57
гражданского законодательства имеет существенное значение для
регулирования имущественных, личных неимущественных, а также
организационных отношений. Однако несмотря на положительные ее
достижения, расширение сферы действия правил о задатке без указания
механизма применения задатка к организационному обязательству породило
ряд теоретических и практических проблем, требующих дальнейшего их
разрешения.
В данной главе выпускной квалификационной работы был проведен
анализ практики применения законодательства о заключении и применении
предварительного договора, применения норм о прекращении
предварительного договора и изучены правовые последствия нарушения
предварительного договора.
В заключение следует сказать, что институт предварительного договора
постоянно развивается, появляются новые условия, необходимые для его
грамотного заключения и обеспечения, с нововведением в виде запрета на
указание в предварительном договоре условий о передаче и оплате вещи
появляется четкая грань между предварительным и основным договорами, что
в свою очередь значительно уменьшит количество судебных разбирательств по
данному поводу. Предварительный договор заключается сторонами, как
гарантия выполнения обязательств сторон по основному договору, а также
некоторые исследователи рассматривают предварительный договор, как
самостоятельный вид соглашения.
При прекращении действия предварительного договора, дальнейшие
отношения между сторонами невозможны. Также прекращение действия
положений предварительного договора влечет за собой обязанность
выполнения сторонами обязательств, установленных таким договором, либо
сторона вправе обязать другую сторону их выполнить. Однако, в связи с
существующими спорами в науке и практике относительно данного института
и проблем его урегулирования, необходимы дополнения и более глубокая
58
проработка законодательных норм. Так, в связи с приведенными примерами из
практики кажется уместным дополнение закона открытым перечнем
обстоятельств, с наступлением которых контрагент бы освобождался от
понуждения к заключению основного договора.
Также, не до конца решен вопрос с использованием задатка в качестве
обеспечения предварительного договора, так как ряд ученых-юристов считают,
что использование задатка в качестве обеспечения предварительного договора
выглядит как не соответствие нормам права, так как задаток передается в счет
оплаты платежей, причитающихся по основному договору, то есть задатком
может быть обеспечено только денежное обязательство, в свою очередь
предварительный договор устанавливает неимущественные обязательства. Но,
несмотря на вышесказанное, на сегодняшний день предварительный договор в
ряде случаев позволяет эффективно защитить права и законные интересы
сторон, связанные с заключением основного договора, а сама его конструкция
является справедливой, так как несмотря на видимое понуждение к
заключению основного договора законодатель и суды все же допускают ряд
возможностей освобождения от принуждения к заключению основного
договора.
59
Глава 3. Проблемы и тенденции развития законодательства о
предварительном договоре
3.1. Теоретические и практические проблемы применения норм о
предварительном договоре
В декабре 2018 г. Пленумом Верховного Суда РФ было принято
Постановление от 25 декабря 2018 г. N 49 «О некоторых вопросах применения
общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании
договора» (далее — Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 49).
Восемь пунктов указанного Постановления посвящено разъяснениям практики
применения законодательства о предварительном договоре, в числе которых и
разъяснения по вопросу квалификации предварительного договора,
устанавливающего обязанность приобретателя имущества до заключения
основного договора уплатить цену имущества.
Согласно п. 23 упомянутого Постановления, если сторонами заключен
договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым
они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им
условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или
приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор
устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного
договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор
следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о
предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не
применяются.
Следует отметить, что ранее, еще в 2011 г., Пленумом Высшего
Арбитражного Суда РФ были даны разъяснения аналогичного содержания по
тому же вопросу. Постановлением Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54
«О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по
60
поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»
(далее — Постановление Пленума ВАС РФ N 54)
1
были даны следующие
разъяснения: если сторонами заключен договор, поименованный ими как
предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в
будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже
недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в
последующем, но при этом предварительный договор устанавливает
обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора
уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды
должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей
недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Таким образом, еще в 2011 г. был сформирован подход относительно
квалификации предварительного договора, содержащего нехарактерные для
него условия. Этот подход получил применение и в последующем. Ссылки на
упомянутое Постановление встречаются в большинстве судебных актов по
подобным спорам. Верховный Суд РФ в своих судебных актах (например,
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ
от 09.08.2016 по делу N 55-КГ16-7
2
) также дословно излагает аналогичные
положения.
