4
Содержание
ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………...……………..5
Глава 1. Общие положения о предварительном договоре в современном
гражданском праве Российской Федерации....................................................8
1.1. История становления и развития норм о предварительном договоре в
российском гражданском праве………………………………………………….8
1.2. Понятие, функции и сфера применения предварительного договора…...14
1.3. Правовая природа предварительного договора………………….………..24
Выводы по главе 1…………………………………..………………………….33
Глава 2. Предварительный договор как юридический факт…………….36
2.1. Конструкция предварительного договора…………………………………36
2.2.Существенные и иные условия предварительного договора……………..46
Выводы по главе 2……………………………..……………………………….58
Глава 3. Проблемы применения способов защиты сторон предваритель-
ного договора и перспективы развития законодательства……………….61
3.1. Требования о понуждении заключить основной договор и проблемы его
реализации………………………………………………………………………..61
3.2. Проблемы применения норм о возмещении убытков за нарушение обяза-
тельства заключить договор……………………………….……………………71
3.3.Задаток и иной обеспечительный платеж по предварительному догово-
ру………………………………………………………………………………….87
3.4. Предложения по совершенствованию норм гражданского права о предва-
рительном договоре ……………………………………….…………………….97
Выводы по главе 3……………………..……………………………………...102
ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………..…………………………………………...106
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ…….…………………111
ПРИЛОЖЕНИЯ ……………….......................................................................118
5
ВВЕДЕНИЕ
Зарождение института предварительного договора относится к време-
нам римского права, когда были сформированы основные его характеристи-
ки. В настоящее время предварительный договор представляет интерес для
юридической науки. Многообразны вопросы, возникающие в отношении
предварительного договора, которые необходимо решать в научных исследо-
ваниях и на уровне совершенствования законодательства. Выбранная нами
тема представлена в юридической науке множеством научных трудов, дис-
сертационных исследований, но при этом интересе к данной проблеме не
пропадает до сих пор.
Актуальность темы исследования подтверждается интересом к ней
законодателя, а также данная правовая конструкция всё чаще применяется
субъектами гражданского права.
В юридической практике до сих пор трудно решаемой остается про-
блема применения способов обеспечения исполнения предварительного до-
говора. Традиционный способ обеспечения исполнения обязательства трудно
применим в отношении предварительного договора, который, по сути, явля-
ется организационным и не имеет имущественных обязательств. Для урегу-
лирования данного явления необходимо используя современные подходы
всесторонне исследовать вопросы, связанные с применением предваритель-
ного договора. Предварительный договор расширяет возможности правового
поведения субъектов, он увеличивает срок для формирования интересов сто-
рон, стабилизирует отношения и делает их более прогнозируемыми.
Целью работы является комплексное изучение института предвари-
тельного договора в российском гражданском праве на основе сложившихся
научных подходов, с учетом позиции правового регулирования и судебно-
арбитражной практики.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие
задачи:
изучить историю становления и развития норм предварительного
6
договора в российском гражданском праве;
определить понятие, функции и сферу применения предварительного
договора;
выявитьправовую природу предварительного договора;
проанализировать конструкцию предварительного договора;
определить позиции законодателя о существенных и иных условиях
предварительного договора;
раскрыть требования о понуждении заключить основной договор и его
реализации;
выявить и систематизировать проблемыприменения норм о возмеще-
нии убытков за нарушение обязательства заключить договор;
раскрыть возможность применения задатка и обеспечительного плате-
жа по предварительному договору;
сформулировать предложения по совершенствованию норм граждан-
ского права о предварительном договоре.
Степень научной разработанности. Тема исследования не относится
к числу изученных достаточно глубоко. При этом исследовались на разных
этапах развития юридической науки вопросы, связанные с правовой приро-
дой предварительного договора, существенные условия и иные, требования
о понуждении заключить основной договор и т.д.
Общим вопросам договорного права посвящены работы М.И. Брагин-
ского, В.В. Витрянского, О.С Иоффе. Вопросы самостоятельности предвари-
тельного договора рассматривают М.М. Агарков, И.Б. Новицкий, Л.А.Лунц.
Понятийный аппарат и функции предварительного договора обозначены в
работах О.А. Красавчикова. Спорные вопросы по проблеме существенных
условий предварительного договора отражены в работах П. А. Меньшенина,
Ю.В. Шанаурина, А.В. Васильева. Вопросы правовой природы предвари-
тельного договора решает в своих трудах С.С. Алексеев.
