45
Итак, в предварительном договоре указываются все основные пункты,
которые должны быть выполнены и полностью повторять основной документ.
При наличии спорных вопросов лучше не подписывать документ, подождать до
разрешения ситуации. Предварительный договор может предшествовать
заключению практически любого гражданско-правового договора.
На практике сфера применения предварительных договоров довольно
обширна: стороны используют предварительные договоры для закрепления
обязательств, которые впоследствии должны оформляться договором,
требующим государственной регистрации, когда по каким-либо причинам
немедленное заключение и регистрация основного договора невозможны.
Например, когда собственник здания ожидает получения свидетельства о
праве собственности для последующей продажи здания. Или если арендатор
подает документы на регистрацию договора аренды и заключает с
субарендатором предварительный договор о субаренде, подписание которого
будет возможно только после регистрации договора аренды. Либо продавец
квартиры ожидает получения исправленных планов БТИ и иных документов,
необходимых для купли-продажи квартиры.
Конструкция предварительного договора часто используется в таких
сделках с недвижимостью, как:
- договоры купли-продажи или мены жилых помещений (п. 2 ст. 558, п. 2
ст. 567 ГК РФ);
- договоры дарения недвижимости (п. 3 ст. 574 ГК РФ);
- договоры продажи или аренды предприятия как имущественного
комплекса (п. 3 ст. 560, п. 2 ст. 658 ГК РФ);
- аренды здания (сооружения) на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651
ГК РФ).
Заключение предварительного договора в таких случаях обусловлено
следующим: договор, подлежащий государственной регистрации, приобретает
юридическую силу с момента его регистрации, если иное не установлено
законом (ст. 433 ГК РФ). Для государственной регистрации сделок с
46
недвижимым имуществом нужно представить правоустанавливающие
документы, которые в ряде случаев у сторон отсутствуют к моменту
достижения договоренностей с контрагентом по поводу недвижимого
имущества.
2.2. Особенности исполнения предварительных договоров купли-продажи
недвижимости
Споры, связанные с исполнение предварительного договора, составляют
незначительную часть дел, рассматриваемых арбитражными судами. Согласно
ГК РФ, предварительный договор – это договор по которому стороны
обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, о выполнении
работ (оказании услуг) на условиях, предусмотренных предварительным
договором
1
.
Предварительный договор содержит в себе указание на имущество, в
отношении которого будет заключён основной договор, однако этот факт не
создаёт ограничений прав на это имущество, т. к. предметом предварительного
договора является обязательство сторон по поводу будущего договора.
Если сторона, принявшая на себя обязательства продать имущество, не
исполняет обязанности, то другая сторона имеет право предъявить требования,
предусмотренные ст. 429 ГК РФ. К такому выводу пришли суды
апелляционной и кассационной инстанций рассматривая следующее дело:
Предприниматель обратился в Арбитражный суд Калининградской
области с иском к федеральному государственному унитарному предприятию
(далее - Предприятие) о признании права собственности на неоконченный
строительством объект.
Площадь объекта составила 3 450 кв. м. Суд первой инстанции
удовлетворил требования, однако Постановлением апелляционного суда
1
Сергеев А.В. Отдельные аспекты согласования предмета предварительного договора купли-
продажи недвижимости. М.: Ответственный редактор. – 2018. – 155 с.
47
решение суда первой инстанции было отменено, также апелляционный суд
отказал в удовлетворении исковых требований.
Проверив законность Постановления апелляционного суда ФАС СЗО
оставил обжалуемый акт без изменения. Как следует из материалов дела,
незавершённое здание принадлежит Предприятию на праве хозяйственного
ведения.
Предприятие (продавец) и предприниматель (покупатель) подписали
предварительный договор. В соответствии с п. 1.1 которого Предприниматель
обязуется продать здание, а покупатель принять его в собственность и оплатить
неоконченный строительством жилой дом.
Предварительным договором предусмотрено то, что если одна из сторон
будет уклоняться от заключения основного договора купли-продажи
недвижимости, то другая сторона имеет право обратиться в суд с требованием
принудить уклоняющуюся сторону к заключению основного договора, либо к
заключению договора о признании за собой права собственности на
недвижимое имущество.
Согласно п. 5.1 и п. 5.2. договора, в случае уклонения продавца от
заключения основного договора, - предварительный договор будет иметь силу
основного договора купли-продажи.
