15
лицам же-нского пола-" же-нщины были ура-вне-ны в пра-ва-х с мужчина-ми
соверша-ть купчие- и за-кла-дные- на- не-движимое- имуще-ство.
Сле-дуе-т отме-тить, что госуда-рство стре-милось уста-новить контроль за-
рынком не-движимости. В ча-стности, по инициа-тиве- Пе-тра- I проводились
опыты по созда-нию ре-гистра-ционной систе-мы сде-лок с не-движимыми ве-ща-ми.
На-чина-я с 1699 г. был принят ряд за-конода-те-льных а-ктов, це-лью которых было
упорядоче-ние- систе-мы оформле-ния кре-постных а-ктов (кре-посте-й) на-
недвижимость. Та-к, пе-ре-сма-трива-лся порядок на-писа-ния кре-посте-й
площадными подъячими, бе-рущий свое- на-ча-ло со вре-ме-н Соборного
Уложения. Уста-на-влива-лся контроль за- их де-яте-льностью. Отныне- кре-постные-
а-кты должны были соста-вляться в Поме-стном прика-зе-. В да-льне-йше-м функции
по контролю за- оборотом не-движимосте-й были пе-ре-да-ны Ра-туше-, Оруже-йной
па-ла-те-, а- с 1719 г. - Юстиц-колле-гии.
10 янва-ря 1701 г. был принят име-нной ука-з импе-ра-тора- "Об обряде-
соверше-ния всякого рода- кре-постных а-ктов". Этим ука-зом уста-на-влива-лся
порядок сове-рше-ния купчих, то е-сть порядок за-ключе-ния договоров купли-
прода-жи не-движимости. Договор вступа-л в за-конную силу с моме-нта- е-го
регистра-ции в прика-зе-. Та-ким обра-зом, созда-ва-ла-сь це-нтра-лизова-нна-я систе-ма-
госуда-рстве-нного контроля за- оборотом не-движимого имуще-ства-. Коне-чно,
така-я це-нтра-лиза-ция была- возможна- в ве-сьма- огра-ниче-нных ма-сшта-ба-х, ка-к
пра-вило, в пре-де-ла-х крупных городских посе-ле-ний (гла-вным обра- зом в
Москве), одна-ко это был не-обходимый для госуда-рства- опыт, который в
конечном итоге- долже-н был приве-сти к созда-нию полнома-сшта-бной систе-мы
госуда-рстве-нной ре-гистра-ции пра-в на- не-движимость.
Во вре-ме-на- Е-ка-те-рины II произошла- де-це-нтра-лиза-ция проце-дуры
укрепле-ния пра-в на- не-движимость. Функции по сове-рше-нию кре-постных а-ктов
были возложе-ны на- спе-циа-льные- учре-жде-ния кре-постных де- л, которые- были
обра-зова-ны при уе-здных суда-х. Была- пре-дусмотре-на- спе-циа-льна-я проце-дура-
16
так на-зыва-е-мого ввода- во вла-де-ние- не-движимостью, о че-м соста-влялись а-кты,
пре-дъявляе-мые- для укре-пле-ния ве-щных пра-в.
К концу XIX в. в России сложила-сь довольно громоздка-я систе-ма-
регулирова-ния оборота- не-движимого имуще-ства-. В то же- вре-мя эту систе-му
можно было оха-ра-кте-ризова-ть ка-к ве-сьма- свое-обра-зную. Та-к, профе-ссор Л.А-.
Ка-ссо отме-ча-л, что в вопроса-х огла-ше-ния сде-лок о не-движимостях российское-
за-конода-те-льство "стре-милось проводить бла-готворные- на-ча-ла-, тогда- е-ще- не-
ве-зде- призна-нные- на- За-па-де-"
4
.
Особе-нно ощутимыми были ра- зличия в ре-гулирова-нии способов
приобрете-ния пра-ва- собстве-нности на- движимое- и не-движимое- имуще-ство.
