64
сложившемуся историческому подходу в отношении запродажи. Так Судебной
коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ в Определении от
21.05.2019 N 56-КГ19-2 высказана следующая правовая позиция: «Согласно
статье 418 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство
прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено
без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно
связано с личностью должника
100
.
С учетом изложенного следует, что обязательство, возникшее из
предварительного договора, не связано неразрывно с личностью должника,
гражданское законодательство не содержит запрета на переход обязанности
заключить основной договор купли-продажи квартиры в порядке наследования
к наследникам, принявшим наследство»
101
. Указанная позиция формально
соответствует исторической трактовке и порядку применения спорных норм
права в дореволюционном законодательстве, однако необходимо учитывать тот
факт, что в указанный период законодательство не предусматривало
возможности понуждения к заключению основного договора и переход по
наследству обязательств из запродажи по факту заключался исключительно
либо в реализации права заключить основной договор, если это
соответствовало воле наследников, либо в несении соответствующей
имущественной ответственности, предусмотренной договором запродажи, за
незаключение такого основного договора. Данный подход представляется более
справедливым и обоснованным, так как подход, примененный в указанном
случае судом, предполагает возможность понуждения к заключению основного
договора лицом, против его воли и которое не принимало добровольно такого
обязательства заключением предварительного договора, что противоречит
принципу свободы договора (ст.421 ГК РФ).
100
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21.05.2019 № 56-КГ19-2
101
Там же
65
2.3 Условия и последствия переквалификации предварительного договора
в основной
Отдельный интерес представляет вопрос возможности и условий
переквалификации заключенного сторонами договора, поименованного как
предварительный, в основной договор, условиях, при которых возможна такая
переквалификация и ее последствиях.
Согласно общему подходу, при возникновении споров, относительно
квалификации заключенного сторонами договора, для решения вопроса о
применении к нему правил об отдельных видах договоров (пункты 2 и 3 статьи
421 ГК РФ) принимается во внимание не название, а предмет договора,
действительное содержание прав и обязанностей сторон, распределение рисков
и т.д.
102
Прежде всего, необходимо так же учитывать существо
законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и
признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом,
независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого
договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п.
103
Так как до недавнего времени предварительный договор должен был
содержать сведения о предмете основного договора и всех его существенных
условиях, то в зависимости от действительного содержания прав и
обязанностей установленных договором, поименованным как
предварительный, такой договор зачастую, подлежал переквалификации в
основной договор. В результате попыток застройщиков искусственным образом
вывести возникающие правоотношения из под действия специального
законодательства о долевом строительстве, возникло многообразие
применяемых правовых конструкций в сфере создания новых объектов
недвижимого имущества с использованием привлеченных денежных средств.
Наиболее часто используемая схема предусматривала заключение сторонами
102
П.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах»
103
П.47 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения
общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»
66
договора, поименованного как предварительный, который предусматривал
обязанность покупателя внесение существенной части денежных средств,
подлежащих оплате по основному договору, в рамках такого предварительного
договора. В целях защиты интересов таких покупателей, было принято
специальное разъяснение Пленума ВАС об условиях переквалификации таких
договоров и ее последствиях. В п.8. Постановления Пленума ВАС РФ от
11.07.2011 №54 было установлено, что в случае заключения сторонами
договора, поименованного как предварительный, но который устанавливает
обязанность покупателя до заключения основного договора уплатить цену
недвижимого имущества или значительную ее часть, то такой договор суды
должны квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой
вещи с условием о предварительной оплате. Соответственно споры из такого
договора подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре
купли-продажи
104
.
В последующем данный подход был поддержан Пленумом Верховного
суда РФ, который в Постановлении от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах
применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о
заключении и толковании договора» в п.23 практически дословно воспроизвел
текст вышеуказанного пункта Постановления пленума ВАС РФ, уточнив, что
правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.
Последствиями такой переквалификации является то, что стороны могут
заявлять требования, установленные для такого вида основных договоров. Так,
суд указал, что продавец в судебном порядке не может быть понужден к
совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей
передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе
требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче
недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой
иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное
имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору,
104
п.8. Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54
67
право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в
ЕГРП.
Также требование об исполнении обязательства по передаче имущества
также может быть соединено с требованием о государственной регистрации
перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого
имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею
владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за
продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК
РФ.
Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен
передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не
создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности
продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе
потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты
процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения
причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой
недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей
рыночной стоимостью такого имущества)
105
.
