45
Так, суд был не вправе рассматривать спор при наличии, например,
следующих обстоятельств:
- предварительный договор не содержал условия о конкретной цене
основного договора;
- сторона потребовала указать в основном договоре цену, определенную
не в общем, а ином порядке;
- другая сторона возразила против включения условия о такой цене.
39
Однако раньше стороны были обязаны согласовывать в предварительном
договоре все существенные условия основного договора. Поэтому судебный
спор мог возникнуть по поводу включения в основной договор только обычных
и случайных условий.
Теперь же из числа существенных условий, которые закон устанавливает
для основного договора, в предварительном договоре достаточно
предусмотреть лишь предмет. Другие условия (в т. ч. существенные) в случае
спора определяет суд (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).
2. Срок для заключения основного договора. Если стороны не установят
срок, в течение которого они должны заключить основной договор, то сделать
это нужно в течение года с момента заключения предварительного договора (п.
4 ст. 429 ГК РФ). Годичный срок может не отвечать интересам сторон.
Например, арендодатель не успеет получить право собственности на
недвижимое имущество и в связи с этим арендатор не сможет заключить
договор аренды с собственником недвижимости.
Если стороны намерены заключить основной договор в иной временной
промежуток (а не в течение года), то в предварительном договоре нужно
согласовать условие о сроке. Оптимальный вариант – указать конкретную дату,
до наступления которой стороны должны заключить основной договор.
Пример формулировки условия о сроке для заключения основного
договора: «Стороны обязуются заключить Основной договор до 25 февраля
39
.Козлова Е.Б. Организационные договоры: понятие и классификация. Версия
Проф.М. 2015.-200с.
46
2018 года включительно». Можно воспользоваться и другим вариантом –
указать промежуток времени начиная с момента заключения предварительного
договора. Однако при этом нужно учитывать, что тогда между сторонами
может возникнуть неопределенность в отношении того, с какого дня договор
начинает действовать (например, если стороны заключают его путем обмена
письмами). Если будут такие разногласия, то возникнет и спор о том, когда
необходимо заключить основной договор.
40
Пример формулировки условия о сроке для заключения основного
договора: «Стороны обязуются заключить Основной договор в течение 3 (трех)
лет с момента заключения настоящегодоговора».
Кроме того, ничто не запрещает установить обязанность заключить
основной договор в конкретный день (т. е. не раньше и не позже определенной
даты). Однако не стоит связывать срок для заключения основного договора с
теми или иными действиями, которые стороны должны совершить во
исполнение предварительного договора.
Например, в определении от 10 марта 2015 г. № 5-КГ14-173Верховный
суд РФ указал:
- « условием о сроке заключения основного договора не является... срок, в
течение которого истец была вправе подтвердить свою платежеспособность
путем предъявления векселей»;
- « указание на исполнение покупателем своих обязанностей в срок не
позднее двух месяцев с момента получения уведомления о наличии права
собственности продавца на квартиру также не является условием, с которым
связывается срок заключения основного договора»;
- « не является таким условием и предусмотренный... срок ввода дома в
эксплуатацию, поскольку с ним предварительныйдоговор никак не связывает
заключение основного договора».
40
Костин П.Ю. Имущественный и неимущественный характер секундарных прав //
Современное право. № 4. 2014. -С.58
47
Такие условия, несмотря на появление в Гражданском кодексе РФ новой
статьи 327.1, являются довольно рискованными. Практика ее применения к
предварительному договору еще не устоялась. Суды со ссылкой на изложенную
выше позицию Верховного суда РФ могут прийти к выводу о
несогласованности срока и применить общее правило о годичном сроке.
По своему усмотрению стороны могут согласовать следующие условия.
1. Способы обеспечения исполнения обязательств. Чаще всего из таких
способов в предварительном договоре предусматривают неустойку. Так, по
мнению Президиума ВАС РФ, «гражданское законодательство не содержит
норм, запрещающих применение сторонами неустойки в целях обеспечения
исполнения обязательств, предусмотренных предварительным договором»
(постановления от 12 февраля 2013 г. № 13585/12, от 8 апреля 2014 г. №
16973/13).