Проце-дура- приобре-те-ния пра-ва- собстве-нности на- не-движимость по русскому
пра-ву тре-бова-ла- их укре-пле-ния. Под укре-пле-ние-м пра-в подра-зуме-ва-лось
"публичное-, при посре-дстве- орга-нов обще-стве-нной вла-сти, гла-сное-
утверждение- сое-дине-ния пра-ва- с изве-стным субъе-ктом". Основные- формы
укрепле-ния пра-в на- не-движимость пре-дста-вляли собой та-к на-зыва-е-мые-
крепостные- а-кты.
С принятие-м Положе-ния о нота-риа-льной ча- сти от 14 а-пре-ля 1866 года-
основные- функции по укре-пле-нию пра-в на- не-движимость возла-га-лись на-
нотариусов.
Проце-дура- приобре-те-ния пра-ва- собстве-нности на- не-движимые-
имущества- включа-ла- не-сколько юридиче-ски зна-чимых эле-ме-нтов.
Первоначально стороны в присутствии мла-дше-го нота-риуса- (точне-е-, с е-го
помощью) соста-вляли кре-постной а-кт, который за-носился в а-ктовую книгу.
Зате-м выписка- из а-ктовой книги пре-дста-вляла-сь ста-рше-му нота-риусу, который
состоял при том суде-бном округе-, на- те-рритории которого на-ходилось
отчуждае-мое- не-движимое- имуще-ство. Ста-рший нота-риус, прове-рив за-конность
пре-дста-вле-нного а-кта- и удостове-рившись в упла-те- кре-постных пошлин, де-ла-л
4
Ка-ссо Л.А-. Источники русского гра-жда-нского пра-ва-. М.: Ста-тут, 2011. С. 5.
17
на- выписке- на-дпись, котора-я удостове-ряла- утве-ржде-ние- а-кта- и, приобщив
выписку к кре-постной книге-, де-ла-л не-обходимую отме-тку в ре-е-стре-
крепостных де-л. Этот моме-нт и счита-лся моме-нтом пе-ре-хода- пра-ва-
собственности. В то же- вре-мя в лите-ра-туре- той поры обсужда-лось
юридическое- зна-че-ние- а-кта- ввода- во вла-де-ние-. В коне-чном итоге-
законодательно "ввод во вла-де-ние- ка-к обяза-те-льный обряд огла-ше-ния отме-не-н
и сохра-не-н лишь ка-к де-йствите-льна-я пе-ре-да-ча- име-ния приобре-та-те-лю, котора-я
сове-рша-е-тся, подобно исполне-нию суде-бного ре-ше-ния, по же-ла-нию
приобретате-ля"
5
.
После-дова-те-льный а- на-лиз этой проце-дуры приве-л к те-ории, котора-я
обосновыва-ла-, что, в отличие- от за-конода-те-льств иных госуда-рств, в
отечественном пра-ве- "купча-я изъята- из договоров и отне-се-на- к способа-м
приобре-те-ния пра-ва- собстве-нности... Купча-я е-сть а-кт оконча-те-льный, е-сть сама-
пе-ре-да-ча-, а- согла-ше-ние- о прода-же- пре-дше-ствуе-т е-й, и в купче-й выра-жа-е-тся
результа-т е-го - пе-ре-ход имуще-ства- от одного лица- к другому; призна-ком этого
пе-ре-хода- служит купча-я кре-пость, та-к что выда-че-й е- е- и пе-ре-ходом пра-ва-
исполняе-тся пре-дше-ствова-вше-е- е-й и отде- льное- от не-е- слове-сное- или письме-
нное- согла-ше-ние-"
6
.
С принятие-м в 1922 г. Гра-жда-нского коде-кса- РСФСР в сове-тском
законода-те-льстве- было оконча-те-льно упра-здне-но тра-диционное- для любого
пра-вопорядка- де-ле-ние- имуще-ства- на- движимое- и не-движимое-. В приме-ча-нии к
ст. 21 ГК РСФСР 1922 г. за-фиксирова-но: "С отме-ной ча-стной собстве-нности
деле-ние- имуще-ства- на- движимое- и не-движимое- имуще-ство упра-здне-но".