Подобный правовой подход привел к «повышению юридической защиты
покупателя: если по предварительному договору все его защитные
возможности сводятся к иску о понуждении заключить договор, то в трактовке
этого договора, данной Пленумом ВАС РФ, сторона может прибегнуть к
любому договорному иску, доступному покупателю по договору купли-
продажи (в том числе к иску о передаче вещи, иску о государственной
регистрации перехода права собственности на вещь, иску о возврате
уплаченной покупной цены и возвещении убытков)»
106
.
105
п.5. Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54
106
Бевзенко Р.С., Статья: «Квалификация и последствия сделок с будущей недвижимой вещью. Комментарий к
Постановлению Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г.№ 54 «О некоторых вопросах разрешения споров,
68
Следует отметить, что ни Постановление Пленума ВАС РФ № 54, ни
Постановление Пленума ВС РФ № 49 не содержат разъяснений по иным
возможным критериям, либо их совокупности, которые служили бы
основанием для аналогичной квалификации заключенных предварительных
договоров в качестве основных. В то же время, судебная практика показывает,
что в отдельных случаях суды самостоятельно определяют эти критерии, но
отсутствует единообразие в их определении.
Для рассмотрения данного вопроса, первоначально необходимо
определить, что включает в себя понятие «квалификация договора». Так,
Н.Н.Тарусиной было высказано мнение, что «институт квалификации
(переквалификации) договоров предназначен для определения типов договоров,
т.е. для выявления конститутивных признаков договора и последующего
подчинения тем нормам гражданского законодательства, которые регулируют
данный тип договорных обязательств»
107
. Из п.47. Постановления Пленума ВС
РФ № 49 следует, что «при квалификации договора для решения вопроса о
применении к нему правил об отдельных видах договоров (пункты 2 и 3 статьи
421 ГК РФ) необходимо прежде всего учитывать существо законодательного
регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров,
предусмотренных законом или иным правовым актом, независимо от
указанного сторонами наименования квалифицируемого договора, названия его
сторон, наименования способа исполнения и т.п.»
108
Т.е. представляется
существенным выявить в сложившемся фактическом правоотношении сторон
основные характеризующие признаки, с учетом действительной воли и
намерений сторон при заключении такого договора или взаимосвязанных
договоров, которые позволили бы осуществить его правовую квалификацию.
Так, в отношении предварительного договора, Жмаева Е.С. отмечает, что
проведенный анализ судебной практики по вопросу переквалификации
возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»,
«Вестник ВАС РФ», 2012, № 3
107
Тарусина Н.Н. Социальные договоры в праве: Монография. М.: Проспект, 2017. с. 480
108
п.47. Постановления Пленума ВС РФ № 49
69
предварительного договора в основной, позволяет сделать вывод, что к таким
критериям «можно отнести: наличие в предварительном договоре купли-
продажи обязанности стороны внести цену имущества или ее существенную
часть, факт внесения стороной цены имущества, цель внесения денежных
средств по предварительному договору, поведение и действительную
направленность воли сторон предварительного договора»
109
.
В настоящее время, в связи с изменением установленных законом
существенных условий предварительного договора, существует правовая
неопределенность по вопросу возможности переквалификации в основной
договор предварительного договора, которым согласованы только условия,
позволяющие установить предмет, а также условия основного договора,
относительно которых по заявлению одной из сторон должно было быть
достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В
соответствии с п.3. ст.429 ГК РФ, такой предварительный договор будет
считаться заключенным (при соблюдении остальных требований к его
заключенности), однако, он может не содержать всех существенных условий
основного договора. Так, законодатель и судебная практика в настоящее время
не дает ответ на следующий вопрос: возможно ли восполнить недостающие
существенные условия основного договора на основании решения суда в
соответствии со специальной нормой п.5. ст.429 ГК РФ или подлежит
применению общая норма п.1 ст.446 ГК РФ, в соответствии с которой такие
существенные условия могут быть установлены судом, только в случае, если
стороны дали согласие на рассмотрение судом данного вопроса, в противном
случае договор будет считаться незаключенным. От ответа на данный вопрос
зависит, какими мерами правовой защиты может воспользоваться стороны
такого договора.
Так же открытым остается вопрос о последствиях такой проведенной
переквалификации предварительного договора в основной, в случае, если
109
Жмаева Е.С., Статья: Некоторые проблемы судебной практики при толковании условий предварительного
договора, «Российский судья», 2019, № 6
70
основной договор требует соблюдения определенной установленной законом
процедуры согласования третьим лицом. Как уже выше отмечалось, существует
правовой подход, в соответствии с которым предварительный договор не
требует соблюдения при заключении процедур согласования, установленных
для основного договора. В указанном случае, переквалификация его по
решению суда в основной договор означает, что при его заключении не были
соблюдены требуемые процедуры согласования, что в свою очередь, повлечет
соответствующие правовые последствия, предусмотренные законом для
случаев отсутствия такого необходимого согласования.
