64
договора, если не истек срок заключения основного договора.
1
Так,
например, Московский городской суд, проанализировав условия
предварительного договора, заключенного истцом, и пояснил, что именно с
момента истечения срока заключения основного договора у истца возникает
право требовать заключить основной договор купли-продажи квартиры, а
при уклонении продавца от его заключения – заявить требование или о
понуждении к заключению основного договора, или о признании права
собственности на квартиру.
2
Здесь же необходимо отметить и
противоположную судебную практику, принимаемую тем же самым судом,
суды удовлетворяют иски о признании права собственности на квартиру на
основании предварительного договора, если на момент рассмотрения спора
срок подписания основного договора не наступил или не истек, ярким
примером является Апелляционное определение Московского городского
суда от 22 мая 2015 года,
3
в котором при вынесении решения суд
руководствуется позицией, что факт ненаступления срока подписания
основного договора с истцом не свидетельствует об отсутствии оснований
для признания за истцом права собственности на квартиру.
Проведя анализ правоприменительной практики по разрешению
споров, вытекающих из предварительных договоров, несмотря на принятие
высшими судами России правовых актов, направленных на приведение к
единообразному пониманию и применению норм ст. 429 ГК РФ, до сих пор
остаётся актуальным положение дел, отмеченных еще в 2011 году М.Ю.
Кайгородовой, которая указала на то, что «в системе арбитражных судов
1
Апелляционное определение Московского городского суда от 16 октября 2015 г. по делу
№ 33-35981/2015 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс»; Апелляционное
определение Московского городского суда от 06 апреля 2015 г. по делу № 33-11148/15 //
Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
2
Апелляционное определение Московского городского суда от 06 апреля 2015 по делу №
33-11149/15 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
3
Апелляционное определение Московского городского суда от 22 мая 2015 года по делу
№ 33-17363/2015 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
65
сложилась достаточно определенная правовая позиция по применению ст.
429 ГК РФ, которая не совпадает с позицией, выраженной в ряде
определений Верховного Суда РФ. Такое положение является
недопустимым, по существу оно свидетельствует о нарушении
конституционных прав граждан на судебную защиту».
1
Таким образом, можно отметить наличие достаточно разрозненной
судебной практики по рассмотрению споров, вытекающих из
предварительных договоров.
3.3. Новеллы, перспективы развития и совершенствования института
предварительного договора
Гражданское законодательство не стоит на месте и постоянно
развивается. Данное развитие касается многих сторон регулирования
гражданско-правовых отношений, что не обошло стороной и такого
института как предварительный договор.
В силу действующей редакции ст. 429 ГК РФ стороны гражданских
правоотношений вправе заключить соглашение (предварительный договор),
в котором обяжутся в будущем подписать договор о передаче имущества,
выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных таким
соглашением (предварительным договором). Подписывая такой договор,
хозяйствующий субъект тем самым ограничивает свою свободу договора
(право как заключать, так и не заключать гражданско-правовые договоры
ограничивается обязанностью заключить в будущем договор с определенным
субъектом на заранее установленных условиях), однако взамен получает
1
Кайгородова, М.Ю. Предварительный договор: о некоторых тенденциях в научных
исследованиях и правоприменительной практике // Сборник статей «Правовые проблемы
укрепления российской государственности». – Томск: Томский государственный
университет. – 2011. – С. 85 – 86.
66
определенную гарантию того, что интересующий его договор будет заключен
на тех условиях, которые согласовывались и подписание которого имеет
важное значение для деятельности такого субъекта.
Вместе с тем необходимо отдельно отметить, что, заключив
предварительный договор, стороны возлагают на себя не основные
обязанности (например, по передаче товаров), т.е. те, которые в итоге они
хотят породить, а лишь обязанность заключить друг с другом договор на
определенных условиях.
Сам по себе предварительный договор не является договором о
передаче имущества либо прав на имущество. Такое толкование положений
закона судебными инстанциями порождает ряд последствий, к примеру, если
стороны заключают предварительный договор, в соответствии с которым
обязуются в будущем заключить основной договор, требующий в
соответствии с законодательством государственной регистрации, то
государственная регистрация предварительного договора не требуется. Хотя
ГК РФ и устанавливает правило, что предварительный договор заключается в
той же форме, что и основной договор, однако требование законодательства
об обязательной государственной регистрации договора «не является
элементом формы этого договора».