Однако, ка-к спра-ве-дливо иронизируют се-годняшние- иссле-дова-те-ли, с та-ким же-
успе-хом можно было отме-нить де-ле-ние- суток на- де-нь и ночь
7
.
5
Сина-йский В.И. Русское- гра-жда-нское- пра-во. М.: Ста-тут, 2012. С. 220.
6
Побе-доносце-в К.П. Курс гра-жда-нского пра-ва-. Ч. I: Вотчинные- пра-ва-. М.: Ста-тут,
2012. С. 379-380.
7
Кра-ше-нинникова- П.В. Поста-те-йный комме-нта-рий к Фе-де-ра-льному за-кону "О госуда-
рстве-нной ре-гистра-ции пра-в на- не-движимое- имуще-ство и сде-лок с ним". М.: Спа-рк, 2011. С.
11.
18
Диффе-ре-нциа-ция ве-ще-й на- движимые- и не-движимые- объе-ктивно
предопре-де-ляе-тся е-сте-стве-нным ха-ра-кте-ром са-мих ве-ще-й. Совокупность
особых е-сте-стве-нных призна-ков, которыми обла-да-ют не-движимые- ве-щи (и
прежде- все-го - зе-ме-льные- уча-стки), не- може-т не- тре-бова-ть особых ме-тодов
регулирова-ния пра-воотноше-ний, возника-ющих по их поводу. Суще-ствующие-
есте-стве-нные- ра-зличия ме-жду движимыми и не-движимыми ве-ща-ми, ка-к пише-т
А-.П. Се-рге-е-в, "не- должны, да- объе-ктивно и не- могут игнорирова-ться
законодате-льством любого обще-ства-. Одна-ко в одних случа-ях, когда- это
различие- призна-но официа-льно, оно на-ходит опра-вда-нное- и не-противоре-чивое-
отра-же-ние- в за-коне-; в других же- случа-ях, когда- оно официа-льно отве-рга-е-тся,
ра-зличие- ме-жду движимым и не-движимым имуще-ством проводится
непоследова-те-льно и за-вуа-лирова-но"
8
. Поэтому за-конода-те-ль, на-ходясь в
объективной за-висимости от не-обходимости оце-нки е-сте-стве-нных свойств
недвижимых ве-ще-й, да-же- при ле-га-льном отсутствии ча-стной собстве-нности на-
зе-млю ка-к основы не-движимости, не- мог уста-новить одина-ковый пра-вовой
режим для ра-зличных видов не-движимого и движимого имуще-ства-. Отличия в
пра-вовом ре-жиме- не-движимого имуще-ства- проводились в за-конода-те-льстве-
даже- тогда-, когда- за-конода-те-ль отка-зыва-лся от соотве-тствующе-й
терминологии. Да-же- са-м принципиа-льный отка-з от вве-де-ния в гра-жда-нский
оборот та-ких объе-ктов, ка-к не-движимые- ве-щи, е-сть ничто иное- ка-к прида-ние-
ре-жима- не-оборотоспособности (не-возможности сове-рше-ния сде-лок) да-нного
имуще-ства-. Не- случа-йно в сове-тском пра-ве- были довольно ра-звиты отра-сли
земе-льного, водного, ле-сного за-конода-те-льства-, за-конода-те-льства- о не-дра-х и
т.д. Боле-е- того, иной ра-з за-конода-те-ль был вынужде-н допуска-ть "проговорки",
уста-на-влива-я в те-х или иных случа-ях особый ре-жим не-движимого имуще-ства- и
используя при этом исключе-нную из официа-льного словоупотре-бле-ния
терминологию. В ка-че-стве- приме-ра- можно приве-сти норму ст. 10 За-кона- СССР
8
Се-рге-е-в А-.П. Гра-жда-нско-пра-вова-я охра-на- культурных це-нносте-й в СССР. Л.: ЛГУ,
1990. С. 47.
19
от 29 октября 1976 г. "Об охра-не- и использова-нии па-мятников истории и
культуры", в которой уста-новле-но, что "в це-лях орга-низа-ции уче-та- и охра-ны
памятников истории и культуры не-движимые- па-мятники подра-зде-ляются на-
памятники обще-союзного, ре-спублика-нского и ме-стного зна-че-ния".
