75
При новом рассмотрении дела надлежит учесть изложенное, принять
законное и обоснованное решение суда при всестороннем и полном
исследовании фактических обстоятельств дела, правильном применении норм
материального, процессуального права.
Таким образом, Арбитражный суд ПО в Постановлении от 28.02.2017 по
делу N А65-25432/2015 учел вышеуказанную позицию Верховного Суда
Российской Федерации, который истолковал прежнюю редакцию ст. 380 ГК РФ
в ныне действующем содержании, и отметил в свою очередь, что перечисление
задатка в рамках предварительного договора в счет приобретения имущества
является исполнением конкретного денежного обязательства покупателя по
основному договору купли-продажи, в зачет которого и поступила бы
внесенная им сумма (задаток) в случае его заключения.
Не заключение основного договора не может свидетельствовать о
неосновательности обогащения продавца за счет средств, внесенных в качестве
задатка покупателем по предварительному договору.
Судьба задатка в силу приведенных положений п. 2 ст. 381 ГК РФ
должна определяться исходя из оценки поведения сторон при принятии
решения о заключении основного договора.
Суды достаточно интересно трактуют условия предварительного
договора по факту признания предмета договора или его отсутствия. Например,
стороны заключили предварительный договор, по которому банк имел
намерение уступить, а компания имела намерение принять право требования
долга с должника банка. Согласно условиям предварительного договора, общая
сумма уступаемого права требования должна была определяться сторонами
после проведения торгов по продаже заложенного недвижимого имущества
должника. В договоре были указаны уступаемое требование, сумма долга и
имущество, которое должно быть продано, но не была указана конкретная
сумма уступаемого требования.
ООО «Флирт» обратилось в арбитражный суд к ответчику ООО «Банк
СГБ» с исковым заявлением о понуждении к заключению основного договора
76
ступки права требования (цессии) по ранее заключённому предварительному
договору. Суд первой инстанции посчитал, что в предварительном договоре
отсутствовало условие об объеме (размере) уступаемого долга, что
свидетельствовало о не заключенности предварительного договора.
Суд кассационной инстанции не согласился с такой позицией, указав,
что предмет определен, а конкретная сумма уступаемых требований будет
определена сторонами после проведения торгов по продаже этого имущества,
поэтому основания считать предварительный договор незаключенным
отсутствуют.
Иск о признании права собственности на квартиру на основании
предварительного договора купли-продажи (инвестирования) целесообразно
заявлять после того, как истек срок для заключения основного договора,
который указан в предварительном договоре, на что обращают внимание суды.
В большинстве случаев суды признают отсутствие оснований для
признания права собственности на квартиру на основании предварительного
договора, если не истек срок заключения основного договора
1
. Так, например,
Московский городской суд, проанализировав условия предварительного
договора, заключенного истцом, и пояснил, что именно с момента истечения
срока заключения основного договора у истца возникает право требовать
заключить основной договор купли-продажи квартиры, а при уклонении
продавца от его заключения – заявить требование или о понуждении к
заключению основного договора, или о признании права собственности на
квартиру.
2
Здесь же необходимо отметить и противоположную судебную практику,
принимаемую тем же самым судом, суды удовлетворяют иски о признании
права собственности на квартиру на основании предварительного договора,
если на момент рассмотрения спора срок подписания основного договора не
1
Апелляционное определение Московского городского суда от 04 февраля 2016 г. по делу №
33-3918/2016 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
2
Апелляционное определение Московского городского суда от 16 октября 2015 г. по делу №
33-35981/2015 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс»
77
наступил или не истек, ярким примером является Апелляционное определение
Московского городского суда от 22 мая 2015 года,
1
в котором при вынесении
решения суд руководствуется позицией, что факт не наступления срока
подписания основного договора с истцом не свидетельствует об отсутствии
оснований для признания за истцом права собственности на квартиру.
Проведя анализ правоприменительной практики по разрешению споров,
вытекающих из предварительных договоров, несмотря на принятие высшими
судами России правовых актов, направленных на приведение к единообразному
пониманию и применению норм ст. 429 ГК РФ, до сих пор остаётся актуальным
положение дел, отмеченных еще в 2011 году М.Ю. Кайгородовой, которая
указала на то, что «в системе арбитражных судов сложилась достаточно
определенная правовая позиция по применению ст. 429 ГК РФ, которая не
совпадает с позицией, выраженной в ряде определений Верховного Суда РФ.