Предприниматель принял неоконченный строительством объект по акту
приёма – передачи, ссылаясь при этом на необоснованный отказ Предприятия
от заключения основного договора и регистрации права собственности на
объект недвижимости. При этом, предприниматель обратился с иском в
арбитражный суд.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца, исходил из того,
что предприниматель выполнил все условия предварительного договора,
владеет имуществом и осуществляет права собственника.
Апелляционный суд отменил решение и отказал в удовлетворении
исковых требований, указав на то, что предварительный договор не
соответствует требованиям гражданского законодательства.
48
В связи с чем, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что
предприниматель не приобрел право собственности на незавершённый объект
строительства. Суд кассационной инстанции не усмотрел оснований для
отмены Постановления апелляционного суда мотивируя это тем, что:
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны
обязуются заключить в будущем основной договор о передаче имущества, о
выполнении работ (оказании услуг) на условиях, определённых
предварительным договором.
Если же сторона, заключившая предварительный договор уклоняется от
заключения основного договора, то применяются меры, указанные в п. 4 ст. 445
ГК РФ. Данная норма предусматривает право обращения в суд с требованием о
понуждении заключить договор.
Таким образом, единственной обязанностью сторон, заключивших
предварительный договор, является их обязанность заключить в будущем
основной договор.
Возникновение каких-либо прав на имущество вытекающих
непосредственно из предварительного договора противоречит природе
предварительного договора. Условие, содержащееся в п. 5.2 договора не
соответствует требованиям ст. 429 ГК РФ, в связи с чем, договор не может
являться основанием для возникновения у предпринимателя права
собственности на спорное имущество (Постановление ФАС СЗО от 28.03.2008
по делу N А21-2865/2007)
1
. Аналогичная позиция изложена в Постановлении
ФАС СЗО от 24.02.2005 по делу N А21-6068/04-С2
2
.
Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в
форме, установленной для основного договора. В случае если форма основного
1
Постановление ФАС СЗО от 28.03.2008 по делу N А21-2865/2007 Электронный ресурс.
Режим доступа URL: http://www.alppp.ru/court/fas-severo-zapadnogo-okruga/03-
2008/postanovlenie-fas-severo-zapadnogo-okruga-ot-28-03-2008-po-delu--a66-10212007-sud-
pervoj-.html(Дата обращения: 30.01.2020).
2
Постановление ФАС СЗО от 24.02.2005 по делу N А21-6068/04-С2 Электронный ресурс.
Режим доступа URL: http://www.v2b.ru/documents/postanovlenie-fas-severo-zapadnogo-okruga-
ot-02-07-2008-a05-6193-2007/(Дата обращения: 30.01.2020).
49
договора не установлена, то предварительный договор заключается в
письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора
влечёт его ничтожность.
Согласно п. 14 информационного письма Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации (далее - ВАС РФ) от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики
разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним",
предварительный договор не нуждается в государственной регистрации
1
.
Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать
в себе условия, позволяющие определить предмет и иные условия,
необходимые для заключения основного договора. Несогласование сторонами
предмета основного договора говорит о незаключённости предварительного
договора.
Следствием этого является невозможность применения к сторонам
условий договора об ответственности за неисполнение договорных
обязательств, а также норм п. 5 ст. 429 ГК РФ о понуждении стороны,
уклоняющейся от заключения основного договора.
При рассмотрении иска предпринимателя о взыскании с двух обществ
неустойки за нарушение обязательств по предварительному договору аренды
суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований.
Суд первой инстанции оставил решение суда без изменений, данное
решение основано на положениях ГК РФ. Согласно ст. 432 ГК РФ договор
считается заключённым если сторонами достигнуто соглашение по всем
существенным условиям договора.
Существенным является условие о предмете договора и иные условия,
необходимые для договоров данного вида. В п. 3 ст. 429 ГК РФ установлено,
1
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики
разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
50
что предварительный договор должен содержать в себе условия, позволяющие
установить предмет и иные условия основного договора.
Кроме этого, п. 3 ст. 607 ГК РФ установлено, что договор аренды должен
содержать в себе данные, позволяющие установить имущество, подлежащее
передаче арендатору в качестве объекта аренды.
При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте, подлежащем
передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий
договор считается не заключённым.
