2
СОДЕРЖАНИЕ
Введение ................................................................................................................... 3
Глава 1. Теоретико-правовые особенности предварительного договора .......... 7
1.1 История развития правового регулирования предварительного договора . 7
1.2 Понятие и особенности предварительного договора на современном
этапе ........................................................................................................................ 11
1.3 Место предварительного договора среди иных гражданско-правовых
договоров................................................................................................................ 22
Глава 2. Практические аспекты заключения и исполнения предварительного
договора .................................................................................................................. 37
2.1 Предмет и содержание предварительного договора ................................... 37
2.2 Порядок заключения предварительного договора, его исполнение .......... 51
2.3 Вопросы ответственности сторон за нарушение условий предварительного
договора .................................................................................................................. 63
Заключение ............................................................................................................ 75
Список используемых источников ...................................................................... 78
3
ВВЕДЕНИЕ
В условиях современной рыночной экономики субъекты права
вынуждены мобильно реагировать на постоянно меняющиеся спрос и
предложение современного общества, однако зачастую на практике
заключение необходимого сторонам договора - процесс, требующий
серьезных временных затрат, длительного согласования его условий
различными подразделениями контрагентов и в конце концов фактического
подписания, что в случае значительной удаленности субъектов друг от друга
замедляет и без того сложную процедуру. На помощь участникам
правоотношений в этом случае может прийти предварительный договор.
Основу гражданского оборота составляют сделки, а значит, основная
задача для законодателя - обеспечить действенный механизм формирования
добросовестного поведения субъектов гражданских правоотношений. Для
согласования условий будущего договора стороны могут подписать
предварительный договор.
Актуальность избранной темы обусловлена особым значением
предварительных договоров для гражданского оборота. Конструкция
предварительного договора имеет широкую сферу применения. В ГК РФ
отсутствуют какие-либо ограничения относительно основного договора,
заключаемого на основании договора предварительного.
Особое значение исследование предварительных договоров приобретает
в связи с реформированием гражданского законодательства. Так, С 1 июня
2015 г. в силу вступил Федеральный закон от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ «О
внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ» (далее -
Федеральный закон от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ)
1
, который внес ряд изменений
в том числе и в правовые нормы, касающиеся предварительного договора.
1
Федеральный закон от 08 марта 2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую
Гражданского кодекса РФ» // Российская газета. 2015. 13 марта.
4
Актуальность более детального изучения правового регулирования
предварительных договоров определена как необходимостью осмысления
аутентичного смысла правовых норм действующего гражданского
законодательства, так и их совершенствования в дальнейшем.
Объектом данной работы являются общественные отношения,
возникающие в процессе заключения и исполнения предварительных
договоров.
Предметом данной работы служат нормы российского права о
предварительных договорах, а также научная и учебная литература, судебная
практика по рассматриваемому вопросу.
Цель настоящего исследования заключается в комплексном
исследовании теоретических и практических аспектов предварительных
договоров.
Для осуществления цели данной работы необходимо решить
поставленные задачи:
- рассмотреть историю развития правового регулирования
предварительного договора;
- исследовать понятие и особенности предварительного договора на
современном этапе;
- рассмотреть место предварительного договора среди иных гражданско-
правовых договоров;
- проанализировать предмет и содержание предварительного договора;
- охарактеризовать порядок заключения предварительного договора, его
исполнение;
- рассмотреть вопросы ответственности сторон за нарушение условий
предварительного договора.
Методологическим базисом исследования являются диалектический,
метод анализа; частно-научные и специальные методы познания; системный,
комплексный, формально-юридический, сравнительно-правовой,
5
нормативно-логический, конкретно-исторический, системно-структурный,
функциональный.
В процессе написании параграфов первой главы были использованы
метод анализа, сравнительно-правовой, конкретно-исторический,
комплексный. С их помощью были исследованы теоретико-правовые
особенности предварительного договора.
Параграфы второй и третьей главы были исследованы путем
комбинации методов, ввиду того, что они акцентируют свое внимание как на
теоретических аспектах предварительных договоров, так и на практических, а
именно: формально-юридический, диалектический методы при
взаимодействии с такими теоретическими методами познания как описание,
сравнение, анализ, синтез, обобщение, системный подход. Это дало
возможность использовать имеющийся научный материал для решения
поставленных вопросов более эффективно.
Выбранная тема исследования являлась предметом изучения таких
отечественных авторов, как Акинфиева В.В., Андрющенко А.В., Булаевский
Б.А., Буркова А.Ю., Бычков А.И., Василевская Л.Ю., Груздев В.В., Елисеев
И.В., Ермошкина М.Ф., Илюшина М.Н., Карапетов А.Г., Каримов М.Р.,
Кириллова Е.А., Кротов М.В., Кузнецова Н.В., Левушкин А.Н., Лубягина Д.В.,
Маилян Г.Э., Подузова Е.Б., Полякова В.Э., Рудьман Д.С., Серова Ю.Г.,
Скловский К.И., Шевченко Е.Е., Щетинкина М.Ю. и др.
Эмпирической основой работы послужили материалы
правоприменительной, в том числе судебной, практики. Исследованы
судебные акты арбитражных судов и судов общей юрисдикции.
