96
тельном договоре купли-продажи недвижимого имущества, предложенная
ответчиком последующая редакция основного договора содержит условия,
ущемляющие права истца как покупателя ООО обратилось в суд с иском
1
к
АО о взыскании суммы обеспечительного платежа в размере 30 млн. руб.,.
Ответчик (АО), исполняя обязанность по предварительному договору, под-
писал и направил истцу три экземпляра основного договора.
Истец (ООО), полагая, что предложенная редакция основного договора
купли-продажи будущей вещи содержит иные условия, заявил о невозмож-
ности подписания договора купли-продажи по вине АО, и прекращении
предварительного договора купли-продажи, с требованием возвратить упла-
ченный обеспечительный депозит в полном объеме. Суд, удовлетворяя тре-
бования истца, пришел к следующему выводу: Так, в обусловленный предва-
рительным договором срок основной договор купли-продажи объекта заклю-
чен не был, что не оспаривается сторонами. Истец сообщил ответчику о пре-
кращении предварительного договора купли-продажи будущей вещи (не-
движимого имущества) и обратился с предложением вернуть уплаченные де-
нежные средства в размере 30 млн. руб. после истечения срока действия
предварительного договора. Поскольку срок для заключения основного дого-
вора истек, а предварительный договор прекратил действие, анализируя
представленную по делу переписку сторон, суд пришел к выводу, что к этому
дню (сроку) у сторон отсутствовало намерение продолжать отношения, а,
следовательно, ответчик удерживал обеспечительный платеж неправомерно.
Суд также отметил, что «возражая против редакции спорных положений, из-
ложенных в договоре купли-продажи будущей вещи, истец не был лишен
возможности в порядке ст.445 ГК РФ направить в адрес Ответчика протокол
разногласий, с предложением иной редакции спорных пунктов или предло-
жением исключить спорные пункты».
Однако, поскольку обязательство, порождаемое предварительным дого-
вором, носит неимущественный характер, то в теории и практике возникает
1
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 30 июня 2016 г. по делу № А40-51268/2016.
97
ряд проблем с определением суммы убытков. Так, некоторые авторы отожде-
ствляют между собой убытки, возникающие из предварительного договора, и
убытки неисполнения основного договора. Однако, это не верно, поскольку
как отмечал М. И. Брагинский «…сравнивая между собой последствия нару-
шения предварительного и основного договоров, следует иметь в виду, что в
первом случае речь идет о компенсации отрицательного интереса, а во вто-
ром – позитивного интереса к соблюдению обязательства контрагента, нару-
шившего ненадлежащим исполнением обязательства, вытекающего из пред-
варительного договора».
1
Таким образом, убытки, взыскиваемые в случае не-
исполнения обязательства, являются самостоятельными по отношению к
убыткам, связанным с неисполнением основного договора.
При анализе судебной практики по вопросу взыскания убытков обнару-
живается следующая тенденция: суды, как правило, удовлетворяют такие ис-
ки, в которых истец в обоснование своих требований ссылается на конкрет-
ные пункты предварительного договора, в которых предусмотрены способы
обеспечения исполнения обязательства в случае неисполнения или невоз-
можности исполнения предварительного договора по вине должника.
Так, например, предварительным договором может быть предусмотрена
передача покупателем продавцу определенной суммы в счет исполнения ос-
новного договора (аванса или задатка). Также по этому договору на продавца
может быть возложена дополнительная обязанность, например, подготовить
все необходимые документы для сделки к определенному в предварительном
договоре сроку. Если же продавец не исполняет свою дополнительную обя-
занность, то покупатель может обратиться в суд и взыскать с продавца сум-
му, внесенную им в качестве убытков.
2
Такой правовой подход обусловлен, прежде всего, тем, что для удовле-
творения иска необходимо, чтобы размер потенциальных убытков можно
1
Брагинский М. И. Договорное право: общие положения // М. И. Брагинский, В. В. Вит-
рянский. М. - 1997. - С. 189.
