44
рационально с правовой позиции отстаивания своих интересов в суде
заключить соглашение об изменении предварительного договора в
письменной форме.
Обязательства, которые содержатся в предварительном договоре,
прекращаются в двух случая:
1) если основной договор по истечении срока, указанного в
предварительном договоре не будет заключён. Данная норма ст. 429 ГК РФ
предусматривает истечение срока предварительного договора и окончания
его действия. После указанного в предварительном договоре предельного
срока для исполнения обязательства по заключению основного договора сам
предварительный договор прекращает своё действие и наступает иная фаза
правовых отношений – принудительное исполнение обязательств по
предварительному договору;
2) если одна из сторон не направит другой стороне предложение
заключить основной договор. В данном случае можно говорить о досудебном
требовании исполнения обязательств предварительного договора –
заключение основного договора. Так, например, Первый Апелляционный суд
отказал в удовлетворении жалобы истицы и оставил в силу решение
Арбитражного суда Нижегородской области об отказе в удовлетворении
исковых требований индивидуального предпринимателя Лисиной И.А. к
ООО «УК» Технология» о расторжении предварительного договора аренды
нежилого помещения и возврате обеспечительного платежа. Принимая такое
решение, суд исходил из того, что ответчик направлял истице уведомление о
заключении договора аренды нежилого помещения с представленными
экземплярами договора аренды, однако истица договор не заключила. На
основании п. 9 предварительного договора аренды нежилого помещения у
ответчика имелось законное основание в одностороннем порядке прекратить
обязательства по предварительному договору. Тем самым суд отказал истице
в возврате обеспечительного платежа и расторжении предварительного
45
договора аренды нежилого помещения.
1
Представляя вышеобозначенное
решение перейдём к рассмотрению вопроса о правовых последствиях,
вытекающих из предварительного договора.
Предварительный договор тесно связан с основным договором,
обязанность заключения которого установлена законом, а условия
определяются предварительным договором. Обязанность заключить
основной договор возлагается на обе стороны договора и не ставится в
зависимость от того, предусмотрена ли такая обязанность в предварительном
договоре или нет.
Предварительный и основной договор образуют юридический состав,
необходимый для возникновения соответствующих правовых последствий.
Как отмечает М.Ю. Кайгородова и Н.Д. Титов «в случае уклонения стороны
предварительного договора от его заключения возникает охранительное
правоотношение, в рамках которого правонарушитель решением суда
обязывается к заключению основного договора. В этом случае юридический
состав, порождающий обусловленные предварительным договором правовые
последствия, пополняется еще одним юридическим фактом – решением суда.
В механизме возникновения соответствующих правовых последствий,
определяемых предварительным договором, возможны и иные юридические
факты».
2
Последствием незаключения основного договора является понуждение
к заключению основного договора в судебном порядке. А последствием
неисполнения решения суда о понуждении к заключению основного
договора является возникновение права на признание договора заключенным
1
Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2016 г. по делу
№ А43-30990/2015 // http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/da06286c-14fe-47be-a31d-
0efffcac707b/A43-30990-2015_20160720_Reshenija_i_postanovlenija.pdf. Дата обращения
18.07.2017.
2
Кайгородова, М.Ю. Особенности правовых последствий, порождаемых
предварительным договором [Текст] / М.Ю. Кайгородова, Н.Д. Титов // Сборник статей
«Правовые проблемы укрепления российской государственности». – Томск: Томский
государственный университет. – 2010. – С. 37.
46
на основании решения суда. Как отмечает А.А. Меркулов, рассматривающий
последствия неисполнения обязательств предварительного договора купли-
продажи жилого помещения, «основанием права будет являться договор,
который будет признан заключенным. Договор будет подлежать регистрации
на основании судебного акта.
1
Таким образом, если лицо отказывается от
добровольного исполнения обязательств по предварительному договору, то
по решению суда основной договор может быть признан заключённым, а на
основании такого решения сторона, в чью пользу состоялось такое решение,
имеет право осуществить регистрацию права собственности на предмет
договора.
Так, суд Ханты-Мансийского автономного округа обязал заключить
договор купли –продажи 1/3 доли квартиры ответчика, который уклонялся от
таких действий, отрицая факт направления истицей предложения о
заключении основного договора на тех же условиях, на которых был
заключён предварительный договор. Однако судом доводы ответчика были
отвергнуты на том основании, что ответ ответчика на предложения истицы
заключить договор содержал своё согласие на совершение такой сделки,
которая в действительности не была осуществлена.
