62
содержат все необходимые признаки, предъявляемые законом к основному
договору. Суд отметил, что обязанность ответчика передать в собственность
истца спорные квартиры возникла в силу договора; отсутствие акта о
реализации инвестиционного контракта само по себе не означает, что
покупатель лишен возможности требовать защиты своих гражданских прав
путем признания права на спорный объект недвижимости, в том числе в
судебном порядке (Определение Московского городского суда от 26.09.2016
N 4г-10907/2016).
Суд признал за истцом право собственности на квартиру в построенном
и введенном в эксплуатацию жилом доме на основании предварительного
договора купли-продажи, поскольку истец доказал факт исполнения им
обязательств по оплате квартиры.
В подтверждение исполнения своих обязательств перед застройщиком
по осуществлению обеспечительного платежа за приобретаемую квартиру
истец представил акт об исполнении обязательств по предварительному
договору купли-продажи, подписанный генеральным директором
застройщика и истцом, с приложением печати общества. В акте указано, что
обязательство покупателя в части оплаты суммы обеспечительного платежа
выполнено полностью, продавец не имеет к покупателю претензий по
исполнению обязательств последнего в части оплаты суммы
обеспечительного платежа.
Суд пояснил, что акт об исполнении истцом финансовых обязательств
по оплате квартиры по своей правовой природе отличен от акта приема-
передачи недвижимости и свидетельствует об исполнении обязательств
истца по оплате суммы обеспечительного платежа. Действия по уплате
истцом денежных средств обеспечительного платежа, а также по
составлению сторонами акта об исполнении обязательств по внесению этого
платежа направлены на изменение и прекращение гражданских прав и
обязанностей, возникших из предварительного договора.
63
Суд отметил, что истец не обладал профессиональными знаниями в
сфере предпринимательской инвестиционной деятельности и не имел
реальной возможности изменить содержание предлагаемого от имени
юридического лица набора документов, необходимых для подтверждения
факта передачи им денежных средств.
Исполнение истцом обязательств по оплате квартиры также
подтверждается другими доказательствами: после заключения
предварительного договора купли-продажи и подписания акта архитектор
застройщика по электронной почте направил истцу проектную
документацию с чертежом квартиры, необходимую для проведения
перепланировки и ремонта квартиры, за что истец заплатил денежную сумму.
Кроме того, истец провел в квартире ремонт, что подтверждается
заключением специалиста оценочной организации, сделанным по
результатам обследования помещения на предмет соответствия проекту и
требованиям к жилым помещениям, а также к благоустройству для
постоянного проживания; договором подряда; приемо-сдаточными актами
работ и уведомлением об их окончании. Истец длительное время производил
ремонтные работы в переданной ему квартире, несмотря на наличие охраны
и пропускного режима, установленного ответчиком; ответчик длительное
время не препятствовал действиям истца (Определение Московского
городского суда от 15.07.2016 N 4г-7639/2016).
Следует учитывать, что с 01.01.2017 действует Федеральный закон от
13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Он
предусматривает ведение Единого государственного реестра недвижимости
(ЕГРН), в состав которого входят, в частности, реестр объектов
недвижимости (кадастр недвижимости) и реестр прав, ограничений прав и
обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость),
реестровые дела и кадастровые карты (ст. ст. 1, 7 Федерального закона от
13.07.2015 N 218-ФЗ).
64
С 01.01.2017 государственный кадастровый учет, государственная
регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество
удостоверяются выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Федерального закона от
13.07.2015 N 218-ФЗ).
Кроме того, с 01.01.2017 утратили силу нормы ст. 14 Федерального
закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" (до 01.01.2017 -
Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре
недвижимости") (Федеральный закон от 03.07.2016 N 361-ФЗ). В ч. 2 ст. 14
этого Закона предусматривалось, что внесенные в ГКН сведения
предоставляются в виде кадастровой выписки об объекте недвижимости,
кадастрового паспорта объекта недвижимости, кадастрового плана
территории, кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта
недвижимости, а также в виде копии документа, на основании которого
сведения об объекте внесены в ГКН, и в другом виде.
Рассматриваемая категория споров подразумевает ситуацию, когда с
истцом заключался не основной, а предварительный договор купли-продажи
квартиры, инвестирования строительства жилого дома или предварительный
договор на приобретение жилого помещения (например, Определения
Московского городского суда от 26.09.2016 N 4г-10907/2016, от 15.07.2016 N
4г-7639/2016, Апелляционное определение Московского городского суда от
16.01.2017 по делу N 33-373/2017).
