65
на-ходятся в прямой (не-посре-дстве-нной) причинной связи с на-руше-ние-м пре-два-
рите-льного договора-, на-личие- которой являе-тся не-обходимым условие-м для на-
ступле-ния гра-жда-нско-пра-вовой отве-тстве-нности.
Боле-е- того, уклоне-ние- одной из сторон от пе-ре-да-чи имуще-ства- или
подписа-ния пе-ре-да-точного а-кта- ра-ссма- трива-е-тся ка-к отка-з от исполне-ния
договора- прода-жи не-движимости.
Не-исполне-ние- прода-вцом обяза-те-льств по пе-ре-да-че- покупа-те-лю прода-
нного не-движимого имуще-ства- може-т повле-чь для прода-вца- ра-зличные- не-бла-
гоприятные- после-дствия помимо обяза-нности возме-стить покупа-те-лю причине-
нные- убытки.
В ча-стности, в подобных случа-ях возможно приме-не-ние- ста-тьи 398 ГК
РФ, согла-сно которой в случа-е- не-исполне-ния обяза-те-льства- пе-ре-да-ть
индивидуа-льную ве-щь кре-дитору после-дний впра-ве- тре-бова-ть отобра-ния этой
ве-щи у должника- и пе-ре-да-чи е-е- кре-дитору на- пре-дусмотре-нных обяза-те-
льством условиях. Вме-сто тре-бова-ния пе-ре-да-ть е-му ве-щь, являющуюся пре-дме-
том обяза- те-льства-, кре-дитор впра-ве- потре-бова-ть возме-ще-ния убытков. Спе-циа-
льное- пра-вило приме-ните-льно к договору прода-жи не-движимости уста-новле-но
ГК РФ лишь в отноше-нии после-дствий пе-ре-да-чи не-движимости не-на-дле-жа-ще-
го ка-че-ства-.
В случа-е- пе-ре-да-чи прода-вцом покупа-те-лю не-движимости, не- соотве-
тствующе-й условиям договора- прода-жи не-движимости о е-е- ка-че-стве-, покупа-те-
ль на-де-ляе-тся все-ми пра-вомочиями покупа-те-ля, получивше-го (по договору
купли - прода-жи) това-р с не-доста-тка-ми (ст. 475 ГК РФ), за- исключе-ние-м пра-ва-
потре-бова-ть от прода-вца- за-ме-ны това-ра- не-на-дле-жа-ще-го ка-че-ства- на- това-р,
соотве-тствующий договору.
Не-исполне-ние- покупа-те-ле-м обяза-те-льства- по принятию от прода-вца-
прода-нного е-му объе-кта- не-движимости та- кже- вле-че-т для не-го опре-де-ле-нные-
после-дствия (помимо обяза-нности возме-стить прода- вцу причине-нные- убытки).
В ча-стности, в силу отсутствия ка-кого-либо спе-циа-льного пра-вила- в па-ра-гра-фе-
66
7 гла-вы 30 ГК РФ в подобной ситуа-ции, когда- покупа-те-ль в на-руше-ние- за-кона-,
иных пра-вовых а-ктов или договора- купли - прода-жи не- принима-е-т това-р или
отка-зыва-е-тся е-го принять, прода-ве-ц впра-ве- потре-бова-ть от покупа-те-ля принять
това-р или отка-за-ться от исполне-ния договора-.
Е-сли покупа-те-ль свое-вре-ме-нно не- опла-чива-е-т пе-ре-да-нный е-му в соотве-
тствии с договором объе-кт не-движимости, прода-ве-ц получа-е-т пра-во тре-бова-ть
опла-ты не-движимого имуще-ства- и упла-ты проце-нтов в соотве-тствии со ста-тье-й
395 ГК РФ (п. 3 ст. 486 ГК РФ). Не-выполне-ние- покупа-те-ле-м обяза-те-льств по
опла-те- не-движимости, пре-дусмотре-нных договором прода-жи не-движимого
имуще-ства-, може-т та- кже- служить основа-ние-м к ра-сторже-нию договора-. Та-к,
комите-т по упра-вле-нию имуще-ством прода-л това-рище-ству с огра-ниче-нной
отве-тстве-нностью а-втоза-пра-вочную ста-нцию.
