62
предварительного договора; в ином случае контрагент заключил бы сразу
основной договор с другим субъектом
1
. Так, материальным объектом
будущего основного договора аренды является конкретное помещение.
Стороны заключают предварительный договор аренды помещений, поскольку
до заключения договора аренды указанного помещения требуется, например,
произвести ремонтные работы. Нередко предварительным договором
предусматриваются дополнительные действия (помимо совершения обычных
действий организационного характера в целях определения всех условий
основного договора), которые требуется совершить до заключения основного
договора, имеющие личностное обрамление для каждой из сторон договора и
отражающиеся на возникающем правоотношении.
Предварительным договором, как справедливо отмечается в литературе,
могут быть предусмотрены разнообразные обязанности сторон, исполнение
которых направлено на то, чтобы организовать заключение основного
договора в будущем
2
. Это, например, выполнение продавцом
соответствующих действий по государственной регистрации права
собственности на созданную им недвижимость и предоставление покупателю
соответствующей выписки из Единого государственного реестра
недвижимости, удостоверяющей права собственности продавца на такую
недвижимость, в отношении которой предварительный договор купли-
продажи недвижимости был ранее заключен.
Итак, заключение предварительного договора обусловливает
возникновение у договаривающихся сторон обязанности заключить основной
договор на условиях, оговоренных в предварительном соглашении.
Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права
собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или
1
Маилян Г.Э. Модели отношений из предварительного договора и их влияние на
допустимость уступки права (требования) по нему // Гражданское право. 2016. № 6. С. 30.
2
Гражданский кодекс Российской Федерации. Общие положения о договоре. Постатейный
комментарий к главам 27 - 29 / В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, А.В. Демкина и др.; под ред.
П.В. Крашенинникова. М: Статут, 2016. С. 116.
63
оказанию услуги. Таким образом, предварительный договор порождает
самостоятельное, неденежное по своей природе обязательство по заключению
основного договора. Проведенный анализ законодательства,
правоприменительной практики позволяет сделать вывод, что шлавная
особенность предварительного договора состоит в том, исполнение его
условий не связано с исполнение имущественных требований. Из данного
договора возникает лишь обязанность, связанная с необходимостью
заключения основного договора. Этим предварительный договор отличается
от иных гражданско-правовых конструкций.
2.3 Вопросы ответственности сторон за нарушение условий
предварительного договора
Прежде чем провести анализ положений гражданского законодательства
об ответственности сторон за нарушение условий предварительного договора,
рассмотрим основные положения о гражданско-правовой ответственности.
Ответственность является важным механизмом регулирования
жизнедеятельности современного общества. Она выступает в качестве меры
государственного принуждения за совершение со стороны организаций или
человека каких-либо нарушений, она предусматривает разнообразные виды
наказания, что зависит от той или иной отраслевой принадлежности. В своей
работе М.А. Рыльская говорит о том, что ответственность проявляется в виде
возложения на лицо, являющееся виновным, соответствующих карательных
либо штрафных санкций
1
.
Как отмечает А.Ф. Вишневский, «юридическая обязанность в качестве
абстрактной категории юридической науки и практики выступает в качестве
меры должного поведения, которая обеспечена государством.
1
Рыльская М.А. Проблемы разрешения конфликтов в гражданском обществе //
Гражданское общество в России и за рубежом. 2014. № 3. С. 14.
64
Ответственность - это разновидность обязанности, следовательно, это мера
должного поведения субъектов, обеспеченная принудительным образом»
1
.
Гражданско-правовая ответственность выступает в качестве одной из
разновидностей юридической ответственности. Вопрос о данной
разновидности юридической ответственности занимает важное место в
гражданском праве. Проведенный анализ законодательства,
правоприменительной практики позволяет сделать вывод, что основной целью
применения гражданско-правовой ответственности является восстановление
прав потерпевшей стороны (кредитора), она является имущественной и носит
компенсационный характер
2
.
В качестве исходной можно взять точку зрения И.И. Королева, который
относит гражданско-правовую ответственность к частноправовым формам
юридической ответственности
3
.
М.Н. Малеина определяет данное понятие через правоотношение,
выражающееся в виде неблагоприятных последствий имущественного и
иногда неимущественного характера на стороне правонарушителя
(должника), обеспеченных государственным принуждением и
сопровождающихся осуждением правонарушения и его субъекта
4
.
