5
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………...….6
ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ПРЕДВАРИТЕЛЬНОМ ДОГОВОРЕ
В РОССИЙСКОМ ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ………………………….........10
1.1. Сущность предварительного договора в Российском гражданском
праве……………………………………………………………………………..…..10
1.2. Место предварительного договора в системе гражданско-правовых
договоров……………………………………………..…………………….…….....20
ГЛАВА2.СОДЕРЖАНИЕИ ОСОБЕННОСТИ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО
ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ…………………….34
2.1.Содержание предварительного договора купли- продажи
недвижимости…………………………………………………….………...………34
2.2. Характеристика особенности предварительного договора купли-продажи
жилых и нежилых помещений………..………………………………….………..46
ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО
ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НА ПРАКТИКЕ ……….………….……….…52
3.1. Особенности использования аванса и задатка в предварительном договоре
купли-продажи недвижимости…………………………………………..…..……52
3.2.Ответственность за не использование либо ненадлежащие использование
предварительного договора купли-продажи………………………………….…..62
ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………..………………………….…........75
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ…………….………....…80
ПРИЛОЖЕНИЯ
6
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. Все больше хозяйствующих
субъектов в своей юридической практике обращаются к предварительному
договору, активно используя в договорных отношениях со своими
контрагентами гарантии, обеспечиваемые данным правовым институтом.
Мировой финансовый кризис, в связи с введением санкций, серьезно
пошатнувший сложившийся товарооборот как на внутригосударственных
рынках, так и на различных международных товарных площадках, внес свои
коррективы и в практику совершения хозяйствующими субъектами сделок. В
условиях высокой динамичности и непредсказуемости даже в ближайшей
перспективе, конъюнктуры рынка его участники заинтересованы в
упорядочении своих преддоговорных отношений, в придании им большей
стабильности и устойчивости, наконец, в формальном определении и
закреплении известными правовыми средствами имеющихся намерений и
готовности в будущем заключить определенный гражданско-правовой договор.
При таких обстоятельствах объективной действительности изучение
правовой сущности предварительного договора, особенностей регулируемых
его законодательной конструкцией общественных отношений на современном
этапе приобретает особую актуальность для науки гражданского права.
Предварительный договор нельзя назвать малоизученным явлением в
российском гражданском праве. Научно-практический интерес к этому
институту на сегодняшний день подтверждается обилием публикаций в
юридической литературе, посвященных изучению имущественных отношений,
составляющих предмет его правового регулирования.
Одновременно достаточно осознана многими авторами необходимость
разрешения ряда проблем, связанных с заключением, исполнением и
прекращением предварительного договора, в том числе возникающих в
обязательстве купли-продажи, законодательного совершенствования и
7
дальнейшей разработки его конструкции, а также однозначного определения
области его применения.
Необходимо также подчеркнуть, что уяснение содержания и
особенностей, регулируемых предварительным договором отношений купли-
продажи, преследует не только теоретические, но и практические цели,
заключающиеся в правильном определении прав и обязанностей сторон, круга
правовых норм, подлежащих применению в процессе возникновения,
изменения и прекращения соответствующих правоотношений.
Целью настоящего исследования является формирование комплексного
представления об институте предварительного договора, его правовой
сущности и значении в механизме гражданско-правового регулирования
обязательств отдельных видов купли-продажи.
В исследовании основное внимание сосредоточено на решении
следующих задач:
- обоснование основных элементов предварительного договора,
определение содержания опосредуемого им правоотношения;
- изучение условий предварительного договора, проблем, возникающих в
процессе его исполнения;
- проведение сравнительно-правового анализа имущественных
отношений, регулируемых предварительным договором об обязательствах
купли-продажи, продажи недвижимости, а также требований гражданского
законодательства РФ, предъявляемых к заключению указанных договоров,
исполнению обусловленных ими обязательств;
- изучение и обобщение практики применения Высшим Арбитражным
Судом РФ, федеральными арбитражными судами, арбитражными судами, а
также судами общей юрисдикции положений законодательства РФ,
регламентирующих отношения, порождаемые предварительным договором;
- проведение анализа содержания норм гражданского и иных отраслей
российского права, регулирующего имущественные отношения участников
8
предварительных договоров купли-продажи, в том числе
в процессе наступления ответственности за неисполнение или ненадлежащее
исполнение порождаемых ими обязательств, с точки зрения их соответствия
сущности этих отношений в сложившихся условиях гражданского оборота;
- разработка предложений по совершенствованию на законодательном
уровне конструкции предварительного договора, созданию правовых
механизмов, обеспечивающих повышение эффективности применения
предварительного договора в отношениях купли-продажи, а также других
гражданско-правовых обязательствах.
Объектом исследования являются общественные отношения,
возникающие в процессе заключения и исполнения предварительных договоров
об обязательствах отдельных видов купли-продажи.
