42
2.2. Специфика исполнения
предварительного договора
В предварительном договоре надо обговорить ключевые существенные
условия, которые будут в основном договоре. Но это не делает
предварительный договор зависимым от основного договора. Они считаются
самостоятельными гражданско-правовыми договорами. Поэтому при
неисполнение или при неправильном исполнении требований из
предварительного договора нельзя признавать в качестве недействительного
основной договор. Более того, нет оснований для недействительности по
иным договорам, если они были заключены касательно имущества,
обозначенного по предварительному договору
1
.
Например, предприниматель направил в арбитражную судебную
инстанцию по Вологодской области иск. Ответчиками являлись два других
предпринимателя. Иск касался признания в качестве недействительного
договора, по которому произошла купля-продажа недвижимого имущества.
Этот договор был заключен между ответчиками. Он помешал исполнению
предварительного договора, по которому купля-продажа данного
недвижимого имущества предполагалась уже между истцом и одним из
указанных ответчиков. Поэтому иск также содержал требование об
установлении обязанности данных сторон вернуть все, что они получили в
силу совершенной ими недействительной сделки.
Однако все судебные инстанции отказали в этом иске. Дело в том, что
по предварительному договору, в котором сторонами значились истец и
одним из ответчиков, был обозначен предмет для основного договора.
Таковым являлись конкретные нежилые помещения. Однако к этому
моменту у ответчика были лишь доля в рамках права собственности. Это
право имелось на те помещения, которые располагались внутри комбината
1
Рудьман Д.С. О соотношении сделки, совершённой под отлагательным условием, и
предварительного договора // Российская юстиция. 2018. № 7. С. 7
43
по бытовому обслуживанию. Тем самым собственность была не на часть
помещений данного комбината. У ответчика не было права на конкретные
помещения. Кроме того, не было возможности произвести выдел данных
долей между участниками общей собственности. Поэтому по основному
договору в качестве предмета нельзя было обозначать конкретные
помещения, которые в действительности являлись частью помещений,
находящихся внутри комбината.
Также судебные инстанции, ссылаясь на статьи 429 и 450 ГК РФ,
пришли к выводу о факте прекращения действия условий предварительного
договора. В нём был обозначен срок, в течение которого возможно
заключение основного договора. Однако этого не произошло. Более того, он
и не мог быть заключён по тем условиям, которые получили отражение в
тексте предварительного договора в силу указанных обстоятельств.
Поэтому при наличии нарушений, включая ненадлежащий порядок в
исполнении условий, указанных в предварительном договоре, нельзя
признавать как недействительный основной договор купли-продажи. Так и
произошло по договору, который состоялся между соответчиками. Тем
самым предварительный договор не меняет характер вещных прав
1
.
Стоит отметить, что предварительный договор подчиняется общим
нормам, регламентирующим гражданско-правовые обязательства. Сюда же
относится статья 408 ГК РФ. По ней определяются основания, когда из-за
надлежащего исполнения происходит прекращение договорного
обязательственного правоотношения.
В качестве ключевой обязанности тех лиц, между которыми состоялся
предварительный договор, выступает заключение в определённом времени
основного договорного обязательства. Из последнего возникают основные
обязательства у каждой стороны. Тем самым кредитор начинает требовать их
выполнения.
1
Постановление ФАС СЗО от 10.03.2009 по делу N А13-3661/2008
44
Если стороны совершили надлежащее выполнение тех условий,
которые были обозначены в тексте предварительного договора, то это
происходит через заключение указанного по его условиям основного
договора. Тем самым гражданско-правовые обязательства данных сторон в
рамках предварительного договора подлежат прекращению путём
исполнения. Поэтому непосредственно после факта заключения сторонами
основного договора они как бы лишаются возможности предъявлять друг
другу требования по предварительному договору. Подобный подход
реализуется уже давно, ещё с момента вынесения Постановления ФАС СЗО
от 20.05.2009 по делу N А56-21025/2008.