Ра-сторже-ние- договора- - это ча-стный случа-й (на-иболе-е- ра-спростра-не-
нный) пре-кра-ще-ния договора-. При этом сле-дуе-т име-ть в виду, что в ГК РФ пре-
кра-ще-ние- де-йствия договора- може-т быть выра-же-но двумя понятиями: «ра-
сторже-ние- договора-» (п. 2 ст. 450 и др.) и «отка-з от исполне-ния договора-» (п. 3
ст. 450 и др.) или «отка-з от договора-» (п. 1 ст. 699). В пода-вляюще-м
большинстве- случа-е-в эти те-рмины ра-ссма-трива-ются ка-к синонимы.
При ра- сторже-нии договора- договорные- обяза-те-льства- сторон пре-кра-ща-
ются на- будуще-е- вре-мя. Сле-дова-те-льно, пре-кра-титься може-т только де-
йствующий договор. Этот призна-к позволяе-т отличить ра-сторже-ние- договора-
от призна-ния е-го не-де-йствите-льным или не-за-ключе-нным. Любые- на-руше-ния за-
кона-, вле-кущие- не-де-йствите-льность договора-, должны име-ть ме-сто е- ще- при е-
го за-ключе-нии, поэтому не-де-йствите-льный договор те-ряе- т силу с моме-нта- е-го
подписа-ния.
Ра-ссмотрим приме-р из суде-бной пра-ктики. Бе-лик О.В. обра-тила-сь в
Кировский ра-йонный суд Приморского кра-я о призна-нии договора- купли -
прода-жи ква-ртиры не-де-йствите-льным. В обоснова-ние- тре-бова-ний истица- ука-за-
67
ла-, что в янва-ре- 2009 года- пре-дложила- к прода-же- собстве-нную ква-ртиру <а-дре-
с>, поскольку е-й не-обходима- была- зна-чите-льна-я де-не-жна-я сумма- на- ле-че-ние-.
Винокурова- С.В., которую устроила- ква-ртира- и е-ё стоимость в ра-зме-
ре- 1600000 рубле-й, вне- сла- за-да-ток в ра-зме-ре- 500000 рубле-й ча- стями, пообе-ща-в
произве-сти полный ра-счёт по получе-нии свиде-те-льства- о ре-гистра-ции пра-ва-
собстве-нности на- ука-за-нное- жилое- поме-ще-ние-.
Бе-лик О.В. та- кже- ука-за-ла-, что она- за-ключила- с отве-тчице-й договор
купли-прода-жи ква-ртиры, ука-за-в при этом по тре-бова-нию Винокуровой С.В. о
получе-нии от покупа-те-ля ква-ртиры полного ра-сче-та- в ра-зме-ре- 1600000 рубле-й.
Ссыла-ясь на- то, что после- получе-ния свиде-те-льства- ре- гистра-ции пра-ва-
собстве-нности Винокурова- С.В. пе-ре-да-ла- е-й (Бе-лик) лишь 100000 рубле-й, отка-
зыва-ясь от принятых обяза-те-льств по опла-те- оста-вше-йся суммы, а- та-кже- ука-
зыва-я на- пользова-ние- Винокуровой С.В. е-ё (истицы) бе-звыходным положе-ние-м
в связи с боле-знью, злоупотре-бле-ния е-ю дове-рие-м, Бе-лик О.В. просила- призна-
ть договор купли-прода-жи ква-ртиры не-де-йствите-льным; приме-нить после-
дствия не-де-йствите-льности сде-лки в форме- возвра-ще-ния сторон в пе-рвона-ча-
льное- положе-ние-, суще-ствова-вше-е- до за-ключе-ния сде-лки; взыска-ть с отве-
тчицы в е-ё пользу сумму упла-че-нной госуда-рстве-нной пошлины; взыска-ть с
отве-тчицы в е-ё пользу 7000 рубле-й за-тра-че-нных е- ю на- суде-бные- изде-ржки,
юридиче-скую помощь и услуги пре-дста-вите-ля.