2
Решение Лебедянского районного суда Липецкой области от 23 авг. 2010 г. по делу № 2-
747/2010;Решение Арбитражного суда Владимирской области от 05 авг. 2014 г. по делу №
А11-2295/2014.
98
было фактически определить. Как неоднократно отмечал Верховный суд
Российской Федерации, кредитор должен представить соответствующие до-
казательства, «которые подтвердят наличие у него убытков будут являться
обоснованием их размера и причинной связи между неисполнением или не-
надлежащим исполнением обязательства должником и названными убытка-
ми».
1
Таким образом, в случае неисполнения стороной предварительного до-
говора, возложенной на нее обязанности по заключению основного договора,
законодатель предусматривает, наряду с предъявлением требования о пону-
ждении к заключению основного договора, возможность применения имуще-
ственных санкций к такой стороне в виде взыскания убытков, как реального
ущерба, так и упущенной выгоды.
В тех же ситуациях, когда в договоре не прописаны конкретные имуще-
ственные меры на случай неисполнения обязательства, суды не всегда при-
знают право стороны требовать возмещение убытков.
2
К винновым действиям должника, являющимися основанием для при-
менения гражданско-правовой ответственности, в том числе взыскания
убытков, судебная практика относит:
- невозможность заключения договора купли-продажи квартиры по при-
чине того, что на квартиру наложен арест;
3
-не передача арендатору по акту допуска помещения для проведения
подготовительных работ;
4
- часть имущества арендодателя была утрачена (например, снесена).
1
О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федера-
ции об ответственности за нарушение обязательств : постановление Пленума Верховного
Суда РФ от 24 марта 2016 № 7 (ред. от 07 февр. 2017) // Рос. газета. № 70.
2
Решение Арбитражного су
а г. Москвы от 22 июня 2018 г. по делу № А40-54254/18-37-
346.
3
Решение Чапаевского городского суда Самарской области от 27 марта 2015 г. по делу №
2-408/2015.
4
Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 авг. 2018 г. по
делу № А32- 9979/2018.
99
- отсутствие государственной регистрации права арендодателя на зда-
ние;
1
Подводя итоги, важно отметить, что способы защиты прав стороны, ко-
торые направленные против неправомерных действий участника (неисполне-
ние либо ненадлежащее исполнение договорных обязательств), можно разде-
лить на неюрисдикционные и юрисдикционные.
К неюрисдикционным способам защиты нарушенного права относятся:
1) самозащиту гражданских прав (ст. 14 ГК РФ);
2) способы влияния на участника, так называемые меры оперативного
воздействия: таких как односторонний отказ от договора либо одностороннее
изменение договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ);оставление задатка (п. 2 ст. 381 ГК
РФ);удержание (ст. 359 ГК РФ); приостановление встречного исполнения
обязательства (п. 2ст. 328 ГК РФ).
Юрисдикционные способы защиты нарушенных прав делятся на три
группы. Первая группа это требования стороны, права которой были нару-
шены. Например, направленные требования на исполнение обязательства
стороной о понуждении к исполнению обязанностей в натуре, ст. 398, п. 3 ст.
611 ГК РФ. Либо требование к должнику о возмещении необходимых расхо-
дов и других убытков, которые связаны с выполнением обязательств самого
кредитора - ст. 397 ГК РФ. Могут быть требования о государственной реги-
страции сделки п. 3, ст. 165ГК РФ, п. 3 ст. 551 ГК РФ. Ко второй группе
можно отнести требования, которые направлены на компенсацию кредитору
потерь, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением должни-
ком своих обязательств. Таких как требование о возмещении должником
убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обя-
зательства ст. 393 ГК РФ; требование об уплате неустойки ст. 330 ГК РФ;
требование об уплате двойной суммы задатка п. 2, ст. 381 ГК РФ; требование
об уплате процентов за неисполнения денежного обязательства ст. 395 ГК
1
Решение Арбитражного суда Нижегородской области от 18 сент. 2017 г. по делу № А43-
22679/2017.