На фоне рамочных договоров, по которым не требуется заключение
основного договора, по предварительному договору обозначается именно
такая обязанность. По закону же определены правовые последствия, если
одна из сторон допускает уклонение от реализации подобной обязанности
1
.
Положения п. 5 статьи 429 ГК РФ гласят, что при уклонении стороны
предварительного договора от выполнения обязанности по заключению ею
основного договора подлежат применению нормы из пункта 4 статьи 445 ГК
РФ.
Когда в судебной инстанции оцениваются требования касательно
понуждения определённой стороны на заключение основного договора по
тем условиям, которые определены в тексте предварительного договора, у
суда возникает следующий алгоритм действий. Прежде всего, арбитражная
судебная инстанция проверяет на соответствие условий предварительного
договора через статью 429 ГК РФ. В частности, были ли согласованы
основные существенные условия, которые важны при заключении основного
договора. Также проверяет, не был ли пропущен по предварительному
договору срок для заключения основного договора.
1
Белов В.А., Дудченко К.В. Договоры о договорах (предварительный и рамочный
договоры, опцион на заключение договора) // Законодательство. 2016. № 2. С. 9
45
Сегодня по статье 429 ГК РФ определено лишь одно правовое
последствие, если сторона уклоняет от заключения оговорённого в
предварительном соглашении основного договора.
В рамках юридической литературы по-прежнему дискуссионен вопрос
использования такого инструмента, как задаток. Имеется в виду его
применение как способа по обеспечению факта исполнения возникших или
будущих обязательств.
Те исследователи, которые положительно рассматривают этот вариант,
обосновывают свою позицию отсутствием в ГК РФ исключений такой
возможности по предварительным договорам
1
.
Но есть и противники у такого подхода. Они полагают, что подобный
инструмент по обеспечению факта исполнения договорного обязательства не
уместен по предварительным договорам. При этом отмечается, что сам по
себе организационный характер предварительного договора не влечёт
никаких имущественных и денежных последствий, включая
соответствующие обязательства. Тем самым по подобным контрактам
невозможно реализовать платежную функцию, которой обладает задаток
2
.
При этом стороны вправе обозначить это в основном договоре. Тогда не
нужно ссылаться на статью 448 ГК РФ.
В рамках развития судебно-арбитражной практики эта проблема
решалась неоднозначно.
Так, в Президиуме ещё действующего на тот момент ВАС РФ было
рассмотрено заявление коммерческого общества в рамках дела по взысканию
с ответчика двойной суммы по задатку. Он был внесен в рамках
1
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения.
4-е изд., стереотипное. М.: Статут, 2001.
2
Миронов В.П. Предварительный договор как разновидность организационного договора
в гражданском праве // В сборнике: Актуальные проблемы гражданского и
предпринимательского права. Сборник научно-практических статей II Международной
научно-практической конференции молодых ученых. Ответственные редакторы В.П.
Камышанский, Е.Ю. Руденко. 2017. С. 125
46
предварительного договора. Поэтому истец требовал ещё и проценты,
возникшие из-за использования чужими денежными средствами.
Осуществление возникших обязательств через предварительный
договор было обеспечено задатком. Он зачётом вписывался в сумму оплаты
по уступке прав на аренду соответствующих земельных участков. По
предварительному договору содержалось условие, что будут применяться
нормы из статьи 381 ГК РФ. Это требовалось, когда основные договоры не
будут заключены.
Поэтому договоры так и не были заключены в обозначенный срок. Но
стороны при этом не направили друг другу соответствующие предложения,
чтобы всё-таки заключить сделки.
Поэтому истец полагал ответственным субъектов по неисполнению
условий предварительного договора другую компанию, которая стала
ответчиком. По иску требовалось взыскать по статье 381 ГК РФ двойную
сумму внесённого уже задатка. Также истец просил с ответчика проценты,
которые возникли из-за использование его денежных средств.
