22
Кроме того, получается явное противоречие. Если стороны просто
заключают основной договор не на основе ранее оформленного
предварительного договора, суд не поможет им восполнить отсутствующее в
договоре существенное в силу закона условие. Такой договор, не содержащий
существенное условие, не будет считаться заключенным (ст.432 ГК). При этом
если стороны оформили вначале предварительный договор, это по
действующей редакции п.3 и п.5 ст.429 ГК дает им легальную возможность
переложить бремя определения существенных условий на суд.
Например, из действующей редакции ст.429 ГК вытекает, что при
заключении предварительного договора строительного подряда стороны могут
опустить существенное в силу закона условие о сроке выполнения работ, и при
принуждении к заключению основного договора суду придется каким-то
образом определять это условие за стороны.
Еще более странная ситуация возникает в тех случаях, когда закон прямо
предписывает, что при отсутствии в определенном договоре соответствующего
условия он считается незаключенным. Так, например, в силу п.1 ст.555 ГК при
отсутствии в договоре купли-продажи недвижимости условия о цене договор
считается незаключенным. Из буквального прочтения п.3 ст.429 ГК получается,
что, если стороны заключили предварительный договор купли-продажи
недвижимости и не согласовали цену, впоследствии при заключении основного
договора стороны могут также не договориться о цене и при этом возложить на
суд задачу по определению цены
1
.
В предварительном договоре на заключение в будущем основного
договора, опосредующего передачу имущества, которое еще отсутствует в
момент заключения предварительного договора, данный объект должен быть
определен таким способом, чтобы его можно было однозначно
идентифицировать к моменту заключения основного договора
2
.
Шведкова О.В., Скутельник О.А., Моисеев А.М. Учебное пособие / под. ред. Р. А.
Курбанова. М., 2016. С. 211.
1
Самедова Э.Н.К., Чухненко В.В. Способы обеспечения исполнения обязательств по
предварительным и опционным договорам // Государственная служба и кадры. 2017. № 3. С.
78.
2
Определение Верховного Суда РФ от 16.12.2014 N 9-КГ14-8 // СПС «Консультант Плюс».
23
Если заключается предварительный договор на заключение в будущем
основного договора об отчуждении существующего в момент заключения
имущества (например, здания, земельного участка и т.п.), в предварительном
договоре должны быть обозначены его характеристики, позволяющие его точно
идентифицировать (например, границы такого участка)
1
.
Если в предварительном договоре не указаны те или иные
несущественные для основного договора условия и стороны не смогли
договориться о таких условиях при заключении основного договора, то при
рассмотрении иска о принуждении к заключению основного договора суд не
может определять такие условия по своему усмотрению
2
. Отсутствие в
основном договоре тех или иных несущественных условий не мешает ему
считаться заключенным (в том числе на основании судебного решения). В то
же время если при рассмотрении спора о принуждении к заключению
основного договора стороны пришли к согласию по тем или иным
несущественным условиям, суд может указать их в решении суда, дополнив
тем самым список обязательных к указанию в таком решении существенных
условий.
Если в предварительном договоре стороны указали, что те или иные
несущественные условия основного договора (например, о цене) подлежат
согласованию при заключении основного договора, но такие условия не были
согласованы сторонами, суд должен толковать такое положение
предварительного договора как делегацию ему согласно п.1 ст.446 ГК по
соглашению сторон правомочий по урегулированию разногласий и
определению содержания соответствующего спорного условия (п.3
Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14
3
). В таком
1
Определение Верховного Суда РФ от 11.05.2010 N 4-В10-5 // СПС «Консультант Плюс».
2
Договорное право: отдельные виды гражданско-правовых договоров. Под ред.: Курбанов
Р.А., Эрделевский А.М., Рузакова О.А., Свечникова Н.В., Слободяник В.В., Налетов К.И.,
Гурбанов Р.А.О., Белялова А.М., Шведкова О.В., Скутельник О.А., Моисеев А.М. Учебное
пособие / Под редакцией Р.А. Курбанова. М., 2016. С. 215.
3
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 «Обзор практики
разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» //
«Вестник ВАС РФ», N 7, 1997.
24
случае суд при вынесении решения о принуждении к заключению договора
разрешает разногласие и определяет такие условия за стороны.
