65
нет возможности получить удовлетворение из стоимости заложенного
имущества.
Использование такого способа обеспечения исполнения обязательства
как удержание вещи (статья 359 ГК РФ) также не является приемлемым для
обеспечения обязательства из предварительного договора.
Правовая природа удержания вещи заключается в праве кредитора, у
которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу,
указанному должником в случае неисполнения должником в срок обязательства
по оплате этой вещи или возмещению связанных с нею издержек и других
убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не
будет исполнено (пункт 1 статьи 359 ГК РФ).
Как уже было сказано выше, предварительный договор порождает
обязательство по заключению в будущем основного договора и не
предусматривает переход материальных благ от одной стороны к другой,
поэтому возможность использования данного способа обеспечения в рамках
предварительного договора отсутствует.
Таким образом, анализ способов обеспечения исполнения обязательств из
предварительного договора, позволило сделать следующие выводы, что
обязательства из предварительного договора, с определенными особенностями,
могут обеспечиваться различными способами обеспечения исполнения
гражданско-правовых обязательств, предусмотренных главой 23 ГК РФ.
Задаток является единственным поименованным способом обеспечения
исполнения обязательства из предварительного договора (пункт 4 статьи 380
ГК РФ), несмотря на то, что легальное определение задатка позволяет сделать
выводов его неприменимости в качестве обеспечения обязательств из
предварительного договора.
В рамках предварительного договора представляется возможным
использование таких способов как неустойка, поручительство, независимая
гарантия, то есть способов, которые не предполагают имущественного
предоставления в момент заключения предварительного договора. Однако в
66
случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора, данными
способами может быть обеспечено обязательство по возмещению причиненных
этим уклонением убытков в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ.
Спорным является возможность использования таких обеспечительных мер,
как обеспечительный платеж, залог, удержание вещи, поскольку обязательство
из предварительного договора является сугубо организационным, которое
предполагает, что никакой платеж или передача имущества в его обеспечение
и доказательство его заключения не может передаваться. Этот вывод вытекает
из сущности предварительного договора как договора с неимущественным
содержанием. Данное обстоятельство не может не влиять и на способы
обеспечения исполнения обязательств в рамках предварительного договора.
Таким образом, результатом рассмотрения иска о понуждении стороны
предварительного договора к заключению договора о передаче имущества,
выполнении работ или оказании услуг должно выступать решение суда,
возлагающее на ответчика обязанность заключить основной договор или
возместить убытки, вызванные отказом стороны или отсутствием у нее
возможности его заключения.
В результате проведенного исследования ответственности по
предварительному договору сделаны следующие выводы.
Прибегая к предварительному договору, стороны устанавливают еще
одну ступень в заключении основного договора. Оказавшись на этой ступени,
стороны имеют возможность еще раз взвесить последствия своих действий:
заключить ли им или не заключить основной договор.
Представляется, что точка зрения, согласно которой убытки за
нарушение предварительного договора компенсируют отрицательный интерес
(интерес к заключению основного договора) и будут всегда меньше, чем убытки
за нарушение основного договора, компенсирующие позитивный интерес, может
быть скорректирована с учетом деления предварительных договоров на сильные
и слабые.
67
Механизм применения обеспечительного платежа как способа
обеспечения надлежащего исполнения обязательств состоит в том, что если
лицо, которое перечислило обеспечительный платеж, нарушит обязательство, в
обеспечение которого он был внесен (а также при иных обстоятельствах,
например, при одностороннем отказе от исполнения обязательства и другие), то
данный платеж может быть засчитан в счет исполнения возникшего денежного
обязательства (по возмещению убытков и (или) уплаты неустойки). Если же
обстоятельства, при наступлении которых сторона, получившая
обеспечительный платеж, не наступили, он должен быть возвращен, в том числе
при прекращении обеспечиваемого обязательства.
2.3. Анализ правоприменительной практики по делам в области
исполнения обязательств по предварительному договору
Предварительному договору уделяется значительное внимание в
юридической литературе. Вместе с тем практика применения ст. 429 ГК РФ не
получила глубокой и критической правовой оценки, столь необходимой судам,
разрешающим споры, возникающие из предварительных обязательств. Споры,
возникающие из предварительного договора, имеют достаточно широкое
распространение.
