34
В предварительном договоре должно быть прямо указано, что стороны
обязуются в будущем при определенных условиях заключить основной
договор. Одного намерения («стороны могут, собираются, подтверждают или
выражают намерение») будет недостаточно.
1
Предварительный договор заключается в форме, установленной для
основного договора. Предварительный договор должен содержать условия,
позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного
договора, а также срок, в течение которого стороны обязуются заключить
основной договор (п. 2-4 ст. 429 ГК РФ).
Следует учитывать, что к форме договора не относится требование о
государственной регистрации, поэтому оно на него не распространяется.
В силу п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать
условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные
условия основного договора определить (например, для договора купли-
продажи автомобиля, его предмет и другие условия по усмотрению сторон,
цена и порядок оплаты, срок передачи и т. д.). Если на момент заключения
предварительного договора стороны не располагают информацией о точных
свойствах имущества, передаваемого по договору, то они должны использовать
всю имеющуюся информацию для его индивидуализации, например, в свою
очередь, в предварительном договоре информацию из проектной документации
строящихся зданий.
В предварительном договоре указан срок, в который стороны обязуются
заключить основной договор (например, в течение девяти месяцев с даты
предварительного договора). Если такой срок не определен в предварительном
договоре, основной договор заключается в течение одного года с даты
предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
Часто на этапе заключения предварительного договора стороны не знают
точно, в какой период они могут заключить основной договор. Собственник
1
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.02.2014 № Ф03-4/2014 по делу № А59-
1654/2013 // СПС Консультант Плюс.
35
достроенного офисного центра, арендатор на площади здания, располагает
информацией о приблизительных сроках завершения строительства, которые
могут быть увеличены по разным причинам (например, отказ в выдаче
разрешения на ввод объекта в эксплуатацию).
Указание в связи с этим в предварительном договоре на то, что основной
договор сторон будет заключен после ввода объекта в эксплуатацию и
открытия центра, означает несогласованность срока, поэтому для отношений
сторон в этом случае действует правило об обязанности заключить основной
договор в течение одного года после заключения предварительного договора.
Стороны могут указать в таких случаях, что основной договор должен
быть заключен после ввода объекта в эксплуатацию и открытия офисного
центра, но не позже определенного срока (не более двух лет, например).
Перед заключением предварительного договора необходимо убедиться,
что основной договор действительно может быть заключен и на этапе
предварительного договора для него не существует препятствий. Поэтому
отсутствие имущества продавца или арендодателя на момент заключения
предварительного договора передачи имущества или аренды не является
недействительностью предварительного договора, так как предварительный
договор связывает только стороны с обязательством заключить основной
договор в будущем, а обязательное наличие имущества на момент заключения
не требуется.
Однако препятствием для заключения основного договора может быть,
например, наличие долгосрочного договора аренды имущества, которое другой
арендатор хочет арендовать по истечении срока. До заключения
предварительного договора с арендодателем арендатор должен оценить
условия договора аренды с первым арендатором в отношении условий права
арендодателя на односторонний отказ от договора, отсутствие
преимущественного права арендатора и т. д.
Широко применяется рассмотрение судами соглашений о намерениях и
предварительных договоров в качестве письменных доказательств,
36
позволяющих определить действительную волю сторон при заключении
основного договора. Здесь речь идет, прежде всего, об определении сторонами
существенных условий будущего основного договора. Согласно ст. 432 ГК РФ
договор считается заключенным после того, как стороны достигнут соглашения
при всех существенных условиях. В этом случае существенными являются
условия, непосредственно определенные законом (предмет, иные условия для
соответствующих видов договоров, поименованных в ГК РФ), так и условия,
признанные самими сторонами существенными для будущей сделки. Как
отметил Президиум ВАС РФ в информационном письме от 25.02.2014 № 165
«Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров
незаключенными»
1
, если в ходе переговоров одной из сторон предложено
условие о цене или заявлено о необходимости ее согласовать, то такое условие
является существенным для этого договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Договор не может быть заключен до тех пор, пока стороны не согласятся
с указанным условием или сторона, предложившая условие цены или
заявившая о своем согласии, не отвергнет его предложение. На практике
заявления о намерениях часто рассматриваются судами как другие письменные
доказательства, подтверждающие обстоятельства, которые по существу имеют
значение для рассмотрения дела. В частности, при рассмотрении спора о
взыскании долгов по договору аренды земельного участка (Решение № 2-
169/2016 2-2889/2015 от 11 февраля 2016 г. по делу № 2-169/2016
2
) апелляция и
кассация, отменяя решение первой инстанции, установили, что заключенным
соглашением о намерениях (в совокупности с иными доказательствами)
подтверждаются обстоятельства, исключающие (существенно
ограничивающие) возможность использования арендованного земельного
участка, что в соответствии со ст. 611, 612 ГК РФ является основанием для
соразмерного уменьшения арендной платы. При рассмотрении другого спора о
1
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной
практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» // Вестник ВАС
РФ. – 2014. – № 4.