100
РФ; требование о восстановлении положения, существовавшего до наруше-
ния права абзац 3, ст. 12 ГК РФ. Третья группа включает требования, приме-
нение каких позволяет предупредить или пресечь нарушение права. К ним
относятся изменение или расторжение договора по решению суда п. 2, ст.
450 ГК РФ; пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу
его нарушения абзац 3, ст. 12 ГК РФ.
Однако, по обоснованному мнению М. Гончаровой, «следует обратить
внимание, что применение штрафных санкций за нарушение условий пред-
варительного договора не регламентировано российским законодательством,
которое не предусматривает подобных санкций за не заключение договора.
Неисполнение или ненадлежащее исполнение его условий может повлечь
взыскание неустойки (ст. 330 ГК РФ). Нужно учитывать также, что неустойка
является не только мерой ответственности за неисполнение или ненадлежа-
щее исполнение гражданско-правового обязательства, но и служит способом
обеспечения его надлежащего исполнения. Перечень обеспечительных сде-
лок в п. 1 ст. 329 ГК РФ является открытым, поэтому допускается включение
в договор условий о способах обеспечения исполнения обязательств не толь-
ко предусмотренных законом, но и выработанных самими сторонами».
1
В юридической литературе можно увидеть, что в рамках ответственно-
сти предварительного договора законодатель может ограничить убытки рас-
ходами, потратившие стороной на ведение переговоров, и потерями, которые
связаны с утратой возможностей заключить договор с третьим лицом. Харак-
терные убытки законодатель представил в формате негативного интереса,
другими словами возмещение убытков при ведении переговоров о намерении
заключить договор должно быть направлено на возвращение добросовестной
стороны в положение, в котором она находилась, до вступления в перегово-
ры
2
. Текст п. 3.4, ст. 434.1 ГК РФ создает ряд проблем на практике. В ст. 15
1
Гончарова М. Предварительный договор – ступень к заключению основной сделки. Кон-
сультант Плюс справочно-правовая система. Версия Проф. М. - 2017.
2
Демкина А. В. О преддоговорной ответственности в гражданском праве // Гражданское
право. - № 1. - 2016.
101
ГК РФ убытки делятся на реальный ущерб и упущенную выгоду. Значит, в
случае выявления недобросовестного ведения переговоров должны приме-
няться правила п. 4, ст. 393 ГК РФ, на основании которых, определяя упу-
щенную выгоду необходимо учитывать предпринятые кредитором меры для
ее получения. В п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 мар-
та 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского
кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обяза-
тельств»
1
указано, что расчет упущенной выгоды может производиться на
основе данных о прибыли истца за период времени до нарушения ответчиком
обязательства и, или после того, как это нарушение было прекращено.
В своей статье «Организационная ответственность: проблемы определе-
ния и толкования»
2
Подузова Е.Б. изложила итоги рассмотрения проблем та-
ких определений организационной ответственности и отметила следующее.
Организационная ответственность это самостоятельный вид гражданско-
правовой ответственности, так как имеет самостоятельные основания для
применения необходимых мер ответственности. Так основанием может вы-
ступать нарушение прав, под которыми принимаются права на совершение
этих организационных действий. Используя критерий основания применения
санкции, к ним можно отнести: взыскание неустойки, понуждение к совер-
шению действия, возмещение убытков. Такие понятия как «преддоговорная
ответственность» и «организационная ответственность» различные. Общими
для них могут быть случаи нарушения организационного договора и приме-
нения преддоговорных мер ответственности. Особенности правовой природы
таких договоров и связанных с ними обязательствами предопределяют спе-
цифику применения мер ответственности, поскольку взыскание неустойки
или возмещение убытков могут быть использованы для возмещения потерь
при неисполнении обязательств и только в ограниченном объеме.
1
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. - № 7//Правовая систе-
ма «Консультант Плюс».
