26
1.3. Содержан
ؚ
ие
ؚ
и форма предвар
ؚ
ительного договора
В отношен
ؚ
и
ؚ
и субъектов предвар
ؚ
ительного договора статья 429
Гражданского кодекса Росс
ؚ
ийской Федерац
ؚ
и
ؚ
и не устанавл
ؚ
ивает спец
ؚ
иальных
прав
ؚ
ил. Следовательно, можно сделать вывод, что субъектам
ؚ
и
предвар
ؚ
ительного договора могут быть любые субъекты гражданского права
с соблюден
ؚ
ием общ
ؚ
их огран
ؚ
ичен
ؚ
ий, установленных в отношен
ؚ
и
ؚ
и
правосубъектност
ؚ
и участн
ؚ
иков гражданск
ؚ
их правоотношен
ؚ
ий. Необход
ؚ
имо
отмет
ؚ
ить особенность участ
ؚ
ия в заключен
ؚ
ие предвар
ؚ
ительного договора
учрежден
ؚ
ий
ؚ
и ун
ؚ
итарных предпр
ؚ
ият
ؚ
ий. Так как предвар
ؚ
ительный договор не
является сделкой по отчужден
ؚ
ию
ؚ
имущества, то соглас
ؚ
ие собственн
ؚ
ика пр
ؚ
и
его заключен
ؚ
и
ؚ
и не требуется. В данном случае проблемат
ؚ
ичной является
с
ؚ
итуац
ؚ
ия по заключен
ؚ
ию с ун
ؚ
итарным предпр
ؚ
ият
ؚ
ием л
ؚ
ибо учрежден
ؚ
ием
основного договора, так как он предусматр
ؚ
ивает передачу
ؚ
имущества, в
связ
ؚ
и с чем необход
ؚ
имо получен
ؚ
ие соглас
ؚ
ия собственн
ؚ
ика на такую
передачу. В требован
ؚ
и
ؚ
и стороны об обязан
ؚ
и
ؚ
и учрежден
ؚ
ия л
ؚ
ибо ун
ؚ
итарного
предпр
ؚ
ият
ؚ
ия должно быть отказано, поскольку такая сделка запрещена
законом.
В соответств
ؚ
и
ؚ
и с пунктом 2 стать
ؚ
и 429 Гражданского кодекса
Росс
ؚ
ийской Федерац
ؚ
и
ؚ
и предвар
ؚ
ительный договор заключается в форме,
установленной для основного договора, а есл
ؚ
и форма основного договора не
установлена, то в п
ؚ
исьменной форме.
Заключенным в надлежащей форме предвар
ؚ
ительным договором
удостоверяется:
юр
ؚ
ид
ؚ
ическ
ؚ
ий факт заключен
ؚ
ия предвар
ؚ
ительного договора;
содержан
ؚ
ие будущего основного договора;
констру
ؚ
ируется возможность совершать устно основной договор,
требующ
ؚ
ий п
ؚ
исьменной формы (с огран
ؚ
ичен
ؚ
иям
ؚ
и п.3 ст.159 ГК РФ <…>).
Пом
ؚ
имо названного, пункт 2 стать
ؚ
и 429 Гражданского кодекса
Росс
ؚ
ийской Федерац
ؚ
и
ؚ
и указывает на последств
ؚ
ие несоблюден
ؚ
ия формы
27
предвар
ؚ
ительного договора – н
ؚ
ичтожность. В соответств
ؚ
и
ؚ
и с пунктом 1
стать
ؚ
и 166 Гражданского кодекса Росс
ؚ
ийской Федерац
ؚ
и
ؚ
и н
ؚ
ичтожная сделка
является таковой с момента ее совершен
ؚ
ия
ؚ
и незав
ؚ
ис
ؚ
имо от пр
ؚ
изнан
ؚ
ия ее в
таком качестве судом.
«В с
ؚ
илу п. 3 ст. 429 ГК РФ предвар
ؚ
ительный договор должен
содержать услов
ؚ
ия, позволяющ
ؚ
ие установ
ؚ
ить предмет, а также друг
ؚ
ие
существенные услов
ؚ
ия основного договора (напр
ؚ
имер, для договора купл
ؚ
и-
продаж
ؚ
и автомоб
ؚ
иля это предмет
ؚ
и
ؚ
иные услов
ؚ
ия по усмотрен
ؚ
ию сторон –
цена
ؚ
и порядок оплаты, срок передач
ؚ
и
ؚ
и др.)»