Рассматривая судебную практику, можно констатировать многообразие
принятых судебных актов по данной проблематике как судами общей
юрисдикции, так и арбитражными судами. При этом говорить об однозначности
принимаемых решений в ту или иную сторону по обозначенной проблематике
говорить не приходится.
Даже в рамках одного возникшего спора мнения судов зачастую очень
сильно разнятся. М.Ю. Кайгородова и Н.Д. Титов отмечают, что «практика
применения ст. 429 ГК РФ судами является нестабильной, противоречивой, не
отличается определенностью. Это вызывает обоснованное опасение в
эффективности судебной системы по защите нарушенных прав и законных
68
интересов субъектов, вовлеченных в сферу судебной юрисдикции, по данной
категории споров»
1
.
Судебная практика по рассмотрению споров, возникающих из
предварительных договоров, позволяет по-иному толковать нормы
гражданского законодательства, а, соответственно, выбирать тактику
заключения, изменения и прекращения предварительного договора,
закрепления существенных условий такого договора. Так, например, анализ
судебной практики выявил невозможность применения п. 1 ст. 429 ГК РФ в ряде
ситуаций.
Так, согласно позиции Высшего Арбитражного суда РФ, договор,
содержащий условие об оплате будущей недвижимости до заключения
основного договора, не является предварительным.2 в правоприменительной
практике российских судов весьма актуален вопрос о том, какие действия
следует признавать правомерными в соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ.
Г.М. Дендак одним из актуальных вопросов ставит вопрос о наличии у
стороны имущества на момент заключения предварительного договора,
являющегося предметом будущего договора.3 Согласно позиции Высшего
Арбитражного суда, на момент заключения предварительного договора у
стороны может не быть имущества, являющегося предметом будущего
договора.4 Следует отметить, что правила ст. 429 ГК РФ не содержат
требования о том, чтобы на момент заключения предварительного договора у
стороны имелось имущество, являющееся предметом будущего договора.
Таким образом, перед оформлением предварительного договора необходимо
убедиться в том, что основной договор действительно может быть заключен и
на стадии заключения предварительного договора для этого нет препятствий.
Препятствием для заключения основного договора может стать, к примеру,
наличие долгосрочного договора аренды имущества, которое другой арендатор
1
Кайгородова, М.Ю. О тенденциях судебной практики по разрешению споров, возникающих
из предварительного договора [Текст] / М.Ю. Кайгородова, Н.Д. Титов // Сборник статей
«Правовые проблемы укрепления российской государственности». – Томск: Томский
государственный университет. – 2010. – С. 37.
69
хочет получить в аренду по истечении срока. Перед заключением
предварительного договора с арендодателем арендатору необходимо оценить
условия договора аренды с первым арендатором по поводу условий о праве
арендодателя на односторонний отказ от договора, об отсутствии у арендатора
преимущественного права и др.
Суды, при рассмотрении споров по предварительным договорам,
принимают во внимание все существенные условия такого договора, не смотря
на попытки сторон признать данный договор иным видом договора. Так,
например, Верховный суд РФ при рассмотрении спора между двумя
гражданками, заключившими соглашение о будущей купли-продаже квартиры
и получения в качестве задатка (обеспечения основной сделки) признал такое
соглашение предварительным договором купли-продажи недвижимого
имущества, несмотря на то, что само соглашение именовалось как соглашение
о задатке, оно «содержит элементы предварительного договора и включает все
существенные условия договора купли-продажи квартиры»
1
, и потому к нему
применяются правила рассмотрения споров по предварительным договорам.
Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком
может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного
договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Новый подход приведен в Определении Судебной коллегии по
гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2016 N
37-КГ16-6, в котором отмечено, что задаток является согласно ст. 329 ГК РФ
одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель
задатка - предотвратить неисполнение договора. Гражданский кодекс
Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент возникновения
спорных правоотношений в рамках разрешенного дела, не исключал
возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429ГК РФ),
1
Определение Верховного Суда РФ от 28 июня 2016 г. № 37-КГ16-6 // Справочная правовая
система «КонсультантПлюс».
