14
обязательств по поводу имущества (уплата цены имущества, передача товара
и др.)».
1
Действительно сама правовая природа предварительного договора
направлена не на совершение основных обязательств по сделке и исполнения
обязательств по основной сделке, а лишь только устанавливает обязанность
сторон прийти к основной сделке, то есть заключить в будущем основной
договор.
Как отмечает Е.В. Стафиевская, предварительный договор «по сути –
это соглашение сторон, опосредующее намерение заключить основной
договор. Существенное значение здесь имеет факт, что реализация
выраженного в такой форме намерения обеспечена, во-первых, правом
обратиться в суд с требование о понуждении заключить договор, во-вторых,
наступлением гражданско-правовой ответственности в случае незаключения
основного договора».
2
В отличие от иных договоров, содержащих в себе
условия заключения будущих сделок, предварительный договор несёт в себе
основания судебной защиты стороны такого договора и может быть положен
как требование совершения действий, направленных на заключение
основного договора.
Позиция Верховного Суда РФ расставила все точки в спорной
ситуации по принуждению к совершению основной сделки по
предварительному договору, когда ранее судами принимались
неоднозначные и противоположные решения. Так по одному из дел суд
кассационной инстанции указал, что поскольку в ст. 1 ГК РФ установлен
принцип свободы в приобретении и осуществлении субъективных
гражданских прав ответчик не может быть принуждён к совершению сделки,
связанной с отчуждением принадлежащего ему на праве собственности
1
Малюгин, С.В. Категория «правовая природа»: понятие, детерминанты, основные
характеристики и подходы к определению [Текст] / С.В. Малюгин // Российский
юридический журнал. – 2016. - № 3. – С. 46 – 58 // Справочная правовая система
«КонсультантПлюс».
2
Стафиевская, Е.В. Предварительный договор: проблемы обеспечения [Текст] / Е.В.
Стафиевская // Гуманитарные науки в Сибири. – 2006. - № 1. – С. 96
15
имущества ввиду отсутствия его добровольного волеизъявления на
заключение основного договора на условиях, определённых в
предварительном договоре.
Верховный Суд Российской Федерации по рассматриваемому делу
занял противоположную позицию. Заключив предварительный договор
купли-продажи жилого помещения, ответчик, тем самым выразил свою волю
на отчуждение в будущем имущества и принял на себя обязательство по
заключению основного договора, которое должно быть принудительно
исполнено.
1
Как представляется, позиция Верховного Суда РФ является
правомерной, обоснованной и заслуживает поддержки. Е.Б. Подузова в
данном случае подтверждает правильность принятого Верховным Судом РФ
решения и констатирует в связи с этим, что «предварительный договор
может быть применён для заключения в будущем как консенсуального, так и
реального основного договора. Заключение предварительного договора по
поводу реального договора не противоречит целевой направленности
предварительного договора, поскольку имущество передаётся только в связи
с совершением действий по заключению реального договора. Следовательно,
такой предварительный договор порождает, помимо неимущественного
организационно-предпосылочного правоотношения, правоотношение
имущественное».
2
В данном позиции мнение М.Ю. Кайгородовой является
дополнением к уже приведённой формулировке правовой природы
предварительного договора, раскрывая при этом общую, но достаточно
ёмкую характеристику правовой природы предварительного договора. М.Ю.
Кайгородова констатирует, что «предварительный договор по правовой
природе является неимущественным соглашением, порождающим
1
Определение Верховного Суда РФ от 23 ноября 2010 г. № 58-В10-7 // Справочная
правовая система «КонсультантПлюс».
2
Подузова, Е.Б. Предварительный договор как основание возникновения
организационного правоотношения [Текст] / Е.Б. Подузова // Вестник Университета
имени О.Е. Кутафина. – 2015. - № 10. – С. 135.
16
обязательство также неимущественного содержания, устанавливающим
обязанность сторон в будущем заключить договор имущественного
характера (основной договор)».
1
Соответственно, сам по себе
предварительный договор выступает всегда и во всех случаях
неимущественным соглашением, так как своим предметом он имеет не
определённые материальные вещи, а обязательство совершить в будущим
действие.
Рассматривая сферу и объекты, в отношении которых может быть
заключён предварительный договор, Е.Б. Подузова высказала позицию, что
«конструкция предварительного договора имеет широкую сферу
применения. В статье 429 ГК РФ отсутствуют какие-либо ограничения
относительно основного договора, заключаемого на основании договора
предварительного».