Последнее Постановление Верховного Суда РФ N 49 в этой части
дополнилось однозначным утверждением о том, что к такому договору не
применяются положения ст. 429 Гражданского кодекса РФ, что, очевидно,
положительно отразится на формировании единообразия судебной практики.
Однако ни Постановление Пленума ВАС РФ N 54, ни последнее
Постановление Пленума ВС РФ N 49 не содержат разъяснений по другим,
помимо условия об оплате, возможным критериям (совокупности критериев),
1
Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения
споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или
приобретена в будущем" // СПС КонсультантПлюс
2
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 09.08.2016
по делу N 55-КГ16-7 // СПС КонсультантПлюс
61
которые бы давали основание судам для переквалификации предварительного
договора. В то же время из судебной практики усматривается, что в некоторых
случаях суды самостоятельно определяют эти критерии. Но единообразие в
определении критериев для правовой квалификации предварительного
договора как основного отсутствует.
Действующее гражданское законодательство не содержит понятий
«юридическая квалификация», «правовая переквалификация договора». Если
обратиться к отечественным толковым словарям, например, Ожегова, то можно
обнаружить что приведенное в нем толкование слова «квалификация»
неприменимо в юридическом смысле. Согласно «Словарю иностранных слов»,
термин «квалификация» имеет латинское происхождение от qualis, что
обозначает оценку, определение качеств
1
. В теории права существуют
различные определения квалификации в юридическом понимании. Так,
например, С.С. Алексеев рассматривает правовую квалификацию как
«мыслительную деятельность, в ходе которой устанавливается соответствие
или несоответствие признаков реального фактического обстоятельства
признакам юридического факта, абстрактно очерченного нормой права, а также
результат этого процесса»
2
. В.И. Червонюк определяет юридическую
квалификацию как «оценку конкретного жизненного обстоятельства с позиции
права, направленную на выявление юридического значения фактических
обстоятельств и выражающуюся в сопоставлении и фиксации соответствия
(либо несоответствия) их признаков и закрепленных нормами права признаков
юридических фактов»
3
. В общей теории права применение юридических норм
принято считать «особой формой правореализации». Н.Н. Тарусина, исследуя
вопрос юридической квалификации договоров, высказала мнение о том, что
1
Гатин А.М. Гражданское право/А.М. Гатин. — М.: Дашков и К, 2016. – с. 120
2
Гражданское право: учеб. / С.С. Алексеев, Б. М. Гонгало, Д. В. Мурзин [и др.]; под общ.
ред. чл.-корр. РАН С.С. Алексеева. — 2-е изд., пере- раб. и доп. — М.: Проспект;
Екатеринбург; Институт частного права, 2016. – с. 199
3
Гражданское право: Учебник: В 2ч. Ч 1/ Под ред. А.Г. Калпина, А.И. Масляева. – 2-е изд. –
М.,2016. – с. 88
62
«институт квалификации (переквалификации) договоров предназначен для
определения типов договоров, т.е. для выявления конститутивных признаков
договора и последующего подчинения тем нормам гражданского
законодательства, которые регулируют данный тип договорных обязательств»
1
.
Вышеприведенное позволяет утверждать, что правовая квалификация
предполагает оценку фактов, по результатам которой происходит применение
соответствующих норм законодательства. Это относимо и к вопросу о правовой
квалификации предварительного договора. Следует заметить, что
Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 49 помимо прочего содержит
раздел, посвященный разъяснениям общего характера о правовой
квалификации договора. Так, из п. 47 указанного Постановления следует
следующее: при квалификации договора для решения вопроса о применении к
нему правил об отдельных видах договоров необходимо, прежде всего,
учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида
обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным
правовым актом, независимо от указанного сторонами наименования
квалифицируемого договора, названия его сторон, наименования способа
исполнения.