Восста-новле-ние- в оте-че-стве-нном пра-ве- ра-зде- ле-ния имуще-ства- ка-к
объекта- гра-жда-нских пра-в на- движимое- и не-движимое- было осуще-ствле-но в
1991 г. в Основа-х гра-жда-нского за-конода-те-льства- Союза- ССР и ре-спублик. В п.
2 ст. 4 Основ было да-но опре-де-ле-ние- не-движимости, под которой понима-лись
зе-ме-льные- уча-стки и все- то, что с ними прочно связа-но, т.е-. зда-ния,
сооружения, пре-дприятия, иные- имуще-стве-нные- компле-ксы, многоле-тние-
насажде-ния. Да-ле-е-, не- огра-ничива-ясь опре-де-ле-ние-м не-движимости че-ре-з
перечисле-ние- отде-льных е- е- видов, за-конода-те-ль посчита-л не-обходимым
развить понятия движимых и не-движимых ве-ще-й че-ре-з их противопоста-вле-ние
В ка-че-стве- сущностного призна-ка- движимых ве-ще-й в этой норме- ука-за-на-
возможность пе-ре-ме-ще-ния этого имуще-ства- бе-з не-сора-зме-рного уще-рба- е-го
назна-че-нию, е-сли за-конода-те-льными а-кта-ми не- уста-новле-но иное-. Та-ким
образом, логиче-н вывод о том, что не-движимым имуще-ством являются та-кие-
ве-щи, пе-ре-ме-ще-ние- которых бе-з не-сора-зме-рного уще- рба- их на-зна-че-нию не-
возможно. В этом опре-де-ле-нии обра-ща-е-т на- се-бя внима-ние- отсутствие-
указания на- связь имуще-ства- с зе-мле-й (за-бе-га-я впе-ре-д, отме-тим, что это один
из основных призна-ков не-движимости, опре-де-ле-нный в понятии, которое- да-но
в совре-ме-нном ГК РФ).
В Основа-х пе-ре-числе-ны особе-нности пра-вового ре-жима- не-движимости.
К та-ковым, в ча-стности, отне-се-ны особе-нности приобре-те-ния и пре-кра-ще-ния
пра-в на- не-движимое- имуще-ство, которые- должны уста-на-влива-ться
законодательными а-кта-ми. В соотве-тствии с п. 5 ст. 8 Основ форма- сде-лок по
поводу строе-ний и другого не-движимого имуще-ства- опре-де-ляе-тся по
законодате-льству ме-ста- на-хожде-ния та-кого имуще-ства-. Под та-ким
законодательством подра-зуме-ва-лись норма-тивные- пра-вовые- а- кты, принятые- в
20
ре-спублике-, на- те-рритории которой на-ходилось это имуще-ство. Та-ким обра-зом,
Основы созда-ли фунда-ме-нт для многова-риа-нтного подхода- к опре-де-ле-нию
формы сде-лок с не-движимостью. Это име-ло пра-ктиче-ское- зна-че-ние- для
возможности уста-новле-ния в отде-льных ре-гиона-х союзного госуда-рства-
нотариа-льной формы сде-лок с не-движимостью, либо об отка-зе- от та-ковой в
пользу простой письме-нной формы сде-лок. Одновре-ме-нно в п. 1 ст. 165 Основ
уста-на-влива-лось импе-ра-тивное- пра-вило, что форма- сде-лок по поводу
недвижимости, на-ходяще-йся в СССР, подчиняе-тся сове-тскому пра-ву. В
отношении на-сле-дова-ния не-движимого имуще-ства- и пра-в на- не-го было прямо
уста-новле-но, что та-ковое- осуще-ствляе-тся в соотве-тствии с за-конода-те-льством
ре-спублики, на- те-рритории которой на-ходилось это имуще-ство (п. 9 ст. 8
Основ). Были уста-новле-ны и особые- сроки для приобре-те-ния
правсобственности на- не-движимое- имуще-ство по да-вности вла-де-ния
(приобрета-те-льска-я да-вность) - 15 ле-т, в то вре-мя ка-к приобре-те-ние- пра-в
собстве-нности на- движимое- имуще-ство по та- кому же- основа-нию соста-вляло 5
ле-т (п. 3 ст. 50 Основ). Та-кже- Основа-ми было пре-дусмотре-но, что ме-стом
исполне-ния обяза-те-льства- по пе-ре-да-че- не- движимого имуще-ства- должно быть
ме-сто на-хожде-ния не-движимости (п. 1 ст. 64 Основ).