Такое положение является недопустимым, по существу оно свидетельствует о
нарушении конституционных прав граждан на судебную защиту».
Таким образом по результатам исследования данного параграфа,
отражающего обзор правоприменительной судебной практики в области
предварительного договора за период 2015-2018 гг., можно отметить наличие
достаточно разрозненной судебной практики по рассмотрению споров,
вытекающих из предварительных договоров.
2.4. Совершенствование законодательства в области реализации
института предварительного договора
Совершенствование гражданского законодательства по вопросам
предварительного договора позволит разрешить существующие правовые
проблемы в рассматриваемой сфере.
1
Апелляционное определение Московского городского суда от 06 апреля 2015 г. по делу №
33-11148/15 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
78
Помимо этого, реализация новелл должно помочь судам при разрешении
споров, связанных с исполнением основных договоров. Интерес представляет
точка зрения Д.В. Майдаровского, который еще в 2011 году предлагал внести
существенные изменения в ст. 429 ГК РФ. Так, он предлагал изложить п. 1 ст.
429 ГК РФ в следующей редакции: «По предварительному договору стороны
вправе требовать заключения основного договора о передаче имущества,
выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях,
предусмотренных предварительным договором»
1
.
Сравнение с действующей нормой п. 1 ст. 429 ГК РФ позволяет прийти
к выводу, что Д.В. Майдаровский предлагает изменить содержание
предварительного договора, а именно убрать обязанность заключения
основного договора и заменить его правом. Фактически, изменению подлежит
сама концепция предварительного договора. У этого предложения есть как
плюсы, так и минусы. С положительной стороны можно оценить попытку
сделать норму п. 1 ст. 429 ГК РФ диспозитивной.
Предоставить сторонам право, а не обязанность заключать основной
договор на основании предварительного. Однако, в обязанности и заключалась
правовая природа предварительного договора – такой договор позволяет
строить хозяйственные отношения в будущем опираясь на правовую основу
предварительного договора. Вследствие этого мы настаиваем на том, что
первое предложение Д.В. Майдаровского подорвет правовую основу
предварительного договора как института гражданского права. Вследствие
этого это предложение не подлежит применению. Второе предложение Д.В.
Майдаровского заключается в изложении п. 4 ст. 429 ГК РФ в новой редакции,
а именно: «В предварительном договоре указывается срок, в который стороны
вправе заключить основной договор на согласованных условиях. Если такой
срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит
заключению в течение года с момента заключения предварительного
1
Майдаровский Д.В. Предварительный договор и заключение основного договора в сфере
оборота недвижимости: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. – М., 2011. – С. 11.
79
договора»
1
. Отмечая недостатки позиции Д.В. Майдаровского укажем, что
ученый предлагает «обязанность» заменить «правом» заключения основного
договора. Выше мы изложили свое видение этого вопроса. А вот по поводу
«согласованных условий» отметим, что эта позиция согласуется с нормами ст.
429 ГК РФ и оснований для невнесения этого изменения мы не видим.
Необходимо обратить внимание на мнение Д.В. Майдаровского по
поводу внесения изменений в п. 3 ст. 445 ГК РФ. Он предлагает изложить эту
норму следующим образом: «Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1
и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены
законом, иными правовыми актами, не согласованы сторонами или не вытекают
из существа обязательств»
2
. В целом мы согласны с этой позицией и считаем,
что п. 3 ст. 445 ГК РФ должен быть изложен в новой редакции.
В целом стоит отметить, что институт предварительного договора
несмотря на внесенные изменения федеральным законом от 8 марта 2015 года
№42-ФЗ нуждается в дальнейшем совершенствовании.
Понятие и общие положения о договоре содержатся в главах 27‐29
Гражданского кодекса РФ. В настоящее время обсуждается проект закона о
модернизации ГК РФ (проект федерального закона о внесении изменений в
части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса РФ, а также
в отдельные законодательные акты Российской Федерации).