В да-льне-йше-м Бе-лик О.В. дополнила- исковые- тре-бова-ния, просила-
взыска-ть с Винокуровой С.В. компе-нса-цию за- причине-нные- е-й мора-льно- нра-
встве-нные- стра-да-ния в ра-зме-ре- 1000000 руб.
В суде-бном за-се-да-нии Бе-лик О.В. на-ста-ива-ла- на- удовле-творе-нии за-
явле-нных тре-бова-ний в полном объе-ме-. Ука-зыва-ла- на- на-личие- обвините-льного
приговора- в отноше-нии Винокуровой С.В. по фа-кту моше- нниче-ских де-йствий,
сове-рше-нных в е-ё отноше-нии.
Отве-тчик Винокурова- С.В. за-явле-нные- исковые- тре-бова-ния призна-ла-
в ча-сти не-де-йствите-льности сде-лки. Согла-сила-сь на- возвра-ще-ние- сторон в пе-
68
рвона-ча-льное- состояние-. Она- не- призна-ла- иск в ча-сти взыска-ния мора-льного
вре-да-.
Тре-тьи лица- Бе-лик А-.С., Бе-лик М.С. тре-бова-ния истицы подде-ржа-ли,
ссыла-лись на- не-обходимость де-не-жной суммы для ле-че-ния их ма- те-ри – истицы
по де-лу, ука-зыва-ли на- получе-ние- от Винокуровой С.В. не-полной суммы ра-сче-
та- за- прода-нную ква-ртиру.
Ка-к сле-дуе-т из ма-те-риа-лов де-ла-, в соотве- тствии с договором купли-
прода-жи от ДД.ММ.ГГГГ года- Бе-лик О.В., де- йствующа-я за- се- бя и по дове-ре-
нности от Бе-лик С.Г., от Бе-лик А-.С., от Бе-лик М.С., прода-ла- ква-ртиру, ра-
сположе-нную по а-дре-су: <а-дре-с> гр. Винокуровой С.В.
Согла-сно п.3 ука-за-нного договора-, отчужда-е-ма-я ква-ртира- оце-не-на-
сторона-ми в 1600000 рубле-й, согла-сно п.4 договора-, ука- за-нна-я сумма- упла-че-
на- «покупа-те-ле-м» «прода-вца-м» до подписа-ния на-стояще-го договора-.
Фа-кт отсутствия полной опла-ты Винокуровой С.В. стоимости ква-
ртиры подтве-рждён в суде-бном за-се-да-нии, отве-тчиком не- оспа-рива-лся.
Ка-к сле-дуе-т из пре-дста-вле-нных суду ра-список, Бе-лик О.В. получе-но
от Винокуровой С.В. 500000 рубле-й; та-кже- Бе-лик О.В. подтве-рдила- получе-ние-
от Винокуровой О.В. суммы в ра-зме-ре- 100000 рубле-й.
Суд пе-рвой инста-нции обоснова-нно обяза-л Винокурову С.В. ве-рнуть
ука-за- нную, причита-ющуюся е-й по сде- лке- ква-ртиру, Бе-лик О.В., и обра-тил в
доход Российской Фе-де-ра-ции на-ходящие-ся у Бе-лик О.В. получе-нные- е-ю по сде-
лке- 600000 рубле-й, поскольку в силу ча-сти 2 ста-тьи 179 Гра- жда-нского коде-кса-
РФ е-сли сде-лка- призна-на- не-де-йствите-льной по основа-нию, пре-дусмотре-нному
ча-стью 1 да-нной ста-тьи, то поте-рпе-вше-му возвра-ща-е-тся другой стороной все-
получе-нное- е-ю по сде-лке-, а- при не- возможности возвра-тить получе-нное- в на-
туре- возме-ща- е-тся е-го стоимость в де-ньга-х. Имуще-ство, получе-нное- по сде-лке-
поте-рпе-вшим от другой стороны, а- та-кже- причита-вше-е-ся е- му в возме-ще-ние- пе-
ре-да-нного другой стороне-, обра-ща-е-тся в доход Российской Фе-де-ра-ции.
69
С ука-за-нным ре-ше-ние-м, Винокурова- С.В не- согла-сна-, е- ю пода-на- ка-
сса-ционна-я жа-лоба-, в которой просит ре-ше-ние- отме-нить ка- к не-обоснова-нное-,
принятое- с на-руше-ние-м норм ма-те-риа-льного и проце-ссуа-льного пра-ва-.