Но арбитражная судебная инстанция сначала отказала в
удовлетворении заявленных исковых требований. Это решение основывалось
на том, что истец так же несёт ответственность по незаключению основных
договоров. Поэтому пункт 2 статьи 381 ГК РФ позволяет в таком случае
оставить задаток уже у ответчика.
Однако по постановлению арбитражной апелляционной инстанции
данное решение было отменено. Тем самым с общества были взысканы в
доход истца т.н. «неосновательное обогащение». Оно выразилось в сумме,
которую компания заплатила в рамках предварительного договора. Кроме
того, были взысканы и проценты, которые образовались из-за использование
её денежных средств.
Апелляционная инстанция определила на ошибочность в выводах
первого судебного органа. Она касалась возможности применить норму из
47
статьи 381 ГК РФ. В частности, по тем правоотношениям, которые
сложились между данными сторонами из-за предварительного контракта.
Апелляционная инстанция легализовала эту денежную сумму. А
именно – ту, которая перечислялась под видом задатка. Это был как бы аванс
по будущим платежам для общества. Взамен же требовалось лишь уступить в
рамках основных договоров своё право аренды относительно определённых
земельных участков.
Тем не менее, по пункту 6 статьи 429 ГК РФ прекратились те
обязательства, которые были предусмотрены условиями предварительного
договора. Тогда апелляционная инстанция посчитала в качестве
отсутствующих основания, в силу которых ответчик может удерживать
денежные средства. Имеются в виду те средства, которые были перечислены
истцом в рамках исполнения уже заключённого договора. Поэтому суд
удовлетворил исковые требования по возврату этой суммы. Также
легализована уплата тех процентов, которые возникли из-за использования
данных денег. Тем самым выполнены условия статей 1102, 1107 и 395 ГК
РФ.
По пункту 1 статьи 380 ГК РФ задаток - это денежная сумма. Она
выдаётся одной стороной в адрес другой. Это происходит на фоне
причитающихся с данной стороны договорных платежей именно данной
стороне. Более того, такое возможно как доказательство, что договор был
заключен. Этот же механизм обеспечивает исполнения такого договорного
обязательства.
Тем самым задаток обеспечивает реализацию обеими сторонами своего
денежного обязательства. Оно, в свою очередь, возникает в силу
заключенного договора. А должником уже считается та сторона, которая как
раз передала данный задаток.
Поэтому в приведённого судебном примере очевидно, что
предварительный договор так же, как и дополнительное соглашение по его
48
исполнению, не определяли никаких денежных обязательств между этими
сторонами
1
.
1
Постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 N 13331/09
49
ГЛАВА 3. ОСОБЕННОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫХ ДОГОВОРОВ
В ОТДЕЛЬНЫХ СФЕРАХ
3.1. Предварительный договор
при купле-продаже
Для современного рынка, где происходит купля-продажа недвижимого
имущества, большое значение имела приватизация, состоявшаяся ещё в
девяностые годы прошлого века. Поэтому сегодня такой объект
недвижимости, каковым выступают либо жилой дом, либо квартира или даже
доля в квартире, - это весьма востребованный товар. Он может
использоваться и как место жительства, и в качестве пассивного дохода для
того, кто станет его владельцем
1
.
По мере увеличения оборота по части недвижимости стали появляться
не только добросовестные покупатели и продавцы. Много лиц, желающих
приобрести такие объекты незаконным образом. Это прослеживается даже по
сложившейся судебной практике, связанной как раз с куплей-продажей
жилой недвижимости. Возникшие законодательные пробелы в рамках купли-
продажи недвижимости позволяют, увы, совершать те сделки, по которым
одна из сторон остаётся пострадавшим субъектом.
Довольно высока доля судебных производств по делам, связанным с
понуждением к заключению договора купли-продажи недвижимости. В них
фигурируют ранее заключенные между этими же сторонами
предварительные договоры. Столь же часто возникают требования о возврате
уплаченного задатка. Обычно, это происходит из-за уклонения стороны от
заключения основного договора на тех условиях, которые были обозначены в
1
Самарина Т.П. Предварительный договор и заверения об обстоятельствах: некоторые
вопросы совершенствования действующего гражданского законодательства // В сборнике:
Приоритетные направления развития науки и образования Сборник материалов V
Международной научно-практической конференции. 2015. С. 495
50
рамках предварительного договора
1
.