2
Решение № 2-169/2016 2-2889/2015 от 11 февраля 2016 г. по делу № 2-169/2016 // СПС
Консультант Плюс.
37
расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности
за регистрацию арендной платы (Постановление Арбитражного суда
Уральского округа от 16.01.2020 № Ф09-8036/19 по делу № А34-10411/2018
1
)
соглашение о намерении ответчика, в сочетании с другими доказательствами,
суд принял в качестве доказательства надлежащего исполнения ответчиком
своих обязательств, предусмотренных договором аренды (в том числе
обязательств по использованию арендованных земельных участков в
соответствии с целевым назначением).
В заключение вышесказанного остановимся на основных моментах:
1. Предварительный договор заключается в форме, установленной для
основного договора.
2. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие
установить предмет и другие существенные условия основного договора, а
также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
1.3 Особенности предварительного договора
Предварительный договор имеет следующие особенности:
1. Предварительный договор представляет собой обязательство сторон
заключить, в дальнейшем, основной договор на заранее оговоренных условиях.
2. Предварительный договор должен содержать указания на вид (мена,
купля-продажа, дарение и т.д.), предмет (например, квартира, расположенная
по такому-то адресу), цену, стороны основного договора (например, Иванов и
Петров) и дату, по наступлении которой стороны обязуются заключить
основной договор. Если срок заключения основного договора не указан, то
основной договор подлежит заключению в срок, не позднее одного года, с
момента заключения предварительного договора.
3. Предварительный договор заключается в письменной форме.
1
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16.01.2020 № Ф09-8036/19 по
делу № А34-10411/2018 // СПС Консультант Плюс.
38
При заключении предварительного договора следует учитывать также
нижеследующие обстоятельства:
1. Предметом предварительного договора может быть только имущество,
существующее уже на момент заключения сторонами предварительного
договора. Например, нельзя заключить предварительный договор на покупку и
продажу еще не построенного дома.
2. Предварительный договор не подлежит государственной регистрации.
Заключение предварительного договора не представляет для
договаривающихся сторон (например, продавца недвижимости) без нагрузки,
которое позволяет ему этого имущества третьим лицам. Таким образом,
заключение предварительного договора не является гарантией для сторон
последующего заключения основного договора.
1
Бекетов С.А. обратился с иском, уточненным в ходе рассмотрения дела, к
Гинтеру А.В. об обязании последнего исполнить обязательства по договору
аренды автомобиля с последующим выкупом от 23 октября 2012г., а именно
обязать ответчика заключить с истцом договор купли-продажи транспортного
средства, автомобиля марки Toyota Corolla Filder, 2002 года выпуска, кузов
NZE121-0166133 на условиях, указанных в пункте 8 указанного договора.
Требования мотивированы тем, что 23 октября 2012г. между истцом и
ответчиком был заключен договор аренды автомобиля Toyota Corolla Filder,
2002 года выпуска, кузов NZE121-0166133 с последующим выкупом.
Стоимость автомобиля стороны определили в размере 854 1000 руб., арендная
плата определена 1 170 руб. в месяц. Согласно п.8 договора, после выплаты
арендных платежей на общую сумму, указанную в п.1, истец имеет право
выкупить у ответчика указанный автомобиль по цене 1 000 руб. Вместе с тем,
01 июля 2014г. ответчик в одностороннем порядке отказался от исполнения
договора аренды, изъяв автомобиль у истца.