2
Правовые последствия предварительного договора заключаются не
только в обязательстве исполнить сам договор, то есть заключить основной
договор, но и в иных мерах гражданско-правовой ответственности. Так,
например, предварительный договор может содержать в себе несколько
этапов в исполнении обязательств по заключению основного договора: ООО
«Стройэкспресс» заключила предварительный договор купли-продажи с
1
Меркулов, А.А. Последствия неисполнения обязательства по предварительному
договору купли-продажи жилого помещения [Текст] / А.А. Меркулов // Вектор науки
Тольяттинского государственного университета. Серия: юридические науки. – 2012. - №4
(11). – С. 31.
2
Апелляционное определение суда Ханты-Мансийского автономного округа от 24 июля
2012 г. по делу № 33-3251/2012 // http://old.судебныерешения.рф/bsr/case/1992978. Дата
обращения 18.07.2017.
47
гражданкой М.Н.А., в котором были указаны условия и два возможных срока
заключения основного договора. При этом в случае заключения основного
договора до наступления первой даты, обязательства сторон считались
исполненными без наступления каких-либо правовых последствия для
каждой стороны. В том случае, если после наступления первой даты
исполнения обязательств по предварительному договору заключение
основного договора купли-продажи жилого помещения не было, то для той
стороны, по вине которой не была осуществлена сделка купли-продажи,
наступала гражданско-правовая ответственность в виде неустойки из расчёта
0,4% стоимости жилого помещения за каждый день просрочки исполнения
обязательств.
Как отмечает И.А. Гребенкина «ни в одной из норм § 2 гл. 23 ГК РФ,
ни в ст. 429 ГК РФ не содержится ни прямого, ни косвенного запрета на
возможность взыскания неустойки за неисполнение обязательства –
предварительного договора. Следовательно, отсутствуют какие-либо
правовые препятствия для включения в предварительный договор условия о
начислении и взыскании неустойки за его неисполнение».
1
Данное
заключения также содержится и в Постановлении Президиума Высшего
Арбитражного Суда РФ, который отметил, что «гражданское
законодательство не содержит норм, запрещающих применение сторонами
неустойки в целях обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных
предварительным договором.
Возможность взыскания неустойки за неисполнение обязательства с
неисправной стороны установлена также статьей 394 Гражданского кодекса.
1
Гребенкина, И.А. Применение арбитражными судами норм о неустойке // Комментарий
практики рассмотрения экономических споров (судебно-арбитражной практики) [Текст] /
И.А. Гребенкина, под ред. В.Ф. Яковлева. – М.: КОНТРАКТ. – 2015. – Вып. 21. – С. 131 –
145 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
48
Таким образом, условие об уплате неустойки за неисполнение
обязательства по заключению основного договора может быть включено в
предварительный договор».
1
Важным моментом требования применения принудительных мер к
исполнению предварительного договора, то есть понуждения к заключению
основного договора, является соблюдение сроков обращения в суд. Ч. 5 ст.
429 ГК РФ предусмотрен шестимесячный срок с момента неисполнения
условий предварительного договора, выйдя за который суд вправе отказать в
удовлетворении исковых требований.
По мнению Н.Ю. Захарова «неисполнение обязательств по
предварительному договору выступает правовым регулятором защиты
интересов участников гражданско-правовых отношений».
2
В данном случае
хотелось бы дополнить представленную позицию представителя российской
науки и отметить, что понуждение к заключению основного договора сторон
является не мерой ответственности, а восстановительной мерой гражданских
прав, суды вправе также применять меры гражданско-правовой
ответственности к стороне предварительного договора, по чьей вине были
нарушены условия предварительного договора и не заключён основной
договор.
2.3. Сравнительно-правовое исследование предварительного
договора с иными договорами
Существуют различные ситуации, когда сторонам приходится
согласовывать основные условия будущей сделки в преддоговорном порядке.
1
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 февраля 2013 г. №
13585/12 по делу № А43-25969/2011 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
2
Захаров, Н.Ю. Заключение договора в обязательном порядке как последствие
неисполнения предварительного договора [Текст] / Н.Ю. Захаров // Материалы заочной
международной научно-методической конференции профессорско-преподавательского
состава и аспирантов «Юридическая наука, образование и практика: тенденции развития».
– Белгород: Белгородский университет кооперации, экономики и права. – 2016. – С. 215.