2
Подузова Е. Б. Организационная ответственность: проблемы определения и толкования. -
№5(126). - 2017.
102
3.3. Недобросовестное поведение участников предварительного договора
Широко обсуждаемый «принцип добросовестности» получил свое отра-
жение весной 2013 года в Гражданском кодексе Российской Федерации. Это
стало одной из самых значимых и крупных реформ в гражданском законода-
тельстве. Принципами гражданского права являются – основные и сопостав-
ляющие начала, которые отражают сущность и характер гражданско-
правового урегулирования частных правоотношений. Недобросовестное по-
ведение между участниками предварительного договора можно сопоставить
с принципом добросовестности и ведением переговоров.
Так принцип добросовестности стал действовать с 1 марта 2013 года.
Согласно п. 3 и п.4, ст. 1 ГК РФ: «при осуществлении, установлении и защи-
те гражданских прав, при исполнении гражданских обязанностей участники
гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не
вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестно-
го поведения»
1
. Принцип добросовестности был сформулирован довольно
широко, и действует он не только в рамках исполнения ранее возникших
правоотношений, а также и до возникновения обязанностей и прав. И даже
его действие распространяется после прекращения обязательства, а также в
рамках охранительных правоотношений. Сам принцип добросовестности от-
ражается в специальных нормах гражданских законов, которые применимы к
отдельным правоотношениям, а именно, в нормах ведения переговоров ука-
заны критерии, определяющие, что подпадает под понятие «добросовестное
поведение», а что будет являться недобросовестным поведением, и повлечет
соответствующие нежелательные последствия.
Так согласно таким новым правилам, указанных в п. 2, ст. 434.1 ГК РФ
ведении переговоров должно сопровождаться принципом добросовестности.
Следовательно, обязанность вести себя добросовестно при заключении дого-
воров закреплена законодательно для участников гражданского права.
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (Ч. I) от 30 ноября 1994 г. № 51ФЗ // СЗ РФ.
– 1994. – № 32. – Ст. 3301.
103
Так при проведении переговоров в силу указания закона недобросовест-
ными действиями считаются:
1) предоставление участнику переговоров и правоотношений неполной
или недостоверной информации, также это умолчание об обстоятельствах,
которые должны быть доведены до сведения другого участника в силу харак-
тера договора;
2) внезапное или неоправданное прекращение ведения переговоров пи
заключении договора при условиях, при которых другой участник перегово-
ров не мог этого даже ожидать.
В рамках указанной нормы принцип добросовестность заключается в
следующем:
- учитывать права и законные интересы сторон, которые участвуют в пе-
реговорах;
- взаимно оказывать необходимое содействие;
- предоставлять участниками переговоров, необходимую информацию.
Однако из судебной практики при определении признаков добросовест-
ности или недобросовестности сторон, судьи на свое усмотрение трактовали
данные признаки.
Стала интересной позиция судебного органа в отношении к принципам
добросовестности, которая была изложена в Постановлении Пленума Вер-
ховного Суда Российской Федерации № 25 от 23.06.2015 года «О примене-
нии судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ»
1
. Так, вер-
ховный Суд Российской Федерации, оценил действия сторон как добросове-
стные или недобросовестные, порекомендовав при этом исходить из ожидае-
мого поведения любой стороны гражданского оборота, который учитывает
права и частные интересы другой стороны и содействует ей в получении тре-
буемой информации. По общему правилу п. 5, ст. 10 ГК РФ добросовест-
ность участников и разумность их действий предполагаются, в гражданско-
1
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами
некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федера-
ции» // Российская газета. – 2015. – 30 июля.
104
правовых отношениях, пока не будет доказано обратное. Получается, что,
участник гражданского права, действуя добросовестно и учитывая права и
законные интересы другого участника, не может, пользоваться его незнанием
или неопытностью и обязан предоставить необходимую информацию. Такое
поведение ожидается от каждого участника правовых отношений.