Недостаточная степень научной разработанности проблемы обусловли-
7
вает необходимость ее дальнейшего изучения.
Исходными данными для исследования стали: Гражданский кодекс
РФ, юридическая доктрина, нормативно-правовые акты, практическая дея-
тельность судов, научные труды экспертов гражданского права.
Предмет исследования: нормы права о предварительном договоре.
Объект исследования: общественные отношения, складывающиеся в
процессе заключения, обеспечения, изменения, исполнения и расторжения
предварительных договоров.
Методы исследования: сравнительного правоведения, исторический,
анализ литературы по теме исследования, логический, формально-
юридический, системный, анализ судебной практики.
Научная новизна исследования. В данном научном исследовании
наиболее полно изложены теоретические положения, касающиеся предвари-
тельного договора и предварительного обязательства, а также рассмотрены
такие способы обеспечения исполнения обязательств, как неустойка, задаток
и обеспечительный платеж, применительно к порождаемому предваритель-
ным договором обязательству, даны рекомендации по данному вопросу.
Научная и практическая значимость исследования. Результаты
настоящего исследования могут быть применены в научно-
исследовательской работе, в юридической практике, в преподавательской де-
ятельности.
Структура исследования. Работа состоит из введения, трех глав, вы-
водов по главам, заключения и библиографического списка, приложений.
8
ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ПРЕДВАРИТЕЛЬНОМ
ДОГОВОРЕ В СОВРЕМЕННОМ ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
1.1. История становления и развития норм о предварительном
договоре в российском гражданском праве
Для полноценной и комплексной оценки такого института граждан-
ского права как предварительный договор, необходимо обратиться к истории
развития данной темы. В историческом аспекте важно подчеркнуть давность
возникновения вопроса и временную продолжительность его развития. Обра-
тимся к первым упоминаниям предварительного договора. Они известны из
нормримского частного права и упоминаются как Pactumdecontrahendo.Это
можно трактовать как устное соглашение о намерении в будущем заключить
договор. Такого рода контракты не могли порождать иск, в случае не соблю-
дения договорных обязательств. Если же стороны в последствие решали
придать этому соглашению реальную силу, то они должны были его облечь в
форму stipulatio. Данная форма являлась тоже вербальным договором, однако
произнесенная в форме вопроса и утвердительного ответа, она становилась
реальным обещанием. При этом к требованиям stipulatio относились следу-
ющие: присутствие обеих сторон; устное произнесение вопроса и ответа о
желании заключить договор. Римское право утверждает, что заключить дого-
вор никого нельзя заставить. Так представлены порядок и форма заключения
предварительного договора в римском праве.
В XVIII–XIX вв. порядок и форма заключения предварительного дого-
вора из римского права полностью были усвоены и восприняты западноевро-
пейскими странами. Во Франции такая сделка называлась «обещанием про-
дажи». Известны такие сделки и калифорнийскому праву, изложенные в
Гражданском уложении 1873 г. Основные положения и конструктивная мо-
дель предварительного договора была предложена римскими учеными-
9
правоведами, которые оказывали помощь при заключении сделок. Именно
римское право наиболее точно отражает природу предварительного договора.
Обращаясь к историческим фактам российского законодательства
можно отметить, что изложенные римскими учеными нормы положили нача-
ло развития теории о предварительном договоре в правовой системе Рос-
сии.Форме предварительного договора в дореволюционном российском за-
конодательстве соответствовала правовая норма, называемая «запродажная
сделка», которая возникла в XVIII веке. Запродажа является особенностью
именно русского законодательства.
Для рассмотрения вопросов о предварительном договоре необходимо
обратиться к правовым документам.Основным нормативным актом Россий-
ской империи с 1835 по1917гг. был Свод законов гражданских. В нем были
закреплены все основные нормы, регулировавшие правовые отношения в
России. По вопросу запродажной сделки указывалась возможность уплаты
неустойки в случае если условия запродажи не выполнялись. По применению
запродажного договора можно привести такой пример. Часто запродажный
договор использовался при продаже имения «под запретом», чтобы удержать
покупателя на период времени пока оно не выведется из «запрета». Значи-
мым документом является так же проект Гражданскогоуложения, последняя
редакция которого состоялась 1905г.