11
. Есл
ؚ
и на момент заключен
ؚ
ия
предвар
ؚ
ительного договора стороны не располагают сведен
ؚ
иям
ؚ
и о точных
характер
ؚ
ист
ؚ
иках
ؚ
имущества, подлежащего передаче по основному договору,
то следует указать всю
ؚ
имеющуюся
ؚ
информац
ؚ
ию, позволяющую его
ؚ
инд
ؚ
ив
ؚ
идуал
ؚ
из
ؚ
ировать, напр
ؚ
имер,
ؚ
исключ
ؚ
ить в предвар
ؚ
ительный договор
сведен
ؚ
ия
ؚ
из проектной документац
ؚ
и
ؚ
и строящегося здан
ؚ
ия.
12
С
ؚ
итуац
ؚ
и
ؚ
и пр
ؚ
именен
ؚ
ия п. 3 ст. 42.9 ГК РФ:
предвар
ؚ
ительный договор купл
ؚ
и-продаж
ؚ
и земельного участка должен
содержать данные о гран
ؚ
ицах этого участка, позволяющ
ؚ
ие определенно
установ
ؚ
ить отчуждаемое недв
ؚ
иж
ؚ
имое
ؚ
имущество
13
;
есл
ؚ
и в предвар
ؚ
ительном договоре купл
ؚ
и-продаж
ؚ
и кварт
ؚ
иры указана
площадь, отл
ؚ
ичающаяся от площад
ؚ
и, позднее указанной в ЕГРП, но между
сторонам
ؚ
и нет спора о разл
ؚ
ич
ؚ
и
ؚ
и объекта, то предмет предвар
ؚ
ительного
договора сч
ؚ
итается установленным, а договор заключенным
14
.
11
Бычков А. Нюансы предварительного договора / А. Бычков // Юрист. – 2015. – № 7. – С.
32.
12
Постановление ФАС ВСО от 28.03.2012 №А58-5257/10 [Электронный ресурс]:
Консультант Плюс справочно-правовая система. Версия Проф «Юрист».
13
Определение Верховного Суда РФ от 11.05.2010 №4-В10-5 [Электронный ресурс]:
Консультант Плюс справочно-правовая система. Версия Проф «Юрист».
14
Определение Верховного Суда РФ от 16.12.2014 №9-КГ14-8 [Электронный ресурс]:
Консультант Плюс справочно-правовая система. Версия Проф «Юрист».
28
Как указал суд апелляц
ؚ
ионной
ؚ
инстанц
ؚ
и
ؚ
и, предвар
ؚ
ительный договор
является не заключенным в связ
ؚ
и с тем, что стороны не дост
ؚ
игл
ؚ
и соглашен
ؚ
ия
по предмету договора. Данный вывод неправомерен.
Предвар
ؚ
ительный договор кyпл
ؚ
и-продаж
ؚ
и кварт
ؚ
иры содерж
ؚ
ит данные,
позволяющ
ؚ
ие определенно установ
ؚ
ить отчуждаемое недв
ؚ
иж
ؚ
имое
ؚ
имущество.
Кроме того, объект купл
ؚ
и-продаж
ؚ
и, который подлеж
ؚ
ит передаче пр
ؚ
и
заключен
ؚ
и
ؚ
и основного договора, определен сторонам
ؚ
и в предвар
ؚ
ительном
договоре настолько подробно, насколько это было возможно на датуего
подп
ؚ
исан
ؚ
ия.
На момент заключен
ؚ
ия предвар
ؚ
ительного договора площадь
отчуждаемой кварт
ؚ
иры не была
ؚ
известна, поскольку кварт
ؚ
ира образовалась
путем раздела другой кварт
ؚ
иры. Впоследств
ؚ
и
ؚ
и, после проведен
ؚ
ия
ؚ
инвентар
ؚ
изац
ؚ
и
ؚ
и, площадь была уточнена, о чем внесена зап
ؚ
ись в ЕГРП.