Сам по себе предварительный договор, по которому планируется купля-
продажа недвижимости, не является сделкой с недвижимостью. Это не
договор, по которому возможна передача определённого недвижимого
имущества. По нему так же не происходит перехода прав на такую
недвижимость. Его предметом выступает не само обязательство, связанное с
конкретным недвижимым имуществом. В нём очерчивается лишь
обязательство самих сторон на правовую цель. Эта цель связана с
заключением в определённом будущем основного договора по передаче
недвижимости. Чтобы убедиться в этих тезисах, достаточно ознакомиться с
определениями Верховного Суда РФ. Например, это определения от
20.07.2010 № 5-В10-42 и от 16.12.2014 № 9-КГ14-8.
Предварительное соглашение касательно купли-продажи определённой
недвижимости облекается строго в письменную форму. В нём отображаются
те условия, которые позволяют определиться с предметом будущего
договора. Также желательно указать условия, которые будут влиять на
содержание основного договора. Например, крайне важно определиться со
сроками, на протяжении которых произойдёт заключение основной сделки с
недвижимостью.
Следуя судебной практике, выделяет такое положение. Нельзя считать
согласованным условие, связанное со сроками заключения основной сделки с
недвижимостью, когда подобный срок связан с подтверждение
платежеспособности покупателя. То же самое происходит, если покупатель
несёт обязанность выполнить условия договора не позднее определённого
срока с момента, когда ему поступили сведения об оформлении права
собственности на имя продавца относительно недвижимого объекта.
Аналогичным образом при указании лишь срока по вводу строящегося дома
в эксплуатацию предварительный договор нельзя считать согласованным в
1
Микрюков В.А. Аналогия в механизме уступки права из предварительного договора //
Законодательство и экономика. 2016. № 5. С. 34
51
части сроков. Как известно, такое может повлечь ничтожность подобного
предварительного договора
1
.
Например, в момент, следующий за заключением предварительного
договора по купле-продаже недвижимого объекта, одна сторона решает не
заключать основной договор. Тогда по пункту 4 статьи 445 ГК РФ
пострадавшая сторона будет требовать через судебную инстанцию
понуждения в совершении такой сделки. Для реализации этой возможности
закон очерчивает ровно шестимесячный срок. Его исчисляют с момента,
когда другая сторона отказалась исполнить своё обязательство на
заключение основной сделки с недвижимостью. Тем самым пострадавший
субъект может требовать через судебные органы принудительного
совершения данной сделки.
Для нотариата 2015 год ознаменован крупными законодательными
изменениями
2
. Нужно сказать, что в последние два десятилетия роль
нотариуса в обеспечении прав и законных интересов граждан и юридических
лиц значительно возросла. Об этом свидетельствуют и законодательные
реформы, направленные на обновление правового обеспечения сделок с
недвижимым имуществом, к сожалению, не охватившие императивный
правовой подход к нотариальному удостоверению сделок с недвижимостью.
Возможно, это следствие того, что нотариальная форма является наиболее
сложным способом оформления волеизъявления сторон. Напомним, что в
соответствии со ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает
проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права
на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом,
имеющим право на совершение такого нотариального действия в порядке,
установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.
1
Галстян А.Б. Предварительный договор: проблемы теории и практики // В сборнике:
НАУКА И СОВРЕМЕННОСТЬ Сборник статей Международной научно-практической
конференции. Ответственный редактор: Сукиасян Асатур Альбертович. 2015. С. 78
2
О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации:
федер. закон от 29 декабря 2014 № 457-ФЗ // СЗ РФ. 2015. № 1 (ч. I). Ст. 10.