Разделом 1 предварительного договора, объектом аренды названы
торговые площади (места), которые по постановлению суда не определены ни в
договоре, ни в приложениях к нему.
В связи с тем, что договор нельзя считать заключённым, требование о
взыскании неустойки, предусмотренной условиями договора не может быть
удовлетворено (Постановление ФАС СЗО от 10.06.2009 по делу N А05-
13094/2008)
1
.
Аналогичная позиция выражена в Постановлении ФАС СЗО от 16.10.2009
по делу N А56-6942/2007
2
и в Постановлении ФАС СЗО от 11.05.2006 по делу
N А05-19583/2005-30
3
.
Далее автор приведёт пример, как семья из четырёх человек осталась на
улице. Ситуация следующая: семья из 4-х человек приобретает квартиру в
многоквартирном доме. Стороны договариваются об условиях и заключают
предварительный договор купли-продажи жилого помещения с предоплатой
1
Постановление ФАС СЗО от 10.06.2009 по делу N А05-13094/2008 Электронный ресурс.
Режим доступа URL: http://www.alppp.ru/court/fas-severo-zapadnogo-okruga/06-
2009/postanovlenie-fas-severo-zapadnogo-okruga-ot-16-06-2009-po-delu--a21-40852008-sud-
pervoj-.html (Дата обращения: 30.01.2020).
2
Постановление ФАС СЗО от 16.10.2009 по делу N А56-6942/2007 Электронный ресурс.
Режим доступа URL: http://www.alppp.ru/court/fas-severo-zapadnogo-okruga/10-
2009/postanovlenie-fas-severo-zapadnogo-okruga-ot-23-10-2009-po-delu--a56-327492006-sud-
pervoj.html(Дата обращения: 30.01.2020).
3
Постановление ФАС СЗО от 11.05.2006 по делу N А05-19583/2005-30 Электронный ресурс.
Режим доступа URL:
http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=ASZ;n=69066;div=ARB;dst=0#078751
23404650508 (Дата обращения: 30.01.2020).
51
равной 100 %. Также стороны подписывают акт приёма-передачи квартиры,
при этом, стороны определяют момент заключения основного договора с
указанием на определённые события.
К таким событиям (согласно условиям предварительного договора)
относят: уплату коммунальных платежей покупателем, подготовку и
передачудокументов для государственной регистрации продавцом, и
подписание договора купли-продажи сторонами.
С целью исполнения обязательств по предварительному договору
продавцом были произведены действия по передаче ключей от квартиры и
получению денежных сумм.
В будущем на основании условий предварительного договора, семья
занимает данное жилое помещение, оплачивает коммунальные платежи,
осуществляет текущий ремонт, вкладывая в него собственные средства.
По истечению года покупатель, не получив от продавца предложения
заключить основной договор самостоятельно направляет ему проект договора
купли – продажи с целью его заключения (т. к. условия предварительного
договора были сторонами выполнены).
Однако продавец уклоняется от заключения основного договора,
ссылаясь на то, что не желает продавать квартиру по стоимости, указанной в
предварительном договоре. Покупатель с целью восстановления нарушенных
прав подаёт в суд исковое заявление о понуждении заключить договор.
Суд, изучив материалы дела вынес мотивированное решение – иск о
понуждении заключить договор купли-продажи оставить без удовлетворения.
Далее рассмотрим основные моменты этой ситуации.
1. Договор. Сторонами был заключён предварительный договор.
Согласно ст. 429 ГК РФ, в будущем стороны обязаны заключить основной
договор.
В соответствии с абз. 2 ст. 190 ГК РФ стороны определили, что срок
будет определяться указанием на событие. Обратим внимание на текст:
«Такими событиями явились уплата коммунальных платежей покупателем,
52
подготовка и передача документов для государственной регистрации
продавцом, и подписание договора купли – продажи сторонами».
Проанализировав ст. 190 ГК РФ и текст предварительного договора
можно сделать вывод о том, что положения предварительного договора
противоречат нормам ст. 190 ГК РФ. Согласно ст. 190 ГК РФ «Срок может
определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно
наступить».
Однако государственная регистрация перехода права собственности – это
событие, зависящее от воли сторон. В связи с чем, можно сказать, что
подготовка и передача документов для государственной регистрации не может
наступить неизбежно от воли сторон.
2. Позиция юриста. Представитель истца (покупателя) ссылаясь на п.