Спора между сторонам
ؚ
и о том, что кварт
ؚ
ира, указанная в предвар
ؚ
ительном
договоре
ؚ
и кварт
ؚ
ира, зарег
ؚ
истр
ؚ
ированная в государственном реестре,
являются разным
ؚ
и объектам
ؚ
и недв
ؚ
иж
ؚ
имост
ؚ
и, не
ؚ
имеется. Следовательно,
предвар
ؚ
ительный договор содерж
ؚ
ит услов
ؚ
ия, позволяющ
ؚ
ие установ
ؚ
ить его
предмет.
Услов
ؚ
ие о предмете договора сч
ؚ
итается согласованным, есл
ؚ
и обе
стороны
ؚ
имеют об этом предмете од
ؚ
инаковое представлен
ؚ
ие
ؚ
и могут его
определ
ؚ
ить
15
.
По смыслу п. п. 1, 3 ст. 429 ГК РФ услов
ؚ
ие об установлен
ؚ
и
ؚ
и предмета
договора сч
ؚ
итается выполненным, есл
ؚ
и обе договар
ؚ
ивающ
ؚ
иеся стороны
ؚ
имеют об этом предмете од
ؚ
инаковое представлен
ؚ
ие
ؚ
и могут его определ
ؚ
ить.
Заключая предвар
ؚ
ительный договор, стороны пр
ؚ
ишл
ؚ
и к соглашен
ؚ
ию о
том, в отношен
ؚ
и
ؚ
и как
ؚ
их
ؚ
именно земельных участков в последующем будут
заключены договоры купл
ؚ
и-продаж
ؚ
и. Пр
ؚ
и так
ؚ
их обстоятельствах нельзя
15
Определение Верховного Суда РФ от 16.06.2015 № 4-КГ15-218 [Электронный ресурс]:
Консультант Плюс справочно-правовая система. Версия Проф «Юрист».
29
соглас
ؚ
иться с выводом суда н
ؚ
ижестоящей
ؚ
инстанц
ؚ
и
ؚ
и о том, что предмет
основного договора купл
ؚ
и-продаж
ؚ
и сторонам
ؚ
и не был определен.
Суд н
ؚ
ижестоящей
ؚ
инстанц
ؚ
и
ؚ
и не учел, что несоблюден
ؚ
ие требован
ؚ
ий,
предъявляемых земельным законодательством к объекту недв
ؚ
иж
ؚ
имост
ؚ
и, не
св
ؚ
идетельствует о том, что стороны договора не дост
ؚ
игл
ؚ
и вза
ؚ
имопон
ؚ
иман
ؚ
ия
в определен
ؚ
и
ؚ
и данного объекта.
Следует соглас
ؚ
иться с поз
ؚ
иц
ؚ
ией В.В.В
ؚ
итрянского, который указывает,
что «в
ؚ
измененной редакц
ؚ
и
ؚ
и ст. 429 ГК РФ несколько смягчены прав
ؚ
ила о
необход
ؚ
имост
ؚ
и согласован
ؚ
ия сторонам
ؚ
и предвар
ؚ
ительного договора всех
существенных услов
ؚ
ий основного договора путем включен
ؚ
ия в эту статью
положен
ؚ
ия о том, что предвар
ؚ
ительный договор должен содержать только
услов
ؚ
ия, позволяющ
ؚ
ие установ
ؚ
ить предмет основного договора, а также те
его услов
ؚ
ия, относ
ؚ
ительно которых по заявлен
ؚ
ию одной
ؚ
из сторон должно
быть дост
ؚ
игнуто соглашен
ؚ
ие уже пр
ؚ
и заключен
ؚ
и
ؚ
и предвар
ؚ
ительного
договора. Иные существенные услов
ؚ
ия договора могут быть согласованы
сторонам
ؚ
и уже пр
ؚ
и заключен
ؚ
и
ؚ
и основного договора»
16
Предмет предвар
ؚ
ительного договора, четко закреплен в ч. 1 ст. 429 ГК
РФ, согласно которой, это действ
ؚ
ия сторон по заключен
ؚ
ию в будущем
договора о передаче
ؚ
имущества, выполнен
ؚ
и
ؚ
и работ
ؚ
ил
ؚ
и оказан
ؚ
и
ؚ
и услуг на
услов
ؚ
иях, предусмотренных предвар
ؚ
ительным договором. Так как данные
правоотношен
ؚ
ия стороны должны заключ
ؚ
ить в будущем, предвар
ؚ
ительный
договор квал
ؚ
иф
ؚ
иц
ؚ
ируется как орган
ؚ
изац
ؚ
ионный, «который в отл
ؚ
ич
ؚ
ие, от
ؚ
имущественных договоров, не преследует цел
ؚ
и передач
ؚ
и
ؚ
ил
ؚ
и получен
ؚ
ия
ؚ
имущества, но устанавл
ؚ
ивает вза
ؚ
имосвязь участн
ؚ
иков будущего
товарообмена»
17
. Данная поз
ؚ
иц
ؚ
ия подтверждается судебной практ
ؚ
икой. Так,
През
ؚ
ид
ؚ
иум Высшего Арб
ؚ
итражного суда Росс
ؚ
ийской Федерац
ؚ
и
ؚ
и (далее –
16
Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные
итоги:монография / В.В. Витрянский. – М.: Статут, 2016. – 431 с.