70
предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с
заключением в будущем основного договора и применением при наличии к
тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора)
обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ.
Приведем пример судебной практики. Общество с ограниченной
ответственностью "Форум-сервис" обратилось в Арбитражный суд Республики
Татарстан с иском к открытому акционерному обществу "Сантехприбор" о
взыскании 29 084 161 руб. неосновательного обогащения, 4 450 361 руб.
процентов
1
.
До принятия решения по спору, истец, в соответствии со статьей 49
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил
исковые требования и просил взыскать с ответчика неосновательное
обогащение в размере 502 783,74 долларов США по курсу Центрального Банка
РФ на день платежа, проценты по статье 395 Гражданского кодекса Российской
Федерации в размере 49 156 долларов США по курсу Центрального Банка РФ
на день платежа, неосновательное обогащение в размере 1 948 923 руб.,
проценты по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в
размере 269 048руб.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.10.2015
суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего
самостоятельных требований относительно предмета спора, закрытое
акционерное общество "МДМЭстейт".
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.12.2015
суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего
самостоятельных требований относительно предмета спора, Латыпова Марса
Васильевича.
1
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.03.2016 года в рамках дела N А65-
31651/2015 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
71
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 14.07.2016,
оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от
29.09.2016, иск удовлетворен частично.
С ООО "Сантехприбор" в пользу ООО "Форум-сервис" взыскано 18 665
823 руб. неосновательного обогащения, 2 844 390 руб. 52 коп. - процентов за
пользование чужими средствами, 122 301 руб. 22 коп. расходов по госпошлине.
В остальной части иска суд отказал.
Заявитель - ООО "Сантехприбор", не согласившись с судебными актами,
подал кассационную жалобу, в которой просит решение суда отменить и
принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых
требований в полном объеме, ссылаясь на неверную квалификацию спорных
правоотношений, приведшую, по его мнению, к неправильному применению
норм материального права и вынесению незаконных актов.
В заседании суда кассационной инстанции представители ответчика
поддержали доводы жалобы.
Представитель истца возразил против ее удовлетворения, считая
приведенные в ней доводы несостоятельными.
Третьи лица, уведомленные о месте и времени рассмотрения жалобы, не
обеспечили явку представителей, жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Заслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела,
коллегия находит судебные акты подлежащими отмене по следующим
основаниям.
Покупатель выплачивает в качестве задатка денежную сумму в рублях,
эквивалентную 500 000 долларов США, по курсу ЦБ РФ на день платежа, не
позднее 6 календарных дней с момента подписания договора.
Оставшуюся денежную сумму в рублях (включая НДС), эквивалентную
5 040 000 долларов, по курсу ЦБ РФ на день оплаты, в течение 30 дней с
момента государственной регистрации права собственности покупателя на все
объекты, указанные в пункте 2.1. договора.
72
Во исполнение предварительного договора ЗАО "МДМ Эстейт"
платежными поручениями N 98 от 09 сентября 2013 года, N 99 от 11 сентября
2013 года, N 38 от 17 марта 2014 года, осуществило оплату ЗАО "Сантехприбор"
в размере 18 665 823 руб.
Между тем, в установленные сроки основной договор купли-продажи
недвижимого имущества заключен не был.
21 сентября 2015 года между ЗАО "МДМ Эстейт" (первоначальный
кредитор) и ООО "Форум-Сервис" (новый кредитор) заключено соглашение об
уступке права требования к ОАО "Сантехприбор" по предварительному
договору.
В соответствии с пунктом 1.3 соглашения ЗАО "МДМ Эстейт" уступило
ООО "Форум-Сервис" право требования долга в размере 18 665 823 руб.
ЗАО "МДМ Эстейт" 21 сентября 2015 года направило в адрес ОАО
"Сантехприбор" уведомление об уступке права требования по
предварительному договору в сумме 18 665 823 руб. и потребовало оплатить
задолженность новому кредитору - ООО "Форум-Сервис".