71
Глава 3. Проблемы и пути совершенствования законодательства в области
предварительного договора
3.1 Влияние реформы гражданского законодательства на области возможного
применения инструмента предварительного договора.
Как уже отмечалось ранее, с развитием российского законодательства, и
принятыми в последнее время существенными изменениями в Гражданский
Кодекс РФ, конструкция предварительного договора утратила значительную
часть занимаемой ранее «правовой ниши», за счет ряда правоотношений,
которые могут быть оформлены без ее использования с более благоприятными,
по различным мотивам, последствиями для сторон таких правоотношений.
Наиболее существенным, как отмечалось, стало возможное оформление
прямых (без использования этапа предварительного договора) договоров в
отношении будущей вещи, «чужой вещи». Так же, с допущением
законодателем конструкции консенсуального договора займа, эта область так
же в большей части перестала испытывать необходимость заключения
предварительного договора.
Введение в Гражданский кодекс таких инструментов, как рамочный
договор (ст.429.1 ГК РФ), опцион на заключение договора (429.2. ГК РФ),
опционный договор (ст.429.3), обусловленное исполнение обязательства
(ст.327.1 ГК РФ), а так же кардинальное изменение существующего правового
подхода в отношении ст.157 ГК РФ в отношении сделок под условием,
расширив общий инструментарий, предоставленный законом для оформления
взаимоотношений сторон, тем же значительно сузило перечень случаев, в
которых единственно возможным ранее было оформление правоотношения
именно с использованием конструкции предварительного договора.
Так, большое значение имеет указанное изменение правового подхода при
применении установленных ст.157 ГК РФ положений об отлагательных и
отменительных условиях сделок. Ранее общепринятой правовой позицией
72
являлось то, что в качестве таких условий не могут быть установлены условия,
зависящие от воли сторон сделки, что приводило к сильному ограничению
возможного круга условий. В качестве иллюстрации подобного подхода можно
привести, например, ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении от
05.07.2005 № А28-10224/2004-284/17: «Довод о неправильном истолковании
судом статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации отклоняется
судом третьей инстанции в силу следующего. Согласно пункту 1 названной
статьи сделка считается совершенной под отлагательным условием, если
стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от
обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет.
Таким образом, отлагательное условие должно быть связано с обстоятельством,
не зависящим от воли сторон. Заключение основного договора стороны
поставили в зависимость от действий истца по сдаче помещения в
эксплуатацию»
110
. Данный подход являлся общепринятым и подтверждался
широкой судебной практикой.
В ходе реформы гражданского законодательства указанный подход
представлялся избыточно регулирующим, в связи с чем Верховный суд счел
необходимым дать иное толкование данной нормы, указав в п.52
Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О
применении судами некоторых положений раздела I части первой
Гражданского кодекса Российской Федерации» следующее:
«По смыслу пункта 3 статьи 157 ГК РФ не запрещено заключение сделки
под отменительным или отлагательным условием, наступление которого
зависит, в том числе и от поведения стороны сделки (например, заключение
договора поставки под отлагательным условием о предоставлении банковской
гарантии, обеспечивающей исполнение обязательств покупателя по оплате
товара; заключение договора аренды вновь построенного здания под
110
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.07.2005 № А28-10224/2004-284/17
73
отлагательным условием о регистрации на него права собственности
арендодателя)»
111
.
Такой подход, а так же дополнение ГК РФ нормой об обусловленном
исполнении обязательств, сделал неактуальной одну из причин, по которой
стороны оформляли правоотношения путем заключения предварительного
договора, так как в рамках основного договора отлагательное либо
отменительное условие, зависящее от поведения стороны такого договора, не
могло быть использовано, а многоэтапная конструкция предварительного
договора позволяла обойти данное ограничение.
Использование иных новых конкурирующих инструментов ГК РФ также
позволило сторонам рассматривать их в качестве альтернативы конструкции
предварительного договора, в силу их более прямого и понятного
регулирования. Основным отличием указанных инструментов от конструкции
предварительного договора, является то, что стороны сразу оказываются
связанными обязательствами из основного договора, отсутствует
многоступенчатость, присущая конструкции предварительного договора, что
делает, в том числе, более реализуемым право стороны на судебную защиту,
стороны могут предъявлять договорные иски, соответствующие виду
заключенного договора.
Таким образом, необходимо отметить, что, на мой взгляд, уточнение
законодателем правового регулирования ряда спорных вопросов, указанных в
работе, позволило бы сделать конструкцию предварительного договора более
предсказуемой, гибкой и простой в применении, что, в свою очередь позволило
бы расширить сферу ее применения и наиболее полным образом
соответствовать потребностям сторон в условиях продолжающегося развития и
усложнения гражданского оборота.
111
п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых
положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»