Несмотря на очевидную актуальность исследований в области
заключения предварительных договоров, в научной литературе не уделялось
должного внимания проблеме предварительных договоров. В периодической
литературе встречаются научные статьи, посвященные некоторым аспектам
предварительных договоров, однако системный подход к анализу указанного
института отсутствует.
6
Актуальность и недостаточность исследования проблем правового
регулирования предварительных договоров обусловили выбор темы,
постановку цели и задач исследования.
Теоретическая значимость исследования заключается в том, что его
положения и выводы можно использовать в качестве основы для дальнейших
научных исследований правовых аспектов предварительных договоров.
Практическая значимость исследования заключается в системном
теоретическом и практическом исследовании основных проблем, связанных с
предварительными договорами.
Результаты проведенного исследования нашли отражение в выводах,
сформулированных по итогам исследования и направленных на
совершенствование действующего законодательства.
По своей структуре настоящая работа состоит из введения, двух глав
(каждая глава включает в себя по три параграфа), заключения и списка
используемых источников.
7
Глава 1. Теоретико-правовые особенности предварительного
договора
1.1 История развития правового регулирования предварительного
договора
Наиболее полное понимание предварительного договора как одного из
видов гражданско-правовых договоров невозможно без проведения
исторического анализа данного института. Исследование истории развития
правового регулирования предварительного договора позволяет выявить
предпосылки его возникновения, а также особенности функционирования на
современном этапе. Кроме того, позволяет сделать прогноз по поводу
дальнейшего развития указанного гражданско-правового института. Особую
значимость имеет изучение генезиса, когда речь идет о таких явлениях,
которые динамично развиваются, затрагивающие одновременно частные и
публичные интересы. Безусловно, к числу таких явлений, следует относить и
предварительный договор.
Правовое регулирование отношений, которые связаны с
предварительным договором, имеет довольно длительную историю развития.
По словам М.Р. Каримова, около двух тысяч лет насчитывает история
института предварительного договора
1
.
Предварительный договор в римском праве был разработан достаточно
детально, что привело к тому, что странами континентальной правовой
системы впоследствии практически были полностью реципированы нормы
римского права о предварительном договоре. Елисеев И.В. и Кротов М.В.
отмечают в связи с этим, что и Россия с ее нестандартным (для большинства
европейских стран) ходом правовой эволюции такой рецепции в итоге не
1
Каримов М.Р. Правовая характеристика предварительного договора в гражданском праве
России // Российский судья. 2002. № 4. С.7.
8
избежала
1
. Более того, ст. 429 ГК РФ на удивление полно и без каких-либо
искажений воспроизводит основные положения римского права о pactum de
contrahendo. При этом была заимствована не только общая идея
предварительного договора, но и правила о его форме (punctatio), содержании
и последствиях
2
.
К XX веку лишь страны германской правовой семьи сохранили
приверженность принципам римского права в трактовке предварительных
договоров. Древние нормы были серьезно модернизированы романской
правовой семьей, это, в частности, было выражено в том, что конструкция
двустороннего предварительного договора переходила к односторонне-
обязывающему
3
. Что касается стран англо-американского общего права, то
они сохранили традиционное неприятие конструкции предварительного
договора, которая не укладывалась в концепцию «определенности (certainty)
договорных условий», которая у них была принята
4
. Однако, отметим далее,
что хоть и имеются значительные различия регламентации предварительных
договоров в разных государствах, но все же в принципе сама идея такого рода
соглашений нигде не отвергается.
Обращаясь к отечественной истории развития правового регулирования
предварительного договора, отметим, что Свод законов гражданских в ст.
1679-1690 закреплял конструкцию договора запродажи, которая имела
некоторые черты предварительного договора. В рамках данного исследования
отметим, что одна сторона в рамках договора запродажи принимала на себя
обязанность продать другой стороне недвижимое или движимое имущество к
строго назначенному времени. При этом в таком договоре назначалась цена,
за которую сама продажа должна была быть учинена (ст. 1679). Относительно
1
Елисеев И.В., Кротов М.В. Предварительный договор в российском гражданском
законодательстве / Очерки по торговому праву. Под ред. Е.А. Крашенинникова. Вып. 7.
Ярославль, 2000. С. 66.
2
Виндшейд Б. Об обязательствах по римскому праву. СПб., 1875. С. 141-142.
3
Морандьер Л.Ж. Гражданское право Франции. М., 1961. Т. 3. С. 39-44.
4
Ансон В. Договорное право. М., 1984. С. 46-49.
9
запродажи недвижимого имущества стоит отметить, что в таком случае
должна была совершаться запродажная запись (ст. 1680), где закреплялись все
условия, права и обязанности относительно купчей (ст. 1681).
В запродажной записи определялся срок, в течение которого одна
сторона принимает на себя обязанность продать свое имущество другой
стороне. И если такой срок истекал, то в таком случае ничтожной считалась
запродажная запись в отношении обязанности продать имущество (ст. 1682).