1
Бутенко Е.В. Предварительный договор: проблемы теории, практики и законодательства //
Журнал российского правоведения. – 2014. – № 3. – С.54-60.
39
Истец Бекетов С.А. в судебном заседании заявленные исковые
требования, с учетом уточнений, поддержал в полном объеме. Суду пояснил,
что обязательства по договору аренды с последующим выкупом от 23 октября
2012г. исполнил в полном объеме и рассчитался за автомобиль.
Ответчик Гинтер А.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте
рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом, обеспечил
явку в суд своего представителя Тушкова В.С. (полномочия проверены),
который в судебном заседании против удовлетворения исковых требований
возражал.
Заслушав объяснения участников процесса, а также изучив письменные
доказательства, сведения о фактах, на основании которых установлено наличие
обстоятельств, необходимых для решения дела, суд пришел к следующему.
Согласно положений ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица
свободны в заключение договора, понуждение к заключению договора не
допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор
предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым
обязательством.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды
(имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить
арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и
пользование или во временное пользование.
В аренду передаются земельные участки и другие изолированные
природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания,
техника, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих
природных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В силу части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить
плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки
внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно части 3 статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества,
предусматривающий переход в последующем права собственности на это
40
имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной
для договора купли-продажи такого имущества.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 624 ГК РФ закон или договор
аренды могут предусматривать, что арендуемое имущество переходит в
собственность арендатора по истечении срока аренды или до истечения срока
аренды, если арендатор внес всю договорную цену выкупа. Если условие
погашения арендуемого имущества не предусмотрено договором аренды, оно
может быть установлено дополнительным соглашением сторон, имеющих
право вести переговоры о расчете ранее уплаченной арендной платы по цене
покупки.
В соответствии со статьей 56 ГК РФ каждая сторона должна доказать
обстоятельства, на которые она ссылается в качестве основы своих требований
и возражений, если иное не предусмотрено Федеральным законом.
Как следует из материалов дела, с 23 октября 2012г. по настоящее время
Гинтер А.В. является собственником автомобиля Toyota Corolla Filder, 2002
года выпуска, кузов NZE121-0166133, цвет белый, что подтверждается
представленной по запросу суда МРЭО ГИБДД МУ МВД России
«Красноярское» карточкой учета спорного транспортного средства.
Судом установлено, что 23 октября 2012г. между Гинтером А.В.
(арендодатель) и Бекетовым С.А. (арендатор) заключен договора аренды
автомобиля с правом последующего выкупа. Согласно условиям названного
договора Гинтер А.В. передает во временное пользование Бекетова С.А.
принадлежащий ему автомобиль Toyota Corolla Filder, 2002 года выпуска, кузов
NZE121-0166133, № шасси отсутствует, цвет белый, ПТС 25ТО №799512.
Стоимость автомобиля устанавливается по соглашению сторон в размере 854
100 руб. (п. 1 договора).
Оплата за пользование автомобилем производится ежедневно с 10-00
часов до 14-00 часов. Арендная плата за переданный автомобиль составляет 1
170 руб. в сутки (п.п. 2, 3 договора).
41
Договор вступает в законную силу с момента его подписания и действует
до полного исполнения всех обязательств сторонами. После выплаты арендных
платежей, указанных в п.3 настоящего договора, арендатор имеет право
выкупить у арендодателя автомобиль по цене 1 000 руб., арендодатель не в
праве отказать в выкупе по указанной цене арендатору в случае исполнения им
всех обязанностей по договору (п.8).
Впоследствии, 15 апреля 2014г. между теми же сторонами на тех же
условиях заключен новый договор аренды указанного транспортного средства.
По условиям указанного договора аренды стоимость автомобиля определена
сторонами в размере 741 780 руб. (п.1 договора).
В судебном заседании Бекетов С.А. пояснил, что автомобиль возвращен
арендодателю летом 2014г. по его требованию.
