82
суда и не позволит ему самостоятельно устанавливать такие условия.
Несмотря на отсутствие несущественных условий в предварительным
договоре, он все равно может быть заключен. Однако, если стороны
включили несущественные условия в предварительный договор, то в
дальнейшем, после требования одной из сторон от суда заключения
основного договора в принудительном порядке, суд включит эти
несущественные условия в список обязательных для выполнения обеими
сторонами договора.
Пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018
№ 49 устанавливает обязательным условием заключения предварительного
договора установление предмета и основных положений, согласованных
обеими сторонами. Здесь же указывается обязательность сторон конкретно
указывать вещь, которая в будущем станет предметом договора и будет
передана одной стороной другой.
Если в договоре не содержится иных существенных условий,
предварительный договор все еще может быть заключен. Например, при
продаже здания или квартиры, договор может быть заключен даже без
установления суммы арендной платы. Все дополнительные условия стороны
могут внести при заключении основного договора или прибегнуть к помощи
суда при возникновении разногласий. Это отражено в пункте 5 статьи 429, а
также в статьях 445 и 446 ГК РФ.
Если при заключении предварительного договора стороны
договорились включить существенные условия в основной договор, но не
сделали этого, суд имеет право включить их в принудительном порядке,
ссылаясь на это решение. Такая мера применяется судов на основании пункта
1 статьи 446 ГК РФ о спорных моментах и разногласиях между сторонами.
Одним из важнейших условий предварительного договора является
срок заключения основного договора. Если такое условие отсутствует, то
основной договор должен быть заключен в течение одного года с момента
83
заключения предварительного. Это решение вносит некую правовую
определенность в сделку и регулируется пунктом 4 статьи 429 ГК РФ.
Как уже упоминалось, стороны могут заключать предварительный
договор под отлагательные условия, если предмет договора реализовать
сейчас не представляется возможным, согласно статьям 157 и 327 пункт 1 ГК
РФ. Однако, если существуют отлагательные условия, то вопрос о сроке
заключения основного договора становится намного сложнее. Существуют
два способа установления срока заключения основного договора при
наличии отлагательных условий. Прежде всего, можно установить
определенную дату заключения основного договора (календарную,
например, или дату наступления какого-либо условия). Именно после
наступления этого условия стороны вправе требовать заключения основного
договора. Однако после истечения установленного срока стороны теряют
право на заключение основного договора в принудительном порядке.
Также бывают ситуации, когда стороны отлагательным условием
называют саму ситуацию, когда одна из сторон потребует заключения
договора в принудительном порядке. Так, например, стороны, заключающие
договор аренды, могут ставить отлагательным условием завершение
строительства объекта с последующим оформлением на него права
собственности. Таким образом, только после этого стороны могут требовать
заключения основного договора в принудительном порядке. Тут можно
упомянуть о модели условного обязательство, которое регулируется статьей
327.1 ГК РФ. Здесь уже срок заключения основного договора будет
начинаться после наступление данного условия, то есть год после
завершения строительства (если не оговорено иное).
Однако здесь возникает другая очень важная проблема, а именно
вероятность образования бессрочной подвешенной ситуации для обеих
84
сторон. Об этом говорит А. Г. Карапетов
1
. Так как наступление
отлагательного условия не определенно временным промежутком, стороны
могут столкнуться с рядом затруднений, если этот срок затянется. Многие
положения такого предварительного договора могут стать неактуальными
или стороны договора изменят свое решение. Также сама ситуация может
сильно измениться и, например, затянувшееся строительство здания,
квартира в котором является предметом договора, решат вовсе отменить и
снести помещение. Исходя из этого, будет намного лучше, если стороны
установят хотя бы диапазон ожидания (например, не позднее четырех лет
после подписания предварительного договора следует заключить основной
договор).
В ситуации, когда такой срок не определен, образуется
затруднительная ситуация. Несмотря на то, что законодательством
установлен срок реализации предварительного договора в пункте 1 статьи
314 ГК РФ. В этой связи очень сложно реализовать на практике
закрепленный пункт по заключения основного договора через год после
заключения предварительного, так как отлагательное условие может еще не
наступить. В свою очередь стороны могут также быть против заключения
основного договора через год. С другой же стороны, очень нежелательно
оставлять этот срок открытым и давать сторонам возможность растягивать
договор на неопределенное количество времени. Во избежание такой
ситуации было бы полезно ввести определенный срок после заключения
предварительного договора, который бы давал обеим сторонам
определенность в вопросе сделки. За образец здесь можно взять статью 6 ГК
РФ. Подобный временной промежуток должен зависеть от характера
договора и конкретного предмета сделки. Например, можно исходить из
1
Договорное и обязательственное право (общая часть): постатейный комментарий к
статьям 307 – 453 Гражданского кодекса Российской Федерации / отв. ред. А. Г.