1
Такая позиция судебных органов
представляется следующей самой идее предварительного договора и
позволяет сторонам заключить его, не обременяя себя процедурой
государственной регистрации, с которой им придется столкнуться на стадии
заключения основного договора.
Кроме того, указанное выше толкование позволяет избежать
недобросовестного поведения контрагента (а именно – злоупотребления
1
Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [Текст]:
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ: [принято 16
февраля 2001 г. № 59: по состоянию на 06.07.2017] // Справочная правовая система
«КонсультантПлюс».
67
правом) в части оспаривания наличия обязанности заключить основной
договор ввиду отсутствия государственной регистрации предварительного
договора и, как следствие, его ничтожности по правилам п. 2 ст. 429 ГК РФ.
С 1 июня 2015 года в силу вступила новая редакция Гражданского
кодекса, которая внесла ряд изменений в том числе и в правовые нормы,
касающиеся предварительного договора. В частности, в п. 3 ст. 429 ГК РФ
внесено изменение, которое закрепляет требование к содержанию в
предварительном договоре условий, позволяющих установить предмет, а
также условия основного договора, относительно которых по заявлению
одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении
предварительного договора. Как отмечает В.С. Комарицкий «ранее
действовавшая редакция ГК РФ предусматривала необходимость наличия
условий, позволяющих установить предмет, а также другие существенные
условия основного договора. Таким образом, новая редакция ГК РФ убирает
необходимость предусматривать существенные условия договоров в
предварительном договоре».
1
Данная позиция вызвала несколько неоднозначную реакцию в научном
мире. Так, еще при разработке проекта изменений гражданского
законодательства В.В. Витрянский, «при подготовке Концепции
2
была дана
негативная оценка положению о том, что в предварительном договоре
должны содержаться все условия, позволяющие установить не только
предмет основного договора, но и все его существенные условия (п. 3 ст. 429
ГК РФ). В противном случае соответствующее соглашение сторон нельзя
1
Комарицкий, В.С. Предварительный договор. Практика применения и вносимые в
Гражданский кодекс изменения [Текст] / В.С. Комарицкий // Юрист. – 2015. - № 16. – С.
13 – 16 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
2
Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации [Текст]:
концепция [одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и
совершенствованию гражданского законодательства от 07 октября 2009 г.] // Справочная
правовая система «КонсультантПлюс».
68
квалифицировать в качестве предварительного договора».
1
Но в этом случае,
по мнению В.В. Витрянского возникает вопрос: если все существенные
условия согласованы, кто мешает сторонам заключить основной договор, и
не становится ли в этом случае предварительный договор дополнительной
стадией основного договора? Поэтому ст. 429 ГК РФ в части количества
существенных условий основного договора, которые должны быть
согласованы на этапе заключения предварительного договора, подверглась
изменениям. Важно, что п. 3 ст. 429 ГК РФ был изменен. Новеллой п. 3 ст.
429 ГК РФ является положение о том, что теперь не требуется, чтобы в
предварительном договоре были закреплены существенные условия,
обязательные для основного договора в силу закона или в силу природы
договора. Достаточно согласовать предмет договора. В связи с этим
заслуживает внимания указание Н.М. Илюшиной на возможность
предоставления предварительным договором одному из контрагентов права в
предусмотренных пределах самостоятельно устанавливать при заключении
окончательного договора определенное условие. Очевидно, такая
возможность основана на том, что наделение стороны таким правом
представляет собой лишь способ реализации согласованного условия.
