24
Выше мы уже приводили аналогичную ситуацию, при этом пришли к
выводу о том, что принудительное исполнение и заключение сделки
противоречит принципу добровольности волеизъявления и с теоретической
стороны не может быть совершено из-за невозможности преодолеть отказ
стороны от приема или передачи имущества. ВС РФ же, как видно,
придерживается противоположной позиции, в соответствии с которой акцент
делается именно на принудительном исполнении обязательства,
вытекающего из предварительного договора.
Еще один важный аспект правовой природы предварительного
договора – это его безвозмездность. Как указывает в своей работе
А.В.Демкина, в соответствии с нормой ст.429 ГК РФ предварительный
договор относится к отношениям безвозмездного характера, однако в
противоречие с данной нормой вступают положения ст.380 ГК РФ, согласно
которым неимущественное обязательство заключить основной договор
может быть обеспечено задатком – денежной суммой, выдаваемой одной из
договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору
платежей другой стороне (ч.1 ст.380 ГК РФ)
13
. Указанное противоречие
может быть устранено тем, что сумма задатка не включается в состав
обязательства, а направляется непосредственно на оплату вещи, товара,
услуги или предмета сделки, то есть, задаток передается не непосредственно
за возникновение соответствующего обязательства, а в качестве части
оплаты соответствующего предмета сделки. В первом параграфе работы
было проведено сравнение предварительного договора с опционным
договором в рамках ст.429.3 ГК РФ. Опционный договор, в отличие от
предварительного, как раз является возмездным, при этом денежная сумма
подлежит передаче именно за возникновение права требования. Данная
денежная сумма может быть невозвращена опционеру в случае просрочки
предъявления требования.
13
Демкина А.В. Основания возникновения преддоговорного обязательства // Журнал российского
права – 2017г. – №1
25
Предварительный договор, в отличие от опциона, действительно более
тяготеет к отношениям безвозмездного характера, однако этому может
воспрепятствовать следующее обстоятельство: при нарушении обязательства
на заключение сделки сторона, получившая задаток, может быть подвергнута
специальному виду гражданско-правовой ответственности – обязанию
возвратить двойную сумму задатка. Следует, видимо, дифференцировать
возникающие правоотношения – обязательства по заключению основной
сделки в срок и на условиях, согласованных предварительным договором, и
обязательства по возврату суммы задатка в случае неисполнения
обязательства по заключению сделки. Как видно, два этих правоотношения,
однако одно из них является основным (заключение основной сделки),
второе – дополнительным, обеспечивающим исполнение первого (передача
задатка). При неисполнении основного обязательства в качестве санкции и
способа защиты права применяется дополнительное обязательство и
последствия, связанные с его существованием. Тем не менее, ставить под
вопрос безвозмездную природу предварительного договора вследствие
наличия подобного способа защиты гражданского права, по меньшей мере,
странно, поскольку, помимо имущественно-материального способа защиты
нарушенных прав законодательство предусмотрело также и
неимущественный способ защиты – принуждение к исполнению
обязательства в натуре, то есть, понуждение к заключению основной сделки.
Из-за сложностей исполнения решения о понуждении к совершению
сделки, о которых уже велась речь, на практике наиболее распространенным
способом защиты права является взыскание двойной суммы задатка, однако
такой способ защиты применяется лишь в отношении продавца,
отказавшегося впоследствии заключать основную сделку. В отношении
покупателя может быть применено лишь удержание задатка, что также
является имущественно-материальным способом защиты права.
Таким образом, способы защиты нарушенного права на заключение
сделки на предусмотренных предварительным договором условиях бывают
26
как имущественного, так и неимущественного характера, поэтому на
безвозмездную природу предварительного договора это не должно оказывать
влияния и ставить ее под сомнение.