2
Соответственно, предварительный договор может быть
заключён для последующего заключения широкого спектра основных
договоров – договора купли-продажи, аренды, дарения, перевода долга и др.
Смысл заключения предварительного договора состоит в
необходимости установления правовой связи (предварительного
обязательства) между сторонами будущего (основного) договора, когда
невозможно его немедленное заключение.
Случаи необходимости заключения предварительного договора
определяются достаточно стандартно. В первую очередь, это относится к
предварительным договорам о заключении в будущем основных договоров,
являющихся по своей характеристике реальными (договоры ренты,
перевозки груза, займа, ранения и т.д.)
1
Кайгородова, М.Ю. Предварительный договор и предварительное обязательство [Текст]
/ М.Ю. Кайгородова // Правовые проблемы укрепления российской государственности.
Сборник. – Томск. – 2011. – С. 82.
2
Подузова, Е.Б. Предварительный договор как основание возникновения
организационного правоотношения [Текст] / Е.Б. Подузова // Вестник Университета
имени О.Е. Кутафина. – 2015. - № 10. – С. 134.
17
Необходимость в предварительном договоре в этом случае
обусловлена, как правило, отсутствием имущества, подлежащего передаче
противоположной стороне, на момент заключения предварительного
договора.
Во-вторых, необходимость в предварительном договоре возникает при
заключении в будущем основного договора, требующего государственной
регистрации. К таким договорам закон относит договоры купли-продажи или
мены жилых помещений, договоры дарения недвижимости, договоры
продажи или аренды предприятия как имущественного комплекса, аренды
здания (сооружения) на срок не менее одного года, перевод долга по
зарегистрированной сделке и др.
1
Представляя правовую природу предварительного договора и
раскрывая его роль и значение в регулировании гражданско- правовых
отношений, достаточно верной является позиция И.Р. Сафарьяновой, которая
отметила, что «правовая природа предварительного договора такова, что он
является самостоятельным договором, который закрепляет права и
обязанности сторон по поводу заключения в будущем основного договора, а
не сопутствующим к основному договору».
2
Предварительный договор не
является сопутствующим договором, он выступает в качестве
самостоятельного юридического акта, порождающие правовые последствия.
Как указывает М.К. Малеина, «роль предварительного договора
сводится именно к организации договорных связей. Следует отметить, что
целью заключения гражданско-правового договора может быть не только
переход каких-либо материальных средств (товаров, работ, услуг), но и
1
Демина, Т.В. Предварительный договор как субъективное ограничение свободы
договора [Текст] / Вестник Амурского государственного университета. Серия:
Гуманитарные науки. – 2010. - № 48. – С. 74
2
Сафарьянова, И.Р. Правовая природа предварительного договора [Текст] / И.Р.
Сафарьянова // Сборник научно-практических статей Всероссийской научно-практической
студенческой конференции «Актуальные проблемы современного частного права». –
2016. – С. 171 – 172.
18
возникновение организационных правоотношений. Предварительный
договор порождает именно последнее. По этой причине можно утверждать о
большом значении предварительного договора в формировании договорных
отношений контрагентов. Как правило, если стороны руководствуются
принципами доброй совести и деловой этики, то каждая из них уже в
процессе преддоговорных контактов руководствуется интересом в
налаживании более длительных хозяйственных связей. А вероятность этого
во многом зависит от заключения предварительного договора».
1
Во многих
случаях предварительный договор выступает необходимостью развития
гражданских правоотношений и гарантией защиты прав обеих сторон в
принятых обязательствах.
Таким образом, можно отметить, что предварительный договор тесно
связан с основным договором, обязанность заключения которого установлена
законом, а условия определяются предварительным договором. Обязанность
заключить основной договор возлагается на обе стороны договора и не
ставится в зависимость от того, предусмотрена ли такая обязанность в
предварительном договоре или нет. Предварительный и основной договоры
образуют комплекс юридических фактов, необходимых для возникновения
соответствующих правовых последствий.
1.2. Классификация видов предварительного договора
Рассматривая правовые позиции российских учёных на суть и значение
предварительного договора, можно увидеть разногласия по вопросу
относимости того или иного вида соглашения к предварительному договору.