2
Введено новое правило о том, какие условия основного договора
должны содержаться в предварительном договоре. Теперь в предварительном
договоре должны быть указаны условия, позволяющие установить предмет, а
также условия основного договора, относительно которых по заявлению
одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении
предварительного договора. Таким образом, в предварительном договоре
1
Витрянский, В.В. Специальные договорные конструкции в условиях реформирования
гражданского законодательства [Текст] / В.В. Витрянский. // Гражданское право и
современность: Сборник статей, посвященный памяти М.И. Брагинского. – М.: Статут. –
2013. // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
2
Илюшина, М.Н. Предварительный договор в новеллах ГК РФ: новое содержание и новые
регулятивные возможности для договоров купли-продажи жилых помещений [Текст] /
М.Н. Илюшина // Семейное и жилищное право. – 2016. - № 1. – С. 36 – 40 // Справочная
правовая система «КонсультантПлюс».
69
купли-продажи жилого помещения стороны могут согласовать срок, в
течение которого оферент обязуется заключить основной договор. Если
такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор
подлежит заключению в течение года с момента оформления заключения
предварительного договора. Данное правило создает особое правовое
регулирование срока в предварительных договорах. Во всех
предварительных договорах срок - это существенное условие. В случае если
стороны предварительного договора своим соглашением не установили
данный срок, действует презумпция срока предварительного договора, он
считается заключенным на один год.
Вместе с тем п. 5 ст. 429 ГК РФ говорит о том, что в случае
возникновения разногласий сторон относительно условий основного
договора такие условия определяются в соответствии с решением суда.
Основной договор в этом случае считается заключенным с момента
вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в
решении суда.
В данной ситуации А.Ю. Буркова верно отметила, что «непонятно, в
какой степени суды смогут и будут в этих случаях правильно восполнять
пробелы по существенным условиям. Хотя в прошлом еще до внесения
изменений в ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые
действуют с 1 июня 2015 г., такие споры уже встречались».
1
Можно привести
пример, когда, в п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05
мая 1997 г.
2
была указана ситуация, когда в практике арбитражных судов
возник вопрос, вправе ли арбитражный суд понуждать сторону включить в
1
Буркова, А.Ю. Предварительные договоры: международная практика и российское
законодательство [Текст] / А.Ю. Буркова // Право и экономика. – 2016. - № 3. – С. 46 – 49
// Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
2
Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и
расторжением договоров [Текст]: Информационное письмо Президиума Высшего
Арбитражного Суда РФ: [принято 05 мая 1997 г. № 17: по состоянию на 16.07.2017] //
Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
70
основной договор условие о цене, если такое условие не было предусмотрено
в предварительном договоре. Суд указал, что если в предварительном
договоре условие о цене не было указано, то это не означает, что стороны не
определились в этом вопросе. В соответствии со ст. 424 ГК РФ исполнение
договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. При
отсутствии в возмездном договоре условия о цене и невозможности ее
определения исходя из условий договора исполнение договора должно быть
оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается
за аналогичные товары, работы или услуги.
Рассматривая данное информационное письмо А.Ю. Буркова верно
отметила, что из позиции Высшего Арбитражного Суда РФ «следует, что
требование о включении в основной договор условия о том, что цена
определяется в порядке, предусмотренном ст. 424 Гражданского кодекса
Российской Федерации, должно быть удовлетворено арбитражным судом».
1
Соответственно, для гражданского законодательства является новшеством
право суда вмешиваться в определение условий основного договора, если
стороны не могут достигнуть соглашения по ним.
Новеллой ст. 429 ГК РФ является установление специального срока для
понуждения к заключению основного договора. В данном случае такой срок
установлен в сокращенном виде – шесть месяцев. Таким образом, требование
о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в
течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по
заключению договора. Здесь возникает адекватный вопрос о включении в
состав ГК РФ такого короткого срока, который фактически выходит за
принятые сроки в гражданском праве, которые исчисляются годами. В
данном случае было бы наиболее рационально установить срок обращения в
судебные органы для понуждения к заключению договора равным одному
1
Буркова, А.Ю. Предварительные договоры: международная практика и российское
законодательство [Текст] / А.Ю. Буркова // Право и экономика. – 2016. - № 3. – С. 46 – 49
// Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
71
году. Наличие такого срока позволило бы существенным образом защитить
права лиц, заключивших предварительный договор купли-продажи
недвижимого имущества на этапе строительства объекта недвижимости. Это
связано с получением застройщиком правоустанавливающих документов на
недвижимость, которые зачастую не по воле застройщика получить в
установленный договором срок не представляется возможным. А такое
обстоятельство ведёт к невозможности заключения основного договора –
договора купли-продажи недвижимого имущества.