На основании вышеизложенного, мы пришли к выводу, что для
предварительного договора характерны следующие признаки:
- только посредством предварительного договора стороны берут на себя
обязанность заключить другой (основной) договор;
- обязательство по предварительному договору только одно - заключить
основной договор;
- предварительный договор позволяет сторонам формализовать
отношения задолго до будущей сделки;
- недействительность или незаключенность предварительного договора
не оказывает влияние действительность основного договора;
- при возникновении спора, вызванного неясностью условий основного
договора, предварительный договор может быть источником их выявления;
- отношения сторон по предварительному договору носят
взаимонаправленный характер.
1.2. Содержание, форма и срок заключения предварительного договора
Предназначение предварительного договора – организация заключения
основного договора между сторонами в дальнейшем. Предварительный договор
используется в тех ситуациях, когда стороны уже пришли к соглашению по
условиям договора о его предмете и иным положениям, по которым на данном
этапе, по мнению участников, должно быть принято единое решение (п. 3 ст.
429 ГК РФ), однако в настоящий момент имеются ограничения к заключению
основного договора (например, у покупателя нет достаточного количества
денежных средств и т. д.)
1
.
1
Договорное право: отдельные виды гражданско-правовых договоров. Под ред.: Курбанов
Р.А., Эрделевский А.М., Рузакова О.А., Свечникова Н.В., Слободяник В.В., Налетов К.И.,
Гурбанов Р.А.О., Белялова А.М., Шведкова О.В., Скутельник О.А., Моисеев А.М. Учебное
пособие / Под редакцией Р.А. Курбанова. М., 2016. С. 257.
25
Отличительной чертой предварительного договора является то, что он не
влечет возникновения у сторон прав и обязанностей, связанных с переходом
объекта договора, в т. ч.:
- Сторона, подписавшая предварительный договор, не получает прав на
имущество другой стороны (например, до заключения основного договора
купли-продажи квартиры покупатель не может требовать перехода к нему прав
на названную недвижимость).
- Обязательства сторон, установленные предварительным договором, не
могут обеспечиваться внесением задатка. Задаток может быть передан другой
стороне в счет полагающихся платежей по договору (п. 1 ст. 380 ч. 1 ГК). Но
названное обязательство возникнет лишь после подписания основного
договора. При возникновении спорных ситуаций суды обычно квалифицируют
переданную сумму (даже если предварительный договор включает условие о
задатке) как аванс
1
.
Из смысла п.2 ст.429 ГК вытекает, что обязательным требованием к
оформлению предварительного договора является соблюдение его письменной
формы. Если закон предусматривает для основного договора более строгую
форму (например, нотариальное оформление, оформление договора в виде
единого документа и т.п.), то и предварительный договор, опосредующий
обязательства заключить такой основной договор, должен быть заключен в
такой же форме. В частности, в силу этого предварительный договор купли-
продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем
составления единого документа, подписываемого сторонами
2
. Нарушение этих
требований к форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Так как государственная регистрация договора не относится к форме
договора, а выступает в качестве элемента порядка его заключения, в тех
1
Решение Норильского горсуда Красноярского края от 10.12.2015 по делу № 2-3737/2015 //
СПС «Консультант Плюс».
2
Определение Верховного Суда РФ от 20.07.2010 N 5-В10-42 // СПС «Консультант Плюс».
26
случаях, когда закон требует государственной регистрации основного договора,
предварительный договор государственной регистрации не подлежит
1
.
Согласно п.4 ст.429 ГК в предварительном договоре может быть
определен срок его действия. При отсутствии в предварительном договоре
условия о сроке действия предусмотренных в нем обязательств, такой срок
равен одному году с момента заключения предварительного договора. Такое
решение является вполне логичным и влекущим правовую определенность
2
.
При этом предварительный договор может ставить обязательства сторон
заключить основной договор в будущем под отлагательное или отменительное
условие (ст.157, 327.1 ГК). Например, стороны могут заключить
предварительный договор аренды, поставив возникновение обязательств по
заключению основного договора аренды под отлагательное условие введения
строящегося и являющегося объектом аренды здания в эксплуатацию и
оформления на него права собственности. В этом случае предусмотренный
договором срок действия обязательств по заключению основного договора (а в
отсутствие такого условия о сроке в договоре – годичный срок) должен
рассчитываться с момент наступления условия. При этом если стороны прямо
не оговорили предельный срок ожидания наступления отлагательного условия,
судам следует, применяя согласно ст.6 ГК принципов разумности,
добросовестности и справедливости, восполнить данный пробел в договоре
посредством установления разумного срока. Это вытекает из необходимости
исключить риск возникновения ситуации вечной «подвешенности» отношений
сторон. Такой разумный срок должен определяться в каждом конкретном
случае с учетом характера договора и иных обстоятельств. Например, если
стороны описанного выше предварительного договора аренды не закрепили в
1
Постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 N 6616/12; пункт 14 Информационного
письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59; Обзор законодательства и судебной
практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2010 года (утв. Постановлениями
Президиума Верховного Суда РФ от 08.12.2010); Определение Верховного Суда РФ от
20.07.2010 N 5-В10-42; Определение Верховного Суда РФ от 20.07.2010 N 5-В10-42 // СПС
«Консультант Плюс».
