42
Предварительный договор заключается в форме, установленной для
основного договора. В случае если основной договор составляется устно,
предварительный договор может быть заключен в письменной форме.
Требования к соблюдению условий о надлежащей форме
обусловлены следующими обстоятельствами, позволяющими
удостовериться в наличие юридического факта заключения
предварительного договора; определить содержание и условия основного
договора; приобрести возможность заключить основной договор в устной
форме, за исключением случаев обязательного заключения именно
письменного договора.
При определении важности требования соблюдения установленной
формы, не стоит игнорировать, последствия о признании договора
ничтожным в случае не соблюдения установленной законом формы.
Решение об обязательном заключении предварительного договора в
письменной форме, призвано придать гражданским правоотношениям
определенность и защитить стороны, заключающие предварительный
договор, от принятия необдуманных решений.
Рассмотрим требования о соблюдении формы изучаемого вида
договора более детально. Так, если к основному договору предъявляется
требование о его заключении в виде подписания обеими сторонами
одного документа в двух экземплярах, как например: договор аренды
помещения, договор продажи недвижимого имущества, то и
предшествующий предварительный договор должен быть составлен и
заключен аналогичным способом. Заключения предварительного договора
путём обмена письмами не допустимо, так как это повлечёт ничтожность
такого договора.
Необходимо обратить внимание, что сторонами по договору при
установлении формы для основного договора может быть принято
решение об установлении более сложной формы, чем предусмотрено по
43
закону для такого вида договоров.
В таких случаях предварительный договор всё ж может сохранить
упрощённую форму, требуемую по закону для такого вида договор и быть
проще по сравнению с устанавливаемой сложной формой по отношению к
основному договору.
В качестве примера рассмотрим договор купли - продажи
недвижимости, так если к основному предъявляются обязательные
требования по нотариальному удостоверению договора, то для
предварительного договора достаточно соблюсти требования о
письменной форме и составлении одного общего документа подписанного
обеими сторонами в двух экземплярах
32.
Далее изучая вопрос о требовании к форме предварительного
договора и необходимости государственной регистрации, следует
помнить, что гражданское законодательство разграничивает понятие о
форме сделки и их государственной регистрации, что не является
требованием к форме.
По вопросу государственной регистрации предварительных договор
встречаются различные мнения. Например, кандидат юридических наук
М.Р. Каримов, придерживается мнению, о необходимости закрепления в
гражданском законодательстве обязательства государственной
регистрации предварительного договора, если исходя из условий основной
сделки, последняя требует обязательной государственной регистрации в
уполномоченных органах.
33
Другие ученые юристы тоже задавали вопросы о распространении
правил обязательной государственной регистрации определенного вида
договора на его заключение в будущем.
32 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 «Обзор практики разрешения споров,
связанных с заключением, изменением и расторжением договоров». \\Вестник ВАС РФ. - № 10. - 2003.
33 Кайгородова М.Ю. Предварительный договор в концепции развития гражданского законодательства РФ и
направление его совершенствования. \\ Российское правосудие. - 2011. - № 9. - с 39-42.
44
Изучая мнения различных авторов, можно прийти к выводу о
неоднозначной позиции по такому вопросу. Но, несмотря на плюрализм
мнений, следует указать, что предварительный договор по своей природе
не влечет передачу недвижимого имущества подлежащего обязательной
государственной регистрации, возникшие из него обязательства как ранее
уже исследовалось, заключаются в совершении в будущем сделки,
направленной на изменение собственника такого имущества.
Анализируя вышеизложенное следует вывод, что правила
предъявляемые к заключению предварительного договора в форме
соответственно предусмотренной для основного договора не включают в
себя требования о государственной регистрации.
Это касается и сделок совершаемых с недвижимостью, а также ряда
других сделок в отношении которых, законодательством предусмотрена
обязательная регистрация.