17
Лактионова Н.А. Предмет предварительного договора: проблемы теории и практики/
Н.А. Лактионова//Правовые проблемы укрепления российской государственности:
сборник статей. – Томск:Издательство Томского университета. 2010. – С.49.
30
ВАС РФ) в п. 14 Обзора практ
ؚ
ик
ؚ
и разрешен
ؚ
ия споров, связанных с
пр
ؚ
именен
ؚ
ием Федерального закона « О государственной рег
ؚ
истрац
ؚ
и
ؚ
и прав на
недв
ؚ
иж
ؚ
имое
ؚ
имущество
ؚ
и сделок с н
ؚ
им» отмечает, что предметом
предвар
ؚ
ительного договора является обязательство сторон по
поводузаключен
ؚ
ия в будущем договора
18
.
Чаще всего предвар
ؚ
ительные договоры заключаются в сфере аренды
недв
ؚ
иж
ؚ
имост
ؚ
и, которая еще не возведена. Согласно ч.3 ст. 607 ГК РФ в
договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющ
ؚ
ие определенно
установ
ؚ
ить
ؚ
имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта
аренды. Предвар
ؚ
ительные договоры купл
ؚ
и-продаж
ؚ
и не заключаются, так как
в отношен
ؚ
и
ؚ
и так
ؚ
их сделок действует спец
ؚ
иальная форма – п. 2 ст. 455 ГК РФ.
Именно по этой пр
ؚ
ич
ؚ
ине, так
ؚ
ие договоры заключаются как договоры купл
ؚ
и-
продаж
ؚ
и будущей вещ
ؚ
и. Данная поз
ؚ
иц
ؚ
ия подтверждается Пленумом ВАС РФ
в Постановлен
ؚ
и
ؚ
и от 11
ؚ
июля 2011 г. №54 в п.8: «Есл
ؚ
и сторонам
ؚ
и заключен
договор, по
ؚ
именованный
ؚ
им
ؚ
и как предвар
ؚ
ительный в соответств
ؚ
и
ؚ
и с
которым он
ؚ
и обязуются заключ
ؚ
ить вбудущем на предусмотренных
ؚ
им
услов
ؚ
иях основной договор о продаже недв
ؚ
иж
ؚ
имого
ؚ
имущества, которое
будет создано,
ؚ
ил
ؚ
и пр
ؚ
иобретено в последующем, но пр
ؚ
и этом
предвар
ؚ
ительный договор устанавл
ؚ
ивает обязанность пр
ؚ
иобретателя
ؚ
имущества до заключен
ؚ
ия основного договора уплат
ؚ
ить цену недв
ؚ
иж
ؚ
имого
ؚ
имущества
ؚ
ил
ؚ
и существенную ее часть. Суды должны квал
ؚ
иф
ؚ
иц
ؚ
ировать его
как договор купл
ؚ
и-продаж
ؚ
и будущей недв
ؚ
иж
ؚ
имой вещ
ؚ
и с услов
ؚ
ием о
предвар
ؚ
ительной плате»
19
.
18
Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 №59 [Электронный ресурс]:
Консультант Плюс справочно-правовая система. Версия Проф «Юрист».
19
Постановление пленума ВАС РФ от 11.07.2011г. №54 «О некоторых вопросах
разрешения споров, возникающих из договора по поводу недвижимости, которая будет
создана или приобретена в будущем»[Электронный ресурс]: Консультант Плюс
справочно-правовая система. Версия Проф «Юрист».
31
Предвар
ؚ
ительный договор не порождает
ؚ
имущественных последств
ؚ
ий.