Факт нахождения спорного автомобиля у Гинтера А.В. подтверждается
представленным в материалы дела решением Железнодорожного районного
суда г.Красноярска от 28 января 2015г., которым удовлетворён иск Гинтера
А.В. к Бекетову С.А. о возмещении ущерба, причиненного в результате
дорожно-транспортного происшествия спорному транспортному средству
Toyota Corolla Filder, государственный регистрационный знак Е205КЕ/124,
имевшем место 10 мая 2014г. в результате виновных действий водителя
Бекетова, которое до настоящего времени не исполнено, что подтверждено в
судебном заседании сторонами.
В обоснование заявленных исковых требований, Бекетов С.А. указывает
на то, что исполнил свои обязательства по договору аренды с правом выкупа от
23 октября 2012г. в полном объеме и рассчитывался за спорный автомобиль.
Вместе с тем, доказательств, свидетельствующих об исполнении условий
договора аренды транспортного средства с правом выкупа от 23 октября 2012г.,
истцом в нарушение положений статьи 56 ГК РФ, суду не представлено.
Сторонами не оспаривается, что Бекетов С.А. пользовался данным
автомобилем, однако, это не влечет за собой переход права собственности на
спорный автомобиль, при отсутствии факта оплаты по договору аренды
42
автомобиля с правом последующего выкупа от 23 октября 2012г. в полном
объеме. Кроме того, суд принимает во внимание, что автомобиль Toyota Corolla
Filder в настоящее время находится во владении его титульного собственника
Гинтера А.В.
Доводы Бекетова С.А., изложенные им в обоснование искового
заявления, носят бездоказательный характер, противоречат исследованным по
делу доказательствам.
Учитывая изложенное, законных оснований для удовлетворения исковых
требований Бекетова С.А. о понуждении Гинтера А.В. к заключению сделки
купли-продажи автомобиля, у суда не имеется.
Подводя итоги вышесказанному, остановимся на следующих ключевых
моментах:
1. Предварительный договор имеет следующие особенности:
представляет собой обязательство сторон заключить, в дальнейшем, основной
договор на заранее оговоренных условиях; должен содержать указания на вид,
предмет, цену, стороны основного договора и дату, по наступлению которой
стороны обязуются заключить основной договор; заключается в письменной
форме.
2. При заключении предварительного договора следует учитывать также
нижеследующие обстоятельства: предметом предварительного договора может
быть только имущество, уже фактически существующее на момент заключения
сторонами предварительного договора; предварительный договор не подлежит
государственной регистрации.
Подводя итоги изучения понятия и содержания предварительного
договора, а также этапов его заключения и изменения, следует еще раз
остановиться на тех особенностях, которые дополняют гражданско-правовую
характеристику договора:
1. НОтметим независимость отношений, опосредованных
предварительным соглашением. При очевидной тесной взаимосвязи
отношения, возникающие из предварительного договора, отличаются от
43
отношений, порождаемых основным договором, по основаниям их
возникновения, целям, предмету и содержанию, а также гражданско-правовым
санкциям, применяемым в рамках каждого из этих правоотношений.
2. Вынести решение о том, что вОыражением определенной спецификойи
правовой природы предварительного договора и его отличийя от других
специальных (типовых) договорных структур (публичный договор (статья 426
ГК РФ), договор присоединения (статья 428 ГК РФ) и договор в пользу
третьего лица (статья 430 ГК РФ) является его непосредственное применение
при регулировании имущественных отношений, определение их содержания
путем указания в тексте заключенного договора предмета и иных
существенных условий будущего договора.
3. Для предварительного договора характерны два вида условий:
существенные условия, определенные основным договором, и условия,
определенные сторонами в предварительном договоре, непосредственно
устанавливающие порядок заключения основного договора.
4. Несмотря на наличие правила определения условия о цене,
выраженного диспозитивной нормой, существующей для тех случаев, когда
стороны договора не определили ценуего договором (статья 424 ГК РФ), что по
просьбе одной из сторон предварительного договора цена, по которой должен
быть исполнен основной договор, может быть согласована ими на стадии его
заключения.