Вывод: предварительный договор является консенсуальным и
безвозмездным, с теоретической точки зрения относится к организационным
правоотношениям, то есть, направлен на упорядочение осуществления
процедуры заключения основного договора. Предварительный договор
является непубличным и не является основанием для возникновения
материального права. Предварительный договор является основанием для
возникновения неимущественного права на заключение в предусмотренный
срок и на предусмотренных основаниях основного договора. При нарушении
данного обязательства применяются как имущественные способы защиты
права, связанные с задатком (если он был передан), так и неимущественные в
виде понуждения к заключению сделки на условиях, определяемых судом
27
2. Гражданско-правовая характеристика предварительного договора и его
частные случаи
2.1. Предварительный договор купли-продажи как сделка гражданского
права
Как любая сделка гражданского права, предварительный договор
заключается между двумя сторонами будущей сделки. В наиболее
распространенном случае предварительного договора купли-продажи
недвижимости это сделка между будущим продавцом и будущим
покупателем, в которой они согласуют условия планируемой сделки. При
этом возникает вопрос – являются ли стороны данного договора
обладателями гражданско-правового статуса «продавец» и «покупатель»
непосредственно с момента заключения предварительного договора купли-
продажи, или же соответствующий статус будет присвоен сторонам в момент
заключения основного договора купли-продажи?
Как уже было сказано выше, предварительный договор является
договором консенсуальным. Такой договор считается заключенным
сторонами после согласования всех его существенных условий. Основной
договор купли-продажи также относится к консенсуальным договорам,
однако. Как представляется, не все существенные условия основного
договора могут отражаться в предварительном. Так, условие о лицах,
имеющих право пользования жилым помещением, которые сохраняют или
же утрачивают право пользования относится исключительно к положениям,
которые указываются в обязательном порядке в основном договоре купли-
продажи. Предварительный договор не может регулировать такие
отношения, однако это не лишает его консенсуального статуса, поскольку он
основывается на взаимном доверии сторон и принципе презюмируемой
добросовестности сторон, который означает, что сторона сделки заключает
сделку исключительно в целях, соответствующих добросовестности
гражданского оборота.
28
А.В.Петухова в своей работе называет предварительный договор тем
инструментом, который способен обеспечить гарантии заключения
основного договора в будущем
14
.
Если провести сравнение, то напрашивается аналогия со способами
обеспечения обязательств, которые обеспечивают исполнение основного
договора – это залог, поручительство, банковская гарантия, удержание,
неустойка. При этом данные способы обеспечения применяются совместно с
возникновением основного обязательства и параллельно сопровождают его с
момента возникновения: залог возникает совместно с займом, обеспечивая
его исполнение, банковская гарантия также сопровождает кредитный
договор, удержание вещи производится до момента исполнения основного
обязательства. Предварительный же договор, вновь показывая свою
уникальную правовую природу, возникает задолго до появления основного
правоотношения – итогового договора и сам по себе не может являться таким
же способом обеспечения обязательства по заключению основного договора,
как представленные выше гражданско-правовые способы. Предварительный
договор должен иметь свое определенное обеспечение, которое бы позволило
сторонам обоснованно рассчитывать на исполнение основного обязательства,
которым является заключение основного договора, то есть, надлежаще
выраженная и подтвержденная в письменном виде воля сторон сделки на ее
заключение. Намерение заключить сделку является моментом формирования
волеизъявления на совершение основного договора, и закрепление такого
момента в письменной форме предварительного договора является
уникальным правовым феноменом, когда не до конца сформировавшееся
намерение и волеизъявление закреплено в письменном виде в форме сделки,
при чем к такому закреплению применяются все те нормы, что и к самой
окончательной сделке.
14
Петухова А.В. Соотношение предварительного договора и договора о намерении // Вестник
Нижегородского университета им,Н.И.Лобачевского – 2016г. – №3 – с.153-156
29
Окончательная сделка при этом является моментом закрепления
окончательного волеизъявления на совершение сделки, начальные основы
которого были заложены в предварительном договоре.
Сделка по предварительному договору формирует тело обязательства.
Такое обязательство имеет неимущественную природу – это обязательство
обеих сторон сделки заключить основную сделку в указанный срок и на
предусмотренных основаниях. Природа возникновения обязательств
рассмотрена гражданским законодательством. Согласно ч.1 ст.307 ГК РФ в
силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого
лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество,
выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность,
уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а
кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В соответствии с п.2 ст.307 ГК РФ обязательства могут возникать, в
том числе, и из сделок. Между тем, представляет интерес, может ли
считаться должником по обязательству та сторона, которая отказывается в
установленный срок заключить основной договор, и как в таком случае
законодательство расстанавливает «акценты» в таком правоотношении.