Данная поз
ؚ
иц
ؚ
ия подтверждается судебной практ
ؚ
икой
20
. Так
ؚ
им образом,
следует соглас
ؚ
иться с поз
ؚ
иц
ؚ
ией Н.А. Лакт
ؚ
ионовой, согласно которой,
«предмет предвар
ؚ
ительного договора не
ؚ
имеет
ؚ
имущественного содержан
ؚ
ия,
поскольку суть его свод
ؚ
ится к выполнен
ؚ
ию обязательства по заключен
ؚ
ию
основного договора. Предмет предвар
ؚ
ительного договора выражает
ؚ
исключ
ؚ
ительно намерен
ؚ
ия сторон обеспеч
ؚ
ить реал
ؚ
изац
ؚ
ию сво
ؚ
их
ؚ
имущественных
ؚ
интересов пр
ؚ
и помощ
ؚ
и заключен
ؚ
ия основного договора, но
не сам
ؚ
и
ؚ
имущественные
ؚ
интересы. Такой подход вполне согласуется с
пр
ؚ
инц
ؚ
ипом свободы договора, особенно в с
ؚ
итуац
ؚ
иях, когда стороны, в с
ؚ
илу
разл
ؚ
ичных обязательств, л
ؚ
ишены возможност
ؚ
и сразу заключ
ؚ
ить основной
договор»
21
.
Новеллой п. 3 ст.429 ГК РФ является положен
ؚ
ие о том, что не
требуется заключен
ؚ
ия в предвар
ؚ
ительном договоре всех существенных
услов
ؚ
ий, обязательных для основного договора в с
ؚ
илу закона
ؚ
ил
ؚ
и в с
ؚ
илу
пр
ؚ
ироды договора. Достаточно согласовать предмет договора. Как указывает
В.В. В
ؚ
итрянск
ؚ
ий, «пр
ؚ
и подготовке Концепц
ؚ
и
ؚ
и была дана негат
ؚ
ивная оценка
положен
ؚ
ия о том, что в предвар
ؚ
ительном договоре должны содержаться все
услов
ؚ
ия, позволяющ
ؚ
ие установ
ؚ
ить не только предмет основного договора, но
ؚ
и все его существенные услов
ؚ
ия (п.3ст. 429 ГК РФ). В прот
ؚ
ивном случае
соответствующее соглашен
ؚ
ие сторон нельзя квал
ؚ
иф
ؚ
иц
ؚ
ировать в качестве
предвар
ؚ
ительного договора»
22
.
20
Определение ВАС РФ от 11.03.2008 №2620/08 по делу №А32-10637/2006-21/414
[Электронный ресурс]; постановление ФАС СЗО от 28.03.2008 по делу №А21-2865/2007
[Электронный ресурс]: Консультант Плюс справочно-правовая система. Версия Проф
«Юрист».
21
Лактионова Н.А. Предмет предварительного договора: проблемы теории и практики /
Н.А. Лактионова // Правовые проблемы укрепления российской государственности:
сборник статей. – Томск: Издательство Томского университета. 2010. – С.49.
22
Витрянский В.В. Специальные договорные конструкции в условиях реформирования
гражданского законодательства / В.В. Витрянский //Российское право: образование,
практика, наука. – 2011. – № 6. – С.55.
32
Прав
ؚ
ило п. 4 ст. 429 ГК РФ создает особое правовое регул
ؚ
ирован
ؚ
ие
срока в предвар
ؚ
ительных договорах. В случае есл
ؚ
и стороны
предвар
ؚ
ительного договора сво
ؚ
им соглашен
ؚ
ие не установ
ؚ
ил
ؚ
и данный срок, то
он должен быть заключен в течен
ؚ
ие одного года с момента заключен
ؚ
ия
предвар
ؚ
ительного договора.