2
Чумакова О.Н. Предварительный договор: отдельные аспекты гражданско-правового
регулирования // Известия Юго-Западного государственного университета. Серия: История и
право. 2016. № 4 (21). С. 50.
27
договоре предельный срок ожидания наступления отлагательного условия
(окончания строительства и оформления права собственности на объект), и
такое условие не наступает в течение многих лет (например, в связи с
заморозкой строительства здания), следует исходить из прекращения
обязательств по предварительному договору.
Установленного образца документа гражданское законодательство РФ не
предлагает, однако заключаемый предварительный договор может иметь
следующую структуру
1
:
- Наименование сторон, их соответствующие реквизиты (в т. ч. ОГРН,
ИНН и юридический адрес организации, фамилия, имя, отчество физического
лица, его паспортные данные, адрес проживания и т. д.).
- Предмет предварительного договора (т. е. обязательство заключить в
дальнейшем основного договора).
- Условия, позволяющие определить предмет основного договора. Для
сделок, связанных с передачей имущества, следует указать также признаки
объекта сделки, позволяющие однозначно его определить (например, для
квартиры – ее адрес, площадь, номер этажа и т. д.). Если сделать это на этапе
подписания предварительного договора невозможно, рекомендуется включить
в его содержание условия о выполнении стороной действий, посредством
совершения которых в дальнейшем можно будет определить индивидуальные
характеристики предмета основного договора
2
.
Предварительный договор может регламентировать способы обеспечения
обязательства по заключению в дальнейшем основного договора (например,
неустойка и т. д.).
Возможно включение в содержание предварительного договора перечня
действий, который должны выполнить стороны, чтобы заключение основного
договора стало реализуемым: оформление и получение необходимых
документов в госорганах, проведение инвентаризации и т. д.
1
Чумакова О.Н. Предварительный договор: отдельные аспекты гражданско-правового
регулирования // Известия Юго-Западного государственного университета. Серия: История и
право. 2016. № 4 (21). С. 52.
2
Определение ВС РФ от 16.06.2015 № 4-КГ15-21 // СПС «Консультант Плюс».
28
Если предварительный договор предусматривает выполнение сторонами
действий, предполагающих финансовые затраты, то в его текст может быть
внесено условие о распределении между участниками таких расходов.
Рассмотрим форму предварительного договора и срок заключения
основного соглашения.
Составляя предварительный договор, стороны должны опираться на
следующие правила (п. 2 ст. 429 ч. 1 ГК):
- форма предварительного договора должна быть аналогичной форме,
предусмотренной для основного договора (например, если основной договор
подлежит заверению в нотариальном порядке – по закону или по соглашению
сторон, то и предварительный договор предполагает нотариальную форму);
- если форма основного договора не определена, то предварительный
договор оформляется письменно;
- предварительный договор, составленный с нарушением требований
законодательства к его форме, признается ничтожным, т. е. не вызывает
правовых последствий, кроме тех, которые повлечены его
недействительностью
1
.
Предварительный договор не нуждается в государственной регистрации.
Срок заключения основного договора не относится к существенным
условиям предварительного договора. Если названное условие не оговорено в
предварительном соглашении, то принимается, что основной договор должен
быть заключен в продолжение 1 года с даты подписания предварительного (абз.
2 п. 4 ст. 429 ч. 1 ГК).
Выводы по 1 главе:
Предварительный договор – это договор, по которому стороны обязуются
заключить в будущем основной договор (о передаче имущества, выполнении
работ или оказании услуг) на условиях, предусмотренных предварительным
договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).
1
Ачигечев А.Ю. Предварительный договор в предпринимательском праве: отграничение от
смежных правовых конструкций // В сборнике: Современные проблемы теории и практики
глазами молодых исследователей. Материалы XI Всероссийской молодежной научно-
практической конференции. Под редакцией И.А. Шаралдаевой. 2017. С. 58.
29
Его цель состоит в том, чтобы: зафиксировать намерения сторон
заключить через определенный срок конкретный гражданско-правовой договор
(купли-продажи, аренды, подряда и т.д.) и получить возможность понудить к
заключению такого договора, если сторона будет уклоняться от этого.
