52
(изменилось или прекратилось) соответствующее гражданское
обязательственное правоотношение.
Отечественный исследователь Л.Ю. Василевская, занимающаяся
вопросами по теме нашего исследования, отмечает в своей работе, что в
договоре выделяется признак, который касается правовой цели соглашения -
установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей,
т.е. направленность на возникновение взаимных прав и обязанностей
(правоотношения)
1
.
ГК РФ в ст. 432 закрепляет основные положения о заключении договора,
которые касаются момента, с которого договор считается заключенным, его
существенных условий, общего порядка заключения договора.
В одном из Обзоров судебной практики Верховного Суда Российской
Федерации указывается на то, что заключение предварительного договора не
может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства
по передаче имущества или оказанию услуги
2
.
При заключении предварительного договора также необходимо
согласовать все существенные его условия. Если этого не сделать, договор
будет считаться незаключенным (п. 1 информационного письма Президиума
ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам,
связанным с признанием договоров незаключенными»
3
).
В частности, стоит отметить, что проведенный анализ законодательства
позволяет сделать, что к числу существенных относятся следующие
положения:
1) предмет предварительного договора;
1
Василевская Л.Ю. Договор и соглашение в гражданском праве: критерии разграничения
понятий // Юрист. 2017. № 22. С. 9.
2
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал
2011 год: утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01 июня 2011 г. // Бюллетень Верховного
Суда РФ. 2011. № 9.
3
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. № 165 «Обзор
судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» //
Вестник ВАС РФ. 2014. № 4.
53
2) условия, по которым, как заявила одна из сторон, должно быть
достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
Если стороны решили заключить предварительный договор, то в таком
случае необходимо определить его форму, а также согласовать все
существенные условия. Помимо этого, имеется ряд условий, которые не
обязательно включать в предварительный договор, но все же сделать это
крайне желательно, так как они смогут защитить интересы сторон и снизить
риск последующих споров.
Кроме того, следует проанализировать стоит ли включать в договор
какие-либо иные (дополнительные) условия и не содержит ли соглашение
положений, которые нельзя в предварительном договоре предусматривать.
Предварительный договор нужно заключить в той же форме, в которой
требуется заключить основной договор. Если стороны нарушат это правило,
предварительный договор на основании п. 2 ст. 429 ГК РФ будет считаться
ничтожным.
Как известно, законодатель в действующем в настоящее время подп. 1 п.
1 ст. 161 ГК РФ предусмотрел, что в письменной форме заключают договоры
между юридическими лицами (индивидуальными предпринимателями.
Следовательно, ее необходимо соблюдать и для предварительных договоров.
Кроме того, предварительный договор может требовать нотариального
удостоверения. Нотариальную форму нужно соблюсти в каждом из
следующих случаев:
- закон устанавливает обязательное нотариальное удостоверение для
основного договора (это указывается в настоящее время в подп. 1 п. 2 ст. 163
ГК РФ);
- стороны предусмотрели, что предварительный и (или) основной
договор необходимо удостоверить у нотариуса (это указывается в настоящее
время в подп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ).
На нотариуса, как следует из Основ законодательства РФ о нотариате,
возложена обязанность по оказанию гражданам и организациям содействия в
54
том, чтобы осуществлять их права и защищать их законные интересы,
разъяснять им обязанности и права, предупреждать о потенциальных
последствиях нотариальных действий, совершаемых нотариусом, с тем чтобы
во вред не могла быть использована им юридическая неосведомленность
1
.
В настоящее время нотариальное удостоверение уже не должно означать
удостоверение бесспорных прав и фактов. Статья 163 ГК РФ указывает, что
некоторые сделки требуют нотариального удостоверения. Раскрывается само
понятие нотариального удостоверения, в него входит проверка законности
сделки (т.е. соответствия сделки императивным нормам гражданского права),
наличия прав у каждой из сторон на ее совершение.
На законодательном уровне (а именно, в ГК РФ) нотариальная форма
вводится лишь для ряда особо значимых сделок и при условии, что в законе
это указано непосредственным образом. Кроме того, как отмечается в
современной юридической литературе (И.В. Бакаева), по соглашению
участников сделки может быть предусмотрено нотариальное удостоверение
сделки, хотя бы по закону такая форма сделки не требовалась
2
.