1
Проект Гражданского уложения состо-
ял из пяти глав, одна из которых была посвящена запродажным сделкам.
Глава по запродажным сделкам по сути своей упорядочивала отношения в
данной сфере, являясь регулятором отношений между продавцом и покупа-
телем недвижимости. В книге 5 раздела 2«Обязательства по договорам» гла-
ве 2«О запродаже» статьи 1778говорилось, что при запродажной сделке одна
сторона обязуется продать движимое или недвижимое имущество другой
стороне. При этом запродажа рассматривается как договор о заключении
впоследствии договора купли-продажи.Таким образом, в теории и практике
1
Гражданское уложение. Проект. Под редакцией И.М. Трюмова – СПБ: Законоведе-
ние,1910. С.508.
10
правовой деятельности в России не принято было говорить о принуждении к
заключению основного договора на основе запродажной сделки, а един-
ственным последствием при неисполнении данного договора признавалась
возможность требования возмещения убытков, то есть мог возникать иск.
Речь идет о возможности обращаться в судебные органы с просьбой о взыс-
кании неустойки при уклонении одной стороны от выполнения обязанностей
по указанному предварительному договору. Так же в статье 1776 говорилось
о том, что запродажа должна быть заключена на письме.
Появление и законодательное закреплениев российском праве в XVIII–
XIX вв. такого правового инструмента как запродажная сделка стало след-
ствием развития и усложнения процедуры сделки с применением договора
купли-продажи, особенно по части приобретения имущественного права соб-
ственности. В дальнейшем развитие и распространение запродажи показало,
что она является вариантом предварительного договора. В связи с чем, нами
и было обращено внимание на историю зарождения предварительного дого-
вора. Поскольку рассматривая любую сделку важно понимать ее суть и усло-
вия, то ив данном случае необходимо обратиться к содержанию запродаж-
ной сделки. Запродажа была двусторонним договором.Обозначим суще-
ственные условия запродажной сделки: предмет договора, цена сделки в бу-
дущем. Важным вопросом является срок сделки. Здесь мы видим, что зача-
стую срок совершения сделки не устанавливался, и тогда сделка объявлялась
«до востребования». Возможность взыскания возмещения убытков от неза-
ключения договора, требования неустойки в случае невыполнения условий
договора или требования задатка не являлись существенными признаками
запродажи. При этом они могли быть произвольными условиями.
В правовой системе дореволюционной России самостоятельность
предварительного договора как правовой конструкции вполне признавалась,
так как была допущена законодательством.
Ученые-правоведы дореволюционного периода лишь изучали возмож-
ности применения предварительного договора, рассматривали условия его
11
заключения, принудительную силу возможности толкования. Данными во-
просами интересовались такие ученые как Л.А. Кассо, Е.Н. Данилова, В.Л.
Исаченко и В.В. Исаченко и др.
Из вышесказанного можно понять, что дореволюционное гражданское
право не содержало общих норм о предварительных договорах, а включало в
себя специальные правила регулирования одной из разновидностей предва-
рительнойсделки – запродажи. Договор запродажи представлял собойсогла-
шение о заключении в последствие договора купли-продажи. Законодатель-
ноезакрепление запродажа получила во второй половине XVIII в., в связи с
тем, что именно в этот период утвердилась формализация порядка соверше-
ния договора купли-продажи, и получил распространение принцип совпаде-
ния основания приобретения имущества с самим приобретением. Так в оте-
чественном гражданском праве практика использования института запрода-
жи сформировала предпосылки к зарождению института предварительного
договора купли-продажи. Именно в XIX в. значительное повышение уровня
экономического развития, рост промышленного производства, развитие сель-
ского хозяйства, успехи в торговле как внутри России, так и за рубежом, ис-
пользование новых кредитно-финансовыхинструментов – все это позволило
более активно и полноценно использовать запродажные сделки.
Из вышесказанного становятся понятным, что запродажа являлась дву-
сторонним договором, к существенным условиям которого относились:
предмет и цена будущей купли-продажи. Срок, указанный в законе, в каче-
стве необходимого условия запродажи, фактически не являлся существен-
ным, при его отсутствии договор запродажипризнавалсязаключенным «до
востребования». Положение онеустойкеи задатке при заключении за продаж-
ной сделки относились к произвольным ее условиям. Практика разрешения
судебных споров в дореволюционной России говорит о невозможности обя-
зывания сторон заключить договор, вытекающего из предварительного дого-
вора.
