25
В этом случае договор считается заключённым на условиях, указанных в
решении суда и начинает своё действие с момента вступления в законную силу
решения суда. При этом, сторона, уклоняющаяся от заключения основного
договора обязана возместить другой стороне причинённые убытки.
Предварительный договор следует отличать от таких соглашений как:
рамочный договор, соглашение о намерениях и опцион.
В предварительном договоре стороны согласовывают условия будущего
основного договора и устанавливают сроки совершения основной сделки.
Ответственность сторон в рамках предварительного договора устанавливается
только за неисполнение (ненадлежащее исполнение обязательств по
заключению основного договора на условиях, определённых предварительным
договором. Таким образом, предварительный договор:
-обязует стороны заключить основное соглашение в будущем;
-содержит в себе условия, позволяющие установить предмет договора;
-содержит в себе условия основного договора.
Соответствие документа, подписанного сторонами этим требованиям,
позволяет квалифицировать его в качестве предварительного договора.
1.2. Порядок заключения и исполнения предварительного договора
Исполнение договора – это ключевая стадия в развитии любого
договорного обязательственного правоотношение. Поведение сторон
определяет сущность договора как уникальной правовой формы,
выражающейся в стремлении сторон к ожидаемому правовому результату.
Именно на стадии исполнения договора наблюдаются нарушения
пределов осуществления гражданских прав (неисполнение (ненадлежащее)
исполнение обязательств договора)). Этими обстоятельствами обусловлен
интерес законодателя к проблеме правового регулирования порядка исполнения
договорных обязательств.
26
Предварительный договор имеет самое широкое применение в сфере
купли-продажи недвижимости. Покупатель с продавцом, обычно, выражают
свое намерение приобрести/продать имущество по конкретной стоимости,
договариваются о времени заключения основного договора.
Правовая конструкция предварительного договора предполагает, что
стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, о
выполнении работ (оказании услуг) на условиях, предусмотренных п. 1 ст. 429
ГК РФ.
Стоит отметить, что фиксация договорённостей имеет важное значение в
последующем их исполнении. Правовые последствия договорённостей
определяются судом в случае возникновения спора, исходя из сущности
обязательства и направленности волеизъявления сторон.
Положения ГК РФ позволяют суду верно квалифицировать договор.
Включение в предварительный договор условий, не соответствующих его
правовой природе может привести к переквалификации договора в иной вид,
поименованный в ГК РФ.
Таким образом, некорректное составление предварительного договора
может повлечь за собой правовые последствия на которые стороны,
подписавшие договор, не рассчитывали.
Сложившаяся правоприменительная практика знает примеры, когда
предварительные договоры признавались судом:
-основным договором;
-акцептом поступившей оферты;
-соглашением об определении размера, порядка возмещения будущих
потерь;
-письменным доказательством, позволяющим определить действительное
волеизъявление сторон при заключении основного договора;
-иным письменным доказательством
1
.
1
Чумакова О.Н. Механизм действия предварительного договора и его правовое
регулирование. М.: Образование и право. – 2017. – №. 8. – 151 с.
27
ВС РФ и ВАС РФ придерживается позиции, которая состоит в том, что
предварительный договор обусловливает возникновение обязанности
заключить основной договор, а не прав и обязанностей в отношении
имущества, работ и услуг.
Согласно Определения ВС РФ от 16.12.2014 № 9-КГ14-8
предварительный договор должен содержать в себе условия, позволяющие
определить предмет и иные условия предварительного договора.
Предварительный договор не является договором о передаче имущества, или
договором о передаче прав на имущество.
Согласно Определения ВС РФ от 15.09.2015 № 18-КГ15-143 предметом
предварительного договора являются обязательства сторон заключить в
будущем основной договор
1
.
Заключение предварительного договора обусловливает возникновение у
договаривающихся сторон обязанности заключить основной договор на
условиях, оговоренных в предварительном соглашении. Заключение
предварительного договора не влечёт за собой переход прав собственности.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору купли-продажи
квартиры стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи
квартиры на условиях, определённых предварительным договором.
Предварительный договор должен быть заключён письменно, в иных случаях
он является недействительным
2
.
Например, Василий П. решил продать Андрею С. квартиру. Для
закрепления договоренностей они напечатали предварительный договор и
обменялись сканированными копиями по электронной почте. Когда же пришло
время ехать в Росреестр для подписания основного договора Василий П.