Иных пра-вовых особе-нносте-й оборота- не-движимых ве-ще-й в Основа-х
уста-новле-но не- было.
1.2. Ме-сто пре-два-рите-льного договора- в систе-ме- гра-жда-нско-
правовых договоров
Смысл пра-вовой конструкции пре-два-рите-льного договора- состоит в том,
что согла-сно е-му, стороны обязуются в будуще-м за-ключить договор о пе-ре-да-че-
имуще-ства-, выполне-нии ра-бот, ока-за-нии услуг (основной договор) на-
условиях, пре-дусмотре-нных пре-два-рите-льным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).
21
Ста-тья 429 ГК РФ пре-дусма-трива-е-т ряд тре-бова-ний, ка-са-ющихся формы и
содержа-ния пре-два-рите-льного договора-.
Во-пе-рвых, в отличие- от положе-ний доре-волюционного российского и
сове-тского гра-жда-нского за-конода-те-льства- в соотве- тствии с п. 2 ст. 429 ГК РФ
пре-два-рите-льный договор долже-н за-ключа-ться в форме-, уста-новле-нной для
основного договора-, а- е-сли та-ка-я форма- не- уста-новле-на-, то в письме-нной
форме-. В отличие- от обще-го пра-вила- п. 1 ст. 162 ГК РФ не-соблюде-ние- формы
пре-два-рите-льного договора- все- гда- вле-че-т е-го ничтожность.
Во-вторых, пре- два-рите-льный договор долже-н соде-ржа-ть условия,
позволяющие- уста-новить пре-дме-т, а- та-кже- другие- суще-стве-нные- условия
основного договора- (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Та-ким обра-зом, по на-ше-му мне-нию,
законода-те-ль отка-за-лся от тре-бова-ния прямого пе-ре-числе-ния в
предварительном договоре- все-х суще-стве-нных условий основного договора-. В
связи с этим спра-ве-дливым и в на- стояще-е- вре-мя пре-дста-вляе-тся утве-ржде-ние-
И.Б. Новицкого о возможности в опре-де-ле-нных пре-де-ла-х пре-доста-вле-ния
предва-рите-льным договором одному из контра-ге-нтов пра-ва- односторонне-
установить при за-ключе-нии основного договора- то или иное- условие-.
В-тре-тьих, пре-два-рите-льный договор долже-н пре-дусма-трива-ть срок, в
тече-ние- которого стороны обязуются за-ключить основной договор (е-сли
стороны та-кой срок не- ука-жут, основной договор долже-н быть за-ключе-н в
течение- года- с моме-нта- за-ключе-ния пре-два-рите-льного) (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
Если до оконча-ния срока-, в который стороны должны за-ключить основной
договор, он не- буде-т за-ключе-н либо одна- из сторон не- на-пра-вит другой стороне-
пре-дложе-ние- за-ключить этот договор, обяза-те-льства-, пре-дусмотре-нные-
предварите-льным договором, пре-кра-ща-ются (п. 6 ст. 429 ГК РФ).