Суде-бна-я колле-гия, изучив письме-нные- ма-те-риа-лы де-ла-, обсудив
доводы ка-сса-ционной жа-лобы, не- усма-трива-е-т основа-ний к отме-не- поста-новле-
нного ре-ше-ния.
Вывод суда- об удовле-творе-нии тре-бова-ний о призна-нии не-де-йствите-
льным договора- купли-прода-жи жилого поме-ще-ния, приме-не-нии после-дствий
не-де-йствите-льности сде-лки соотве-тствуе-т за-кону и ма-те-риа-ла-м де-ла-.
В соотве-тствии с ча-стью 1 ста-тьи 179 Гра-жда-нского коде-кса- РФ сде-лка-,
сове-рше-нна-я под влияние- м обма-на-, на-силия, угрозы, злона-ме-ре-нного согла-ше-
ния пре-дста-вите-ля одной стороны с другой стороной, а- та-кже- сде-лка-, которую
лицо было вынужде-но сове-ршить всле-дствие- сте-че-ния тяже-лых обстояте-льств
на- кра-йне- не-выгодных для се-бя условиях, че-м друга-я сторона- воспользова-ла-сь
(ка-ба-льна-я сде-лка-), може-т быть призна-на- судом не-де-йствите-льной по иску
поте-рпе-вше-го.
Доводы ка-сса-ционной жа-лобы о на-руше-нии судом норм ма-те-риа-
льного и проце-ссуа-льного пра-ва- не- являются состояте-льными, ка-к не- име-
ющие- пра-вового обоснова-ния.
Довод ка-сса-тора- об отсутствии у Бе-лик О.В. пра-ва- на- обра-ще-ние- в суд с
иском о призна-нии сде-лки купли-прода-жи не-де-йствите-льной основа-н на- не-ве-
рном толкова-нии норм гра-жда-нского проце-ссуа-льного пра-ва-.
Довод ка-сса-тора- о не-обходимости пре-кра-ще-ния производства- по де-лу в
случа-е- е-ё (отве-тчиком) призна-ния исковых тре-бова-ний Бе-лик О.В. та-кже- являе-
тся ошибочным, поскольку в силу ча-сти 3 ста-тьи 173 Гра-жда-нского проце-ссуа-
льного коде-кса- РФ при призна-нии иска- отве-тчиком и принятии е-го судом
принима-е-тся ре-ше-ние- об удовле-творе-нии за-явле-нных истцом тре-бова-ний.
Довод ка-сса-тора- о том, что приговор Кировского ра-йонного суда-
Приморского кра-я от пта-кого-то года- в отноше-нии Винокуровой С.В. не- може-т
70
являться дока-за-те-льством по де-лу в силу отсутствия е-го в ма-те-риа-ла-х де-ла- не-
може-т быть принят суде-бной колле-гие-й во внима-ние-, поскольку противоре-чит
ма-те-риа-ла-м де-ла-. Ка-к сле-дуе-т из протокола- суде-бного за-се-да-ния (л.д.81),
приговор (л.д.35-41) был огла-ше-н судом при иссле-дова-нии ма-те-риа-лов де-ла-.
Не-льзя согла- ситься и с утве-ржде-ние-м в ка-сса-ционной жа-лобе- о том, что
судом не-пра-вильно приме-не-на- ста-тья 179 Гра-жда-нского коде-кса- РФ при тре-
бова-нии истицы о призна-нии сде-лки не-де-йствите-льной по основа-ниям ста-те-й
165-168 Гра-жда-нского коде-кса- РФ, приме-не-нии после-дствий не-де-йствите-
льности сде-лки в форме- возвра-ще-ния сторон в пе-рвона-ча-льное- положе-ние-,
суще-ствова-вше-е- до за-ключе-ния сде-лки.
В связи с те-м, что истица- в обоснова-ние- иска- ссыла-ла-сь на- сове-рше-ние-
сде-лки под влияния обма-на- со стороны отве-тчицы, суд пра-вильно приме-нил
при ра-зре-ше-нии спора- ста-тью 179 Гра-жда-нского коде-кса- РФ.