Изначально, очевидно, стороны находятся в равноправном положении, и,
если предварительный договор не обеспечивается никакими иными
способами обеспечения, то обе стороны защищены лишь презюмируемой
добросовестностью сторон, то есть, и та, и другая сторона сделки
гарантируют, что они заключат договор в указанный срок.
При этом в момент заключения предварительного договора
невозможно однозначно установить, кто является должником, а кто –
кредитором. Правоотношение «должник-кредитор», как представляется,
может возникать лишь в случае нарушения обязательства по заключению
сделки в установленный срок на предусмотренных условиях. Та из сторон,
которая отказывается от совершения основной сделки, и будет являться
30
должником по обязательству, и в ее отношении суд по иску другой стороны
может вынести решение о понуждении к заключении сделки.
Подобное неопределенное обязательство, которое с самого начала не
расставляет «приоритеты» на том, кто является должником, а кто –
кредитором, также является весьма уникальным явлением, поскольку
обязательства достаточно императивны по своей природе, и, как правило,
сразу же расставляют правоотношения между сторонами. К примеру, по
договору займа должник обязан выплатить кредитору денежную сумму.
Такие субъекты обязательственного права, как «должник» и «кредитор»
сформированы уже к моменту возникновения основного тела обязательства –
договора займа.
Как указывает в своей работе А.В.Петухова, обязательства,
предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до
окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор,
он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне
предложение заключить этот договор. Между тем, следует проанализировать
момент прекращения данного обязательства и его правовую природу с точки
зрения гражданского права. Обязательство в соответствии со ст.407 ГК РФ
прекращается по соглашению сторон, либо по требованию одной из сторон.
Согласно ч.2 ст.407 ГК РФ прекращение обязательства по требованию
одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом
или договором. Как представляется, в случае одностороннего расторжения
предварительного договора, то есть, незаключения основного договора на
условиях и в сроки, установленные предварительным договором, право
второй стороны по сделке является нарушенным, и прекращение
обязательства влечет возникновение нарушенного права. В связи с этим у
стороны, чье право на заключение сделки по предварительному договору в
установленный срок нарушено, возникает право требования понуждения к
заключению сделки, то есть, понуждения к исполнению обязательства в
31
натуре. Подобное требование, как уже было указано в работе, может быть
рассмотрено только судом в порядке гражданского судопроизводства.
Несмотря на то, что подобное понуждение было раскритиковано в 1
главе работы, такие гражданские дела довольно распространены на практике.
Решением Кизильского районного суда Челябинской области от 27
февраля 2018г. были удовлетворены исковые требования Емельяненко М.М.
к Севостьяновой О.В. о понуждении к заключению договора купли-продажи
квартиры и регистрации перехода права собственности.
По материалам дела было установлено, что ответчик вступила в
наследство на квартиру и земельный участок, которые были ей проданы
впоследствии Концову П.Б. за 250.000 руб., переданными по расписке
Севостьяновой О.В. со стороны Концова П.Б. Основной договор купли-
продажи в установленный срок заключен не был, поскольку ответчица
переехала в другой регион и сообщила Концову П.Б., что денежные средства
возвратить ему не сможет, поскольку они потрачены, на распоряжение
квартирой и земельным участком ответчица выдала доверенность с
необходимыми полномочиями.
Концов П.Б. стал подыскивать покупателей, и через некоторое время к
нему обратился истец Емельяненко М.М., предложивший за квартиру
250.000 руб. Стороны заключили между собой предварительный договор
купли-продажи, истец передал Концову П.Б., действовавшему от имени
ответчицы, задаток в сумме 20.000 руб. Как обнаружилось впоследствии,
ответчица Севостьянова О.В. отменила доверенность, в связи с чем истец
утратил возможность зарегистрировать сделку совместно с Концовым П.Б. и
обратился в суд с настоящим иском.
