес
следующий пример из судебной практики.
В Девятый Арбитражный апелляционный суд обратился гражданин
Кушнера А.Е. с заявлением к Тюрникову Н.С. об обязании заключить основной
договор на основании предварительного
1
. Суд первой инстанции отказал в
удовлетворении иска. Истец, не согласившись, подал апелляционную жалобу в
вышеуказанный суд, требуя отмены предыдущего судебного акта.
Заявитель указал, что он неоднократно обращался в адрес ответчика с
предложением заключить основной договор, а явившись к нотариусу, ответчик
отказался предоставить документы, необходимые для нотариального
удостоверения основного договора, в связи с чем нотариальное действие по
удостоверению основного договора между сторонами не было совершено, что и
послужило основанием для обращения с исков в суд.
При анализе изложенных в судебном заседании фактов, апелляционный
суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции является
правомерным. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой
1
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.07.2018 N Ф05-9618/2018 по
делу №А40-118868/2017 [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=AMS&n=298629#077665106243424
31.
58
инстанции исходил из того, что третье лицо, давшее предварительное согласие
на совершение сделки, вправе отозвать его, уведомив стороны сделки до
момента ее совершения и возместив им убытки, вызванные таким отзывом.
19 февраля 2015 года Тюрникова Ю. А. дала согласие ответчику на
продажу уставного капитала в обществе, однако 9 июля 2017 года Тюрникова
Ю.А. отозвала данное согласие, о чем истец был извещен в тот же день под
расписку в нотариусе. В связи с отзывом согласия до заключения договора
купли-продажи, у ответчика отсутствовали полномочия на заключение
основного договора.
Поскольку третье лицо отозвало свое согласие на совершение сделки по
продаже доли в уставном капитале до заключения договора купли-продажи, то
у ответчика отсутствовали полномочия на заключения основного договора в
силу независимых от него обстоятельств, а соответственно нет необходимости
принуждать его к заключению данного договора.
Другим основанием отказа в принуждении к заключению основного
договора на основании предварительного является односторонний отказ от
предварительного договора. Приведем следующий пример из судебной
практики.
ООО «Янкомрегистрация» обратилось в Девятый Арбитражный
апелляционный суд с апелляционным иском о пересмотре решения суда города
Москвы
1
. В суд первой инстанции истцом был направлен иск в отношении
ООО «ЯнРенИнвест» о признании одностороннего отказа от исполнения
предварительного договора недействительной сделкой и применении
последствий недействительной сделки.
В своем решении суд первой инстанции руководствовался тем фактом,
что ответчик письмом уведомил истца об одностороннем отказе от исполнения
предварительного договора по причине нарушения последним обязательств по
перечислению арендной платы.
1
Постановление Девятого Арбитражного апелляционного суда от 2 июня 2016 г. по делу №
А40-158840/2015 [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
https://sudact.ru/arbitral/doc/bkV77atBzZJq/.
59
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к
выводу, что истец не исполнил свои обязанности по уплате арендной платы, а в
этой связи одностороннее расторжения ответчиком предварительного договора
суд посчитал законным.
Таким образом, решение суда первой инстанции было оставлено без
изменений.
Иными словами, практика показывает, что лицо может в одностороннем
порядке отказаться от заключения основного договора на основании
предварительного, при условии надлежащего уведомления контрагента и
наличии нарушений условий договора с его стороны.
Следует особо отметить и такое основание отказа в принуждении к
заключению основного договора на основании предварительного как истечение
срока действия предварительного договора.
Так в определение Верховного суда Российской Федерации
рассматривалось дело между юридическими лицами о понуждении к
заключению основного договора купли-продажи на условиях,
предусмотренных предварительным договором. Истец не согласился с
решениями судов других инстанций и подал кассационную жалобу
1
.