Безусловно, следует согласиться с тем, что гражданско-правовая
ответственность влечет для нарушителя неблагоприятные последствия,
которые могут быть как имущественными, так и неимущественными. Следует
согласиться также и с тем, что при возложении гражданско-правовой
ответственности может присутствовать и государственное принуждение, что,
1
Вишневский А.Ф. Юридическая ответственность: некоторые аспекты теоретического
осмысления в правовой науке // Вестник Пермского университета. Юридические науки.
2013. № 4. С. 18.
2
Васильев А.А. Гражданско-правовое регулирование индивидуального
предпринимательства в России: Монография. Невинномысск: ОфсетПринт, 2007. С. 152.
3
Королев И.И. Гражданско-правовая ответственность за вред, причиненный незаконными
действиями органов дознания, предварительного следствия, прокуратуры и суда. М.:
Статут, 2014. С. 13.
4
Гражданское право: Учебник: В 3 т. / Отв. ред. В.П. Мозолин. 2-е изд., перераб. и доп. М.:
Проспект, 2012. Т. 1. С. 752.
65
однако, не является обязательным, поскольку гражданско-правовая
ответственность может наступать не только в случаях ее возложения судом -
такие последствия могут возникнуть для одного из контрагентов из договора
при нарушении определенных условий соглашения сторон. При этом нельзя
согласиться с тем, что гражданско-правовая ответственность является
правоотношением, поскольку это обстоятельство, влекущее возникновение,
изменение и прекращение правоотношения.
В литературе в качестве признаков гражданско-правовой
ответственности выделяют следующие:
- она государством гарантируется, связана непосредственно с
государственно-властной деятельностью и государственно-правовым
волеизъявлением;
- она основывается на правовых нормах, формально определена,
обладает общеобязательностью, детализированностью и четкостью;
- она обеспечивается государственным принуждением или
убеждением;
- государственное одобрение, поощрение или порицание и наказание
является ее последствиями;
- она осуществляется в строго установленном процессуальном порядке.
Среди базовых принципов гражданско-правовой ответственности
выделяются такие, как «принцип справедливости», «принцип
целесообразности», «принцип ограничения размера ответственности»,
«принцип неотвратимости» (даже несмотря на специфику его проявления
именно в гражданском праве, игнорировать его нельзя).
Применительно к теме настоящего исследования, отметим, что в силу
действующего в настоящее время п. 5 ст. 429 ГК РФ при уклонении одной из
сторон от заключения основного договора сторона, потребовавшая
заключения основного договора, имеет право обратиться в суд с иском о
принуждении к заключению основного договора по правилам ст. 445 ГК РФ.
66
Этот иск является частным случаем иска о принуждении к исполнению
обязательства в натуре (ст. 308.3 ГК РФ).
Нередко на практике имеют место случаи, когда стороны заключили
предварительный договор с конкретной целью - заключить в будущем
основной договор (купли-продажи, аренды, подряда и т. д.), однако,
контрагент не совершает никаких действий, направленных на заключение
основного договора.
Сторона, не заинтересованная в срыве сделки, намерена заставить
контрагента исполнить свою обязанность. Закон разрешает сделать это в
судебном порядке - предъявить к уклоняющемуся контрагенту требование о
понуждении заключить основной договор (это указывается в настоящее время
в п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).
Рассмотрим пример из судебной практики. И. обратилась в суд с иском
к ответчикам М.А., М.И. об обязании заключить договор мены объектами
недвижимости, в редакции, согласованной в предварительном договоре от 16
июля 2013 года. В обоснование иска ссылается на то, что сторонами в
предварительном договоре согласованы все условия будущего основного
договора, однако ответчики необоснованно уклоняются от заключения
основного договора. На основании ч. 4 ст. 445 ГК РФ истец просит понудить
ответчиков к исполнению взятых на себя предварительным договором
обязательств.
Как установлено в судебном заседании, 16 июля 2013 года истцом И.,
ответчиками М.А. и М.И. был подписан предварительный договор мены
объектами недвижимости, по которому стороны обязались заключить в
будущем договор мены строений, основные условия которого определили в
предварительном договоре. Основной договор согласно п. 1.2
предварительного договора стороны договорились заключить в течение
одного года с момента заключения предварительного договора.