Ответчица в суд не явилась. Кроме того, в связи с неустановлением
места нахождения ответчицы ей был назначен адвокат. Как было
установлено в ходе судебного разбирательства, ответчик получил
свидетельство о наследстве по закону на данное имущество через своего
представителя Концова П.Б., однако права не зарегистрировал. Судом была
32
проанализирована расписка между Севостьяновой О.В. и Концовым П.Б.,
согласно которой Севостьянова О.В. продала дом в п.<адрес> Концову П.Б.
за 250 000 рублей, деньги получила в полном размере, претензий не имеет.
Однако, данная расписка не порождает основания купли-продажи спорного
имущества, и не может расцениваться как основание перехода права
собственности от Севостьяновой к Концову, а лишь порождает у Концова
П.Б, права требования к Севостьяновой о возврате денежных средств, так как
ДД.ММ.ГГ. право собственности на спорное имущество Севостьянова О.В.
не имела.
ДД.ММ.ГГ. года ответчик Севостьянова О.В. доверенностью
уполномочивает Концова П.Б. вести от ее имени дела по вопросам связанным
с оформлением ее наследственных прав на имущество в чем бы таковое ни
заключалось и где бы оно ни находилось, оставшееся после смерти ФИО1,
умершей ДД.ММ.ГГ. года. А также быть представителем по вопросу:
продажи, за цену и на условиях по своему усмотрению, принадлежащих ей
земельного участка и квартиры, находящихся по адресу: <адрес>, что
подтверждается доверенностью № от ДД.ММ.ГГ.
ДД.ММ.ГГ. между Концовым П.Б., действующего по доверенности от
ДД.ММ.ГГ. в интересах и от имени Севостьяновой О.В. (продавец) и
Емельяненко М.М. (покупатель), заключен предварительный договор купли-
продажи, согласно условий которого стороны договорились о заключении на
условиях настоящего договора основного договора купли-продажи квартиры.
Впоследствии Севостьянова отменяет своим распоряжением выданную
доверенность. Указанное позволило суду прийти к выводу, что поскольку
Концов П.Б., при заключении предварительного договора ДД.ММ.ГГ. года
действовал от имени Севостьяновой О.В., следовательно, Севостьянова О.В.
приняла на себя обязательства по заключению договора купли-продажи
квартиры общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером
№ и земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м. с
кадастровым номер № расположенные по адресу: <адрес>, на оговоренных в
33
предварительном договоре условиях, и у нее возникла обязанность
исполнить его надлежащим образом в соответствии с согласованными
условиями, то есть в срок не позднее ДД.ММ.ГГ., заключить с Емельяненко
договор купли-продажи квартиры и земельного участка, расположенных по
адресу: <адрес>. Таким образом, заключив предварительный договор купли-
продажи спорного имущества Севостьянова О.В. тем самым выразила свою
волю на отчуждение имущества и приняла на себя обязательство по
заключению основного договора, которое должно быть исполнено в
соответствии с положениями ст.309 ГК РФ.
Таким образом, суд удовлетворил иск, зарегистрировав переход права
собственности на квартиру и земельный участок на покупателя по договору
Емельяненко М.М., признав право собственности на квартиру и земельный
участок за истцом
15
.
Как видно, в данном случае суд защитил права покупателя,
проанализировав всю спорную ситуацию с продаваемым домом и земельным
участком. Несмотря на то, что право собственности на имущество
зарегистрировано в ЕГРН не было, суд признал право на распоряжение
данным имуществом за ответчиком, который вступил в права на данное
имущество в порядке наследования через своего представителя. Судом были
учтены положения ст.309 ГК РФ о том, что обязательства должны
исполняться надлежащим образом, при этом поведение ответчика, который в
последний момент перед сделкой отменил доверенность своего
представителя, было сочтено недобросовестными действиями,
направленными на воспрепятствование совершению сделки, в связи с чем
суд вынес решение о понуждении к совершению сделки.
В первой главе нами критиковался подобный способ защиты права, при
этом высказывалась точка зрения, что определение судом условий сделки
самостоятельно на свое усмотрение может противоречить интересам как
15
Решение Кизильского районного суда Челябинской области от 27.02.2018г. по делу №2-22/2018г.
– Судакт.ру, режим доступа: http://sudact.ru/regular/doc/OQHxsODiTQom