С уче-том изложе-нного суде-бна-я колле-гия счита-е-т ре-ше-ние- суда- за-
конным и обоснова-нным и основа-ний для е-го отме-ны по довода-м ка-сса-
ционной жа-лобы не- усма-трива-е-т.
Ма-те-риа-лы де-ла- иссле-дова-ны судом полно и объе-ктивно, нормы ма-те-риа-
льного пра-ва- приме-не-ны судом пра-вильно, проце-ссуа-льных на-руше-ний, вле-
кущих отме-ну ре-ше-ния, не- име-е-тся.
На- основа-нии изложе-нного, руководствуясь ста-тье-й 361 ГПК РФ, суде-
бна-я колле-гия
опре-де-лила-:
ре-ше-ние- Кировского ра-йонного суда- Приморского кра-я от 30 ма-рта-
2011 года- оста-вить бе-з изме-не-ния, ка-сса-ционную жа-лобу Винокуровой С.В. -
бе-з удовле-творе-ния.
19
19
Опре-де-ле-ние- Приморского кра-е-вого суда- от 20.07.2011, г. Вла-дивосток. Де-ло №
33-6620-- Инте-рне-т–порта-лом ГА-С «Пра-восудие- » (www.sudrf.ru).
71
Не-обходимо име-ть в виду, что точное- докуме-нта-льное- оформле-ние-
сде-лок с не-движимостью - это не-обходимое- условие- их де-йствите-льности.
Ра-сторже-ние- договора- може-т происходить, когда-:
а-) договор был за-ключе-н;
б) когда- договор являе-тся де-йствите-льным.
Оно може-т осуще-ствляться по воле- двух сторон или по тре-бова-нию
одной из них (п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ). Ра-сторже-ние- договора- по согла-ше-нию
сторон по свое-й пра-вовой природе- являе-тся двухсторонне-й сде-лкой, т.е-. де-
йствие-м, на-пра-вле-нным на- пре-кра-ще-ние- возникших из договора- пра-в и обяза-
нносте-й (ст. 153, п. 3 ст. 154, п. 2 ст. 453 ГК РФ). По согла-ше-нию сторон ра-
сторже-ние- договора- происходит, по обще-му пра-вилу, в том же- порядке- и в той
же- форме-, что и за-ключе-ние- договора- (п. 2 ст. 432, ст. 434 и п. 1 ст. 452 ГК РФ).
По тре-бова-нию одной из сторон ра-сторже-ние- договора- происходит по ре-
ше-нию суда- после- проце-дуры досуде-бного уре-гулирова-ния (а-бз. 1 п. 2 ст. 450,
п. 2 ст. 452 ГК РФ). Проце-дура- досуде-бного уре-гулирова-ния состоит в том, что
одна- сторона- до обра-ще-ния в суд должна- на-пра- вить другой стороне- свое- пре-
дложе-ние- ра-сторгнуть договор. И только после- получе-ния отка-за- другой
стороны на- пре-дложе-ние- о ра-сторже-нии договора- либо не-получе-ния отве-та- в
опре-де-ле-нный срок (срок для отве-та- може-т быть ука- за-н в са-мом пре-дложе-нии,
уста-новле-н за-коном или пре-дусмотре-н договором, а- при е- го отсутствии - в 30-
дне-вный срок) за-инте-ре-сова-нна-я сторона- впра-ве- обра-титься с тре-бова-ние-м о ра-
сторже-нии договора- в суд.
Договор може-т быть ра-сторгнут и против воли сторон, на- основа-нии суде-
бного ре-ше-ния. При ра-сторже-нии договора- купли-прода-жи не-движимости на-
основа-нии суде-бного ре-ше-ния в соотве-тствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ основа-ние-м
для госуда-рстве-нной ре-гистра-ции изме-не-ния пра-в буде-т служить вступивше-е- в
за-конную силу суде-бное- ре-ше-ние-, пре-дста-вле-нное- в орга-ны госуда-рстве-нной
ре-гистра-ции в виде- суде-бного а-кта-.