Остается важным вопрос определения преддоговорной ответственности
и ее правовой природы. На самом деле, что это вид договорной или внедого-
ворной ответственности?
Вместе с классическими формами гражданско-правовой ответственно-
сти, такими как договорная и внедоговорная ответственность, которые клас-
сифицируются в зависимости от оснований ее возникновения, в последнее
время все большое распространение получила новая форма ответственности,
такая как преддоговорная ответственность.
По этому поводу В. В. Богданов заметил: «попытки определить единую
природу преддоговорной ответственности, во всяком случае, исходя из норм
действующего законодательства, вряд ли могут быть успешными»
1
.
О двойственности природы преддоговорной ответственности заявляет и
И. З. Аюшеева, отмечая при этом, что «по своей сути преддоговорная ответ-
ственность — это ответственность за злоупотребление правом»
2
.
По-своему формулирует и преддоговорную ответственность И. З. Аю-
шеева, в широком и узком смысле. В широком смысле, по ее мнению, она
представляет собой «всю совокупность предусмотренных гражданским пра-
вом мер принуждения имущественного характера, применяемых к лицам, не
исполнившим или исполнившим ненадлежащим образом любые так назы-
ваемые преддоговорные обязанности, предусмотренные законом, возникшие
1
Богданов В. В. Гражданско-правовая ответственность в преддоговорных отношениях //
Журнал российского права. - 2010. - № 2. - С. 133.
2
Доклад И. З. Аюшеевой на круглом столе «Новеллы судебной практики по вопросам гра-
жданско-правовой ответственности» (см.: Подузова Е. Б. Круглый стол «Новеллы судеб-
ной практики по вопросам гражданско-правовой ответственности (30 ноября 2016 г.) в
рамках VI Московской юридической недели: обзор выступлений // Актуальные проблемы
российского права. - 2017. - № 1 (74). - С. 36.
105
на преддоговорной стадии в рамках организационных преддоговорных от-
ношений; допустившим злоупотребление правом на стадии заключения до-
говора, недобросовестно ведущим переговоры о заключении договора, дав-
шим неверные заверения об обстоятельствах на стадии до его заключения и
т.п., независимо от того, заключен или не заключен договор»
1
.
Е.Е. Багданова приходит к выводу о том, что «на примере преддоговор-
ной ответственности особенно заметна тенденция взаимопроникновения раз-
личных видов гражданско-правовой ответственности: договорной и деликт-
ной»
2
.
Так с 1 июня 2015 года в силу вступила новая статья ГК РФ, которая ре-
гулирует отношения между участниками по ведению переговоров о заключе-
нии договора. Следуя новым правилам ГК РФ можно сказать, что регулиро-
вание российским законодателем преддоговорного отношения выступают как
обязательства. Так обязательство по ведению переговоров наступает в мо-
мент, когда получена информация об его участниках. Возьмем для примера,
если заключение договора обязательно для одного участника, то обязательст-
во возникнет с момента, когда участнику направлена оферта. При свободе в
заключение договора обязательство по ведению переговоров возникает при
направлении акцепта, или при принятии предложения о начале ведения пере-
говоров, которое может и не соответствовать признакам оферты. При этом
законодатель закрепляет некоторый примерный перечень действий, которые
попадают под недобросовестное поведение. Можно установить, что обязан-
ность добросовестного поведения в рамках преддоговорных обязательств как
минимум будет включать следующее:
- необходимо предоставить стороне полную и достоверную информа-
цию, сообщение об обстоятельствах, которая должна быть доведена до све-
дения другой стороны в силу характера договора. Так, например, при купле-
1
Аюшеева И.З. Преддоговорная ответственность: новеллы гражданского законодательст-
ва и судебнойпрактики // Lex Russica. - 2017.- № 5 (126). - С. 143.
2
Богданова Е.Е. Тенденции развития гражданско-правовой ответственности за нарушение
обязательств: проблемы и перспективы // Lex russica. - 2017. - № 5.