Суд первой инстанции, разрешая спор, опирался на то, что истец
обратился к ответчику с требованием о заключении основного договора после
истечения срока, установленного в предварительном договоре и, что
правоотношения сторон были прекращены на основании п. 6 ст. 429
Гражданского кодекса, в связи с чем оснований для понуждения ответчика
заключить основной договор не имеется. Соответственно истцу было отказано
в удовлетворении заявленных требований.
Очень большое количество материалов судебной практики
демонстрируют вопросы, связанные с обеспечительными платежами при
1
Определение Верховного Суда РФ от 02.04.2019 №307-ЭС19-3552 [Электронный ресурс] //
СПС «Консультант-Плюс». – Режим доступа:
http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=ARB&n=577934#0452836476084743
2.
60
заключении предварительного договора. Причем не всегда суды
демонстрируют единообразие в подходе к решению данного вопроса.
Одним из самых распространенных способов обеспечения обязательств
по исследуемому договору является задаток. В соответствии со статьей 380 ГК
РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из сторон в счет
причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство
заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Таким образом, при выборе задатка в качестве обеспечения обязательств
обе стороны предварительного договора могут обезопасить себя от уклонения
заключения основного договора. При этом покупатель имеет право при отказе
продавца от заключения основного договора потребовать возвращения задатка
в двойном размере, а продавец при отказе покупателя может оставить задаток у
себя.
Тем не менее, в судебной практике встречаются споры при выборе
задатка как способа обеспечения обязательств, поскольку единое мнение по
поводу включения в предварительный договор условия о задатке, как способе
обеспечения денежных обязательств, в судебной практике отсутствует.
Проведенный анализ сказал, что в большинстве случаев суды общей
юрисдикции придерживаются позиции, которая определяет, что обеспечение
денежных обязательств по предварительному договору с помощью задатка
возможно.
Так, согласно решению № 2-2466/2018 2-2466/2018~М-1857/2018 М-
1857/2018 от 18 июля 2018 г. по делу № 2-2466/2018
1
суд удовлетворил
требования истца о взыскании денежных средств из предварительного договора.
В то же время арбитражные суды определяют, что денежные
обязательства по предварительному договору не могут быть обеспечены
1
Решение Дзержинского районного суда города Оренбурга № 2-2466/2018 2-2466/2018~М-
1857/2018 М-1857/2018 от 18 июля 2018 г. по делу № 2-2466/2018 [Электронный ресурс]. –
Режим доступа: https://sudact.ru/regular/doc/iqI3gJ1vFEZZ/
61
задатком. Так, по делу № А43- 41392/2017 от 5 сентября 2018 г.
1
первый
арбитражный апелляционный суд г. Владимира постановил, что
предварительный договор – это договор организационный и не может
содержать денежных обязательств. Аналогичное постановление было вынесено
по делу № А03 - 342/2018
2
арбитражным судом Алтайского края.
Таким образом, исходя из анализа судебной практики, считаем
правильным конкретизировать статью 380 Гражданского кодекса РФ
положениями о том, что денежные обязательства по договору могут быть
обеспечены с помощью задатка.
Анализ научной литературы и судебной практики показал, что важное
значение предварительный договор имеет в строительной сфере, что
обусловлено спецификой данного вида деятельности. В судебно-арбитражной
практике при разрешении споров в отношении предварительных договоров в
строительстве выработаны некоторые позиции, применяемые всеми судами.
Рассмотрим некоторые из них.
Прежде всего, отметим, что в практике арбитражных судов
прослеживается тенденция, основывающаяся на том, что параграф 7 главы 30
ГК РФ не содержит положения, которое запрещает заключать договоры купли-
продажи недвижимого имущества, право собственности на которое у продавца
на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном
реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В связи с этим, если у продавца отсутствует право собственности на
имущество при заключении договора купли-продажи недвижимости, данный
факт не может служить основанием для признания недействительным данного
договора. Кроме того, в судебной практике существует позиция, что при
отсутствии кадастрового номера объекта недвижимости в предварительном
договоре данный договор также не может быть признан недействительным.