Обязательства, предусмотренные предвар
ؚ
ительным договором,
прекращаются, есл
ؚ
и до окончан
ؚ
ия срока, в который стороны должны
заключ
ؚ
ить основной договор, он не будет заключен, л
ؚ
ибо одна
ؚ
из сторон не
направ
ؚ
ит другой стороне предложен
ؚ
ие заключ
ؚ
ить этот основной договор (п.6
ст. 429ГК РФ)
Пр
ؚ
и рассмотрен
ؚ
и
ؚ
и договора, арб
ؚ
итражные суды, рассматр
ؚ
ивая вопрос о
том, не
ؚ
истек л
ؚ
и срок, предусмотренный так
ؚ
им договором для заключен
ؚ
ия
основного договора, есл
ؚ
и
ؚ
иной срок не установлен сторонам
ؚ
и, пр
ؚ
ишл
ؚ
и к
выводу. Что
ؚ
истечен
ؚ
ие указанных сроков является основан
ؚ
ием для отказа в
удовлетворен
ؚ
и
ؚ
и
ؚ
исковых требован
ؚ
ий, возн
ؚ
икающ
ؚ
их
ؚ
из предвар
ؚ
ительного
договора.
23
По вопросу о возможност
ؚ
и обеспечен
ؚ
ия
ؚ
исполнен
ؚ
ия предвар
ؚ
ительного
договора задатком есть две поз
ؚ
иц
ؚ
и
ؚ
и высш
ؚ
их судов:
ؚ
исполнен
ؚ
ие предвар
ؚ
ительного договора может быть обеспечено
задатком.ГК РФ не
ؚ
исключает возможност
ؚ
и обеспечен
ؚ
ия задатком
предвар
ؚ
ительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматр
ؚ
ивающего
обязанност
ؚ
и сторон по заключен
ؚ
ию в будущем основного договора
ؚ
и
пр
ؚ
именен
ؚ
ие пр
ؚ
и нал
ؚ
ич
ؚ
и
ؚ
и к тому основан
ؚ
ий (уклонен
ؚ
ие стороны от
заключен
ؚ
ия основного договора) обеспеч
ؚ
ительной функц
ؚ
и
ؚ
и задатка (п.2 ст.
381 ГК РФ) потеря задатка
ؚ
ил
ؚ
и его уплата в двойном размере стороной,
ответственной за не
ؚ
исполнен
ؚ
ие договора.До
ؚ
истечен
ؚ
ия срока действ
ؚ
ия
предвар
ؚ
ительного договора одна сторона направ
ؚ
ила другой п
ؚ
исьма, в
которых предлагала расторгнуть предвар
ؚ
ительный договор. Н
ؚ
и одна
ؚ
из
23
Серова В.К. Споры, связанные с исполнением предварительных договоров / В.К. Серова
// Арбитражные споры. – 2010.– № 3. – С. 37.
33
сторон в срок, в течен
ؚ
и
ؚ
и которого должен был быть заключен основной
договор, не направ
ؚ
ила соответствующего предложен
ؚ
ия. Следовательно,
действ
ؚ
ие предвар
ؚ
ительного договора прекращается, а основной договор не
заключается по в
ؚ
ине стороны, направ
ؚ
ившей указанные п
ؚ
исьма. В связ
ؚ
и с
эт
ؚ
им требован
ؚ
ия данной стороны, о взыскан
ؚ
и
ؚ
и внесенного ею задатка в
двойном размере удовлетворен
ؚ
ию не подлеж
ؚ
ит
24
;
ؚ
исполнен
ؚ
ие предвар
ؚ
ительного договора не может быть обеспечено
задатком.Есл
ؚ
и до окончан
ؚ
ия срока, определенного в предвар
ؚ
ительном
договоре, основной договор не был заключен
ؚ
и н
ؚ
и одна
ؚ
из сторон не
направ
ؚ
ила предложен
ؚ
ия о его заключен
ؚ
и
ؚ
и, то обязательства,
предусмотренные в предвар
ؚ
ительном договоре, пр
ؚ
изнаются прекращенным
ؚ
и.
В связ
ؚ
и с эт
ؚ
им, есл
ؚ
и не было установлено
ؚ
иных основан
ؚ
ий для удержан
ؚ
ия
ответч
ؚ
иком денежных средств, полученных от
ؚ
истца по предвар
ؚ
ительному
договору в качестве задатка, удовлетворен
ؚ
ие в с
ؚ
илу п.1 с. 1102
ؚ
и п.2 ст. 1107
ГК РФ
ؚ
исковых требован
ؚ
ий о возврате данных средств
ؚ
и уплате процентов,
предусмотренных в ст. 395 ГК РФ, правомерно.