Предварительный договор относят к категории организационных
договоров. Он не порождает для сторон имущественных отношений, а
направлен лишь на их возникновение в будущем. Сам договор является
безвозмездным.
В то же время его нельзя путать с другими организационными
договорами, в частности с рамочными. Так, отличия предварительного
договора от рамочного состоят в следующем.
1. Предварительный договор в любом случае должен предусматривать
предмет основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). В отношении рамочного
договора такого требования нет. Он может не содержать (и, как правило, не
содержит) предмета будущих договоров. В связи с этим по предварительному
договору можно заключить один основной договор (либо их определенное
число) с конкретным предметом. На основании рамочного договора можно
заключать неограниченное число договоров.
2. Если сторона предварительного договора нарушит обязанность
заключить основной договор, контрагент сможет понудить ее это сделать в
судебном порядке (п. 5 ст. 429 ГК РФ). В случае с рамочным договором обязать
заключить будущий договор не удастся.
Нужно отличать предварительный договор и от опциона на заключение
договора. Опцион направлен на «продажу» права требовать заключения
будущего договора, а не на сам этот договор (п. 1 ст. 429.2 ГК РФ). Отсюда
вытекает ряд других различий.
Для предварительного договора характерны следующие признаки:
- только посредством предварительного договора стороны берут на себя
обязанность заключить другой (основной) договор;
- обязательство по предварительному договору только одно - заключить
основной договор;
30
- предварительный договор позволяет сторонам формализовать
отношения задолго до будущей сделки;
- недействительность или незаключенность предварительного договора
не оказывает влияние действительность основного договора;
- при возникновении спора, вызванного неясностью условий основного
договора, предварительный договор может быть источником их выявления;
- отношения сторон по предварительному договору носят
взаимонаправленный характер.
Предварительный договор служит для организации заключения в
будущем основного договора. Предварительный договор содержит условия о
предмете основного договора и иные условия, которые стороны посчитали
должным согласовать. Предварительный договор обязательно оформляется
письменно.
Законодатель устанавливает ряд требований к форме и содержанию
документа. Соглашение составляют в том же виде, в котором должна быть
заключена основная сделка. Если основной договор должен совершаться в
нотариальной форме, таким должен быть и предварительный договор. При этом
если основная сделка подлежит государственной регистрации,
предварительный договор регистрации не подлежит. Регистрация договора
требованием по оформлению сделки не является.
Кроме того, участникам следует определить ряд обязательных условий. К
таковым ГК РФ относит: предмет основного договора; срок, в течение
которого будет подписан договор.
С июня 2015 года к этому перечню добавилось также требование о
согласовании вопросов, по которым стороны должны прийти к единому
мнению. Ранее законодательно устанавливалась обязанность четко оговаривать
все существенные условия будущей сделки. По сути, это лишало
предварительный договор смысла. Теперь участники получили возможность
отложить обсуждение деталей, ограничившись лишь указанием на
необходимость их определения.
31
ГЛАВА 2. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ
ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА
2.1. Порядок составления, заключения и расторжения предварительного
договора
Конкретных случаев, в которых необходимо заключить предварительный
договор, закон не устанавливает. Решение о том, прибегать к конструкции
предварительного договора или нет, стороны принимают самостоятельно.
Задуматься о предварительном договоре стоит, когда стороны: по каким-
либо причинам не могут сразу заключить основной договор (купли-продажи,
подряда, аренды и т. д.) и при этом хотят получить гарантию того, что в
будущем (после устранения имеющихся препятствий) основной договор между
ними все же будет заключен
1
.
В такой ситуации имеет смысл проанализировать случаи, в которых на
практике: чаще всего заключают предварительные договоры; нет смысла
заключать предварительный договор; нельзя заключить предварительный
договор.
По итогам такого анализа сторонам нужно решить, что делать в их
сложившейся ситуации – заключить предварительный договор или же уладить
проблемы, мешающие совершить основную сделку, иным образом (например,
путем переговоров).
Предварительный договор обычно заключают в следующих случаях.
1. Требуется дополнительное время на согласование всех условий
основного договора. Так, стороны, желающие обезопасить себя от срыва
основной сделки, могут заключить предварительный договор, когда: процедура
согласования отдельных условий основного договора (например, цены)
занимает длительное время и (или) отсутствует определенность в отношении
1
Самедова Э.Н.К., Чухненко В.В. Способы обеспечения исполнения обязательств по
предварительным и опционным договорам // Государственная служба и кадры. 2017. № 3. С.
78.