49
Такой порядок предусматривает заключение различных соглашений по
вопросам будущей сделки, которая оформляется несколькими видами
договоров, среди которых можно встретить не только предварительный
договор. Судебная практика по рассмотрению договорных отношений по
предварительному согласованию будущей сделки позволяет сделать вывод о
том, что на практике возникают разногласия в квалификации договоров
преддоговорного характера.
Для рассмотрения вопроса о квалификации предварительного договора
и его отграничения от иных видов договоров преддоговорного характера,
необходимо обратить внимание на изменения гражданского
законодательства, которые произошли в марте 2015 года. В структуре
гражданского законодательства появилось несколько видов договоров,
которые позволяют сторонам осуществлять согласование условий будущей
сделки. Как отмечает А.С. Шабанов «пересмотрен перечень условий,
которые должны содержаться в предварительном договоре. С 01.06.2015 в
предварительный договор можно включать не все существенные условия
основного договора, а только некоторые из них: условие о его предмете и
условия, по которым при заключении предварительного договора по
заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение».
1
На
основании уточнения условий, по которым судам следует квалифицировать
предварительный договор, возможно определить соотношение таких
договоров как опцион на заключение, рамочный договор, опционный
договор, предварительный договор, а также соглашение о намерениях.
С 1 июня 2015 года в предварительном договоре содержится лишь
указание на то, что в будущем в основной сделке стороны определят
существенные условия сделки (без указания таковых в предварительном
договоре). В дальнейшем изменить основные условия (предмет договора)
они смогут только по обоюдному решению.
1
Шабанов, А. Новеллы части первой ГК РФ [Текст] / А. Шабанов // ЭЖ-Юрист. – 2016. -
№ 1. – С. 4 – 5 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
50
В свою очередь, соглашение о намерениях должно содержать
наименование сторон, перечень необходимых действий сторон (фактически
их основные права и обязанности), правовой результат, который должен быть
достигнут в результате совершения данных действий. Такой документ может
содержать условия о действиях большого количества участников (более
двух), а, значит, может быть подписан всеми договаривающимися сторонами.
По общему правилу, соглашение о намерениях содержит наименование
договаривающихся сторон, декларируемые ими цели, перечень действий,
направленных на согласованный сторонами результат, и требования,
предъявляемые сторонами к таким действиям. Как и в любом двустороннем
документа, в соглашении (договоре) о намерениях должны быть подписи
договаривающихся сторон. Состав лиц, участвующих в подписании
протокола о намерениях, определяется исключительно волей сторон и той
деятельностью, которую предполагают вести контрагенты.
Как отмечает А.В. Петухова «из положений действующего
законодательства следует, что предварительный договор может содержать
единственное обязательство сторон – заключить основной договор в
будущем. При этом основной договор должен быть заключен на условиях,
предусмотренных предварительным договором. Соглашения же о
намерениях, не отвечающие требованиям, предъявляемым
законодательством к предварительным договорам, подлежат лишь
добровольному исполнению. Здесь не будут содержаться те условия, которые
позволят с точки зрения законодательства квалифицировать его в качестве
предварительного. Значит, принудить к заключению исполнения договора
стороной невозможно даже через суд. В этом заключается главное отличие
соглашений (договоров, протоколов) о намерениях от предварительных
договоров».
1
Отсюда видно, что договор о намерениях содержит в себе уже
1
Петухова, А.В. Соотношение предварительного договора и договора о намерении
[Текст] А.В. Петухова // Вестник Нижегородского университета им. Н.И. Лобачевского. –
2016. - №3. – С. 154- 155.
51
фактические условия основного договора, в то время как предварительный
договор содержит в себе лишь условия о заключении в будущем основного
договора. Так, рассматривая спор по иску Темкиной Е.Д. к ЗАО «Баркли
Строй» о взыскании убытков, неустойки, штрафа, Верховный Суд РФ
отказал истице в заявленных требований, мотивируя своё решение тем, что
«если сторонами заключен договор, поименованный ими как
предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в
будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже
недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в
последующем, но при этом предварительный договор устанавливает
обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора
уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, данный
договор должен быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей
недвижимой вещи с условием о предварительной оплате».
1
Поэтому суд
признал заключённые между сторонами договоры, несмотря на то, что они
были поименованы как предварительные договоры, договорами купли-
продажи. Рассматривая такие спорные дела А.Г. Карапетов, Е.М. Фетисова,
С.В. Матвиенко, М.В. Бондаревская отметили, что в данном случае такой
договор «должен быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей
недвижимой вещи с условием о предварительной оплате».