1
Решение Верховного суда: Определение № 18 – КГ 15 – 143 от 15.09.2015 Судебная
коллегия по гражданским делам, кассация. Электронный ресурс. Режим доступа
URL:https://www.zakonrf.info/suddoc/cf8252db8b1459d054865dff6a1d64f9/ (Дата обращения:
03.02.2020).
2
Грицкевич Н.С. Сущность предварительного договора купли-продажи недвижимости, а
также некоторые проблемы обеспечения обязательства задатком. М.: Гуманитарные науки. –
2016. – №. 3. – 252 с.
28
отказался. Если Андрей С. решит обратиться в суд, то, вероятнее всего,
проиграет дело.
Купля-продажа недвижимости оформляется одним письменным
документом, подписанным продавцом и покупателем. Если нарушить это
правило, и кто-то откажется от завершения сделки, то выиграть спор в суде
будет сложно, поскольку предварительный договор изначально ничтожен.
Примером соблюдения письменной формы предварительного договора
является договор займа, заключающийся как в виде самого договора займа, так
и в виде расписки в получении денежных средств.
С предварительным договором возможность выбора вариантов
оформления договорных отношений у сторон отсутствует. Так как
предварительный договор заключается в виде единого документа, называемого
сторонами, предварительным договором. При этом, стороны обязаны
заключать предварительный договор в письменной форме.
Кроме этого, стоит учитывать факт того, что предварительный договор
является «декларацией о намерениях» и поэтому оплата цены будущего
основного договора по нему невозможна. Однако возможна предоплата в счёт
будущих платежей по ещё не заключённому сторонами основному договору.
Иногда стороны решают удостоверить договор у нотариуса, хотя
законодательство этого не требует. Но если такая договоренность была
достигнута по основному договору, то предварительный договор также
удостоверяется нотариусом.
Заключая предварительный договор стороны определяют условия
основного договора и берут на себя обязательства по его заключению на тех
условиях, которые установлены предварительным договором. Согласно
Определению ВС РФ 20.07.2010 № 5-В10-42
1
такой договор заключается
1
Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 20 июля 2010 г. № 5-В10-42
Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор,
подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.
Электронный ресурс. Режим доступа URL:
http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/1696357/(Дата обращения: 03.02.2020).
29
только в письменной форме. По желанию договор можно составить и заверить
у нотариуса (ст. 163 ГК РФ).
Согласно п. 14 Информационного письма № 59 предварительный договор
купли-продажи недвижимого имущества государственной регистрации не
подлежит.
До 2015 года закон требовал, чтобы в предварительном договоре были
прописаны все существенные условия основного. В 2015 году закон изменился,
и теперь нужно согласовывать только предмет договора и то, что стороны сами
сочтут нужным. То есть сейчас цену недвижимости в предварительном
договоре писать необязательно. Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный
договор должен содержать:
-условия, позволяющие установить предмет договора;
-условия основного договора, относительно которых по заявлению одной
из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении
предварительного договора;
-условия о цене квартиры;
-перечень проживающих в ней лиц с указанием их прав на пользование
данным жилым помещением (если таковые имеются). При отсутствии в
предварительном договоре купли-продажи квартиры хотя бы одного из
существенных условий он будет считаться незаключенным (см. таблицу 1).
Таблица 1 – Условия предварительного договора
Содержание
предварительного
договора
Основание
Предмет договора
Согласно ст. 554 ГК РФ из предварительного договора должно
следовать, что его стороны договорились в будущем заключить
договор купли-продажи конкретной квартиры на условиях,
прописанных в предварительном договоре.
Перечень лиц, которые
проживают в квартире
помимо продавца
Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ и ст. 19 Федерального закона от
29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "О введении в действие
Жилищного кодекса Российской Федерации" перечень лиц,
которые проживают в продаваемом имуществе, сохраняющие в
соответствии с законом право пользования этим жилым
помещением, является существенным условием договора
30
продажи жилого помещения. Соответственно, эти лица должны
быть указаны в предварительном договоре.
Права и обязанности
сторон
Предварительный договор должен содержать права и
обязанности сторон, сроки их выполнения. Должен быть указан
четкий и подробный порядок передачи квартиры покупателю.