Особенные черты формы предварительного договора, удостоверенные в
нотариальном порядке, объясняются тем, что субъект, являющийся
специально уполномоченным, привлекается для того, чтобы удостоверить
соответствующее волеизъявление, и в законодательном порядке определены
его обязанности. Нотариус обычно выступает в качестве такого субъекта,
однако в ряде случаев законодательный акт наделяет и других граждан таким
правом, как право удостоверения сделок. Так, например, если нотариуса не
имеется в соответствующем населенном пункте, который расположен на
межселенной территории, то в таком случае ряд нотариальных действий,
поручается совершать таким лицам:
- главе местной администрации соответствующего поселения;
1
Основы законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-I (в ред. от 25
октября 2019 г.) // Российская газета. 1993. 13 марта.
2
Бакаева И.В. Согласие на совершение сделки в нотариальной практике // Нотариус. 2014.
№ 7. С. 8.
55
- специально уполномоченному должностному лицу местного
самоуправления соответствующего поселения;
- главе местной администрации соответствующего муниципального
района;
- специально уполномоченному должностному лицу местного
самоуправления соответствующего муниципального района.
Нотариальное удостоверение предварительных договоров
осуществляется нотариусами. Официальное засвидетельствование факта
заключения предварительного договора является целью его нотариального
удостоверения. Стоит отметить, что проведенный анализ законодательства
позволяет сделать, что оно не гарантирует действительности
предварительного договора, однако последующие споры по многим вопросам
лишаются почвы (подлинный характер подписей на документе, способность
понимать значение и характер своих действий на момент заключения
договора, свобода выражения воли на то, чтобы совершить ту или иную
сделку, заблуждения относительно характера сделки не должно быть и т.п.)
1
.
На нотариуса возлагается обязанность разъяснить сторонам значение и смысл
проекта предварительного договора, представленного ими, и проверить,
соответствует ли содержание такого проекта договора реальным намерениям
сторон и не противоречит ли такой проект договора законодательным
требованиям. Нотариус может по просьбе сторон и за особое вознаграждение
для сторон составить проект предварительного договора.
Относительно вопроса о том, нужно ли регистрировать
предварительный договор, ответ должен быть отрицательным. Закон
предусматривает для некоторых договоров требование об обязательной
госрегистрации (ст. 164 ГК РФ), однако это не является формой договора.
Вместе с тем, предварительный договор необходимо заключить именно
в форме (а не по правилам) основного договора (это указывается в настоящее
1
Кириллова Е.А. Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью:
реальность и перспективы // Нотариус. 2015. № 6. С. 11.
56
время в п. 2 ст. 429 ГК РФ). Следовательно, невозможна ситуация, когда
предварительный договор требовалось бы зарегистрировать на основании п. 2
ст. 429 ГК РФ.
Закон не содержит каких-либо положений, которые посвящены
регистрации самого предварительного договора (вне зависимости от формы
основного договора). В частности, верно указывается отечественным
исследователем М.Н. Илюшиной, что «предварительный договор, по
которому стороны обязались заключить договор аренды здания не является
сделкой с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ»
1
.
Итак, подытоживая сказанное, отметим, что процедура заключения
предварительного договора выглядит таким образом. В таком договора
необходимо указать:
- сторону, которая направляет предложение заключить договор на
условиях предварительного договора. На нее можно также возложить
обязанность подготовить проект основного договора (если изначально он не
оформлен его в виде приложения к предварительному договору);
- срок, способ и адрес направления предложения контрагенту. Следует
иметь в виду, что, если стороны не согласуют порядок направления
предложения, его необходимо будет соблюсти. Если из-за его нарушения
контрагент не получит предложение, другая сторона не сможет его понудить
заключить основной договор, ссылаясь на то, что он уклоняется от его
заключения.
В качестве способа передачи предложения контрагенту можно
согласовать, например, курьерскую доставку (с передачей предложения под
расписку) или почтовое письмо с объявленной ценностью, описью вложения
и уведомлением о вручении.
1
Илюшина М.Н. Предварительный договор в новеллах ГК РФ: новое содержание и новые
регулятивные возможности для договоров купли-продажи жилых помещений // Семейное
и жилищное право. 2016. № 1. С. 36.
57
Если способ не будет согласован, сторона должна будет направить
предложение таким образом, чтобы можно было точно установить, кто и кому
его направил.
Если не будет согласован адрес, направить предложение нужно будет по
адресу, указанному в ЕГРЮЛ (ЕГРИП) (п. 63 Постановления Пленума
Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25).