Неустойку можно предусмотреть:
- за неисполнение обязанности по заключению основного договора (т. е.
на случай, когда сторона отказалась совершить основную сделку);
- за нарушение срока для заключения основного договора (на случай,
когда сторона согласилась заключить договор, но сделала это после истечения
установленного срока).
41
Пример формулировки условия о неустойке за нарушение срока для
заключения основного договора «В случае нарушения срока для заключения
Основного договора, предусмотренного в пункте настоящего договора,
сторона, допустившая нарушение, выплачивает другой стороне неустойку в
размере 1000 руб. за каждый день просрочки».
Реже используют другие способы обеспечения. Так, можно
предусмотреть условие об обеспечительном платеже в отношении обязательств
(п. 1 ст. 381.1 ГК РФ):
41
Кротов М.В., Елисеев И.В. Предварительный договор в российском гражданском праве // Очерки по
торговому праву. Сборник научных трудов. Вып.7. Ярославль, 2016.- 50с.
48
- по выплате неустойки (на случай, если она установлена в договоре и
наступят основания для ее выплаты);
- по возмещению убытков (если сторона нарушит обязательство по
заключению основного договора).
С 1 июня 2015 года исполнение обязательства по заключению основного
договора разрешено обеспечивать задатком (п. 4 ст. 380 ГК РФ).
Ранее в судебной практике существовало две позиции по вопросу о том,
можно ли обеспечивать исполнение по предварительному договору путем
задатка. Верховный суд РФ придерживался следующей позиции: «Гражданский
кодекс РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного
договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности
сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и
применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от
заключения основного договора) обеспечительной функции задатка,
установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ: потеря задатка
или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение
договора» (определение от 13 ноября 2012 г. № 11-КГ12-20, см. также более
ранние определения от 10 марта 2009 г. № 48-В08-19, от 22 июля 2008 г. № 53-
В08-5).
Президиум ВАС РФ занял противоположную позицию: «...задатком
может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по
заключенному между ними договору, должником по которому является или
будет являться сторона, передавшая задаток. Ни предварительный договор, ни
дополнительное соглашение к нему не содержат каких-либо денежных
обязательств сторон друг перед другом. Следовательно, суд апелляционной
инстанции сделал правильный вывод о невозможности применения задатка в
качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному
договору».
Неопределенность устранил Закон № 42-ФЗ. Он внес в Гражданский
кодекс РФ следующее уточнение: «Если иное не установлено законом, по
49
соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение
обязательства по заключению основного договора на условиях,
предусмотренных предварительным договором» (п. 47 ст. 1 Закона № 42-ФЗ).
Такое нововведение вступило в силу с 1 июня 2015 года (ч. 1 ст. 2 Закона № 42-
ФЗ).
2. Порядок направления предложений о заключении основного договора.
После заключения предварительного договора хотя бы одна из сторон, скорее
всего, направит в адрес другой стороны предложение совершить основную
сделку. Если ни одна из них этого не сделает и стороны не заключат основной
договор в установленный срок, обязательства по предварительному договору
прекратятся (п. 6 ст. 429 ГК РФ).
42
Чтобы заранее обезопасить себя от вопросов о том, направила ли сторона
предложение надлежащим образом, в предварительном договоре можно
установить порядок направления предложений. Например, можно
предусмотреть, что стороне достаточно проинформировать контрагента по e-
mail о готовности заключить основной договор. Это и будет считаться
предложением совершить основную сделку. Если стороны не конкретизируют
такой порядок, то предложение потребуется направить по почте заказным
письмом с уведомлением о вручении.
