7
СОДЕРЖАНИЕ
Введение….……………………………………………………………...…….8
Глава 1. Общие положения о предварительном договоре в современном
гражданском праве…………………………………………………………………13
1.1. Развитие и становление правовых норм о предварительном договоре
в российском гражданском праве…………………………………………..……..13
1.2. Понятие, функции и сфера применения предварительного
договора......................................................................................................................19
1.3. Форма и содержание предварительного договора…………….……..27
Глава 2. Практические аспекты применения норм о предварительном
договоре….…………………………………………………………………………33
2.1. Анализ практики применения законодательства о заключении и
исполнении предварительного договора…………………………………………33
2.2. Применение норм о прекращении предварительного договора……..40
2.3. Правовые последствия нарушения предварительного договора…….48
Глава 3. Проблемы и тенденции развития законодательства о
предварительном договоре………………………………………………………...59
3.1. Теоретические и практические проблемы применения норм о
предварительном договоре………………………………………………………...59
3.2. Основные тенденции развития законодательства о предварительном
договоре и предложения по совершенствованию института предварительного
договора…..................................................................................................................66
Заключение…..………………………………………...………….................76
Список использованной литературы……………………………………….81
8
ВВЕДЕНИЕ
Для написания выпускной квалификационной работы мною была
выбрана тема «Предварительный договор в гражданском праве». Для
написания данной работы мне очень помог мой опыт практического изучения
решения судебных дел в сфере предварительного договора.
Актуальность работы. На сегодняшний день, как в сфере торгового
оборота, так и в других гражданских правоотношениях предварительный
договор является распространенной конструкцией, которая позволяет не только
дать юридическую силу соглашению сторон, но и обеспечивает гарантию их
интересов, когда одна сторона по тем или иным причинам уклоняется от
заключения основного договора.
Однако субъекты зачастую, заключая предварительный договор,
упускают из виду важные элементы содержания предварительного договора
или же наоборот, включают в него те условия, которые он по определению
содержать не должен. А это, в свою очередь, порождает ряд проблем на
практике, как по классификации договора, так и по его исполнению.
В настоящее время сам факт его законодательного регулирования и его
широкое применение на практике говорит о необходимости предварительного
договора. Необходимость применения предварительного договора объясняется
наличием юридических или фактических обстоятельств, из-за которых стороны
не могут или до устранения, которых не хотят заключить основной договор. В
современное время, в применении предварительного договора есть
определенные проблемы, с которыми в результате выполнения данной работы,
мне придется разобраться.
Действительно ли данный договор способен обеспечить заключение
основной сделки в будущем? Согласно определению, предварительный договор
содержит в себе условия, на которых в дальнейшем стороны обязаны
заключить основной договор. Так же, само определение этого договора
подразумевает под собой то, что он нацелен на то, что в дальнейшем, на
9
условиях, указанных в предварительном договоре, будет заключен основной
договор. Однако, при ином подходе, если одна из сторон договора в какой-то
момент решит уйти от обязанностей заключить основной договор, то в момент
получения предложения о его заключении, она может выдвинуть заведомо
неприемлемые требования, которые следует назвать в соответствии с п. 1 ст.
432 ГК РФ существенными.
Если одна из сторон, заключивших предварительный договор, выбывает
из сделки, например, по причине смерти, а лицо, которое может занять это
место (его правопреемник) не заменит его в указанный в договоре срок, то
прекращается ли такое обязательство?
В каких случаях предварительный договор считается заключенным в
ненадлежащей форме? Считается, что предварительный договор должен быть
заключен в форме, которая установлена для основного договора, но если
таковая не установлена, то в письменной форме. Нарушение правил о его
форме влечет за собой признание его ничтожным (п. 2 ст. 429 ГК РФ). В каких
случаях обязательно нотариальное удостоверение предварительного договора?
Подлежит ли государственной регистрации предварительный договор?
В отношении сделок с недвижимостью , закон предполагает дальнейшую их
государственную регистрацию, что влечет за собой определенные проблемы,
относительно предварительного договора. Закон Российской Федерации о
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
не указывает порядок регистрации предварительных договоров. Это говорит о
том, что вопрос и возможность государственной регистрации таких договоров
остается открытым.
Большее количество судебных дел по предварительным договорам
связаны с требованиями о дальнейшем принуждении заключить договор
купли-продажи, аренды недвижимости и взыскании сумм. Так на что стоит
обратить внимание при заключении предварительного договора, во избежание
возникновения споров?
10
Зачастую, споры возникают и из-за неправильно сформулированного
срока, в который должен быть заключен основной договор. Как правильно
сформулировать срок, в который данные действия должны быть реализованы?