Проведенный анализ законодательства, правоприменительной практики
позволяет сделать вывод, что при заключении предварительного договора
указывается порядок согласования и подписания основного договора, в
частности:
- сроки подписания проекта основного договора каждой из сторон;
- сроки и порядок согласования разногласий относительно условий
основного договора;
- порядок подтверждения полномочий лиц, которые подписывают
основной договор.
Исполнение предварительного договора имеет свои особенности,
обусловленные характером и сущность данной договорной конструкции. Как
отмечалось в рамках данного исследования, предварительный договор, в
отличие от обычного гражданско-правового договора, не порождает
непосредственно обязанности сторон по передаче товаров, выполнению работ
или оказанию услуг, тем не менее отношения сторон после его заключения
приобретают новое качество юридической связанности. В частности,
подписав предварительный договор, его стороны принимают на добровольной
основе на себя обязательство, которое предусматривает их обязанность
заключить основной договор.
В.В. Груздев отмечает в своей работе, что заключение основного
договора во исполнение договора предварительного есть имущественное
предоставление, которое приводит к пополнению субъективными правами как
экономическими благами имущественной сферы одной стороны за счет
58
обременения юридическими обязанностями имущественной сферы другой
стороны
1
.
Рассмотрим пример из судебной практики. ООО «Ириан» обратилось в
Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к ООО «Эйч Энд
Эм Хеннес энд Мауриц» об обязании в срок до 19.06.2018 освободить
помещение; демонтировать торговое и иное оборудование, принадлежащее
ответчику, освободить помещение от иного имущества ответчика,
восстановить технико-эксплуатационные характеристики помещения; в
случае неисполнения ответчиком решения в установленный срок
предоставить истцу право освободить помещение, демонтировать торговое и
иное оборудование, принадлежащее ответчику, освободить помещение от
иного имущества ответчика, восстановить технико-эксплуатационные
характеристики помещения собственными силами с последующим
возмещением расходов за счет ответчика.
ООО «Эйч Энд Эм Хеннес энд Мауриц» обратилось с встречным иском
к ООО «Ириан» с требованием о понуждении к заключению основных
договоров аренды по форме и на условиях, установленных приложениями №
6 и № 7 к предварительному договору аренды помещения от 22.05.2015 в
отношении нежилого помещения.
Встречный иск был удовлетворен, суд обязал ООО «Ириан» в течение
одного месяца со дня вступления решения в законную силу заключить
краткосрочный и долгосрочный договоры аренды по форме и на условиях,
установленных приложениями № 6 и № 7 к предварительному договору
аренды помещения от 22.05.2015 в отношении нежилого помещения.
В пункте 2.1 предварительного договора стороны определили условия
подготовки помещения к аренде, а также условия его использования
арендатором до заключения краткосрочного договора аренды. Стороны
1
Груздев В.В. Осуществление субъективных гражданских прав и исполнение гражданско-
правовых обязанностей // Законы России: опыт, анализ, практика. 2017. № 8. С. 91.
59
договорились, что помещение будет передано арендатору в полностью
готовом состоянии под отделку (пункт 4.3 предварительного договора).
В соответствии с пунктом 6.2 предварительного договора датой начала
арендатором коммерческой деятельности является день, наступающий через
120 дней после подписания акта приема передачи помещения для выполнения
работ или более ранний день, согласованный сторонами.
Стороны также определили срок заключения краткосрочного договора
аренды помещения - в течение 12 месяцев с даты начала арендатором
коммерческой деятельности в помещении, предусмотрели, что такой договор
будет заключен на 11 месяцев. Краткосрочный договор будет действовать до
дня государственной регистрации долгосрочного договора (пункт 7.1
предварительного договора).
Одновременно с подписанием краткосрочного договора аренды стороны
обязались подписать долгосрочный договор аренды на срок 50 лет,
определили срок его исчисления с даты начала арендатором коммерческой
деятельности в помещении, предусмотрели, что преимущественные права
аренды определяются условиями долгосрочного договора аренды и
действующего законодательства Российской Федерации (пункт 7.3, 10.2, 10.3
предварительного договора).
Предусмотренное предварительным договором помещение передано
арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 26.01.2017. По акту от
20.04.2017 указанное помещение передано арендодателем для коммерческой
деятельности арендатора. Письмом от 07.11.2017 № 962.17 ООО «Ириан» в
адрес ООО «Эйч Энд Эм Хеннес энд Мауриц» направило пакет документов,
необходимый для заключения долгосрочного договора аренды в соответствии
с условиями, определенными сторонами ранее.