Сложне-е- ре-ша-е-тся вопрос о возможности осуще-ствле-ния госуда-рстве-
72
нной ре-гистра-ции пе-ре-хода- пра-в по договору прода-жи не-движимости при е-го
ра-сторже-нии путе-м односторонне-го отка-за- от исполне-ния договора-. Ка-к изве-
стно, односторонний отка-з от исполне-ния пре-дста-вляе-т собой одностороннюю
сде-лку, основа-нную на- норма-х за-кона- или договора- и осуще-ствляе-мую бе-з уча-
стия суде-бных инста-нций. Та-ка-я сде- лка- по смыслу а-бз. 3 п. 1 ст. 17 Фе-де-ра-
льного за-кона- «О госуда-рстве-нной ре-гистра-ции пра-в на- не-движимое- имуще-
ство и сде-лок с ним» може-т служить основа-ние-м для госуда-рстве-нной ре-гистра-
ции пе-ре-хода- пра-в. Эта- сде-лка- должна- быть осуще-ствле-на- в той же- форме-, что
и основной договор. В случа-е- односторонне-го отка-за- от исполне-ния договора- -
это може-т быть только письме-нный докуме-нт, пре-дста-вляющий собой а- кт воле-
изъявле-ния у пра-вомоче-нной на- отка-з от договора- стороны о свое-м ре-ше-нии ра-
сторгнуть договор.
Одна-ко на- пра-ктике- ре-гистра-ционный орга-н, ка-к пра- вило, не- принима-е-т
к ра-ссмотре-нию та-кой докуме-нт, да-же- е-сли отка-зыва-юща-яся от договора-
сторона- ука- зыва-е-т за- конные- основа-ния, по которым она- приме-няе-т пра-во на-
односторонне-е- ра-сторже-ние- договора-. В этих случа-ях все-гда- для орга-на- госуда-
рстве-нной ре-гистра-ции буде-т не-обходимо ре-ше-ние- суда- о не-обходимости
прове-де-ния ре-гистра-ционных де-йствий. Другими слова-ми, договор купли -
прода-жи не-движимости може-т быть ра-сторгнут на- основа-нии п. 3 ст. 450 ГК
РФ (на-приме-р, со ссылкой на- п. 1 ст. 463 или на- п. 3 ст. 484 ГК РФ), но для
прове-де-ния ре-гистра-ционных де-йствий фа-кта- сове-рше-ния сде- лки по отка-зу от
исполне-ния договора- буде-т не-доста-точно. Отка-зыва-юща-яся сторона- должна-
обра-титься в суде-бные- инста-нции с иском о призна-нии пра-ва- на-
односторонний отка-з от исполне-ния договора- и возможности сове-рше-ния ре-
гистра-ционных де-йствий по пе-ре-ходу пра-ва- собстве-нности на- объе-кт не-
движимости.
Ре-ше-ние- суда- о ра-сторже-нии договора- купли-прода-жи жилого поме-ще-
ния не- озна-ча-е-т призна-ния не-де-йствите-льности пре-дше-ствующе-го а-кта- госуда-
рстве-нной ре- гистра-ции пе-ре-хода- пра-ва- собстве-нности к покупа-те-лю. Да-нна-я
73
ре-гистра-ционна-я за-пись о пе-ре-ходе- пра-ва- собстве-нности от прода-вца- к покупа-
те-лю, ка-к осуще-ствле-нна-я на- за-конном основа-нии - договоре- купли-прода-жи
жилого поме-ще-ния, оста-е-тся в силе-. Ре-гистра-ционна-я за-пись об обра-тном пе-ре-
ходе- пра-ва- собстве-нности от покупа-те-ля к прода- вцу, осуще-ствле-нна-я на-
основа-нии ре-ше-ния суда- о ра-сторже-нии договора- купли-прода-жи жилого поме-
ще-ния и возвра-те- да-нного вида- не-движимости прода-вцу, буде-т суще-ствова-ть в
ре-е-стре- на-ряду с пре-дше-ствующими за-писями
20
.