Карапетов. М.: Логос, 2017. 480 с.
85
необходимости прекращения обязательств по предварительному договору,
если отлагательное условие не наступает в течение очень долгого времени.
Методы обеспечения исполнения обязательств из предварительных
договоров также заслуживают особого внимания.
Гарантией выполнения сторонами своих обязательств по
предварительному договору является возможность включить в условия
положения о неустойке, задатке, обеспечительном платеже, удержании
имущества, поручительстве и независимой гарантии.
Так, Тимкин В.А. обратился в суд с иском к Платаненкову К.Е. о
взыскании суммы задатка в размере "данные изъяты", мотивируя свои
требования тем, что 24.07.2018 между ним и Платаненковым К.Е. был
заключен предварительный договор купли-продажи квартиры,
расположенной по адресу: "адрес", согласно которому стороны обязались в
срок до 25.08.2018 заключить основной договор купли-продажи указанной
квартиры за цену "данные изъяты" По условиям предварительного договора
Тимкин В.А. уплатил Платаненкову К.Е. задаток в размере "данные изъяты".
Поскольку основной договор в установленный срок не был заключен, а
Платаненков К.Е. отказался добровольно возвратить сумму полученного
задатка, Тимкин В.А. обратился с настоящим иском в суд.
Решением Лесосибирского городского суда от 22.04.2019, оставленным
без изменения апелляционным определением судебной коллегии по
гражданским делам Красноярского краевого суда от 15.07.2019, исковые
требования удовлетворены.
В кассационной жалобе ответчик просит отменить указанные выше
судебные постановления, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на
несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. По мнению заявителя
жалобы, основной договор не был заключен по вине Тимкина В.А, который
не располагал достаточными для оплаты стоимости квартиры денежными
средствами, а суды не проверили данное обстоятельство. Поскольку Тимкин
В.А. не исполнил обязательство по предварительному договору, оснований
86
для возвращения полученного задатка у него (Платаненкова К.Е.) не имеется.
Выражает несогласие с оценкой доказательств, выводом суда о том, что он не
представил письменного согласия супруга на отчуждение квартиры.
Полагает, что обязательства по предварительному договору не были
прекращены, так как истец направил предложение о заключении основного
договора, а он выразил свое согласие. Суд апелляционной инстанции
нарушил нормы процессуального права, не приобщив новое доказательство
по делу (выписку из реестра нотариуса).
Письменных возражений относительно кассационной жалобы от лиц,
участвующих в деле, не поступило.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика
Максимов Р.Ю. поддержал жалобу по изложенным в ней доводам.
Иные лица, участвующие в деле, их представители в заседание суда
кассационной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения
кассационной жалобы были уведомлены надлежащим образом, о причинах
неявки не сообщили.
Изучив материалы дела, проверив в порядке статьи 379.6 Гражданского
процессуального кодекса Российской Федерации законность судебных
постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций,
правильность применения и толкования норм материального права и норм
процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых
судебных постановлений, в пределах доводов, содержащихся в кассационной
жалобе, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.
Судами установлены следующие обстоятельства дела.
Платаненкову К.Е. принадлежала на праве собственности квартира,
расположенная по адресу: "адрес".
24.07.2018 Платаненков К.Е. (продавец) и Тимкин В.А. (покупатель) в
простой письменной форме заключили предварительный договор с условием
о задатке, в соответствии с которым стороны обязались заключить основной
договор купли-продажи названной квартиры за цену "данные изъяты". в срок
87
до 25.08.2018. При заключении предварительного договора Тимкин В.А.
уплатил Платаненкову К.Е. задаток в размере "данные изъяты", о чем
составлена расписка.
Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суды
исходили из того, что в установленный для заключения основного договора
срок- до 25.08.2018 стороны договор купли-продажи квартиры не заключили,
не направили другой стороне соответствующее предложение, что в силу
положений пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской
Федерации влечет прекращение обязательства, предусмотренного
предварительным договором.