Возможна ситуация, когда предварительный договор заключался не с
самим истцом, а с наследодателем истца (например, Определение
Московского городского суда от 15.09.2015 N 4г/5-7570/2015).
Обычно в предварительном договоре предусматривается, что стороны
обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи квартиры
по цене, указанной в предварительном договоре. Поскольку на момент
заключения предварительного договора квартира как самостоятельный
объект недвижимого имущества не существует, то в договоре она
индивидуализируется путем указания определенных данных (п. 2
65
Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах
разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости,
которая будет создана или приобретена в будущем"). Обычно приводится
точный или ориентировочный (строительный) адрес жилого дома, в котором
будет располагаться квартира, ее местоположение в этом доме (корпус,
секция, этаж, номер на площадке или строительный номер), тип квартиры,
количество комнат, ориентировочная (проектная) общая площадь квартиры
(например, Апелляционные определения Московского городского суда от
12.01.2017 по делу N 33-399/2017, от 06.12.2016 по делу N 33-49564/2016).
Как правило, в предварительном договоре прописывается обязанность
покупателя уплатить цену квартиры до заключения основного договора
(например, Апелляционное определение Московского городского суда от
16.01.2017 по делу N 33-373/2017).
Оплата может именоваться гарантийным (обеспечительным) взносом
(платежом) покупателя в обеспечение его обязательств по заключению в
будущем основного договора, с условием о зачете уплаченной суммы в счет
оплаты по основному договору (например, Определение Московского
городского суда от 15.07.2016 N 4г-7639/2016, Апелляционное определение
Московского городского суда от 02.03.2016 по делу N 33-7829/2016).
Иногда с покупателем заключается отдельное соглашение об
обеспечении исполнения обязательства, на основании которого он
уплачивает стоимость квартиры (например, Постановление Президиума
Московского городского суда от 02.11.2012 по делу N 44г-161/12,
Апелляционное определение Московского городского суда от 28.04.2016 по
делу N 33-10582/2016). В предварительном договоре может указываться, что
оплата квартиры производится путем покупки векселя в другой организации
и предъявления его покупателем квартиры в организацию, которая является
продавцом квартиры (например, Определение Московского городского суда
от 23.12.2013 N 4г/5-12849/13). Также покупатель квартиры может исполнить
свои обязательства перед продавцом по оплате ее стоимости путем покупки
66
простого векселя продавца (например, Апелляционное определение
Московского городского суда от 24.07.2013 по делу N 11-20889).
Если в предварительном договоре купли-продажи квартиры или
инвестирования строительства жилого дома предусмотрена оплата стоимости
квартиры векселями, то истцу предстоит доказать, что он полностью
исполнил свои обязательства по оплате стоимости квартиры в соответствии с
условиями договора. Об этом могут свидетельствовать соглашение о выкупе
(погашении) векселей, подписанное сторонами предварительного договора,
согласно которому покупатель передал продавцу векселя на определенную
сумму, а также акт взаимозачета встречных однородных требований,
согласно которому задолженность покупателя перед продавцом по оплате
жилого помещения отсутствует (например, Апелляционное определение
Московского городского суда от 22.06.2016 по делу N 33-24342/2016). Если
истец приобретал простой вексель у продавца, то подтвердить исполнение
истцом своих обязательств по договору можно, представив суду договор
купли-продажи векселя, акт приемки-передачи векселя и квитанцию к
приходному кассовому ордеру (например, Апелляционные определения
Московского городского суда от 02.10.2014 по делу N 33-26045, от
24.07.2013 по делу N 11-20889). Если предварительный договор купли-
продажи квартиры предусматривает предъявление истцом (покупателем
квартиры) ответчику (продавцу квартиры) простых векселей, то истец,
приобретя векселя в другой организации на основании договора передачи
векселей и актов приема-передачи векселей, должен не только передать
векселя ответчику, но и располагать доказательствами, которые
подтверждают факт такой передачи и принятия векселей ответчиком. Такими
доказательствами могут быть акты и другие документы. Если истец не
передал ответчику векселя в соответствии с условиями договора, они
находятся у истца на руках и не имеется доказательств перевода
организацией, продавшей векселя истцу, полученных от истца денежных
средств в пользу ответчика, то суд может отказать в удовлетворении
67
требования истца о признании права собственности на квартиру. В этом
случае считается, что истец не выполнил обязательства по оплате стоимости
квартиры в соответствии с условиями предварительного договора (например,
Определение Московского городского суда от 23.05.2013 N 4г/1-4257).