Предметом исследования выступают положения российского
законодательства, регулирующие обязательственные отношения, возникающие
на основании предварительных договоров купли-продажи, существующая
юридическая практика их заключения и исполнения, разработанные
гражданско-правовой доктриной теоретические конструкции, а также
сложившиеся ранее представления о правовой природе предварительного
договора в целом.
Методологическую основу исследования составляет всеобщий метод
познания — метод материалистической диалектики, а также такие
общенаучные методы, как анализ, сравнение, описание, индукция, дедукция.
Для решения поставленных исследовательских задач наряду с общенаучными
были также использованы специальные методы, применяемые в юридических
дисциплинах, в частности сравнительно-правовой, структурно-
функциональный, формально-юридический, метод толкования и др.
Посредством сравнительно-правового метода стало возможным
сопоставление конструкций предварительного договора, существовавших в
9
российском дореволюционном, а также советском праве, с соответствующим
правовым институтом, известным современному законодательству РФ.
Структурно-функциональный метод исследования позволил максимально
эффективно структурировать огромный массив теоретического и практического
материала, имеющего отношение к регламентации предварительного договора
купли-продажи. Другой, не менее важной целью использования данного метода
явилась разработка такой структуры научной работы, которая функционально
обеспечивает выполнение задач исследования с учетом особенностей
заключения и исполнения предварительного договора об отдельных видах
купли-продажи.
Применение формально-юридического метода дало возможность
сформулировать наиболее важные категории и понятия, используемые
в данном исследовании, на основании различных подходов, выработанных
законодателем, правоприменительной практикой, а также правовой доктриной.
10
ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ПРЕДВАРИТЕЛЬНОМ ДОГОВОРЕ
В РОССИЙСКОМ ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ
1.1 Сущность предварительного договора в Российском
гражданском праве
Конструкция предварительного договора была известна
еще дореволюционному российскому гражданскому законодательству.
Так, предварительным договором в гражданском праве дореволюционной
России являлся договор запродажи — такой договор, в силу которого одна
сторона обязывается продать другой вещь.
Цель заключения предварительного договора дореволюционные юристы
видели в преодолении тех препятствий, которые существуют для заключения
основного договора. Причина заключения предварительного договора виделась
в отсутствии возможности заключить основной договор даже под
отлагательным условием.
Договор запродажи рассматривается дореволюционными цивилистами
как порождающий обязанность заключить основной договор для обеих сторон
и одновременно предоставляющий каждой из сторон право требовать от другой
стороны заключения основного договора. Однако возможности понуждения
контрагента к заключению договора российское дореволюционное
законодательство не предусматривало. Потому и последствия уклонения одной
из сторон от заключения договора существенно отличались от
предусмотренных действующим законодательством. Так, уклонение от
заключения договора купли-продажи, когда обязанность заключить такой
договор установлена договором запродажи, могло повлечь за собой
ответственность, установленную договором, уплату неустойки, потерю задатка,
а также обязанность возместить весь ущерб, причиненный неисполнением.
Для заключения запродажи достаточно было согласовать лишь
условия о вещи, подлежащей продаже, и цене, по которой она будет продана.
Указание в договоре запродажи срока, в течение которого должен быть
11
заключен основной договор, признавалось российским законодательством
существенным, однако его упущение сторонами не влекло недействительность
запродажи. Данное обстоятельство толковалось представителями российской
цивилистики как позволяющее каждой из сторон запродажи в любое время
требовать заключения с ней основного договора при отсутствии в договоре
запродажи условия о сроке заключения договора купли-продажи.
Для совершения договора запродажи независимо от формы,
требуемой для основного договора, обязательной являлась простая письменная
форма. Несоблюдение простой письменной формы запродажи влекло
в дореволюционном гражданском праве те же последствия, какие в настоящее
время действующее законодательство связывает с несоблюдением простой
письменной формы сделки (ст. 162 ГК РФ). Несмотря на
наличие законодательного регулирования предварительного договора,
российские цивилисты приходили к выводу о том, что «с точки зрения
законодательной политики договор запродажи, составляющий особенность
русского законодательства, и при этом не особенно давнего происхождения
(XVIII века), является совершенно излишним в системе договоров».
Упоминания о предварительных договорах встречались и в ГК РСФСР 1922 г.
Хотя ГК РСФСР 1922 г. не содержал общих положений о предварительных
договорах, «в нем были на этот счет две специальные нормы. Одна из них
посвящалась заключению в будущем договора купли-продажи (этот договор
носил специальное наименование — „запродажная запись“), а другая —
заключению договора займа».
Та-к, в соотве-тствии со ст. 182-а- ГК РСФСР 1922 г. для сове-рше-ния за-
прода-жной за-писи тре-бова-лось нота-риа-льное- удостове-ре-ние- за-писи. Де-йствие-
за-прода-жной за-писи огра-ничива-лось ше-стиме-сячным сроком. Кроме- того, ст.