Буквальное толкование требований гражданского законодательства,
исключает обязательство применения на этапе заключения
предварительного договора норм, устанавливающих обязательное условие
о государственной регистрации, сделки с жильем и иной недвижимостью,
подлежащей совершению.
Рассмотрим актуальную позицию, сформированную судебными
органами по таким вопросам.
Проанализируем пример: Индивидуальный предприниматель
обратился в суд с иском к открытому акционерному обществу о
понуждении ответчика заключить с истцом договор аренды помещения
сроком на двадцать семь лет на условиях, предусмотренных
предварительным договором.
Возражая несогласие с иском предъявленного индивидуальным
предпринимателем, открытое акционерное общество в процессе
судебного заседания сообщило, что, так как договор аренды помещения
45
подлежал государственной регистрации, то и предварительный договор в
силу требований соблюдения формы основного договора, также стоит
провести по учетам государственной регистрации.
Однако такое условие соблюдено не было и, предварительный
договор не был зарегистрирован, то должен быть признан незаключенным,
в связи, с чем требования истца о заключении основного договора не
подлежат удовлетворению.
При рассмотрении спора Арбитражный суд первой инстанции
согласился с доводами ответчика и оставил иск индивидуального
предпринимателя без удовлетворения.
Однако при пересмотре этого спора в кассационной инстанции,
решение об отказе в удовлетворении иска о заключении договора было
отменено. В последующем было принято окончательное решение об
удовлетворении иска о понуждении заключить договор аренды помещения
на двадцать семь лет, как это и было обусловлено в предварительном
договоре.
А мотивирование в части обязательства государственной
регистрации сделок с недвижимостью было принято необоснованным и
противоречащим нормам законодательства.
Как ранее было отмечено, предметом предварительного договора
выступает обязательство заключения договора, но никак не само право
собственности или пользования, недвижимым имуществом
34.
Подводя итог вышеизложенному, напрашивается неоспоримый
вывод, о том, что предварительный договор заключается в форме,
установленной для основного договора, либо в простой письменной
форме. Такое положение, позволяет сторонам достичь определённости и
защитить их от принятия неверных и поспешных решений. А по смыслу
закона, в отличие от иных видов гражданско - правовых договоров, на
34 Илюшина М.Н. Предварительный договор в новеллах ГК РФ: новое содержание и новые регулятивные
возможности для договоров купли-продажи. \\ Семейное и жилищное право. - 2016. - № 1. - с. 9
46
предварительный договор не распространяются требования об
обязательности государственной регистрации.
2.3 Требование исполнения предварительного договора
Рассматривая тему исследования, следует обратить внимание на
требования исполнения предварительного договора. Отмечено, что в
любого рода договорных, правоотношениях, ключевой стадией развития
обязательства, является само исполнение условий договора.
Действия сторон по договору направленные на исполнение условий,
определяет уникальность правовой формы имущественных отношений
хозяйствующих субъектов и раскрывает саму сущность и природу
договора, как специальной правовой формы35.
Суть самого договора заключается в стремлении хозяйствующих
субъектов различных форм собственности к достижению правового
результата и получении имущественного интереса, который
предопределил возникновение и заключение самого договора.
Как свидетельствует практика, в том числе судебная, именно на
стадии исполнения договора допускаются нарушения и в части
нормального функционирования гражданского оборота, и в части
реализации гражданских прав, соблюдения их пределов, что, прежде
всего, связанно с ненадлежащим исполнением принятых обязательств или
неисполнением их вовсе
36.
Перечисленные обстоятельства и обусловили, столь внимательный
подход законодательных органов к закреплению гарантий
обеспечивающих выполнение договорных обязательств, и к вопросу
правового регулирования порядка исполнения и защиты прав при
35 Гражданское право. Учебник. \\ Под ред. А.Г. Калпина, А.И. Масляева.- М.: Статут, 2015.
36 Кайгородова М.Ю. Предварительный договор в концепции развития гражданского законодательства РФ и
направление его совершенствования. \\ Российское правосудие. - 2011. - № 9. - С. 42.