Некоторые изменения предполагается внести в положения ГК РФ о
договоре, а некоторые уже внесены. В частности, в ст. 426 ГК РФ уточнено
понятие публичного договора и более четко определены требования к его
существенных условиям (например, условия об одинаковой цене товаров работ
и услуг для потребителей соответствующей категории; в проекте также
указывается, что иные условия публичного договора не могут быть
установлены исходя из преимуществ отдельных потребителей или оказания им
1
Майдаровский Д.В. Предварительный договор и заключение основного договора в сфере
оборота недвижимости: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. – М., 2011. – С. 11.
2
Там же
80
предпочтения, за исключением случаев, когда законами или иными правовыми
актами допускается предоставление льгот отдельным категориям
потребителей), более того, отказ лица, осуществляющего
предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность от
заключения публичного договора при наличии возможности предоставить
потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него
соответствующие работы не допускается. В случае уклонения лица,
осуществляющего предпринимательскую деятельность от заключения
публичного договора, другая сторона имеет право обратиться в суд с
требованиями о понуждении заключения договора и требовать возмещения
убытков).
Помимо возможности заключения предварительного договора (ст. 429 ГК
РФ) в ГК РФ введен новый вид договора, который широко применялся и
применяется в предпринимательской деятельности как договор о намерениях, а
именно рамочный договор (ст. 429.1. ГК РФ). Рамочный договор или договор с
открытыми условиями – это договор, определяющий общие условия
обязательственных взаимоотношений сторон, которые могут быть
конкретизированы и уточнены сторонами путем заключения отдельных
договоров, подачи заявок одной из сторон или иным образом на основании либо
во исполнение рамочного договора. В чем же сходство и различие
предварительного и рамочного договоров? Как известно, предметом
предварительного договора является заключение основного договора,
обязанность заключить договор возникает для обеих сторон предварительного
договора; исполнение этой обязанности должно быть осуществлено по
истечении установленного договором срока; в предварительном договоре
должны быть все существенные условия будущего договора. Рамочный договор
позволяет более гибко регулировать взаимоотношения сторон, заключать
различные договоры в будущем, поскольку в нем могут быть определены
общие условия обязательственных взаимоотношений сторон и нет
необходимости в четком определении существенных условий будущих
81
договоров.
Еще одна предполагаемая новелла – это: «заверение об обстоятельствах»
(ст. 431.2 проекта ГК РФ), суть которой в том, что «сторона, которая при
заключении договора или после его заключения дала другой стороне
недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для
заключения договора или его исполнения (в том числе относящиеся к предмету
договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора
применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений,
своему финансовому состоянию) обязана возместить другой стороне, разумно
полагавшейся на соответствующие заверения, причиненные этим убытки».
Сравним содержание ст. 469, ст. 475 ГК РФ и ст. 431.2 Проекта ГК РФ.
В соответствии со ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю
товар, качество которого соответствует договору купли‐продажи. При
отсутствии в договоре купли‐продажи условий о качестве товара продавец
обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар
такого рода обычно используется.
Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель
которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору
потребовать от продавца:
− соразмерного уменьшения покупной цены;
− безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок или
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В случае существенного нарушения требований к качеству товара (т.е. в
случае обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут
быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или
выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и
других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
− отказаться от исполнения договора купли‐продажи и потребовать
возврата уплаченной за товар денежной суммы;
− потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром,
82
соответствующим договору.
Данная статья Проекта ГК РФ значительно дополняет и расширяет
положения действующего ГК РФ о качестве товара. Кроме того, в ней речь идет
не только о предмете договора и его качестве, но и о полномочиях стороны на
заключение договора, наличии необходимых лицензий и разрешений.
Таким образом, в развитии ГК РФ и действующем гражданском
законодательстве предъявляются более жесткие требования к
добросовестности и разумности участников гражданского оборота, а также
усиливаются и меры гражданско‐правовой ответственности за недостоверные
заверения контрагента (в качестве санкции предусматривается возможность
взыскания причиненных убытков с недобросовестной стороны, а также
возможность одностороннего отказа от договора).