Также желательно указать штрафные санкции за просрочку
исполнения обязательств по договору.
Цена договора
Согласно ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен
предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в
договоре согласованного сторонами в письменной форме
условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается
незаключенным.
Расходы по исполнению
договора
В предварительном договоре необходимо указать, на какую из
сторон будут ложиться расходы по оплате услуг нотариуса,
аренды банковской ячейки, государственной регистрации
перехода права собственности на квартиру и т.п.
Срок заключения
основного договора
Если вы желаете указать срок, необходимо прописать
конкретную дату, или дату, не позднее которой должен быть
заключен основной договор. Срок может быть:кратким
(например, через месяц со дня подписания предварительного
договора);длительным (например, через 3 года со дня
подписания предварительного договора).
Если срок не будет указан в договоре, то в соответствии с п. 4
ст. 429 ГК РФ договор следует заключить в течение года с
момента подписания предварительного договора.
Если основной договор не будет заключен в срок, который
указан в предварительном договоре, и ни одна из сторон не
направит другой стороне предложение о заключении основного
договора, предварительный договор теряет свою силу, а его
стороны будут освобождены от выполнения предусмотренных в
нем обязательств.
Проанализируем позиции ВС РФ по п. 3 ст. 429 ГК РФ – о существенных
условиях предварительного договора (см. таблицу 2).
Таблица 2 – Позиции ВС РФ по п. 3 ст. 429 ГК РФ – о существенных условиях
Предмет договора
Содержание
Определение ВС РФ от
16.12.2014 № 9-КГ14-8
Если в предварительном договоре купли-продажи квартиры
указана площадь, отличающаяся от площади, позднее
указанной в ЕГРП, но между сторонами нет спора о различии
объекта, то предмет предварительного договора считается
установленным, а договор заключенным.
Определение ВС РФ от
16.06.2015 № 4-КГ15-21
Условие о предмете договора считается согласованным, если
обе стороны имеют об этом предмете одинаковое
представление и могут его определить.
31
В предварительном договоре обязательно должен быть прописан предмет
договора, а также другие условия основного договора, о которых хотя бы одна
из сторон хочет договориться прямо сейчас.
Если в предварительном договоре прописан только предмет основного —
этого достаточно, значит, обо всем остальном стороны решили договориться
уже в основном договоре. А если не смогут договориться, условия за них
установит суд.Но на практике в предварительный договор включают гораздо
больше условий: стороны всегда хотят заранее договориться о цене, сроках,
ответственности и других мелочах.
Предмет договора купли-продажи недвижимости — это передача
недвижимости от продавца покупателю. Недвижимость должна быть описана
так, чтобы ни у кого не оставалось сомнений, какая именно квартира или дом
имелись в виду.
На момент подписания предварительного договора недвижимости может
не существовать, например, если это строящийся дом. А может существовать,
но еще не принадлежать продавцу. Закон не запрещает подписывать
предварительный договор на продажу такой недвижимости.
Если недвижимость уже существует, достаточно указать ее кадастровый
номер, но лучше по традиции добавить адрес и площадь. Эти данные можно
найти на сайте Росреестра или заказать выписку из единого государственного
реестра недвижимости — ЕГРН.
Если недвижимости пока нет, нужно описать ее настолько подробно,
насколько это возможно. Главное, чтобы по этому описанию можно было
определить будущую квартиру или дом.
Например, это может быть «жилой дом ориентировочной площадью
134 м
2
, строящийся на земельном участке с кадастровым номером
69:10:0091201:33».
32
Для описания объекта недвижимости нужно применять любые уже
известные координаты: данные участка, номер подъезда и этажа в строящемся
доме, примерную площадь
1
.
Заключение предварительного договора помогает при осуществлении
сложных сделок, т. к. он позволяет установить права и обязательства сторон в
случае, если заключить основной договор нельзя по ряду объективных причин.
Предварительное соглашение помогает если:
-документы для заключения сделки не готовы (готовы частично);
-перед подписанием основного договора необходимо выполнить
дополнительные действия;
-осуществляется процесс наследования;
-операции по передаче имущества, выполнении работ, оказании услуг по
основному договору не могут быть реализованы в полной мере в данный
момент;
-одна из сторон не имеет времени для заключения окончательной сделки.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для
основного договора. В случае если форма установленного договора не
установлена, то предварительный договор заключается в письменной форме.