Следовательно, по договору запродажи недвижимого имущества продавец
брал на себя обязанность заключить в указанный в договоре срок договор
купли-продажи недвижимого имущества на тех условиях, которые и были
предусмотрены в договоре запродажи. Однако у другой стороны не была
возможности обратиться в суд с требованием к тому, чтобы понудить
заключить договор в случае неисполнения продавцом обязанности заключить
договор купли-продажи недвижимого имущества.
По словам Ю.Г. Серова, общих положений о предварительном договоре
не имелось, хотя в целом не воспрещалось заключение иного рода
предварительных договоров, кроме запродажи
1
. Таким образом, для
дальнейшего развития и нормативного регулирования предварительных
договоров был заложен довольно прочный фундамент в досоветский период
развития нашего государства.
В Гражданском кодексе РСФСР 1922 г.
2
общих положений о
предварительном договоре не было, но в указанном законодательном акте
закреплялись правовые конструкции предварительного договора по
заключению договора купли-продажи строения (ст. 182-а, 182-б, 182-в) и
предварительного договора займа (ст. 218, 219). В частности, относительно
договора купли-продажи строения предусматривалось, что таковой должен
был быть заключен в течение шести месяцев. Если одна из сторон не
1
Серова Ю.Г. Институт запродажи в российском праве XVIII - XIX вв.: Автореф. дис. ...
канд. юрид. наук. Н. Новгород, 2007. С. 9.
2
Постановление ВЦИК от 11 ноября 1922 г. «О введении в действие Гражданского кодекса
РСФСР» (с изм. от 02 февраля 1923 г.) // Известия ВЦИК. 1922. № 256.
10
исполняла обязанность по заключению договора купли-продажи, то в таком
случае другая сторона вправе была обратиться с соответствующим иском в
суд. Но вот непосредственно стороне предварительного договора займа не
было предоставлено право на то, чтобы она могла обратиться в установленном
порядке в суд.
Кроме того, то лицо, которое принимало на себя обязанность по
предварительному договору дать взаймы другому, вправе было требовать
того, чтобы предварительный договор расторгнуть, если имущественное
положение контрагента впоследствии существенно ухудшится (ст. 219).
В Гражданском кодексе РСФСР 1964 г.
1
ничего не говорилось о
предварительном договоре. Однако они существовали на практике, например,
во внешнеторговых отношениях. В 1960-е годы было установлено что, что
«Общие положения об обязательствах» применялись к предварительным
договорам, это приводило к тому, что условия предварительных договоров
нарушались. То есть, непосредственно факт уклонения одной из сторон от
заключения основного договора выступало в качестве довольно-таки
обычного нарушения обязательства (договора) и влекло за собой только
возмещение тех убытков, которые были причинены. А по этой норме вовсе
стоит признать, что не представлялось возможным понудить вторую сторону
к тому, чтобы заключить договор.
Этот пробел ГК РСФСР 1964 г. был восполнен в 1991 г. так, общая
конструкция предварительного договора впервые свое правовое закрепление
получила в ст. 60 Основ гражданского законодательства Союза ССР и
Республик 1991 г.
2
В рамках данного исследования отметим, что в
предварительном договоре должны были быть согласованы условия
1
Гражданский кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 11 июня 1964 г.) (в ред. от 24 декабря 1992
г.) // Ведомости ВС РСФСР. 1964. № 24. Ст. 407.
2
Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик (утв. Верховным
Советом СССР 31 мая 1991 г. № 2211-1) (с изм. от 03 марта 1993 г.) // Ведомости Съезда
народных депутатов и Верховного Совета СССР. 1991. № 26. Ст. 733.
11
основного договора и порядок согласования существенных условий будущего
договора, которые в самом предварительном договоре не установлены.
Итак, практика применения предварительных договоров в
дореволюционной России, в советском государстве характеризовалась
недостатками, пробелами, что помогло избежать в дальнейшем аналогичных
ошибок в ныне действующем ГК РФ.
1.2 Понятие и особенности предварительного договора на
современном этапе
Легальная дефиниция предварительного договора содержится в п. 1 ст.
429 ГК РФ. Таким договором признается договор, в силу которого стороны
обязуются заключить в будущем основной договор (о передаче имущества,
выполнении работ или оказании услуг) на условиях, предусмотренных
предварительным договором.
Также предварительный договор может быть заключен на оформление
иных операций в будущем. Это обусловлено тем, что в п. 1 ст. 429 ГК РФ
разновидности будущих сделок, на оформление которых предварительный
договор и направлен, не обозначены в качестве исключительно тех, в
отношении которых допускается его заключение. Кроме того, не имеется
также указания на то, что в качестве предмета предварительного договора не
могут быть будущие сделки иного характера. Справедливо об этом указывает
А Бычков
1
. Подписав предварительный договор, его стороны принимают на
добровольной основе на себя обязательство, которое предусматривает их
обязанность заключить основной договор.
Примером названной ситуации можно привести случай, когда у
покупателя имеется намерение приобрести имущество, которое обременено
долгосрочной арендой. Однако им не достигается соглашения с арендатором
1
Бычков А. Нюансы предварительного договора // ЭЖ-Юрист. 2015. № 7. С. 13.