Системный анализ изменений позволяет прийти к выводу, что
законодатель, с одной стороны, сохраняет тенденцию приоритетной защиты
интересов гражданина как слабой стороны экономических правоотношений,
предоставляя в этой связи судам возможность применения усмотрений при
принятии решений по спорам, вытекающим из исполнения обязательств, а с
другой стороны, ограничивает репрессивность санкций за их неисполнение,
придавая этим санкциям именно компенсационное значение.
В результате проведенного и представленного во второй главе выпускной
квалификационной работ исследование особенностей реализации условий
предварительного договора и правоприменительной практики были
сформированы следующие выводы.
По результатам исследования аспектов, отражающих обзор
правоприменительной судебной практики в области предварительного
договора за период 2015-2018 гг., можно отметить наличие достаточно
разрозненной судебной практики по рассмотрению споров, вытекающих из
предварительных договоров.
1. Проблемным является вопрос о применении принуждения
заключения основного договора. Учитывая, что гражданское законодательство
83
базируется на признании равноправия участников регулируемых им отношений
и принципе свободы договора и свободы волеизъявления, по единому
существующему правилу понуждение к заключению договора не разрешается.
Однако выявлены такие случаю, когда законодатель учитывает основания
применения понуждения к заключению договора: обязательность заключения
коммерческой организацией публичного договора; обязательность заключения
для сторон, заключивших предварительный договор, основного договора.
2. Законодатель заботится о возможности не допустить или
компенсировать убытки одной стороны предварительного договора, в случае
уклонения другой от заключения основного договора. Выявлено, что
законодатель закрепляет возможные последствия отказа от заключения
основного договора: понуждение к заключению договора и возмещение
убытков, которые могут применяться и одновременно.
3.Анализируя практику применения норм из Постановлений
Арбитражного суда, Определений Верховного Суда Российской Федерации
становится очевидным, что истцам выгодно было бы признать за судебным
решением статуса юридического факта гражданского права, создающего
правоотношение из предварительного договора. Однако в силу природы
предварительного договора, при котором не совершается никаких действий
(передачи вещи, выполнении работ, оказании услуг и т.п.) вышеуказанное
решение невозможно. На основании анализа выявлено, что иск о принуждении
часто остается без удовлетворения.
4.В практике судов, при отказе одного из контрагентов
предварительного договора заключить основной договор, обнаружены также
решения о денежной компенсации в определенном процентном соотношении
(20-30%) от суммы будущего основного договора. Констатируется явление
компенсации за не заключение основного договора. 5. Определенную проблему
составляют неверно составленные по форме исковые заявления. При этом
важно отметить, что значимой является проблема обоснования иска о
понуждении к заключению договора. Законодатель это предусматривает. В
84
таком случае необходимо различать законное и незаконное уклонение от
заключения договора. Практика показывает, что «незаконного уклониста»
обяжут не только заключить договор, но и возместить понесенные убытки. 6.
Практика Арбитражных судов показывает, что нарушения срока для
заключения основного договора является основанием к понуждению
заключения основного договора. Иск о принуждении к заключению договора
может быть подан в течение шести месяцев после отказа от заключения
основного договора. Таким образом, в современных условиях на практике
реализация права о заключении основного договора на основе
предварительного имеет множество сложностей, а также противоречивых
трактовок. Нужно предусматривать различные механизмы реализации
способов защиты в связи с действием факторов, что в свою очередь повысит
эффективность защиты прав сторон, а также конструкции.
7.Возмещение убытков как форма гражданско-правовой
ответственности – «общая мера гражданско-правовой ответственности», а
также «универсальный способ защиты гражданских прав», который выражается
в форме взыскание неустойки; возмещение убытков; взимание процентов
годовых за неисполнение денежного обязательства.
8. Меры защиты подразделяют на восстановительные (возмещение
убытков) меры и пресекательные (устранение нарушений права
собственности). Законодатель определяет убытки в виде реального ущерба. В
правоприменительной практике такой ущерб называется «прямые» убытки.
Законодатель показывает, что в составе убытков подлежат возмещению
реальный ущерб и упущенная выгода практикоприменительная сторона также
это подтверждает. Обобщая вышесказанное, отметим, что взыскание убытков
– это последствия имущественного характера, но взыскание убытков не
является способом обеспечения обязательств. Также стоит отметить, что
взыскание убытков по предварительному договору идёт в неразрывной связи с
понуждением к заключению договора.