182-а- ГК РСФСР 1922 г. допуска-ла- пре-дъявле-ние- одной стороной иска- к
другой стороне- о сове-рше-нии купли-прода-жи. После-дствия пре-дъявле-ния
такого иска- за-конода-те-ль относил це-ликом на- усмотре-ние- суда-. В за-висимости
12
от обстояте-льств де-ла- суд мог призна-ть пре-два-рите-льный договор
расторгнутым с возложе-ние-м на- уклонившуюся от договора- сторону
возмещения убытков, или же-, на-оборот, призна- ть договор купли-прода-жи
соверше-нным и приме-нить к та-кому случа-ю после-дствия на-руше-ния
заключенного договора- купли-прода-жи (ст. 189, 190 ГК РСФСР 1922 г.).
Возможность одной стороны пре-два-рите-льного договора- понудить другую к
заключе-нию основного договора- ГК РСФСР 1922 г. не- уста-на-влива-л.
В соотве-тствии со ст. 218 ГК РСФСР 1922 г. пре-два-рите-льный договор о
заключе-нии в будуще-м договора- купли-прода-жи долже-н быть сове-рше-н в
письме-нной форме- не-за-висимо от суммы за-йма-. Приме-ча-те-льно при этом, что
в соотве-тствии со ст. 211 ГК РСФСР 1922 г. са-м договор купли-прода-жи
должен был сове-рша-ться в простой письме-нной форме- только тогда-, когда-
сумма- купли-прода-жи пре-выша-ла- 50 золотых рубле-й.
Друга-я ста-тья ГК РСФСР 1922 г., посвяще-нна-я пре-два-рите-льному
договору о за-ключе-нии договора- за-йма-, пре-дусма-трива-ла-, что лицо,
обязавшееся по пре-два-рите-льному договору да-ть другому вза-ймы, може-т
требова-ть ра-сторже-ния пре-два-рите-льного договора-, е-сли впосле-дствии
имуществе-нное- положе-ние- контра-ге-нта- зна-чите-льно ухудшится, в ча-стности
если он буде-т призна-н не-состояте-льным или приоста-новит пла-те-жи (ст. 219 ГК
РСФСР 1922 г.). Спе-циа-льные- после-дствия уклоне-ния лица-, за-ключивше-го
предва-рите-льный договор, от за-ключе-ния основного договора- ГК РСФСР 1922
г. не- уста-на-влива-л. Ве-роятно, не-исполне-ние- стороной пре-два-рите-льного
договора- этой свое-й обяза-нности должно было вле-чь общие- после-дствия не-
исполне-ния обяза-те-льства-, пре-дусмотре-нные- ст. 117 ГК РСФСР 1922 г., —
возме-ще-ние- убытков, причине-нных не-исполне-ние-м.
И та-к, обра-тимся к истории возникнове-ния не-которых те-рминов. Да-дим
опре-де-ле-ния сле-дующим те-рмина-м "не-движимость", "не-движимое-
имущество", "не-движимые- ве-щи", эти те-рмины в оте-че-стве-нном пра-вове-де-нии
появились после- того, ка-к в России сложился довольно ра-звитый позе-ме-льный
13
оборот. В Ука-зе- Пе-тра- I от 23 ма-рта- 1714 г. "О на-сле-дии име-ний" да-е-тся
понятие- не-движимых ве-ще-й путе-м пе-ре-числе-ния отде-льных их видов:
"родовых, выслуже-ных и купле-ных вотчин и поме-стий, та-кже- и дворов и
лавок"
1
. Да-нный те-рмин, ка-к за-ме-тил профе-ссор Г.Ф. Ше-рше-не-вич
2
, за-ме-нил
собой пре-жние- ра-знообра-зные- выра-же-ния, которыми обозна-ча-ла-сь зе-ме-льна-я
собстве-нность и на-ходящие-ся на- не-й иные- не-движимые- ве-щи.
Вме-сте- с те-м другие- те-рмины, обозна-ча-ющие- те- или иные- ра-зновидности
не-движимого имуще-ства-, не- были оконча- те-льно выте-сне-ны и продолжа-ли
использова-ться в за-конода-те-льстве-.
Та-к, те-рмин "вотчина-" на- протяже-нии не-скольких ве-ков употре-блялся
для обозна-че-ния не-движимого имуще-ства-, прина-дле-жа-ще-го на- пра-ве- ча-стной
собстве-нности. Для обозна-че-ния ча-стной не-движимости использова-лись и
традиционные- те-рмины русского пра-ва-: "вла-де-ние-", "обла-да-ние-", а- та-кже-
проникший из литовско-польского пра-ва- те-рмин "де-дина-".