Действующее гражданское законодательство не содержит каких-либо
запретов по включению иных, помимо прямо указанных в законе, условий в
предварительный договор. Но в то же время, как следует из анализа судебной
практики, обязательства, вытекающие из такого договора, часто становятся
предметом споров вследствие неоднозначного понимания правового смысла
заключенного договора сторонами — имеет ли он своей целью организацию
отношений сторон или служит возникновению имущественного права.
Из анализа судебной практики последних лет (за период с 2016 по 2018
г.) следует, что наиболее часто заключение договора, поименованного как
предварительный, но содержащего не характерные для него условия, имеет
1
Гражданское право: Учебник: В 2ч. Ч 1/ Под ред. А.Г. Калпина, А.И. Масляева. – 2-е изд. –
М.,2016. – с. 89
63
место в виде заключения предварительного договора купли-продажи
недвижимости. Так, стороны, помимо указания о том, какой именно договор
они обязались заключить, в тексте предварительного договора согласуют
условия не только о предмете договора купли-продажи, заключение которого
предполагается по условиям предварительного договора, о цене — размере
денежной суммы, которую должен уплатить будущий покупатель, а также
условие о внесении покупателем этой денежной суммы в полном объеме либо в
части еще до заключения основного договора.
В таком случае и возникает необходимость выявления возможных
критериев для правовой квалификации. Анализ судебной практики
свидетельствует о том, что суды, рассматривая вопрос толкования условий
предварительного договора купли-продажи, содержащего условие о внесении
платы за вещь до заключения основного договора, в качестве оснований для
переквалификации предварительного договора в основной договор купли-
продажи рассматривают не только лишь внесение платы. Наряду с условием о
внесении платы и наличием факта ее внесения суды подвергают оценке размер
внесенной платы и выясняют действительную направленность воли сторон при
заключении предварительного договора, принимая во внимание всю
совокупность этих факторов.
Показательным в этом аспекте можно считать следующий пример. В
Определении Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 г. N 304-ЭС17-7216 по делу
N А27-11187/2016
1
приведено обоснованное утверждение о том, что если
платеж по предварительному договору внесен стороной в целях, иных чем
оплата предмета по основному договору, а именно, как в этом случае, в счет
обеспечения штрафных санкций на случай отказа покупателя от заключения
основного договора, то такой платеж не может свидетельствовать об уплате
цены или ее существенной части и такая оплата не дает оснований для
квалификации предварительного договора в качестве договора купли-продажи
1
Определение Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 г. N 304-ЭС17-7216 по делу N А27-
11187/2016 // СПС КонсультантПлюс
64
недвижимости с условием о предварительной оплате. В приведенном примере
суд, оценивая наличие оснований для квалификации предварительного
договора в качестве договора купли-продажи недвижимости с условием о
предварительной оплате, в качестве критерия обоснованно учел цель внесения
оплаты в рамках предварительного договора.
Практика рассмотрения споров о взыскании неосновательного
обогащения по предварительному договору идет аналогичным путем.
Правоприменитель придерживается позиции, согласно которой в случае, если
денежная сумма в рамках предварительного договора была внесена в качестве
обеспечения неустойки и в последующем засчитана невиновной стороной как
неустойка, правовые основания для взыскания этой суммы как
неосновательного обогащения в пользу виновной стороны отсутствуют
(например, решение Арбитражного суда г. Москвы от 10.05.2017 по делу N
А40-228055/16
1
).