47
неисполнении обязательств второй стороной.
Своевременное и надлежащее исполнение обязательств по договору,
провозглашается одним из главных принципов обязательственного права.
В качестве приоритета ставится необходимость выполнение условий
обязательства и соблюдение требований закона, иных нормативных актов,
а при условии отсутствия специально закрепленных норм
законодательства, применяются условия и требования исходя из принятых
обычаев делового оборота или иных обычно предъявляемых требований.
Иначе говоря, любое обязательство должно быть исполнено в
установленном месте, в указанные сроки, надлежащим предметов и
уполномоченным субъектов.
Не менее значимым представляется принцип реального исполнения
обязательств, т.е. совершение стороной, именно тех действий, которые
включаются в содержание обязательства, без замены его денежным
выражением в виде возмещения убытков и уплаты неустойки.
Как следует из п. 1 ст. 330 ГК РФ, «неустойкой (штрафом, пеней)
признается определенная законом или договором денежная сумма,
которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или
ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки
исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан
доказывать причинение ему убытков».
Как справедливо отмечается ведущими российскими цивилистами,
неустойке присущи следующие черты:
- предопределенность размера ответственности за нарушение
обязательств, о котором стороны знают уже в момент заключения
договора;
- возможность взыскания неустойки за сам факт нарушения
обязательства;
48
- возможность для сторон по своему усмотрению формулировать
условия договора о неустойке (за исключением законной неустойки), в
том числе в части ее размера, соотношения с убытками, порядка
исчисления, тем самым приспосабливая ее к конкретным
взаимоотношениям сторон и усиливая целенаправленное воздействие.
Неустойка рассматривается на стадии заключения предварительного
договора как способ обеспечения исполнения обязательства по
заключению основного договора (ст. 330 ГК РФ), а на стадии нарушения
этого обязательства - как ответственность за неправомерные действия
Ответчика (ст. 394 ГК РФ).
Неустойка и возмещение убытков являются различными способами
защиты нарушенного гражданского права (ст. 12 ГК РФ) и соотносятся
между собой следующим образом.
Убытки взыскиваются только в части, не покрытой неустойкой, и
при наличии установленной законом или договором неустойки закон не
предусматривает возможности взыскания только убытков (ст. 394 ГК РФ).
Кроме того, в п. 6 совместного Постановления Пленума ВС РФ и
Пленума ВАС РФ от 8 октября 1998 г. № 13/14 «О практике применения
положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за
пользование чужими денежными средствами» говорится, что в случаях,
когда в договорном обязательстве предусмотрена обязанность уплаты
неустойки (пени) за просрочку его исполнения, «суду следует исходить из
того, что кредитор вправе предъявить требование о применении...» данной
меры гражданско-правовой ответственности «...не доказывая факта и
размера убытков, понесенных им при неисполнении денежного
обязательства, если иное прямо не предусмотрено законом или
договором».
49
Неустойка в зависимости от формулирования сторонами положений
договора может иметь несколько разновидностей, а именно быть зачетной,
штрафной или альтернативной.
При этом О.С. Иоффе называл неустойку оперативным средством
борьбы за надлежащее исполнение обязательства, которым можно
воспользоваться сразу же, как только совершено правонарушение, не
дожидаясь вызываемых им отрицательных последствий.
В связи с этим в рассматриваемом нами примере включение в текст
предварительного договора положения о неустойке призвано было
облегчить ее применение как меры оперативного воздействия на
арендодателя в случае его отказа от заключения основного договора
аренды.
Как следует из ст. 431 ГК РФ, «при толковании условий договора
судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем
слов и выражений»
37.
По смыслу ст. 396 ГК РФ в случае неисполнения обязательств,
только возмещение убытков и уплата неустойки за неисполнение, могут
освободить должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не
закреплено в соглашении и не указанно в законе.
Учитывая, что предварительный договор порождает определенные
обязательства сторон, всё изложенное выше в полной мере относится и к
предварительному соглашению.