Предварительны договор должен содержать в себе условия, позволяющие
установить предмет и условия основного договора.
Цель предварительного договора заключается в фиксировании желания
сторон заключить основной договор. На практике предварительный договор
редко обходится без передачи аванса. Если по предварительному договору
купли-продажи будущей недвижимости заплатить существенную часть цены
недвижимости, то такой договор может быть признан основным
2
.
Отказ (уклонение) от заключения основного договора – это основное
нарушение. Уклонение подразумевает отказ одной из сторон подписать
1
Кокоева Л.Т. Виды объектов договора аренды недвижимого имущества. М.: Наука и
современность. – 2016. – №. 43. – 652 с.
2
Чумакова О.Н. Механизм действия предварительного договора и его правовое
регулирование. М.: Образование и право. – 2017. – №. 8. – 151 с.
33
договор. В этом случае сторона не говорит об отказе подписывать договор
прямым текстом, а игнорирует, либо тянет время.
Сторону, которая уклоняется или отказывается подписывать основной
договор, можно принудить заключить договор через суд. Дополнительно такая
сторона должна будет возместить убытки, например, расходы на съемную
квартиру, в которой пришлось жить, пока продавец уклонялся от сделки.
Заставить подписать основной договор через суд можно только в течение
6 месяцев с момента, когда договор должен был быть заключен. Так что если
вы вместе передумали заключать основной договор до истечения срока
предварительного, лучше подстраховаться и составить соглашение
о расторжении предварительного договора. В соглашении о расторжении
пропишите, что предварительный договор прекращен по соглашению сторон,
а вы не имеете друг к другу претензий.
В договоре можно прописать, в течение какого срока стороны должны
подписать основной договор. Если срок в предварительном договоре
не прописан, он действует 1 год.
Если в предварительном договоре не прописан срок, то основной договор
подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного
договора. Согласно п. 5-6 ст. 429 ГК РФ, любая из сторон предварительного
договора может предложить другой стороне заключить основной договор.
Если в предварительном договоре отсутствуют специальные условия, то
вторая сторона обязана принять предложение на заключение основного
договора на условиях, определённых предварительным договором.
Предварительный договор прекращает свое действие если стороны
заключили основной договор, если срок действия предварительного договора
истёк, если одна из сторон не имеет желания заключить основной договор.
По общему правилу расторгнуть предварительный договор
в одностороннем порядке и без причины нельзя: иначе теряется весь его смысл.
Но стороны могут предусмотреть в предварительном договоре основания
34
и случаи, когда расторгнуть его все-таки допускается: со штрафными
санкциями или без.
Обычно в договоре оставляют право на расторжение без штрафов
по причинам, которые никак не зависят от сторон и которые нельзя было
предвидеть, например, когда банк неожиданно отказал покупателю в кредите.
Если продавец знал о подвохах в документах или в самой квартире, из-за
которых ее не получится продать, за расторжение предварительного договора
по этим причинам можно и нужно предусмотреть ответственность в виде
возмещения убытков и уплаты штрафной неустойки.
В такой ситуации продавец должен будет возместить все расходы
несостоявшегося покупателя и сверх этого заплатить прописанный в договоре
штраф.
Важно написать в договоре именно «штрафная неустойка» или «штраф»:
если фигурирует просто «неустойка», убытки будут возмещаться только
в части, не покрытой этой неустойкой.
Покупателю стоит защитить себя и оставить право на расторжение
предварительного договора в случаях, если:
1. Банк не одобрит покупателю выбранную квартиру;
2. Возникнут трудности с документами на недвижимость, из-за
которых покупка квартиры сильно затянется. Например, если банк потребует
узаконить перепланировку и получить новые технические документы, и это
займет больше времени, чем действует одобрение кредита;
3. Обнаружатся какие-то другие проблемы с квартирой, из-за которых
купить ее невозможно. Например, если орган опеки и попечительства не даст
согласие на продажу квартиры, если доля принадлежит несовершеннолетнему.
На практике были случаи, что предварительный договор (соглашение о
намерениях) признавался основным. Суд установив согласованные намерения
сторон приходил к выводу о том, что воля сторон при заключении договора
была направлена на установление правоотношений в рамках основного
договора.