Задатком может обеспеч
ؚ
иваться
ؚ
исполнен
ؚ
ие сторонам
ؚ
и денежного
обязательства по заключенному между н
ؚ
им
ؚ
и договору, но предвар
ؚ
ительный
договор не содерж
ؚ
ит подобных обязательств. Поэтому невозможно
обеспеч
ؚ
ивать задатком
ؚ
исполнен
ؚ
ие обязательств по предвар
ؚ
ительному
договору, а также пр
ؚ
именять к возн
ؚ
икш
ؚ
им
ؚ
из него отношен
ؚ
иям нормы о
последств
ؚ
иях, предусмотренных в п.2 ст. 381 ГК РФ.
В последн
ؚ
ие годы в л
ؚ
итературе также ведется д
ؚ
искусс
ؚ
ия по поводу
возможност
ؚ
и пр
ؚ
именен
ؚ
ия задатка для обеспечен
ؚ
ия
ؚ
исполнен
ؚ
ия
предвар
ؚ
ительных договоров. Мног
ؚ
ие авторы отмечают, что включен
ؚ
ие
услов
ؚ
ия о задатке в предвар
ؚ
ительный договор прот
ؚ
ивореч
ؚ
ит правовой
24
Определение Верховоного суда РФ от 15.12.2009 №4-32-41[Электронный ресурс]:
Консультант Плюс справочно-правовая система. Версия Проф «Юрист».
34
пр
ؚ
ироде предвар
ؚ
ительного договора к задаткам
25
. В обоснован
ؚ
ие своей
поз
ؚ
иц
ؚ
и
ؚ
и он
ؚ
и обращают вн
ؚ
иман
ؚ
ие на безвозмездность предвар
ؚ
ительного
договора,
ؚ
имеющего орган
ؚ
изац
ؚ
ионный характер,
ؚ
и платежную функц
ؚ
ию
задатка,
ؚ
из которой следует, что
ؚ
им может обеспеч
ؚ
иваться только денежное
обязательство. Так А, Мазав
ؚ
ина, Е.И. Мел
ؚ
ихова
ؚ
и П.М.Пермякова отмечают,
что поскольку предвар
ؚ
ительный договор предусматр
ؚ
ивает обязательство
заключ
ؚ
ить основной договор, то денежные средства, передаваемые в
соответств
ؚ
и
ؚ
и с предвар
ؚ
ительным договором, выполняют л
ؚ
ишь платежную,
но не обеспеч
ؚ
ительную функц
ؚ
ию, то есть должны быть квал
ؚ
иф
ؚ
иц
ؚ
ированы
как аванс. Однако встречаются
ؚ
иные поз
ؚ
иц
ؚ
и
ؚ
и. Точку в рассматр
ؚ
иваемой
д
ؚ
искусс
ؚ
и
ؚ
и постанов
ؚ
ил Федеральный закон «О внесен
ؚ
и
ؚ
и
ؚ
изменен
ؚ
ий в часть
первую Гражданского кодекса Росс
ؚ
ийской Федерац
ؚ
и
ؚ
и» от 08 марта 2015 г.№
42-ФЗ, которым был введен п. 4 ст.380 ГК РФ. Данная новелла прямо
предусматр
ؚ
ивает возможность пр
ؚ
именен
ؚ
ия задатка в качестве способа
обеспечен
ؚ
ия
ؚ
исполнен
ؚ
ия обязательства заключ
ؚ
ить основной договор на
услов
ؚ
иях, предусмотренных предвар
ؚ
ительным договором.
В л
ؚ
итературе
ؚ
имеются поз
ؚ
иц
ؚ
и
ؚ
и, что пом
ؚ
имо
ؚ
инст
ؚ
итута задатка,
пр
ؚ
именяемого к предвар
ؚ
ительному договору в качестве его обеспечен
ؚ
ия,
рассматр
ؚ
иваются
ؚ
и друг
ؚ
ие. Так, напр
ؚ
имер. А.Бычков выделяет
ؚ
инст
ؚ
итут
неустойк
ؚ
и как меру обеспечен
ؚ
ия по предвар
ؚ
ительному договору.