Участникам гражданского оборота необходимо учитывать, что
обязательства, предусмотренные предварительным договором,
прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны
заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не
направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429
ГК РФ).
Так, по мнению суда, анализировавшего п. 1 ст. 429 и п. 1 ст. 454 ГК
РФ, по смыслу ст. 429 ГК РФ предварительный договор не порождает
имущественных и каких-либо иных обязательств, за исключением
обязательства заключить в будущем основной договор. Обязательства,
предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до
окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор,
он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне
предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ)
1
.
В силу п. 2 ст. 194 ГК РФ письменные заявления и извещения, сданные
в организацию связи до 24 часов последнего дня срока, считаются
сделанными в срок.
Если предметом предварительного договора являлось заключение в
будущем основного договора купли-продажи определенного имущества
(здания), то ближе к истечению срока на заключение основного договора
продавец может передумать заключать с покупателем основной договор и, не
видя от него предложения, распорядиться имуществом. Оспорить такую
сделку или потребовать перевода на себя прав и обязанностей по ней
покупатель не сможет, поскольку закон ему подобную возможность не
1
Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 26.11.2015 N 33-
8037/2015// СПС Консультант Плюс.
68
предоставляет. Он сможет только требовать от продавца возмещения
убытков, вызванных невозможностью заключить основной договор.
Стороны предварительного договора в силу ст. 421 ГК РФ не лишены
возможности предусмотреть в нем условие о том, что, если по окончании
срока, отведенного для заключения основного договора, он не будет
заключен и ни от одной из сторон не последует отказ от его заключения,
такой срок автоматически продлевается на такой же или другой без
заключения об этом дополнительного соглашения.
Когда гражданско-правовая ответственность рассматривается как вид
социальной ответственности, она определяется в виде формы
государственного принуждения. Например, В.П. Грибанов определял данный
вид ответственности как одну из форм государственного принуждения,
которая связана с применением санкций имущественного характера,
направленных на восстановление нарушенных прав и стимулирование
нормальных экономических отношений юридически равноправных
участников гражданского оборота
1
. Профессор Е.А. Суханов также
рассматривает ответственность как форму государственного принуждения.
Суд принуждает нарушителя претерпеть определенные имущественные
санкции, в соответствии с которыми имущественные последствия
неправомерного поведения перекладываются на нарушителя, а нарушенные
интересы потерпевшего восстанавливаются
2
.
Представители другого подхода усматривают в ответственности,
прежде всего, не меру государственного принуждения, а санкцию за
неправомерное поведение. Так, Н. Д. Егоров рассматривает гражданско-
правовую ответственность как санкцию, которая применяется к
правонарушителю и состоит в возложении на него дополнительной
гражданско-правовой обязанности или лишении принадлежащего ему права
3
.
1
Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. М.: Статут, 2001. С. 310.
2
Суханов Е.А. Гражданское право. М.: Волтерс Клувер, 2006. Т. 1: Общая часть. С. 585.
3
Егоров Н.Д. Гражданское право. М.: Проспект, 2004. С. 643-644.
69
О.С. Иоффе определяет данный институт также как санкцию, влекущую
определенные лишения имущественного или личного характера. «Как и
положено санкции, она вызывает негативные последствия для
правонарушителя, основанных на осуждении его поведения и
стимулировании его к какой-либо деятельности: либо лишение гражданских
прав, либо возложение новых обязанностей или дополнительных»
1
.
Вместе с этими трактовками в довольно широком смысле в литературе
есть и определения в более узком смысле, а именно ответственность как
обязанность должника, нарушившего обязательство, возместить кредитору
причиненные убытки и уплатить установленную законом или
предусмотренную договором неустойку. М.И. Брагинский отмечает, что
«ответственностью за нарушение обязательства называют установленные
законом меры имущественного воздействия на должника, нарушившего
обязательство»
2
. При этом в качестве характерных черт указывается, что
ответственность носит имущественный характер и представляет собой
возложение невыгодных имущественных последствий на нарушителя
гражданских прав и обязанностей, которое связано с применением санкций
3
.