Доводы ответчика о том, что заключению основного договора
препятствовало поведение Тимкина В.А, были оценены судами и признаны
несостоятельными.
Выводы судов признаются судебной коллегией соответствующими
установленным фактическим обстоятельствам настоящего спора,
постановлены при правильном применении норм материального права на
основе полного, всестороннего исследования и оценки имеющихся в
материалах дела доказательств.
Довод заявителя жалобы о том, что обязательство из предварительного
договора не прекратилось, поскольку Тимкин В.А. направил ему в
установленный срок письменное сообщение о намерении заключить
основной договор, на выводы судов о возвращении полученного
Платаненковым К.Е. задатка не влияют, поскольку Платаненков К.Е. не
представил доказательств, что им были предприняты разумные и
достаточные меры по заключению основного договора, а Тимкин В.А. при
этом от покупки квартиры уклонился (не направил проект договора купли-
продажи квартиры или предложение о его заключении в установленный срок,
не обратился в суд с требованием о понуждении заключить договор купли-
продажи).
88
Доводы заявителя жалобы в части несогласия с выводами суда первой
и апелляционной инстанций об уклонении истца от заключения основного
договора, отсутствии у него денежных средств на покупку квартиры,
наличии согласия супруги ответчика на отчуждение квартиры, по существу
касаются доказательственной стороны спора и установленных по делу
фактических обстоятельств, сводятся к несогласию с оценкой
представленных по делу доказательств, поэтому судом кассационной
инстанции не принимаются. Такие доводы не свидетельствуют о
неправильном применении судами норм материального права,
несоответствии выводов суда установленным обстоятельствам дела,
нарушении норм процессуального права и не могут служить основанием для
отмены обжалуемых судебных актов.
Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли
привести к принятию неправильных судебных постановлений, либо
являющихся безусловным основанием для их отмены, при рассмотрении дела
не допущено
1
.
Судебная практика РФ допускает неустойку как один видов
обеспечения реализации предварительного договора. Так как в
законодательстве отсутствуют положения, запрещающие применять
неустойку как форму исполнения договора, такой метод вполне может
использоваться. Таким образом, при заключении предварительного договора
в его условия можно включить и уплату неустойки в случае невыполнения
обязательств.
Несмотря на это, в соответствии со статьей 333 ГК РФ сумма
неустойки может быть снижена или отменена в случае отказа от заключения
основного договора. Можно привести пример, когда продавец отказывается
заключать основной договор, но по требованию покупателя договор был
заключен. Если в предварительном договоре была предусмотрена неустойка,
1
Определение СК по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей
юрисдикции от 16 января 2020 г. по делу N 8Г-2381/2019 // СПС Консультант Плюс.
89
превышающая стоимость имущества в 5 раз, то, оценив ситуацию, суд
пришел к решению отказать в выплате неустойки, так как основной договор
все-таки был заключен
1
.
Таким образом, выплата неустойки может являться гарантией
исполнения предварительного договора. Она может представлять собой
штраф, который одна из сторон выплатит в случае срыва договора по своей
вине. В таком случае штраф может быть взыскан лишь в том случае, если
стороны не будут заключать основной договор, так как требуя заключения
договора в принудительном порядке, стороны не могут претендовать на
оплату неустойки
2
.
Вопрос задатка как метода исполнения предварительного договора
остается спорным. Как известно, пункт 7 главы 23 ГК РФ определяет задаток
как метод обеспечения денежных средств. Спорным моментом здесь является
тот факт, что не все обязательства по предварительному договору являются
денежными, об этом упомянуто в Постановлении упраздненного ныне
Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 № 13331/09.
Этот вопрос можно рассмотреть с двух сторон. Исходя из пункта 1
статьи 380 ГК РФ, функции задатка могут быть платежными,
обеспечительными и доказательными, они и определяют юридический
характер договора. Тем не менее, именно задаток представляет самый
популярный метод реализации предварительного договора. Поэтому,
судебная практика показывает частотность применения задатка при
заключении предварительных договоров, и сумма задатка часто взыскивается
при отказе в заключении основного договора. Именно из-за популярности
данного метода в законодательство РФ были внесены существенные
изменения.