В ст. 429 ГК РФ введена еще одна новелла, которая во многом
обусловлена организационным характером предварительного договора и
признанием того факта, что данный договор представляет собой одну из
форм ограничения свободы договора путем принятия на себя добровольно
взятых обязательств. Именно эта добровольность и объясняет новое
положение, которое учитывает, что предварительный договор – это
полноценный гражданско-правовой договор, он не может связывать стороны
навечно. Но при этом предварительный договор должен выполнить свою
организационную функцию. Поэтому закон особо подчеркивает волевой
характер данного договора и вводит правило, в силу которого обязательства,
предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до
окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор,
он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне
предложение заключить этот договор. Это обстоятельство, введенное в
качестве императивного правила, признано судебной практикой и довольно
однозначно применяется.
Особо следует указать на введённые положения о создании новых
возможностей применения задатка по основному договору в рамках
предварительного договора. Задатком признается денежная сумма,
выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее
по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора
и в обеспечение его исполнения.
72
Следует признать, что такое понимание юридической сущности задатка
и предварительного договора было основано на нормах закона. Соглашение
сторон в предварительном договоре устанавливает только одно
обязательство: обязательство сторон в будущем заключить договор о
передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной
договор). Никакой платеж в обеспечение предварительного договора и в
доказательство его заключения не может осуществляться, поскольку
предварительный договор сам по себе не содержит денежного обязательства
(такое обязательство может предусматриваться только основным договором).
Несмотря на нововведения, которые считаются ещё достаточно
«свежими», необходимо всё же выделить существенный недостаток
гражданского законодательства по регулированию института
предварительного договора и представить способ его устранения. В первую
очередь необходимо обратить внимание на саму конструкцию
предварительного договора, закреплённую с ч. 1 ст. 429 ГК РФ. Как отмечает
О.С. Юренкова «специальную договорную конструкцию предварительного
договора следует соотносить с конкретным предварительным договором, как
законодательную модель и объект моделирования».
1
Для этого необходимо усовершенствовать специальную договорную
конструкцию предварительного договора, расширив спектр основных
договоров, к которым она может применяться. Для этого необходимо внести
следующие изменения в п.1 ст. 429 ГК РФ, закрепив следующее «по
предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем
основной договор, как-то договор о передаче имущества, выполнении работ
или оказании услуг, организационный договор и т.п., на условиях,
предусмотренных предварительным договором».
1
Юренкова, О.С. Некоторые проблемы применения специальной договорной конструкции
предварительного договора [Текст] / О.С. Юренкова // Вестник Тверского
государственного университета. Серия: Право. – 2014. - №1. – С. 73
73
Таким образом, можно отметить, что в развитии института
предварительного договора российский законодатель сделал большой шаг
вперёд, внеся существенные изменения в Гражданский кодекс РФ в 2015
году.
В подведении итогов представленной главы можно сделать следующие
выводы:
- предварительный договор, являющийся гарантией заключения
основного договора, несёт в себе определённые риски, которые напрямую
связаны с невозможностью исполнить сторонами принятых на себя
обязательств;
- количество споров, возникающих из предварительных договоров,
признаётся достаточным, исходя из судебной практики как судов общей
юрисдикции, так и арбитражных судов. Практика применения норм
гражданского законодательства, регулирующих предварительный договор,
позволяет констатировать неоднозначность и противоречивость
принимаемых по данным спорам решений. Обобщённая практика судов
высших инстанций и принятые по такому обобщению правовые акты
выстраивают тенденцию к единообразию рассмотрения споров и вынесения
решений по делам, возникающим их предварительных договоров;
- с 2015 года тенденция развития предварительного договора получила
новый поворот, который позволяет, с одной стороны, привести в
соответствии с потребностью гражданского общества в регулировании
преддоговорных отношений институт предварительного договора, с другой
стороны, нововведения не позволяют в полной мере создать эффективный
механизм регулирования таких отношений, что в свою очередь требует
дополнительных изменений в ст. 429 ГК РФ.