Не смотря на то, что нормы заключения предварительного договора
сформулированы в главе Гражданского кодекса, по многим вопросам до сих
пор так и не сформировалась единообразная судебная практика. Например,
является ли правомерным заключение предварительного договора, если на
данный момент отсутствует предмет основного договора, допустим, еще не
достроен объект недвижимости?
На основании всех вышеперечисленных вопросов и проблем, я считаю,
что данная тема является актуальной и по сей день, а значит, надо подробно
изучить ее теоретические и практические моменты.
Объект исследования - общественные отношения, возникающие в связи
с предварительным договором.
Предмет исследования - правовые нормы, регламентирующие
предварительный договор.
Целью исследования данной работы является подробное изучение
теоретических и практических аспектов предварительного договора, а так же
выявление проблем правового регулирования и совершенствование
исследуемого правового института предварительного договора в гражданском
праве РФ.
На основании данной цели, мною были выделены следующие задачи
исследования:
1. Изучить тему развития и становления правовых норм о предварительном
договоре в российском гражданском праве
2. Определить понятие, функции и сферу применения предварительного
договора
3. Определить форму и содержание предварительного договора
11
4. Произвести анализ практики применения законодательства о заключении
и исполнении предварительного договора
5. Рассмотреть применения норм о прекращении предварительного
договора
6. Определить правовые последствия нарушения предварительного
договора
7. Выявить теоретические и практические проблемы применения норм о
предварительном договоре
8. Проанализировать основные тенденции развития законодательства о
предварительном договоре и предложения по совершенствованию
института предварительного договора
В данной выпускной работе при проведении исследования были
применены диалектический метод познания, а также общие и частные методы:
системно-структурного анализа; анализа и синтеза; формально-юридический;
исторический и т.д.
При написании данной выпускной работы будут использованы
положения нормативно-правовых актов, материалы учебной и научной
литературы. В ходе работы будут использованы материалы следующих
авторов: Гатин А.М., Калпин. А. И., С.С. Алексеев и др.
Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в
подробном исследовании института предварительного договора в гражданском
праве, анализе проблем реализации положений о предварительном договоре и
пути их разрешения.
Структура работы: введение, основная часть, заключение и список
использованной литературы. В рамках первой главы была изучена тема
развития и становления правовых норм о предварительном договоре в
российском гражданском праве, определены понятие, функции и сфера
применения предварительного договора, а так же определенна форма и
содержание предварительного договора. Во второй главе анализируются
12
положения судебной практики применения положений о предварительном
договоре. В рамках третьей главы раскрываются проблемные аспекты
применения положений о предварительном договоре и предлагаются пути их
разрешения.
13
Глава 1. Общие положения о предварительном договоре в современном
гражданском праве
1.1. Развитие и становление правовых норм о предварительном
договоре в российском гражданском праве
История института предварительного договора насчитывает около двух
тысяч лет. Нормы о предварительном договоре, детально разработанные в
римском частном праве, практически полностью были рецепиированы
странами континентальной правовой семьи.
Российское дореволюционное гражданское право полностью признало
нормы римского права в отношении предварительного договора. Таким
образом, была закреплена двусторонняя обязательная модель предварительного
договора, неимущественный характер обязательств, вытекающих из
предварительного договора, требования к форме, а также сроки заключения
основного договора.
Хотя в гражданском законодательстве не предусмотрено общих
положений о предварительном договоре, для запродажи были установлены
соответствующие правила (предварительный договор купли-продажи), а также
предварительное соглашение о заключении договора займа (pactum de muuo
dando).
Анализируя сложившуюся правоприменительную практику, российский
юрист-цивилист, общественный деятель, Дмитрий Иванович Мейер отметил,
что согласно договору, по которому человек обязан впоследствии заключить
известный договор, может предшествовать любой договор: точно так же, как
человек обязан продать собственность, он может взять на себя обязательства,
например, дать деньги взаем или взять на себя обязательство заключение
договора найма и т.д. Но в нашей практике развит в особенности договор о
будущем совершении купли-продажи, и притом более по отношению к
14
недвижимому имуществу. А потому и законодательство упоминает особо
только о запродаже, хотя, конечно, тем не устраняются соглашения о будущем
заключении других договоров.
Впервые о договоре запродажи было упомянуто в Высочайшей
резолюции от 22 октября 1773 года в докладе генерал-прокурора «О праве
каждого продавать собственность кому пожелает шо недействительности
продажи прежде совершения и выдачи крепости покупщику».