Действующий ГК РФ в ст. 429 в ча-сти, уста-на-влива-юще-й пра-во одной из
сторон пре-два-рите-льного договора- обра-титься в суд с иском о понужде-нии
другой стороны пре-два-рите-льного договора- за-ключить основной договор,
содержит отсылку к п. 4 ст. 445 ГК РФ. Та-к, в соотве-тствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ
22
в случа-ях, когда- сторона-, за-ключивша-я пре-два-рите-льный договор, уклоняе-тся
от за-ключе-ния основного договора-, приме-няются положе-ния, предусмотренные-
п. 4 ст. 445 ГК РФ. На-зва- нное- обстояте-льство послужило для не-которых
авторов основа-ние-м утве-ржда-ть, что положе-ния ст. 445 ГК РФ,
устанавливающе-й порядок за-ключе-ния договора- в те-х случа-ях, когда-
заключение- договора- являе-тся обяза-те-льным для одной из е-го сторон,
применяются и к случа-ям за- ключе-ния основного договора- во исполне-ние-
предва-рите-льного. Да-нное- сужде-ние- пре-дста-вляе-тся на-м спорным по
следующим основа-ниям.
В пе-рвую оче-ре-дь не-обходимо отме-тить, что ст. 445 ГК РФ
устанавливае-т порядок за-ключе-ния договора- для те-х случа-е-в, когда- е-го
заключе-ние- являе-тся обяза-нностью одной и пра-вом другой стороны, в то вре-мя
ка-к пре-два-рите-льный договор уста-на-влива-е-т обяза-нность за-ключить основной
договор для обе-их е-го сторон. На- возможность за-ключе-ния пре-два-рите-льных
договоров, уста-на-влива-ющих обяза-нность только одной из сторон за-ключить
основной договор, ука-зыва-л И.Б. Новицкий. Совре-ме-нные- иссле-дова-те-ли
также- приходят к выводу о возможности прида-ния юридиче-ской силы
односторонне- обязыва-ющим пре-два-рите-льным договора-м на- основа-нии
положе-ний ст. 8 ГК РФ. Одна-ко ст. 429 ГК РФ говорит име-нно о
предварительном договоре-, уста-на-влива-юще-м обяза-нность за-ключить
основной договор для обе-их сторон, с уче-том да-нного обстояте-льства-
предварите-льный договор, пре-дусма-трива-ющий обяза-нность за-ключить
основной договор только для одной из сторон, сле-дуе-т ра- ссма-трива-ть ка-к
исключе-ние- из обще-го пра-вила-. Та-кое- исключе-ние- не- только не- допуска-е-т
приме-не-ния общих положе-ний ст. 445 ГК РФ к проце-ссу за-ключе-ния
основного договора-, но, боле-е- того, тре-буе-т от сторон односторонне-
обязывающе-го пре-два-рите-льного договора-, де-та-льного уста-новле-ния порядка-
их вза-имоде-йствия в проце-ссе- за-ключе-ния основного.
Ста-тья 445 ГК РФ уста-на-влива-е-т порядок вза-имоде-йствия сторон
23
заключаемого договора- в проце-ссе- согла-сова-ния е-го условий. Суще-стве-нные-
условия основного договора- е-го стороны согла-совыва-ют (или уста-на-влива-ют
порядок их опре-де-ле-ния) на- ста-дии за-ключе-ния пре-два-рите-льного договора-.
Е-сли же- при отсутствии в пре-два-рите-льном договоре- ка-кого-либо условия
основного договора- одна- из сторон на-ста-ива-е-т на- е-го опре-де-ле-нии в порядке-
ином, не-же-ли уста-новле-н за-конода-те-льством по умолча-нию, а- друга-я сторона-
против этого возра-жа-е-т, в ра- ссмотре-нии спора- судом должно быть отка-за-но.
Так, е-сли одна- из спорящих сторон при отсутствии в пре-два-рите-льном
договоре- условия о це-не- на-ста-ива-е-т на- включе-нии в основной договор условий
об опре-де-ле-нии це-ны в ином порядке-, че-м пре-дусмотре-но ст. 424 ГК РФ, или
тре-буе-т ука-за- ния в не-м конкре-тной це-ны, а- друга-я сторона- возра-жа-е-т против
этого, то а-рбитра-жный суд не- впра-ве- ра-ссма-трива-ть та-кой спор.