Н.В. Витрук указывает на восстановительно-возмещающий или
восстановительно-компенсационный характер данного вида ответственности,
т.е. ее направленность, в первую очередь, на возмещение вреда и
восстановление нарушенных прав. При этом обременение правонарушителя
какими-либо карательными мерами является уже второстепенной целью. В
качестве функций указываются восстановительно-компенсационная,
превентивная и воспитательная, во главе с первой. Из этого вытекает тот
1
Иоффе О.С. Обязательственное право // Избранные труды. СПб.: Пресс, 2004. Т. III. С.
141.
2
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения.
М.: Статут, 2011. С. 614.
3
Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. М.: Статут, 2001. С. 310.
70
факт, что наказание – элемент ответственности, дополняющий
восстановление нарушенных прав на основе государственного принуждения
1
.
В литературе по гражданскому праву существует и такая точка зрения,
согласно которой гражданско-правовая ответственность, наступающая за
нарушение имущественных и личных неимущественных прав граждан и
других субъектов права, выражается в справедливом возмездии в виде
ограничений и лишений материального, личного и иного характера
2
.
Договорную же ответственностью определяют, как ответственность,
возникающую в случаях неисполнения и ненадлежащего исполнения
обязательства, возникшего из договора. Она наступает в случаях,
предусмотренных не только законом, но и сторонами в договоре
3
. При этом
предполагается, что договорная ответственность отдельного обязательства не
порождает и осуществляется путем присоединения к уже существующему
между сторонами обязательству новой обязанности нарушителя
4
.
Таким образом, принимая во внимание все рассмотренные подходы,
ответственность за нарушение договора в российском гражданском праве
можно определить как обязанность стороны, не исполнившей или
ненадлежащим образом исполнившей условия договора и/или нарушившей
регулирующие данный институт нормы гражданского законодательства,
претерпеть имущественные меры негативного характера, в соответствие с
которыми сторона – нарушитель несет определенные имущественные
лишения, установленные либо в договоре, либо в законе, а потерпевшая
сторона получает возмещение вреда и восстановление нарушенных прав.
Юридическим основанием наступления гражданско-правовой
ответственности по договору в российском праве является состав
гражданского правонарушения. Данным термином принято называть условия
1
Витрук Н.В. Общая теория юридической ответственности. М.: Норма, 2009. С. 138.
2
Шиндяпина М.Д. Стадии юридической ответственности. М.: Книжный мир, 1998. С. 85.
3
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения.
М.: Статут, 2011. С. 628.
4
Иоффе О.С. Обязательственное право // Избранные труды. СПб.: Пресс, 2004. Т. III. С.
95.
71
или признаки, достаточные и необходимые для привлечения лица к этому
виду ответственности
1
. В состав входят следующие элементы: факт
правонарушения (также обозначается как противоправное поведение),
причинение ущерба, причинно-следственная связь между ними и вина
2
.
Первым элементом является противоправное поведение должника,
которое состоит в нарушении обязательства. Выделяются две формы
нарушения обязательства. Обязательство может быть нарушено в форме
бездействия, которое состоит в неисполнении обязательства. В этом случае
со стороны должника отсутствуют действия, соответствующие содержанию
обязательства. Также обязательство может быть нарушено в форме действия,
состоящего в ненадлежащем исполнении обязательства. В данном случае
должник совершил определенные действия во исполнение обязательства, но
они не соответствуют установленным законом и договором требованиям к
надлежащему исполнению
3
.
Вторым элементом правонарушения являются негативные последствия
в виде понесенного ущерба.
Согласно позиции В.В. Витрянского, понятие «убытки» необходимо
отличать от категорий «вред» и «ущерб», обычно употребляемых для
обозначения одного из условий гражданско-правовой ответственности либо
одного из элементов состава гражданского правонарушения
4
. Однако нужно
заметить, что в научной литературе таких четких разграничений понятий не
усматривается. Законодатель выделяет в составе убытков реальный ущерб и
упущенную выгоду (п. 2 ст. 15 ГК РФ). Реальный ущерб представляет собой
расходы лица, которые можно разделить на два вида: расходы, необходимые
для восстановления нарушенного права, и стоимость утраченного или
1
Алексеев С.С. О составе гражданского правонарушения // Правоведение. 1958. № 1. С.
47.
2
Иванчак А.И. Гражданское право Российской Федерации: Общая часть. М.: Статут, 2014.
С. 218.
3
Санникова Л.В. Гражданский кодекс РФ. Постатейный комментарий к разделу III
«Общая часть обязательственного права»: Комментарий. М.: Статут, 2016. С. 278.
4
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения.
М.: Статут, 2011. С. 642.