Выделяются две отличительные особенности, исполнения
предварительного договора:
- совершение активного действия, направленного на заключение
другого гражданско-правового договора, что выражает особый порядок
исполнения договорных обязательств;
37 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 13.07.2015) (с
изм. и доп., вступ. в силу с 29.12.2015) // СПС «Консультант плюс»
50
- сомнителен факт ненадлежащего исполнения обязательств,
поскольку каждая из сторон берёт равное обязательство заключить
основную сделку, а отказ вовсе от заключения основного договора уже
30
представляется как неисполнение предварительного договора30.
В законодательстве России предусмотрен ряд механизмов,
способствующий обеспечению обязательств вытекающих из различных
договоров, присущих и предварительному договору.
Однако для изучения вопроса требования исполнения обязательства
вытекающего из предварительного договора особо внимания заслуживает
исследование устанавливаемого срока требования исполнения
обязательств и заключения основного соглашения.
Так как законодателем установлено и сторонами в предварительном
договоре также устанавливается срок в который должны быть исполнены
обязательств, если срок не указан то в течении года.
Основная мысль заключается, что до истечения срока ни одна из
сторон не предпримет активных действий направленных на выполнение
обязательств, то после истечения срока предварительный договор,
утрачивает свою юридическую силу и права требовать исполнения
обязательств отпадают.
Так, в качестве примера можно рассмотреть спор, который был
разрешен постановлением президиума Верховного суда Республики
Хакасия. Кратко стоит обозначить следующие моменты: Дедорченко А.П.
обратился в суд с иском к ООО «Титан», заявляя, что 20.11.2014г. между
указанными сторонами был заключен предварительный договор, по
условиям которого стороны обязались в срок до 05.02.2015г. заключить
основной договор купли - продажи автомобиля конкретной марки с
установленными характеристиками.
В последующем было установлено, что 06.03.2016г. истец обратился 38
38 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 «Обзор практики разрешения споров,
связанных с заключением, изменением и расторжением договоров». \\ Вестник ВАС РФ. - № 10. - 2003.
51
с претензией к ответчику о необходимости передачи ему автомобиля
установленной марки и возмещение вреда за неисполнение обязательств.
Судом первой и апелляционной инстанции требования истца были
удовлетворены и ответчик понуждался к исполнению обязательств.
При рассмотрении дела Высшим судом, было установлено, что
01.02.2015г. представитель ООО «Титан» в телефоном режиме предложил
заключить основной договор, однако обозначил отсутствие всех
требуемых характеристик к автомобилю, покупателем, предложив иной
товар аналогичного качества. Однако это не устроило истца и основной
договор купли - продажи заключен не был.
39
Высшим Судом было принято решение об отмене решений
нижестоящих судов исходя из смысла того, что обязательства
предварительного договора прекращаются в момент истечения срока до
которого стороны обязались заключить основной договор и заявить
намерения о заключении, которое в рассматриваемом случае
отсутствовало у истца. При этом заключение предварительно договора не
предусматривает перехода права собственности и передачи имущества. В
связи, с чем ответчик решением суда был обязан возместить лишь ранее
выплаченный ему задаток
40.
Поводя итог рассматриваемого примера, следует отметить, что
требовать по предварительному договору можно лишь исполнения
обязательства по заключению основного договора, а также только в
период истечения установленного срока.
Тем не менее, правилами, предусмотренными ч. 4 ст. 445 ГК РФ
предусмотрено право требовать в судебном порядке понуждения к
заключению договора, что гарантирует защиту прав заинтересованной
стороны от уклонения обязательств контрагентом.
39 Постановление президиума Верховного Суда Республики Хакасия от 14.06.2016г. электронный ресурс
«КонсультантПлюс».
40 Комарицкий В.С. Предварительный договор. Практика применения и вносимые в гражданский кодекс
изменения. \\ Юрист. - 2015. - № 16. - с. 11