1
Постановление Президиума ВАС РФ от 12.02.2013 N 13585/12 по делу № А43-
25969/2011 // СПС Консультант Плюс.
2
Договорное и обязательственное право (общая часть): постатейный комментарий к
статьям 307 – 453 Гражданского кодекса Российской Федерации / отв. ред. А. Г.
Карапетов. М.: Логос, 2017. 480 с.
90
После этого ФЗ от 08.03.2015 № 42 ввел пункт 4 статьи 380 ГК РФ,
согласно которому задаток становится способом обеспечения исполнения
обязательств по предварительному договору, если стороны не предусмотрели
иное. У высших судов есть две позиции, исходя из которых они трактуют
возможность обеспечения обязательств по договору задатком. Согласно
первой позиции, задаток является методом исполнения обязательств по
предварительному договору. Позиция, схожая с Федеральным законом от
08.03.2015 № 42, отображена в пункте 4 статьи 380 ГК РФ (Определение
Верховного Суда РФ от 13.11.2012 № 11-КГ12-20). Известно также, что
Гражданский кодекс не запрещает использование задатка для исполнения
обязательств по договору, часто применяется также уплата (пункт 2статья
381 ГК РФ). Однако в данном случае задаток, выплачиваемый по условиям
предварительного договора, после заключения основного засчитывается в
счет платежа по последнему. С другой стороны, часто высшие суды не
одобряют и выступают против использования задатка при заключении
предварительного договора. Такая позиция зачастую была в обиходе до
принятия Федерального закона от 08.03.2015 № 42. В соответствии с
Постановлением Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 № 13331/09 по делу №
А40-59414/08-7-58 предварительный договор может считаться
аннулированным, если прошел год после момента его заключения, а
основной договор заключен не был и ни одна из сторон не потребовала его
заключения. Кроме того, Президиум ВАС РФ полагает, что выплата задатка
возможен при наличии денежных обязательств по основному договору, а не
по предварительному. Исходя из этого, применение задатка как метода
исполнения обязательств не представляется возможным, так же, как и
применение к возникшим отношениям норм о последствиях,
предусмотренных в пункте 2 статьи 381 ГК РФ
1
.
1
Дендак Г. М. Предварительный договор в юридической доктрине и
правоприменительной практике: особенности правового регулирования и актуальные
направления развития института // Провинциальные научные записки. 2015. №2. С. 38-43.
91
Интересен вопрос возможности использования сторонам
предварительного договора такого инструмента, как обеспечительный
(гарантийный) платеж – новый способ обеспечения исполнения обязательств,
внесенный в ГК РФ. Обеспечительный платеж – это денежная сумма,
вносимая одной из сторон в пользу другой стороны в целях обеспечения
денежного обязательства, в т.ч. возместить убытки, выплатить неустойку, а
также обязательство из игр и пари. В науке гражданского права и, как
следствие, правоприменительной практике, зачастую происходит смешение
двух юридических конструкций: предварительного договора и обязательства,
возникающего в будущем. Неправильное понимание данных категорий
влечет правовые ошибки, связанные с определением способов их
обеспечения.
К. Д. Гасников, рассматривая данный вопрос, делает вывод о том, что
обеспечительный депозит как способ обеспечения исполнения
предварительного договора должен считаться неустойкой
1
.
Представляется, что отсутствие единообразной оценки возможности
обеспечить обеспечительным платежом предварительный договор во многом
обусловлено существовавшей ранее острой полемикой относительно
применения задатка, следовательно, и иных способов обеспечения в целях
исполнения обязательств, возникающих из предварительного договора
2
.
Так, некоторые цивилисты резко негативно высказываются о самой
возможности обеспечения исполнения обязательств по предварительному
договору. К примеру, М. Ю. Кайгородова считает, что «существующая в
юридической литературе позиция о возможности включения в
предварительный договор условий имущественного содержания,
обеспечения исполнения предварительного обязательства как
1
Гасников К. Д. Предварительный договор и меры гражданско-правовой ответственности
за его неисполнение // Комментарий судебно-арбитражной практики / под ред. В. Ф.
Яковлева. М. : Юрид. лит., 2012. Вып. 18. С. 106–117.
2
Карапетов А. Г. Есть ли смысл в запрете обеспечения задатком обязательств из
предварительного договора // Вестник ВАС РФ. 2010. № 8. С. 70–74.