Эта дискуссия вызвана неоднозначностью правоприменительной практики и
1
Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации, части первой
(постатейный) [Текст] / под ред. В.П. Мозолиной, М.Н. Малеиной. - М. – 2004 //
Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
19
существующими пробелами правового регулирования соглашения,
облачаемого в форму предварительного договора. В то же время, анализ
имеющихся в практике предварительных договоров с правовой конструкцией
ст. 429 ГК РФ, регламентирующей основные условия содержания и
заключения таких договоров, можно представить классификацию видов
предварительных договоров.
Как отмечает Л.В. Санникова «содержащееся в Кодексе указание на то,
что речь идет о заключении договора о передаче имущества, выполнении
работ или оказании услуг, без каких-либо оговорок, свидетельствует о том,
что предварительный договор может предшествовать заключению основного
договора любого типа (вида)».
1
Соответственно, можно выделить такой
критерий классификации предварительного договора как вид основного
договора. Данный критерий определяется из основного договора, который
может быть имущественного либо неимущественного характера.
Так, например, предварительный договор может содержать в себе
обязательства о заключении в будущем договора купли-продажи вещи, её
части, аренды движимого или недвижимого имущества, то есть содержит в
себе обязательства заключить в будущем договор имущественного характера,
связанного с отчуждением (даже временным) отдельных имущественных
прав.
В общем восприятии предварительный договор заключается между
двумя сторонами правовых отношений, однако практика имеет достаточно
много случае, когда основной договор является многосторонним, а,
соответственно, и предварительный договор, предшествующий заключению
основного договора может быть многосторонним. Следовательно, можно
выделить двусторонние и многосторонние предварительные договоры.
Примерами многосторонних договоров А. Дружинин выделяет следующие:
1
Гражданский кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий к разделу III
«Общая часть обязательного права» [Текст] / А.В. Барков, А.В. Габов, М.Н. Илюшина и
др.; под ред. Л.В. Санниковой. – М.: Статут. – 2016. – 622 с. // Справочная правовая
система «КонсультантПлюс».
20
«договор о создании компании, договор между работодателем, работником и
университетом на оказание образовательных услуг; договор между
энергоснабжающей организацией, абонентом и администрацией, в рамках
которого услуги вместо абонента оплачивает администрация; соглашение о
частичной компенсации процентной ставки по ипотечному кредиту в рамках
социальной жилищной программы между гражданином, публичным
образованием и банком; соглашение между поставщиком, покупателем и его
обслуживающим банком о списании со счета покупателя в пользу
поставщика денежных средств в безакцептном порядке; соглашение между
продавцом, покупателем и арендатором недвижимости до момента
регистрации перехода права об определенных обязательствах арендатора и
др.».
1
Предварительный договор можно классифицировать по сроку
действия. Это подразумевает, что предварительный договор может иметь
конкретную дату исполнения действия по заключению основного договора,
например, ООО «А» и ООО «Б» обязуются в срок до 20.09.2017 года
заключить договор купли-продажи нежилого помещения по обозначенному
адресу. Такой предварительный договор можно назвать договором с
установленной датой (периодом).
В другом случае, срок действия предварительного договора может
быть обозначен отдельным юридическим фактом или наступлением
определённого события. Так, например, Иванов А.А. по окончании
технического колледжа обязуется заключить договор возмездного оказания
услуг с Администрацией N района. В данном случае срок окончания
предварительного договора и момент заключения договора возмездного
оказания услуг напрямую зависит от даты окончания Ивановым А.А.
учебного заведения.
1
Дружинин, А. Заключаем трехстороннее соглашение [Текст] / А. Дружинин // ЭЖ-
Юрист. – 2015. - № 10. – С. 13 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
21
Предварительные договоры можно классифицировать по субъектам
гражданско-правовых отношений (сторон договора) – договоры,
заключённые между физическим лицами, между юридическими лицами и
договоры со смешанными субъектами.
По отношению к субъекту совершаемого в будущем оформления
основного договора предварительные договоры можно классифицировать на
договоры, обязующие заключить сделку в отношении субъекта
предварительного договора, то есть между сторонами предварительного
договора, и на договоры, обязующие совершить определённые действия в
отношении третьих лиц.