67
Согласно п. 2 договора М.А. и М.И. обязались передать И. в
собственность каждая по 1/4 части строения; И. обязалась передать М.И. в
собственность строение хозблок площадью 16,1 кв. м.
Пунктом 6.1 стороны установили, что предварительный договор
вступает в силу с момента подписания сторонами. Поскольку стороны при
заключении предварительного договора согласовали срок заключения
основного договора, основной договор подлежал заключению в течение года,
то есть до 16 июля 2014 года.
Как усматривается из материалов дела, с предложением о заключении
основного договора истец обратилась к ответчикам только 15 февраля 2017
года. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того,
что до 16 июля 2014 года истец не обращалась к ответчикам с предложением
заключить основной договор мены объектами недвижимости и не получала
таковых предложений от ответчиков, а поэтому обязательства,
предусмотренные предварительным договором мены объектами
недвижимости от 16 июля 2013 года, прекратили свое действие 16 июля 2014
года
1
.
Стоит отметить, что понуждение контрагента по предварительному
договору, прямо заявившего об отказе заключить основной договор,
исполнить свою обязанность, зависит от того, когда именно контрагент заявил
об отказе:
- в пределах срока, в течение которого стороны должны были заключить
основной договор;
- после того, как этот срок истек.
В первом случае сторона может сразу обратиться в суд с требованием о
понуждении к заключению основного договора. Никаких дополнительных
действий для этого совершать не нужно.
1
Апелляционное определение Московского городского суда от 10 июля 2018 г. по делу №
33-30038/2018 // СПС «КонсультантПлюс» [Электронный ресурс] URL:
http://www.consultant.ru (дата обращения 15 декабря 2019 г.).
68
Законодатель в п. 5 ст. 429 ГК РФ закрепляет, что требование о
понуждении заключить основной договор разрешено предъявить после
«момента неисполнения обязательства по заключению договора».
Проведенный анализ законодательства, правоприменительной практики
позволяет сделать вывод, что таким моментом, по общему правилу, считается
день, когда истекает срок, установленный в предварительном договоре для
заключения основного договора. Так, если одна из сторон заявила о
готовности заключить основной договор, то у другой стороны есть время на
раздумье до истечения предусмотренного срока. Если она проигнорирует
такое заявление (т. е. не направит ответ контрагенту в течение оставшегося
временного промежутка), то не исполнит свое обязательство.
Другое дело, когда сторона прямо заявляет об отказе от исполнения
предварительного договора. Возникает вопрос, нужно ли другой стороне в
такой ситуации ждать истечения установленного срока для того, чтобы
понудить контрагента заключить основной договор? Суд скорее всего, в
случае спора, посчитает, что не надо. Иными словами, сторона, получившая
прямой отказ заключить основной договор, может сразу обращаться за
защитой своих интересов в суд.
Во втором случае (т. е. когда отказ поступил после истечения
установленного срока) стороне необходимо проверить, выполняются ли все
условия, при которых она вправе потребовать заключить основной договор.
Такие условия аналогичны условиям, которые нужно проанализировать в
ситуации с «молчащим» контрагентом (т. е. когда сторона не совершает
вообще никаких действий, связанных с исполнением предварительного
договора).
Важно на практике проверить, выполняются ли все условия,
необходимые для того, чтобы обратиться в суд.
Первое, что нужно сделать стороне предварительного договора, -
проанализировать, выполняются ли все условия, при которых она вправе
потребовать заключить основной договор. Если хотя бы одно из них не
69
выполнено, в суд обращаться не стоит: скорее всего, стороне откажут в
удовлетворении иска.
Условие 1. Истек срок, в течение которого стороны были обязаны
заключить основной договор. Если такой срок еще не истек, то в таком случае
стороне лишь можно (и нужно) направить в адрес того контрагента, который
уклоняется, предложение заключить основной договор.
При этом, предложение следует направить в том порядке, который
стороны предусмотрели непосредственно в предварительном договоре. Если
сторонами не установлен такой порядок, то предложение имеет смысл
направить по всем адресам контрагента, которые известны, заказным письмом
с уведомлением о вручении.
Направленное письмо должно содержать в себе явное предложение
заключить конкретный договор (аренды, купли-продажи и т. д.) в
соответствии с условиями предварительного договора.