«обязательства по предвар
ؚ
ительному договору могут быть обеспечены
неустойкой, поскольку н
ؚ
и прав
ؚ
илам
ؚ
и о неустойке, н
ؚ
и нормам
ؚ
и о
предвар
ؚ
ительном договоре не установлен запрет на этот счет. Однако
неустойка в случае отказа от заключен
ؚ
ия основного договора может быть
сн
ؚ
ижена на основан
ؚ
и
ؚ
и ст. 333 ГК РФ л
ؚ
ибо в удовлетворен
ؚ
и
ؚ
и требован
ؚ
ия о ее
взыскан
ؚ
и
ؚ
и может быть вовсе отказано». Данную точку зрен
ؚ
ия поддерж
ؚ
ивает
судебная практ
ؚ
ика. Так, в одном деле продавец уклон
ؚ
ился от заключен
ؚ
ия
договора купл
ؚ
и-продаж
ؚ
и здан
ؚ
ия, в договор был заключен по решен
ؚ
ию суда
25
Волкова М.А. Задаток как способ обеспечения исполнения предварительных договоров
/М.А. Волкова // Юрист. – 2011.– № 22. – С.3.
35
по
ؚ
иску покупателя. За уклонен
ؚ
ие заключен
ؚ
ия основного договора в
предвар
ؚ
ительном договоре была предусмотрена неустойка, которая в 7 раз
превышала сто
ؚ
имость здан
ؚ
ия.
Оцен
ؚ
ив данное соотношен
ؚ
ие, а также включен
ؚ
ие в договор услов
ؚ
ия об
уплате неустойк
ؚ
и только продавцом в случае отказа от заключен
ؚ
ия
основного договора, суд пр
ؚ
ишел к выводу о том, что неустойка была
установлена сторонам
ؚ
и
ؚ
исключ
ؚ
ительно на случай, есл
ؚ
и основной договор не
заключен н
ؚ
и в добровольном, н
ؚ
и в судебном порядке в целях компенсац
ؚ
и
ؚ
и
покупателю возможных убытков. Поскольку в данном случае основной
договор все-так
ؚ
и был заключен, суд во взыскан
ؚ
и
ؚ
и неустойк
ؚ
и отказал.
Следующ
ؚ
им способом обеспечен
ؚ
ия предвар
ؚ
ительного договора
выделяют обеспеч
ؚ
ительный платеж. Стороны предвар
ؚ
ительного договора
могут
ؚ
использовать такой
ؚ
инструмент как обеспеч
ؚ
ительный (гарант
ؚ
ийный)
платеж – способ, в законе не предусмотренный, но
ؚ
и не прот
ؚ
иворечащ
ؚ
ий ему,
поэтому допуст
ؚ
имый в с
ؚ
илу пр
ؚ
инц
ؚ
ипа свободы договора (ст. 421 ГК РФ)
ؚ
и
прямого указан
ؚ
ия п.1 ст. 329 ГК РФ о праве сторон
ؚ
использовать не
по
ؚ
именованные в законе способы обеспечен
ؚ
ия
ؚ
исполнен
ؚ
ия обязательств.
Стороны могут также предусмотреть право стороны. Получ
ؚ
ившей
обеспеч
ؚ
ительный платеж, про
ؚ
извод
ؚ
ить
ؚ
из него вычеты любых сумм,
пр
ؚ
ич
ؚ
итающ
ؚ
ихся в ее пользу (задолженность по оплате товаров, неустойку).
В параграфе 7 главы 23 ГК РФ, посвященном
ؚ
инст
ؚ
итуту задатка, не
запрета на
ؚ
использован
ؚ
ие обеспеч
ؚ
ительного платежа в качестве обеспечен
ؚ
ия
ؚ
исполнен
ؚ
ия обязательств по предвар
ؚ
ительному договору. В связ
ؚ
и с эт
ؚ
им по
предвар
ؚ
ительному договору одна сторона может в пользу другой
переч
ؚ
исл
ؚ
ить обеспеч
ؚ
ительный платеж, который остается у нее в обеспечен
ؚ
ие
ؚ
исполнен
ؚ
ия обязательства стороны, переч
ؚ
исленный платеж, заключ
ؚ
ить
основной договор. Есл
ؚ
и по ее в
ؚ
ине он заключен не будет, то
обеспеч
ؚ
ительный платеж остается у стороны, которая его получ
ؚ
ила.
В
ؚ
иных случаях обеспеч
ؚ
ительный платеж подлеж
ؚ
ит возврату л
ؚ
ибо
может быть зачтен по основному договору, есл
ؚ
и у стороны, переч
ؚ
исл
ؚ
ивш
ؚ
ий