Стороны не вправе установить обязанность исполнить те или иные
обязательства по основному договору до его заключения. Так,
предварительный договор не порождает и не может порождать имущественных
обязательств, связанных с исполнением по основному договору. Главная
обязанность сторон – заключить основной договор. Устанавливать в
предварительном договоре обязанности, направленные на исполнение
основной сделки, запрещено.
В частности, нельзя предусмотреть обязанности:
- передать товар;
- выполнить работы;
42
Мелихов Е.И. Предварительный договор и задаток // Юрист, № 4. - 2016. - С.70
50
- оказать услуги;
- внести оплату (предоплату).
Если предварительный договор будет обязывать стороны исполнить хотя
бы одну из этих обязанностей до заключения основного договора, то в случае
спора суд может: признать условие о таких обязанностях недействительным
либо переквалифицировать предварительный договор в основной, то есть
решить спор исходя из того, что стороны уже совершили основную сделку.
К примеру, предварительный договор будет квалифицирован как договор
купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предоплате, если
стороны: назовут соглашение «Предварительный договор о продаже будущего
недвижимого имущества», но установят в нем обязанность приобретателя
уплатить цену имущества или ее существенную часть до заключения основного
договора. Такой вывод приведен в пункте 8 постановления Пленума ВАС РФ от
11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров,
возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана
или приобретена в будущем».
Подводя итог проделанной работы во второй главе необходимо сделать
следующие выводы:
1. Предварительный договор должен содержать все существенные
условия, в том числе условие заключить основной договор в будущем.
2. Предварительный договор не является денежным обязательством,
поэтому в нем крайне нежелательно применять условие о задатке и тому
подобные условия, создающие денежные обязательства сторон до заключения
основного договора. В противном случае при возникновении спора задаток
будет нелегко вернуть.
3. В предварительном договоре целесообразно четко прописывать
порядок заключения основного договора, в том числе сроки, порядок
составления и направления основного договора, порядок обмена документами и
др. Впоследствии это может помочь установить намерения сторон и полноту
исполнения обязательств по предварительному договору
51
4. Обязательства, предусмотренные предварительным договором,
прекращаются, если до окончания предусмотренного срока заключения
основного договора он не будет заключен, либо одна из сторон не направит
другой стороне предложение заключить этот договор.
В связи с этим стороне предварительного договора, заинтересованной в
заключении основного, следует помнить, что она имеет право направить другой
стороне предложение заключить договор и это следует сделать до истечения
предусмотренного срока в надлежащей форме (вручить лично под роспись,
отправить ценным письмом с описью вложения и др.).
52
ГЛАВА 3. АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО
ДОГОВОРА
3.1 Проблемы заключения предварительного договора
Предварительный договор – это договор, направленный на оформление
будущих отношений сторон. Актуальность изучения связанных с ним проблем
теории и практики связана с возрастанием регулятивных возможностей данной
конструкции для современного гражданского оборота.
Важным теоретическим вопросом является определение места
предварительного договора. Наиболее обоснованным является отнесение его к
договорной модели организационной группы. Но, проект изменений в
Гражданский кодекс Российской Федерации до сих пор не выделяет
организационные договоры в отдельный тип. При этом все чаще звучат
предложения выделить определение данного договора в ГК РФ. По мнению
С.Ю. Морозова, это невозможно в силу следующих причин. Во-первых, в
предмете гражданско-правового регулирования не отражены организационные
отношения. Во-вторых, не разрешена проблема противостояния
организационных и имущественных договоров. В-третьих, наука гражданского
права так и не сформулировала определение организационного договора.
43
Согласно позиции Е.Б. Подузовой, «цель организационного договора —
это организация договорных отношений, под которой понимаются действия,
направленные на заключение договоров в будущем».
44
Данное определение имеет свои недостатки.
43
Морозов С.Ю. Некоторые проблемы, связанные с определением правовой природы
гражданско-правовых организационных договоров // Российская юстиция. - 2015. - № 7. - С.
14.