Отсутствие- в российском пра-вове-де-нии допе-тровских вре-ме-н те-рмина-
"не-движимость", коне-чно же-, совсе-м не- озна-ча-ло отсутствия в гра-жда-нском
обороте- соотве-тствующих объе-ктов, обозна-ча-е-мых иными понятиями. Ка-к
писа-л М.Ф. Вла-димирский-Буда-нов, полное- отсутствие- обла-да-ния
недвижимыми ве-ща-ми возможно только в коче-вом быту на-рода- (охотничье-м и
па-стуше-ском). Ка-к только "люди осе-да-ют и пе-ре-ходят к за-нятию зе-мле-де-лие-м,
у них появляе-тся не-обходимость, во-пе-рвых, пра-ва- на- ча-сть зе-мной
поверхности для устройства- постоянного (осе-длого) жилища- - для дома- и, во-
вторых, пра-ва- на- отде-льный уча-сток зе-мли для обра-ботки и для других це-ле-й
хозяйстве-нного пользова-ния"
3
. Вме-сте- с те-м в России длите-льное- вре-мя
1
Ма-ньков А-.Г За-конода-те-льство Пе-тра- I. М.: 1997. С. 699–700.; Вла-димирский-Буда-
нов М.Ф. Обзор истории русского пра-ва-. Ростов н-Д., Фе-никс, 1995. С. 488.
2
Ше-рше-не-вич Г.Ф. Уче-бник русского гра-жда-нского пра-ва- (по изд. 1907 г.) М.: Спа-рк,
1995. С. 98.
3
Вла-димирский-Буда-нов М.Ф. Обзор истории русского пра-ва-. М.: Те-рритория будуще-
го, 2012. С. 494.
14
господствова-ли пре-дста-вле-ния о позе-ме-льной не-движимости ка-к о госуда-рстве-
нной собстве-нности, т.е-. прина-дле-жа-ще-й ве-рховному пра-вите-лю - ца-рю.
Поме-стными зе-млями их вла-де-льцы не- вла-де-ли на- пра-ве- собстве-нности.
Пра-во пользова-ния поме-стными зе-млями являлось пла-той князя своим
дружинника-м за- службу, и в случа-е- их пе-ре-хода- на- службу к другому князю,
дружинники утра-чива-ли пра-во на- эти зе-мли.
Особе-нности экономиче-ского ра-звития российского госуда-рства-
потребова-ли огра-ниче-ния оборота- отде-льных видов не-движимого имуще-ства-.
Поскольку в пе- тровское- вре-мя ве-лось инте-нсивное- строите-льство флота-, то
повыше-нную це-нность приобре-та-ли ле-са-, являющие-ся источником ма-те-риа-лов
для кора-бле-строе-ния. Это опре-де- лило появле-ние- за-конода-те-льного положе-ния,
которым огра-ничива-ла-сь рубка- ле-сов не-за-висимо от того, в чье-й собстве-нности
они на-ходились. Да-же- ча-стным собстве-нника-м ле-сов вме-нялось в обяза-нность
сле-дить за- их состояние-м.
Другим на-пра-вле-ние- м ра-звития экономиче-ской жизни стра-ны ста-ло
формирова-ние- и укре-пле-ние- в пра-ва-х купе-че-ского сословия. Одна-ко ра-звитие-
торговли тре-бова-ло юридиче-ских га-ра-нтий экономиче-ской ба-зы купе-че-ства- и,
в ча-стности, устра-не-ния не-опра-вда-нных огра-ниче-ний в использова-нии
недвижимого имуще-ства-. В этой связи за-кономе-рным выглядит появле-ние-
именного ука-за- импе-ра-тора- от 18 янва-ря 1721 г. "О покупке- купе-че-ству к
завода-м де-ре-ве-нь", которым купе-че-ству было дозволе-но приобре- та-ть с
разрешения Бе-рг- и Ма-нуфа-ктур-колле-гий в собстве-нность для промышле-нных
нужд де-ре-ве-нь. Та-ким обра-зом, купе-че-ство ра-сширило свои пра-ва- уча-стия в
гра-жда-нском обороте- не-движимых ве-ще-й, что, в свою оче-ре-дь, ста-ло
предпосылкой да-льне-йше-го экономиче-ского ра-звития госуда-рства-.
Другим на-пра-вле-ние-м ра-сшире-ния круга- субъе-ктов, име-ющих пра-во
участвова-ть в обороте- не-движимости, ста-ло дозволе-ние- же-нщина-м сове-рша- ть
сде-лки с не-движимостью. Та-к, в соотве-тствии с Се-на-тским ука-зом от 4 ноября
1715 г. "О позволе-нии писа-ть купчие- и за-кла-дные- на- не-движимое- име-ние-