Формулировка предложения заключить основной договор может быть
такого содержания: «Предлагаю заключить договор аренды, который назван в
предварительном договоре от 21 января 2019 г. № 87/19 в качестве «Основного
договора», в соответствии с условиями предварительного договора».
Условие 2. Сторона, намеренная заключить основной договор,
направила контрагенту соответствующее предложение.
Причем в данном случае следует проверить, когда именно предложение
было направлено:
- в течение срока, установленного для заключения основного договора;
- после того, как этот срок истек. Во втором случае считается, что
предложение вообще не было направлено. Так, если сторона, которая
намерена совершить основную сделку, не направила вовремя другой стороне
соответствующее предложение, то это говорит о том, что обязательства по
предварительному договору прекратились (это указывается в настоящее время
в п. 6 ст. 429 ГК РФ). Проведенный анализ законодательства,
70
правоприменительной практики позволяет сделать вывод, что сторона в такой
ситуации не может потребовать от контрагента заключить основной договор.
Рассмотрим пример из практики. Верховный суд РФ указал, что сторона
предварительного договора не вправе требовать заключить основной договор,
если она соответствующее предложение направила в адрес контрагента после
того, как установленный срок уже истек. Продавец (ЗАО «Д.») и покупатель
(гражданка Т.) заключили между собой предварительный договор купли-
продажи квартиры. Когда истекли 14 месяцев, покупатель предложил
продавцу заключить договор купли-продажи. Ввиду того, что продавец не
ответил на это предложение, покупатель направил в суд иск о понуждении к
заключению договора.
Суд первой инстанции, рассмотрев дело, в иске отказал, сославшись на
то, что ни одна из сторон вовремя не направила предложение заключить
договор купли-продажи. Однако это решение нижестоящего суда было
отменено судом апелляционной инстанции, который посчитал, что
обязательства сторон по предварительному договору не прекратились.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ обратила
внимание на то, что в предварительном договоре стороны не предусмотрели
срок для заключения договора купли-продажи. В таком случае согласно п. 4
ст. 429 ГК РФ срок считается равным одному году). Сторона, намеренная
заключить договор купли-продажи, обязана была в течение этого срока
направить в адрес другой стороны соответствующее предложение. Однако,
как видно, покупатель предложил продавцу заключить договор купли-
продажи тогда, когда истекли 14 месяцев. То есть предложение было
направлено «за пределами срока действия предварительного договора» (п. 6
ст. 429 ГК РФ). В результате судебная коллегия Верховного суда РФ отменила
71
апелляционное определение и оставила решение суда первой инстанции без
изменения
1
.
Условие 3. Не прошло шесть месяцев с момента, когда истек срок для
заключения основного договора. Как следует из действующего в настоящее
время п. 5 ст. 429 ГК РФ, по истечении шестимесячного срока нельзя понудить
контрагента заключить основной договор. Причем данный срок носит
пресекательный характер и его нельзя восстановить.
Иск с требованием о понуждении заключить основной договор стоит
предъявлять в суд лишь в случае, если выполняются все названные условия (п.
5, 6 ст. 429 ГК РФ).
Вместе с требованием о понуждении к заключению основного договора
можно также предъявить:
- требование о возмещении убытков (это указывается в настоящее время
в абз. 2 п. 4 ст. 445 ГК РФ) и (или)
- требование о взыскании неустойки (если в предварительном договоре
она была предусмотрена сторонами).
Однако потребовать исполнить основной договор (передать вещь,
перечислить оплату и т. д.) сторона не вправе. Ведь, как отмечалось,
предварительный договор не порождает и не может порождать
имущественных обязательств, связанных с исполнением по основному
договору. Главной обязанностью сторон по предварительному договору
является только обязанность заключить основной договор. Предусматривать в
предварительном договоре обязанности, направленные на исполнение
основной сделки, запрещено, что также следует из складывающейся судебной
практики
2
.
1
Определение Верховного суда РФ от 10 марта 2015 г. № 5-КГ14-173 // СПС
«КонсультантПлюс» [Электронный ресурс] URL: http://www.consultant.ru (дата обращения
15 декабря 2019 г.).
2
Постановление Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. № 9798/12 // СПС
«КонсультантПлюс» [Электронный ресурс] URL: http://www.consultant.ru (дата обращения
15 декабря 2019 г.).