1
С момента
законодательного закрепления института запродажи появилось большое
количество норм, регулирующих различные аспекты запродажной сделки;
сложилась определенная судебная практика. Указанные правила, изданные в
разное время, позднее были систематизированы в статьи «Свода законов
Российской империи» 1832 года. В данном кодифицированном акте запродажа
была помещена в книгу IV «Об обязательствах по договорам», а купля-продажа
была выделена из числа договоров и помещена в книгу III «О порядке
приобретения и укрепления прав на имущества в особенности».
Причина разделения таких договоров заключалась в следующем.
Законодатель придавал особое значение договору купли-продажи, представляя
купчую крепость не как акт обязательства, а как форму передачи.
Предварительный договор (запродажа), предшествующий договору купли-
продажи, устанавливал обязательства сторон, поэтому он был помещен в книгу
«Об обязательствах по договорам». Как востребованный институт, договор
запродажи также был сохранен в «Сводах законов Российской империи» 1842,
1857 и 1887 годов.
В Энциклопедическом словаре под ред. Ивана Ефимовича Андреевского
указывается: «Западные законодательства не знают запродажи как
специального вида договора. В наших законах статьи о ней образовались,
главным образом, из переработки указов, дозволявших заключение
1
Серова Ю.Г. Институт запродажи в российском праве . Автореферат дисс. на соиск. уч. ст.
канд. юрид.наук. / Серова Ю. Г. - М., 2007. – 59 с
15
предварительных записей на продажу имений, состоявших под запрещением, с
целью удержания нашедшегося на них покупщика в течение времени,
необходимого для снятия запрещения».
Русский юрист, цивилист, профессор Казанского и Московского
университетов, депутат I Государственной Думы, Габриэль Феликсович
Шершеневич отметил, что с точки зрения законодательной политики договор
запродажи, который является характерной чертой российского
законодательства и, кроме того, не очень старого происхождения (с 18-го века),
является совершенно излишним в системе договоров. Запродажа может быть
оправдана, если покупка и продажа устанавливают передачу права
собственности на основании одного соглашения. Но этого нет в настоящее
время.
В отношении недвижимых вещей, для которых этот договор
отстаивается некоторыми, достаточно будет разграничения договорного
элемента в купле-продаже от вещного элемента при внесении в ипотечные
книги. Г.Ф. Шершеневич утверждал, что, как и всякий договор, запродажа дает
право каждому из контрагентов требовать от другого совершения договора, но
не принуждать его к этому. Запродажа, которая дает покупателю право
требовать в суде проданную недвижимость в соответствии с вотчинной книгой
(ст. 1779). В первом случае проект ограничивается требованием удостоверения
запродажи письмом. Во втором случае нотариальная процедура продажи была
обязательной для проекта.
Внедрение такого способа защиты, как принуждение к заключению
основного договора, подразумевало повышенные требования к
предварительному договору, а именно: нотариальная форма и согласование в
предварительном договоре существенных условий основного договора купли-
продажи (данное требование, хотя прямо и не указано, но вытекает из
содержания статей Проекта, касающихся запродажи).
16
Именно под влиянием римского права сформировалась первоначальная
модель предварительного договора. По мере развития этих представлений в
России периодически переосмысливалась необходимость использования
данного вида договора. Условия его использования и подход к пониманию
термина «предварительный договор» также изменились. Так или иначе,
аналогичные решения многих вопросов по предварительному договору были
предложены в правовой системе.
1
Еще в дореволюционный период в российском праве существовало
понятие предварительного договора. Так как условия, на которых должен был
быть заключен предварительный договор, были определены на
законодательном уровне, в российской науке возможность заключения
предварительного договора не вызывала сомнений.
2
Однако законодательно предусматривалась возможность заключения
предварительного договора только к одному виду договора - договору купли-
продажи (такой предварительный договор получил наименование
«запродажа»). В литературе отмечалось, что на вопрос о возможности
заключения предварительного договора к договорам иных видов следует
отвечать положительно. При этом в науке институт предварительного
договора, как правило, рассматривался через институт запродажи.
Определение понятия «договор запродажи» было очень близко к
определению современного договора купли-продажи. Так, русский историк
Константин Дмитриевич Кавелин полагал, что по своему назначению,
запродажа должна обеспечивать последующую куплю-продажу обозначенного
в договоре имущества, а значит, обязательным последствием должна быть
осуществлена купля-продажа данного имущества.
Однако в дореволюционном праве далеко не все вопросы использования
правовой структуры предварительного договора имели современное
1
Меньшенин П. А. Предварительный договор в Российском гражданском праве.
Автореферат дисс. на соиск. уч. ст. канд. юрид.наук. / Меньшенин П. А. - М., 2011. – 26 с.
2
Меньшенин П. А. Предварительный договор в Российском гражданском праве.
Автореферат дисс. на соиск. уч. ст. канд. юрид.наук. / Меньшенин П. А. - М., 2011. – 28 с