Как уже было обозначено выше по своей природе и цели
предварительный договор представляет собой организационный договор. В
системе организационных договоров также имеется своя иерархия, которая
может быть построена по способу достижения их основной организационной
цели. Соответственно, могут быть выделены договоры, исполняемые в
следующих формах: создание новых организационных структур,
осуществление совместной деятельности участниками такого договора,
заключение соответствующих исполнительских сделок.
М.И. Илюшина к предварительному договору по заключению
исполнительских сделок относит рамочные договоры. Таким образом, она
рассматривает «их как разновидность организационных договоров,
направленных на последующее заключение исполнительских сделок».
1
Е.А.
Суханов, подразделяя гражданско-правовые договоры на имущественные и
организационные, относит предварительные договоры наряду с
генеральными и многосторонними к организационным договорам,
1
Илюшина, М.Н. Предварительный договор в новеллах ГК РФ: новое содержание и новые
регулятивные возможности для договоров купли-продажи жилых помещений [Текст] /
М.Н. Илюшина // Семейное и жилищное право. – 2016. - № 1. – С. 36 – 40 // Справочная
правовая система «КонсультантПлюс».
22
направленным не на товарообмен, а на его организацию, т.е. на установление
взаимосвязей участников будущего товарообмена.
1
Не смотря на вышеобозначенную классификацию предварительного
договора необходимо отметить, что все эти договоры являются
консенсуальными и поименованными. Это означает, что по действующему
гражданскому законодательству консенсуальными договорами признаются
договоры, «которые считаются заключенными с момента, когда стороны
достигли между собой соглашения по всем существенным условиям и
облекли его в установленную законом форму (п. 1 ст. 432 и п. 1 ст. 433 ГК
РФ). В теории гражданского права такие договоры получили название
«договоры простой конструкции». В отличие от консенсуального для
заключения реального договора необходима и передача имущества».
2
В
подтверждение данного довода В.И. Еременко, отмечает, что «в доктрине
классифицирующим признаком консенсуального договора принято считать
использование в соответствующей норме термина «обязуется», что означает
достижение соглашения о совершении договора».
3
Поименованные договоры, договоры, которые по своим признакам
попадают под один из видов договоров, закреплённых в гражданском
законодательстве.
Предварительный договор является организационным договором. По
мнению С.Ю. Морозова, это означает, что данный договор направлен как на
1
Российское гражданское право: учебник: в 2 т. [Текст] / В.В. Витрянский, В.С. Ем, Н.В.
Козлова и др.; отв. ред. Е.А. Суханов. – М.: Статут, 2014. Т. 2: Обязательственное право. –
1208 с. // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
2
Рогова, Ю.В. Договор как средство обеспечения стабильности гражданского оборота
[Текст] / Ю.В. Рогова. – М.: Статут. – 2015. – 144 с. // Справочная правовая система
«КонсультантПлюс».
3
Еременко, В.И. О некоторых проблемах при классификации гражданско-правовых
договоров [Текст] / В.И. Еременко // Адвокат. -2010. - № 4. – С. 28 – 36 // Справочная
правовая система «КонсультантПлюс».
23
организацию заключения, так и на организацию исполнения иного
(организуемого) в будущем договора.
1
Представленная классификация предварительного договора не является
окончательной и полной. Это авторское видение возможности деление
данных видов договоров по отдельным характеристикам для определения
объёма регулируемых отношений и градации самих правоотношений.
В подведении итогов представленной главы можно отметить
следующее: предварительный договор в регулировании отношений имеет
важное значение. Данный вид договора известен в России ещё издавна, он
известен как договор, именуемый в дореволюционной России как
«запродажа». Современное гражданское законодательство закрепляет
предварительный договор как соглашение сторон по обязательствам будущей
сделки, выражающейся в заключении основного договора.
Предварительный договор представляет собой самостоятельный
договор неимущественного организационного характера по поводу
заключения в будущем основного договора.
В настоящее время российская доктрина не содержит в себе научных
изысканий по вопросу классификации предварительного договора. Однако
исходя из его правовой природы, объёма регулирования правовых
отношений, субъектов (сторон) договора и условий (содержания)
предварительного договора в работе представлен авторский взгляд на
классификацию данного соглашения.
1
Морозов, С.Ю. Некоторые проблемы, связанные с определением правовой природы
гражданско-правовых организационных договоров [Текст] / С.Ю. Морозов // Российская
юстиция. – 2015. - № 7. – С. 11 – 14 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».