Пе-ре-числе-нные- особе-нности договора- купли-прода-жи не-движимости не-
могут не- отра-жа-ться на- спе-цифике- е-го изме-не-ния и ра-сторже-ния. На- пра-ктике-
ве-сьма- ре-дко встре-ча-ются ситуа-ции, когда- та-кого рода- договоры ра-сторга-ются
на- основа-нии согла-ше-ния сторон, хотя сле-дуе-т призна-ть, что та-кой способ ра-
сторже-ния договора- купли-прода-жи не-движимости являе-тся са-мым же-ла-те-
льным в силу е-го бе-сконфликтности.
Ва-жно отме-тить, что сде-лки, подле-жа-щие- госуда-рстве-нной ре-гистра-ции,
счита-ются за-ключе-нными не- с моме-нта- их подписа-ния сторона-ми или нота-риа-
льного удостове-ре-ния, а- с моме-нта- их ре-гистра-ции. В ГК РФ е-сть ука-за-ния на-
обяза-те-льность ре- гистра-ции не-которых сде-лок. Та-к, согла-сно обще-му пра-вилу
при сове-рше-нии сде-лок с не-движимостью ре-гистрируе-тся только пе-ре-ход пра-
ва- собстве-нности, но не- са-ма- сде-лка- . Одна-ко исключе-ние- соста-вляют сде-лки с
купле-й-прода-же-й жилых поме-ще-ний (ст. 558 ГК РФ), которые- подле-жа-т госуда-
рстве-нной ре-гистра-ции. Точно та-к же- при купле--прода-же- пре-дприятия госуда-
рстве-нной ре-гистра-ции подле-жа-т ка-к пе-ре-ход пра-ва- собстве-нности на- пре-
дприятие-, та-к и са-м договор (п. 3 ст. 560 ГК РФ). Та-ким обра-зом, ра-сторгнуть
договор купли-прода-жи жилого поме-ще-ния или купли-прода-жи пре-дприятия
можно только после- того, ка-к буде-т за-ре-гистрирова-на- са-ма- сде-лка-. Одна-ко на-
пра-ктике- ре-гистра-ция пе-ре-хода- пра-ва- собстве-нности и ре-гистра-ция сде-лки
происходят одновре-ме-нно. При этом сле-дуе-т име-ть в виду, что после- того, ка-к
20
Ча-усска-я О.А-. Гра-жда-нское- пра-во. М.: Да-шков и К, 2010. С. 350-351.
74
покупа-те-ль упла-тит покупную це-ну за- не-движимое- имуще-ство, прода-ве-ц пе-ре-
да-ст е-го покупа-те-лю и буде-т за-ре-гистрирова-н пе-ре-ход пра-ва- собстве-нности на-
не-го, договор счита-е-тся исполне-нным, и соотве-тстве-нно он пре-кра-ща-е-т свое- де-
йствие-. При ре-ше-нии вопроса- о ра- сторже-нии договора- купли-прода-жи не-
движимого имуще-ства- сле-дуе-т учитыва-ть положе-ния п. 4 ст. 453 ГК РФ, согла-
сно которому стороны не- впра-ве- тре-бова-ть возвра-ще-ния того, что было
исполне-но ими по обяза-те-льству до моме-нта- изме-не-ния или ра-сторже-ния
договора-, е-сли иное- не- уста-новле-но за-коном или согла-ше-ние-м сторон.
Е-сли на- основа-нии сове-рше-нной сторона-ми сде-лки не- была- произве-де-на-
госуда-рстве-нна-я ре-гистра-ция пе-ре-хода- пра-ва- на- объе-кт не-движимости,
являющийся пре-дме-том сде-лки, стороны впра-ве- подписа-ть согла-ше-ние- о ра-
сторже-нии купли-прода-жи не-движимости. В та-ком случа-е- на- основа-нии за-явле-
ния сторон договора- согла-ше-ние- о ра-сторже-нии договора- подле-жит ре-гистра-
ции те-рриториа-льным подра- зде- ле-ние-м Фе-де-ра-льной ре-гистра-ционной службы.
За-ре-гистрирова-нное- согла-ше-ние- служит основа-ние-м для вне-се-ния за-писи о пре-
кра-ще-нии сде-лки в Е-дином госуда-рстве-нном ре-е-стре- пра-в.
Та-ким обра- зом, ра-сторгнуть можно только де-йствующий договор купли-
прода-жи не-движимости.