Неисполнение денежных обязательств должником послужило
основанием для обращения истца в суд с исковым требованием.
Признавая требования истца обоснованными суды исходили из того, что
поскольку денежные средства по предварительному договору ЗАО "МДМ
Эстейт" внесены, у ответчика возникло неосновательное обогащение по
причине не заключения основного договора. С таким выводом судов коллегия
не может согласиться.
Уплаченная ЗАО "МДМ Эстейт" денежная сумма в данном случае
обеспечивала возникшее из предварительного договора обязательство
покупателя перед продавцом ОАО "Сантехприбор" заключить основной
договор купли-продажи конкретных объектов недвижимости на согласованных
условиях в определенный срок. При этом денежным являлось одно из
обязательств покупателя по основному договору купли-продажи, в зачет
73
которого и поступила бы внесенная им сумма (задаток) в случае его
заключения. Таким образом, задаток выполнял и платежную функцию.
Судьба задатка, в силу приведенных положений пункта 2 статьи 381
Гражданского кодекса Российской Федерации, определяется исходя из оценки
поведения сторон при принятии решения о заключении основного договора.
Соответствующая позиция право применения приведена в определении
Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 19.04.2016 года
N 18-КГ16-29.
Между тем, не являлось предметом исследования судов
соответствующее поведение сторон, в том числе по соблюдению всех условий
предварительного договора, в зависимость от которых ставится возможность
заключения основного договора.
Так, судами не установлено: какие конкретно действия должен был
совершить ответчик в рамках исполнения условий пункта 4.1.1. в связи с чем
стороны исходили из вероятности принятия ожидаемого решения
компетентного органа местного самоуправления города Казани об изменении
назначения зоны разрешенного использования земельных участков до
15.12.2013 года при определении крайнего срока заключения основного
договора - 06.09.2013 года.
Ни истец, ни ЗАО "МДМ Эстейт" не указали нижестоящим судам и не
пояснили коллегии о том, какие действия не были совершены ответчиком во
исполнении принятых на себя обязательств в рамках пункта 4.1.1
предварительного договора либо совершены несвоевременно, что определенно
исключило бы возможность заключить основной договор в установленный
срок.
Как указали суды, невозможность заключения основного договора
обуславливается принятием Казанской городской Думой решения N 8-34 от
25.06.2014 года "О внесении изменений в карту зон градостроительных
регламентов Правил землепользования и застройки (часть 2
74
Градостроительного устава г. Казани) на земельных участках по ул. Клары
Цеткин и ул. Милицейская" после31.12.2013.
В материалах дела отсутствуют доказательства об изменении воли
продавца объектов недвижимости при наступлении события,
предусмотренного пунктом 1.1 предварительного договора.
Иные причины, исключающие возможность заключение основного
договора со стороны покупателя, также не приведены в судебных актах,
поскольку не исследовались судами.
Названное решение Казанской городской Думы судами не изучалось, в
материалах дела оно отсутствует, равно как и сведения о его опубликовании,
введении в действие.
В этой связи, несостоятельны доводы истца о том, что действительность
названного соглашения об уступке права требования (цессии) от 21.09.2015
установлена вступившим в законную силу решением Арбитражного суда
Республики Татарстан от 11.03.2016 года в рамках дела N А65-31651/2015, в
связи с чем, по его мнению, наличие уступаемого права не может являться
предметом исследования судов
1
.
По спору по требованию о взыскании новым кредитором с должника
денежных средств, вытекающих из ранее неисполненного обязательства,
ответчик вправе возражать относительно обоснованности заявленного иска, в
частности по обстоятельствам, с которыми сделка связывает возникновение
обязательства.
Разрешая соответствующее требование, суд не связан с правовой
оценкой поведения сторон, данной при рассмотрении дела об оспаривании
договора цессии, тем более, что указанные выше обстоятельства не
установлены и не приведены во вступившем в законную силу решении
Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.03.2016.
1
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.03.2016 года в рамках дела N А65-
31651/2015 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».