2
Помимо возможности заключения предварительного договора (ст. 429
ГК РФ) в ГК РФ введен новый вид договора, который широко применялся и
применяется в предпринимательской деятельности как договор о
намерениях, а именно рамочный договор (ст. 429.1. ГК РФ). Рамочный
1
Определение Верховного Суда РФ от 08 декабря 2015 г. № 5-КГ15-165 // Справочная
правовая система «КонсультантПлюс».
2
Карапетов, А.Г. Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по
вопросам частного права за декабрь 2015 г. [Текст] / А.Г. Карапетов, Е.М. Фетисова, С.В.
Матвиенко, М.В. Бондаревская // Вестник экономического правосудия Российской
Федерации. – 2016. - № 2. – С. 29 – 58 // Справочная правовая система
«КонсультантПлюс».
52
договор или договор с открытыми условиями – это договор, определяющий
общие условия обязательственных взаимоотношений сторон, которые могут
быть конкретизированы и уточнены сторонами путем заключения отдельных
договоров, подачи заявок одной из сторон или иным образом на основании
либо во исполнение рамочного договора. Однако предварительный договор,
имея определённое сходство с рамочным договором, не является таковым.
Т.П. Самарина, проведя сравнительный анализ рамочного и
предварительного договора отметила, что «как известно, предметом
предварительного договора является заключение основного договора,
обязанность заключить договор возникает для обеих сторон
предварительного договора; исполнение этой обязанности должно быть
осуществлено по истечении установленного договором срока; в
предварительном договоре должны быть все существенные условия
будущего договора. Рамочный договор позволяет более гибко регулировать
взаимоотношения сторон, заключать различные договоры в будущем,
поскольку в нем могут быть определены общие условия обязательственных
взаимоотношений сторон и нет необходимости в четком определении
существенных условий будущих договоров».
1
В данном случае, рамочных
договор не содержит в себе все те условия, которые необходимы для
предварительного договора. В.В. Витрянский более узко отграничил
рамочный договор от предварительного отметив, что «в отличие от
предварительного договора, порождающего лишь обязательство его сторон
заключить в будущем основной договор на условиях, согласованных при
заключении предварительного договора, рамочное соглашение служит
основанием возникновения полноценного обязательства с той лишь
особенностью, что отдельные условия этого обязательства в целях и в ходе
1
Самарина, Т.П. Предварительный договор и заверения об обстоятельствах: некоторые
вопросы совершенствования действующего гражданского законодательства [Текст] / Т.П.
Самарина // Приоритетные направления развития науки и образования. – 2015. - № 2 (5). –
С. 494 – 496.
53
его исполнения подлежат уточнению и конкретизации сторонами, в том
числе и путем заключения отдельных договоров».
1
Достаточно часто возникают споры в квалификации опционного
договора и предварительного. Е.Ю. Руденко отмечает, что «опционный
договор является самостоятельным гражданско-правовым институтом, не
имеющим ничего общего с рамочным или с предварительным договором, как
это может показаться на первый взгляд».
2
От предварительного опционный
договор отличается своим предметом, где предметом предварительного
договора является обязательство о заключении в будущем основного
договора. Стороны опционного договора не заключают на его основании
другой договор, а лишь реализуют достигнутые договоренности при условии,
что требование об их осуществлении будет заявлено в пределах
установленного сторонами срока либо при наступлении согласованных
сторонами обстоятельств. По опционному договору правом потребовать
начала исполнения договора обладает лишь одна заранее определенная
сторона, в то время как по предварительному договору обе стороны
одновременно либо одна из них могут инициировать заключение основного
договора.
В числе отличий опционного договора от предварительного В.Е.
Лебедев называет отсутствие в момент заключения предварительного
договора материальной выгоды для сторон, в то время как для опционного
договора предусмотрена презумпция возмездности.
3
1
Витрянский, В.В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные
итоги [Текст] / В.В. Витрянский. – М.: Статут. – 2016. – 431 с. // Справочная правовая
система «КонсультантПлюс».
2
Руденко, Е.Ю. Правовая природа опционного договора [Текст] / Е.Ю. Руденко // Власть
Закона. – 2015. - № 3. – С. 90 – 96 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
3
Лебедев, В.Е. Квалифицирующие признаки опционного договора и его отличие от
других производных финансовых инструментов [Текст] / В.Е. Лебедев // Новый
юридический журнал. – 2012. - № 3. – С. 88 – 92 // Справочная правовая система
«КонсультантПлюс».