1
Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 5 сентября 2018 г. по делу
№ А43-41392/2017 [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
https://sudact.ru/arbitral/doc/E7VX9L6OSkYu/.
2
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 28 мая 2018 г. по делу № А03-342/2018
[Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://sudact.ru/arbitral/doc/0Z75H4KiehmJ/.
62
Дополнительно в арбитражной практике имеет место подход, согласно
которому кроме условия об объекте, цена реализуемого имущества, которая
устанавливается за единицу его площади или иным способом, является
существенным условием предварительного договора, заключаемого на
строительство новой недвижимости (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).
Рассмотрим следующий пример. Организация, обратившись в
Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением, просила признать
недействительными пункты предварительного договора купли-продажи. По
мнению истца, они не соответствовали требованиям п. 1 ст. 307, ст. 328, п. 1 ст.
429 ГК РФ. Из материалов дела следует, что пунктами предварительного
договора предусматривалась оплата стоимости квартиры покупателем путем
безналичного перечисления суммы в размере 7313130 руб. не позднее 3 марта
2010 года.
Судом при удовлетворении заявленных исковых требований было
указано, что предмет предварительного договора образует обязательство
сторон заключить в будущем основной договор купли-продажи имущества, из-
за этого предварительным договором не могут быть урегулированы условия о
денежных обязательствах сторон, кроме обязательств, которые обусловлены
обеспечением основного обязательства.
Судом вышестоящей инстанции было отменено первоначальное судебное
решение и указано, что, учитывая положения ГК РФ, предварительный договор
может содержать условия о денежных обязательствах сторон, как указано в
Постановлении ФАС Московского округа от 05.09.2011 по делу № А40-
149910/10-34-1281
1
.
Стоимость зданий или земельных участков высокая, следовательно,
проценты за нарушение договорных обязательство могут составлять весьма
значительную сумму. При этом разъяснение ВАС РФ не позволяет
1
Постановление ФАС Московского округа от 05.09.2011 по делу № А40-149910/10-34-1281
[Электронный ресурс] // СПС «Консультант-Плюс». – Режим доступа:
http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=AMS&n=147728#000049749344398
00904.
63
недобросовестным участкам отношений злоупотреблять правом и извлекать
выгоду из расторжения предварительного договора.
Если по предварительному договору внесли оплату, а потом между
сторонами возник судебный спор, суды разрешают такие споры в соответствии
с нормами ГК РФ о договоре купли-продажи.
Разъяснение судов, в частности, защищает права кредиторов при
банкротстве продавца. Например, стороны заключили предварительный
договор о еще не образованном участке земли, и покупатель внес оплату по
договору. Еще не образованный участок может быть объектом сделки. В случае
банкротства суд признает обоснованным требование кредитора о включении
такой оплаты в реестр кредиторов, но в выплате неустойки откажет (См.
Постановление АС Северо-Кавказского округа от 18.02.16 по делу № А32-
19671/2013
1
).
Отметим, что позиция ВАС РФ имеет большое значение для защиты
интересов физических лиц, которые расторгают предварительные договоры
купли-продажи недвижимости. Например, по одному из дел, гражданин
заключил предварительный договор о покупке недвижимого имущества и
заплатил часть денег. Однако в последствие у него изменились обстоятельства,
поэтому оставшуюся часть он выплатить не смог.
По условию предварительного договора продавец недвижимости в такой
ситуации мог оставить первый платеж себе. Это могло бы служить штрафной
санкцией за отказ физического лица от заключения основного договора.
Продавец сослался на это условие и отказался вернуть аванс покупателю. В
свою очередь покупатель обратился в суд, который принял сторону истца и
удовлетворил иск.
В своем решении суд указал, что договор считается заключенным,
поскольку покупатель внес аванс. В результате покупатель взыскал
1
Постановление АС Северо-Кавказского округа от 18.02.16 по делу № А32-19671/2013
[Электронный ресурс] // СПС «Консультант-Плюс». – Режим доступа:
http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=ASK&n=115640#0680445979711162
6.