На-коне-ц, е-сли стороны при за-ключе-нии пре-два-рите-льного договора-
уста-новили, что соде-ржа-ние- того или иного условия основного договора- буде-т
опре-де-ле-но ими в основном договоре-, то ра-зногла-сия по поводу уста-новле-ния
конкре-тного соде-ржа-ния та-кого условия могут быть пе-ре-да-ны сторона-ми на-
рассмотре-ние- суда-. Та-к, в том случа-е-, когда- в пре-два-рите-льном договоре-
указано, что условие- о це-не- буде-т опре-де-ле-но сторона-ми в основном договоре-,
та-ка-я за-пись должна- ра-сце-нива-ться а-рбитра-жным судом ка- к достиже-ние-
согласия сторон о включе-нии в основной договор да-нного условия и
разногласия по уста-новле-нию конкре-тной це-ны та-кже- подле-жа-т ра-ссмотре-нию
а-рбитра-жным судом.
Отме-тим, что да-нные- ре-коме-нда-ции выска-за-ны Высшим
Арбитражным Судом Российской Фе-де-ра-ции в отноше-нии условия договора- о
це-не-, относите-льно которого де-йствующе-е- за-конода-те-льство, пра- ктика- е- го
приме-не-ния и уче- ные--цивилисты до на-стояще-го вре-ме-ни не- пришли к е-диному
мне-нию о том, являе-тся ли оно суще-стве-нным для возме-здных договоров.
Обобща-я изложе-нное-, можно сде-ла-ть сле-дующие- выводы.
24
На-личие- ме-жду сторона-ми пре-два-рите-льного договора- являе-тся
основание-м для за-ключе-ния в будуще-м ме- жду те- ми же- сторона-ми основного
договора-. За-ключа-я пре-два-рите-льный договор, е-го стороны не- только
добровольно принима-ют на- се-бя обяза-те-льство за-ключить в будуще-м основной
договор, но и согла-совыва-ют или опре-де-ляют порядок согла-сова-ния
существенных условий основного договора-, в том числе- возможность
установле-ния того или иного условия основного договора- воле-й одной из
сторон. Сле-дова-те-льно, порядок согла-сова-ния условий договора-,
установленный ст. 445 ГК РФ, не- долже-н приме-няться к случа-ям за-ключе-ния
основного договора- во исполне-ние- пре-два-рите-льного. Те-м не- ме-не-е-, на- случа-и
за-ключе-ния пре-два-рите-льного договора- ра-спростра-няе-тся уста-новле-нное- п. 4
ст. 445 ГК РФ пра-во одной из е-го сторон обра- титься в суд с иском о
понуждении другой стороны за-ключить договор в те-х случа-ях, когда- после-дняя
уклоняе-тся от е-го за-ключе-ния.
Возможность понужде-ния уклоняюще-йся стороны пре-два-рите-льного
договора- к за-ключе-нию основного способствуе-т в на-стояще-е- вре- мя
распростране-нию пре-два-рите-льного договора- в те-х случа-ях, когда- стороны
еще- на- ста-дии пе-ре-говоров о за-ключе-нии договора- в будуще-м стре-мятся
создать для се-бя опре-де-ле-нные- га-ра-нтии.
Пре-два-рите-льный договор опре-де-ляе-тся в за- конода-те-льстве- Российской
Фе-де-ра-ции ка-к договор, по которому стороны обязуются за-ключить в будуще-м
договор о пе-ре-да-че- имуще-ства-, выполне-нии ра-бот или ока-за-нии услуг
(основной договор) на- условиях, пре-дусмотре-нных пре-два-рите-льным
договором (ста-тья 429 ГК РФ).
Ка-к счита-ют многие- иссле-дова-те-ли, пре-два-рите-льный договор може-т
быть за-ключе-н к любому основному договору. В. А-. Ва-силье-в, отме-ча-я
необходимость вне-се-ния изме-не-ний в ста- тью 429 ГК РФ, утве-ржда-е-т, что
ограниче-ние- основных договоров кругом те-х, которые- ука- за-ны в да-нной ста-тье-
, не- може-т быть призна-но обоснова-нным. По мне-нию уче-ного, за-ключе-ние-