Стоит отметить, что при оценке размера суммы, внесенной по
предварительному договору в счет оплаты по основному договору, в качестве
критерия ее существенности как основания для переквалификации
предварительного договора в основном суды используют процентное
соотношение внесенной суммы к сумме, составляющей общую цену по
основному договору, который планировался в будущем. Такой подход судов
логичен. Однако сам факт бессистемного применения такого подхода
некоторыми судами не исключает возникновение вопросов в практике. На
текущий момент отсутствуют официальные разъяснения о том, по каким
критериям размер внесенной суммы может быть признан «существенной
частью». Наличие такого разъяснения могло бы иметь существенное
практическое значение и положительно повлиять на формирование
единообразия в практике рассмотрении споров судами.
1
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 10.05.2017 по делу N А40-228055/16 // СПС
КонсультантПлюс
65
Еще одним критерием в рассматриваемом аспекте является
действительная воля сторон и наличие конклюдентных действий.
Так, например, Тверской районный суд г. Москвы по гражданскому делу
N 2-6960/2015
1
, оценивая действительную волю сторон, помимо факта внесения
покупателем платы в счет стоимости вещи, принял во внимание
конклюдентные действия, произведенные сторонами в рамках
предварительного договора, в том числе и факт передачи имущества от
будущего продавца будущему покупателю, факт пользования стороной этим
имуществом, а также несение стороной бремени содержания этого имущества.
Наглядно иллюстрирует применение судами критериев, относящихся к
поведению и действительным намерениям сторон, Определение Верховного
Суда РФ от 9 января 2018 г. по делу N 50-КГ17-27
2
. При рассмотрении вопроса
о правовой квалификации заключенного между спорящими сторонами
предварительного договора судом в качестве критериев приняты во внимание:
факт оплаты цены при подписании предварительного договора, факт
пользования будущим покупателем спорным имуществом и отсутствия
материальных правопритязаний со стороны будущего продавца. Также в этом
случае суд установил в ходе судебного разбирательства и учел при оценке и
решении вопроса о том, какие нормы к возникшим отношениям применить, то,
что побудительным мотивом вступления продавца в правоотношения с
покупателем явилось намерение продать спорное имущество и выручить
денежные средства для погашения ранее возникших долговых обязательств. На
этом основании суд пришел к выводу о том, что между сторонами фактически
заключен договор купли-продажи, поскольку стороны имели намерение
заключить не предварительный, а основной договор купли-продажи и
фактически его исполняли.
1
Решение Тверского районного суда г. Москвы по гражданскому делу N 2-6960/2015 // СПС
КонсультантПлюс
2
Определение Верховного Суда РФ от 9 января 2018 г. по делу N 50-КГ17-27 // СПС
КонсультантПлюс
66
Изложенное позволяет прийти к выводу о том, что в настоящее время в
судебной практике при толковании условий предварительного договора имеют
применение некоторые критерии для правовой квалификации
предварительного договора в качестве конкретного вида гражданско-правового
договора, который стороны намеревались заключить. К таковым можно
отнести: наличие в предварительном договоре купли-продажи обязанности
стороны внести цену имущества или ее существенную часть, факт внесения
стороной цены имущества, цель внесения денежных средств по
предварительному договору, поведение и действительную направленность воли
сторон предварительного договора. Эти критерии стихийно сформированы
судами различных судебных инстанций под влиянием роста количества такой
категории споров. Как видно, определяя такие критерии, суды исходят из
общих правил толкования условий договора. Применение судами
вышеперечисленных критериев для выявления наличия основания к
квалификации предварительного договора в основной договор купли-продажи
кажется обоснованным и полностью соответствует положениям ст. 431 ГК РФ.
3.2. Основные тенденции развития законодательства о предварительном
договоре и предложения по совершенствованию института предварительного
договора
Для всестороннего и комплексного изучения места и роли переговоров о
заключении договора в системе гражданско-правовых отношений следует
более детально изучить вопрос о соотношении рассматриваемого института со
схожими правовыми конструкциями, при этом к последним могут быть
отнесены так называемые организационные договоры, к которым
непосредственно относится и предварительный договор.
Переговоры о заключении договора представляются специфическими,
законодателем не поименованными, отношениями, которые по целому ряду