В письме от 17.01.2018 № 0008.18 арендодатель напомнил арендатору о
направлении в его адрес трех экземпляров долгосрочного договора с пакетом
документов, обратил внимание на то, что, несмотря на обязанность заключить
долгосрочный договор аренды на ранее согласованных условиях,
60
арендодатель пошел навстречу арендатору, подписав договор по обновленной
форме.
С письмом от 05.03.2018 № 0086.18 ООО «Ириан» направило ответчику
для подписания краткосрочный договор аренды, просило считать
недействительными и не подлежащими подписанию экземпляры
долгосрочного договора аренды, направленного 07.11.2017, направило три
новых экземпляра долгосрочного договора с учетом изменений действующего
законодательства Российской Федерации: исключено понятие «кадастровый
паспорт» по тексту документа, сообщило, что арендуемое помещение будет
поставлено на кадастровый учет одновременно с регистрацией долгосрочного
договора и соответствующие документы будут предоставлены арендатору
после проведения процедуры постановки на кадастровый учет.
В письме от 30.03.2018 № 0146.18 ООО «Ириан» сообщило арендатору
об отрицательном результате рассмотрения предложения в долгосрочный
договор дополнительного условия, вновь просило подписать краткосрочный и
долгосрочный договоры аренды.
ООО «Ириан» 27.04.2018 уведомило ООО «Эйч Энд Эм Хеннес энд
Мауриц» о прекращении обязательств, предусмотренных предварительным
договором, заявив требование об освобождении помещения в срок не позднее
19.06.2018.
Удовлетворяя встречный иск, суд первой инстанции руководствовался
положениями ГК РФ и, установив факт ведения сторонами вплоть до
наступления последнего дня для заключения договора (20.04.2018)
длительных переговоров относительно заключения долгосрочного договора,
корректировки его условий в сравнении с согласованной ранее формой, с
учетом объективно необходимого времени для перевода текста договора на
английский язык в целях последующего обсуждения определенных условий, а
также, учитывая надлежащее исполнение арендатором арендных
обязательств, пришел к выводу о наличии предусмотренного пунктом 6 статьи
429 ГК РФ требования одной стороны заключить основной договор и его
61
принятия другой стороной, что является основанием для заключения договора
в судебном порядке
1
.
В процессе исполнения предварительного договора нередко возникает
вопрос о допустимости уступки прав (требований). Относительно решения
вопроса о допустимости уступки прав (требований) по предварительному
договору и условий такой уступки мнения ученых не являются едиными:
старый подход отражен в некоторых работах, в силу которого предлагается
считать, что законом не предусмотрено каких-либо ограничений в отношении
уступки прав из предварительного договора; поэтому в принципе является
возможной перемена лиц в обязательстве по предварительному договору
2
; в
ряде же других источников этот подход критикуется с обоснованием
необходимости перехода к идее признания уступки прав (требований) из
предварительного договора юридически невозможным
3
ввиду правовой
невозможности уступить требования из самого предварительного договора.
Стоит отметить, что по российскому праву отношения между сторонами
предварительного договора не рассматриваются в качестве доверительных,
тем не менее в некоторых ситуациях существенное значение для каждой
стороны имеет конкретная личность контрагента, с которой она обязуется
совершать действия по организации договорных связей. Интерес стороны к
заключению основного договора специфический: немыслимо исполнение
предварительного договора без лично-доверительного содействия сторон,
имеющего правовое значение. Предварительный договор, по словам Г.Э.
Маилян, направлен на заключение в будущем основного договора, объектом
которого, как правило, выступает индивидуально-определенное имущество, в
котором может быть особенно заинтересована одна из сторон
1
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12 февраля 2019 г. №
Ф04-6846/2018 по делу № А70-7180/2018 // СПС «КонсультантПлюс» [Электронный
ресурс] URL: http://www.consultant.ru (дата обращения 15 декабря 2019 г.).
2
Полякова В.Э. Предварительный договор в праве России и Германии: Дис. ... канд. юрид.
наук. М., 2015. С. 94 - 97.
3
Подузова Е.Б. Организационные аспекты изменения договорных обязательств //
Актуальные проблемы российского права. 2015. № 7. С. 76.