12
Дальнейшее развитие вопроса связано с появлением в послереволюци-
онный период в 1922 г. Гражданского Кодекса РСФСР. Обратимся к главе 5
Заем, где в статье 218 говорится о том, что предварительный договор заклю-
чается в письменной форме.Закрепление в документальной форме предвари-
тельного соглашения является значительным шагом в развитии этой нормы.
Важной является информация представленная в статье 219: здесь речь идет о
лице, которое обязуется дать взаймы по предварительному договору другому
лицу
1
. В статье закрепляется право расторжения договора с несостоятельным
лицом. Надо отметить, что в ГК РСФСР от 1922 г. нет нормативной базы, ка-
сающейся предварительного договора, есть лишь упоминание о возможности
заключения в будущем договора купли – продажи, то есть «запродажной за-
писи». Предварительные договоры в последующих редакциях Гражданского
Кодекса вообще не упоминались. При этом на практике они продолжали су-
ществовать. Известно их применение во внешнеторговых отношениях. Так
ГК РСФСР 1964 г.не содержит информации о возможности заключения
предварительного договора, но и не запрещает его, что в целом дает возмож-
ность применения его в практической деятельности юристов. Не закреплен-
ная законодателем, эта норма продолжала существовать на практике. Оче-
видно, что практическая деятельность сформировала потребность в измене-
нии и дополнении правовых норм относительно предварительных договоров
в возможности заключения сделок. Судебная практика следующего десяти-
летия наметила основные требования к предварительному договору и поста-
вила вопросы о его целесообразности. Несмотря на назревшую необходи-
мость законодательных изменений, данный пробел в законодательстве был
устранен только в 1991г. Так, в «Основах гражданского законодательства» в
статье 60 ГК
2
содержались обязательные требования к формепредваритель-
1
Гражданский Кодекс РСФСР 1922г. [Электронный ресурс] / codeks_ RSFSR_1922/ –
Режим доступа: http://civil-law.narod.ru/wist/gk22
2
Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик (утв. ВС СССР
31.05.1991 N 2211-1).[Электронный ресурс] /Доступ из справочно-правовой системы
«КонсультантПлюс»– Режим доступа:http://www.consultant.ru/
13
ного договора, определялось его содержание, устанавливался порядок за-
ключения договора. Что немаловажно, этой статьей определялисьнормы свя-
занные с последствиями нарушения предварительного договора. Что приме-
чательно, именно в этом документе появляется норма, говорящая о праве об-
ращаться в суд для понуждения заключить основной договор после примене-
ния предварительного договора. Так же в 60 статье «Основ гражданского за-
конодательства Союза ССР и республик» дано было определение предвари-
тельного договора, определялась письменная форма договораи устанавлива-
лись существенные его условия. Данные изменения явились положительным
фундаментом для дальнейшего развития института предварительного дого-
вора.
Исходя из вышесказанного, следует отметить, что практика примене-
ния предварительных договоров в дореволюционной России, в СССР, а так-
же в более позднее время выявила недостатки, пробелы, что помогло избе-
жать подобных ошибок в действующем ГК, однако недочеты в статьях по-
священных предварительному договору всё равно имеются и их следует рас-
смотреть.
Обратимся к действующему Гражданскому кодексу. Вопросам предва-
рительного договора в нем посвящена отдельная статья (статья 429)
1
.Она
размещена в первой части ГКРФ в разделе «Общая часть обязательного пра-
ва» в главе 27 «Понятие и условия договора». Статья содержит шесть пунк-
тов, раскрывающих её содержание. В статье содержатся требования, которые
законодатель предъявляет к данному виду договоров. Данные требования
вносят ясность в отношения сторон договора и регулируют их. Статья указы-
вает на форму договора, характеризует основные и дополнительные условия,
принимаемые сторонами, говорит о последствиях, возникающих при заклю-
чении договора. Особенности использования предварительного договора, яв-
1
Гражданский Кодекс Российской федерации( часть первая ) от 30.11.1994 № 51 – ФЗ
(ред. От 29.07.20 17).Статья 429.Предварительный договор. [Электронный ресурс]/ Доступ
из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс»– Режим доступа:
http://www.consultant.ru