4 ст. 445 ГК РФ просил суд обязать продавца заключить основной договор
купли-продажи. Однако мы не совсем понимаем такую позицию юриста в
сложившихся обстоятельствах.
В этом случае обоснованно заявлять о признании предварительного
договора купли-продажи основным, а не требовать заключения основного
договора. Хотя с другой стороны, данный вопрос является спорным. Однако
разумным шагом будет включение в данное требования заявления о признании
права собственности на объект недвижимости в соответствии со ст. 12 ГК РФ.
Вынесение этих вопросов на решении позволило бы признать право
собственности на недвижимость путём признания предварительного договора
купли-продажи основным. Так как предварительный договор содержит в себе
все условия основного договора (ст. 554, 555, 556, 558 ГК РФ).
Таким образом, исходя из выше изложенного, мы можем сказать, что
основанием для отказа в удовлетворении искового заявления явились
невнимательность сторон при оформлении договора и неверно выбранная
тактика юриста при рассмотрении данного спора.
53
Не исключено, что сторона, выступающая продавцом в данной сделке, в
последующем инициирует выселение данных лиц из занимаемого ими жилого
помещения.
При отказе или уклонении стороны от подписания основного договора
можно требовать возмещения понесенных убытков. К убыткам можно отнести,
например, оплату арендованной квартиры. Стимулом к исполнению всех
договоренностей может стать и ответственность, которую стороны
предусмотрят в договоре самостоятельно.
К примеру, выплата штрафа за отказ от подписания основного договора.
Он будет взыскан в установленной сумме вне зависимости от убытков. При
этом можно продумать и условия расторжения предварительного договора без
штрафных санкций. Например, в предварительном соглашении о покупке
квартиры можно предусмотреть возможность расторжения договора при
неодобрении банком ипотеки на покупку этой квартиры.
Учитывая особенности и отличия предварительного договора от
основного договора, предварительный договор следует заключать не всегда.
Часто гражданам предлагается заключить предварительный договор тогда,
когда факт заключения основного договора не очевиден.
Например, застройщик коттеджного посёлка предлагает заключить
предварительный договор купли-продажи коттеджа и земельного участка (6 га),
расположенного под ним.
Территорию земельного участка планируется разделить на несколько
маленьких участков на одном из которых в будущем планируется построить
коттедж и в последующем продать его вам.
В этой ситуации заключение предварительного договора не
рекомендуется, т. к. вы не знаете наверняка где будет располагаться вам
земельный участок и как вообще будет выглядеть ваш коттедж, строительство
которого ещё даже не началось.
В связи с этим, в этой ситуации, при заключении предварительного
договора велик риск того, что вы не получите имущество в установленные
54
сроки, либо получите коттедж, который будет отличаться от того, что вы
ожидали увидеть при подписании предварительного договора.
Предварительный договор следует заключать тогда, когда вы видите
неизбежность заключения основного договора, и тогда, когда вы знаете, что вы
получите в результате
1
.
Например, застройщик построил многоквартирный дом и хочет
заключить с вами предварительный договор купли-продажи квартиры в этом
построенном доме.
Обычно местные администрации заключают с застройщиками
инвестиционные контракты в соответствии с которыми застройщик берёт на
себя обязательство построить ряд жилых домов и социальную инфраструктуру
в конкретном районе.
Пока застройщик не выполнит требования, перечисленные в
инвестиционном контракте, местная администрация не выдаст ему
Постановление о вводе построенных жилых домов в эксплуатацию.
Подписав предварительный договор в этой ситуации, вы сможете
осмотреть будущую квартиру, а также увидеть сколько объектов застройщик
должен ещё построить чтобы получить от местной администрации
Постановление о вводе дома в эксплуатацию. В этом случае предварительный
договор является гарантией того, что после получения разрешительной
документации, застройщик отдаст вам квартиру, которую вы хотели по цене,
которая была изначально зафиксирована в предварительном договоре.
Подводя итог второй главы, можно сказать, что правила заключения
сделок с недвижимостью регламентированы на законодательном уровне.
Одним из таких документов является предварительный договор купли –
продажи квартиры, служащий гарантией при недостатке у покупателя
денежных средств для единовременной оплаты жилья.
1
Громов С.А. Нарушение предварительного договора и абстрактные убытки. М.: Вестник
экономического правосудия Российской Федерации. – 2019. – №. 6. – 25 с.