44
Подузова Е.Б. Организационный договор в современном гражданском праве и
законодательстве // Гражданское право. - 2016. - № 3. - С. 13
53
Во-первых, договоры выражают направленность, соответственно целей у
них быть не может.
Во-вторых, нельзя исключать вероятность того, что организационный
договор может быть направлен на организацию исполнения другого договора в
будущем.
В-третьих, как утверждает М.М. Скуратовская: «Существенными
условиями организационных договоров являются условия о предмете, т.е. о
будущих договорах, условия которых будут определяться на основе
организационного договора; существенные, обычные и случайные условия
договоров общие правила предъявления требований, исполнения обязательств
и порядка разрешения споров.
45
Положения ст. 429.1 позволяют с этим не
согласиться. Условия рамочного договора имеют право уточняться договорами,
заявками, иными документами, в том числе односторонними сделками.
Следовательно, стоит провести небольшой сравнительный анализ
предварительного договора с иными моделями организационной группы
договоров. Среди них можно отметить, как уже упоминалось, рамочный
договор, соглашение о порядке переговоров, протокол о намерениях, договор
долевого участия и т.д.
1. Соотношение предварительного договора с рамочным. По рамочному
договору (договору с «открытыми условиями») стороны определяют общие
условия своего взаимодействия и вопросы, по которым на дату его заключения
они достигли соглашения. Условия конкретных сделок, совершаемых в
соответствии с рамочным договором, уточняются и детализируются на
основании отдельных соглашений сторон, которые могут оформляться как в
виде самостоятельных договоров, так и в виде дополнительных соглашений к
нему. К отношениям сторон по рамочному договору и соглашениям,
детализирующим его, применяются положения рамочного договора в качестве
45
Скуратовская М.М. Некоторые процессуальные вопросы рассмотрения
арбитражными судами дел, связанных с организационными договорами // Законы России:
опыт, анализ, практика. - 2016. - № 5. - С. 67
54
общих правил и условия отдельных соглашений.
46
Организационный аспект
присутствует в договоре авторского заказа, по которому автор обязуется по
заказу заказчика создать обусловленное договором произведение науки,
литературы или искусства на материальном носителе или в иной форме (п. 1 ст.
1288 ГК РФ). Особенности договора авторского заказа определяются тем, что
он заключается в отношении произведения, которое еще не существует и будет
создано лишь в перспективе.
47
2. Предварительный договор и соглашение о порядке ведения
переговоров. Первый не является альтернативой второго, поскольку у них
разный предмет. Предварительный договор предполагает введение
юридической обязанности о заключении основного договора, в то время как
второй регулирует сам процесс переговоров о заключении, в частности, такого
договора. По существу, эти инструменты могут эффективно дополнять друг
друга, закрывая разные аспекты преддоговорного процесса. Это особенно
актуально сейчас, когда Федеральным законом от 08.03.2015 №42-ФЗ «О
внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской
Федерации» для предварительного договора предусмотрен целый комплекс
изменений.
48
Во-первых, отныне в предварительном договоре отсутствует
необходимость согласовывать все существенные условия: сторонам будет
достаточно сформулировать предмет будущего договора, а также иные его
условия, если одна из сторон сочтет это необходимым.
Во-вторых, в случае возникновения разногласий у сторон отсутствует
необходимость подписывать основной договор. Как вариант, в течение шести
месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению основного
договора заинтересованная сторона может обратиться в суд. В такой ситуации
условия договора определяются в соответствии с решением суда, и основной
46
Бычков А. Нюансы предварительного договора // ЭЖ-Юрист. - 2015. - № 7. - С. 13.
47
Постановление Президиума ВАС РФ от 21.07.2009 № 2658/09 по делу № А40-
4615/08-51-52 // Вестник ВАС РФ. - 2009. - № 11.
48
Федеральный закон от 08.03.2015 №42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую
Гражданского кодекса Российской Федерации».// Российская газета. - 2015. - № 52