64
предварительном договоре
72
. Следовательно, условие об уплате неустойки за
неисполнение обязательства по заключению основного договора может быть
включено в предварительный договор.
Мы согласны, что такая универсальной форма гражданско-правовой
ответственности, как неустойка наиболее соответствует способу обеспечения
неимущественного обязательства вытекающего из предварительного
договора. Необходимо отметить, что реализация права стороны
предварительного договора требовать возмещения убытков (неустойки),
причиненных не заключением основного договора, не ставится в зависимость
от обращения в суд с требованием о понуждении заключить основной
договор. Затрагивая законодательный аспект, по нашему мнению, было бы
нецелесообразно закреплять неустойку за неисполнение предварительного
договора в ГК РФ. Так как, в зависимости от конкретных обстоятельств,
ущерб от возможных имущественных потерь носит дифференцированный
характер, вследствие чего невозможно предусмотреть единый порядок
определения размера такой законной неустойки.
В заключение стоит еще раз подчеркнуть, что стороны
предварительного договора прибегают к его подписанию при отсутствии
возможности заключить основной договор здесь и сейчас. При этом
предварительный договор, хоть и не является источником прав на
имущество, порождает возникновение у сторон юридических прав и
обязанностей, как и любая другая гражданско-правовая сделка.
Резюмируя сказанное, ещё раз следует акцентировать внимание на том,
что предварительный договор призван порождать только одно обязательство
- обязательство по заключению основного договора.
72
Постановление Президиума ВАС РФ от 08.04.2014 N 16973/13 [Электронный ресурс]:
по делу № А40-118038/12-105 1100// СПС «КонсультантПлюс».
65
ГЛАВА 3. ПРАКТИКА ЗАКЛЮЧЕНИЯ И ИСПОЛНЕНИЯ
ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА И ВОПРОСЫ ЕГО
ЗАКОНОДАТЕЛЬНОГО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ
3.1. Практика заключения и исполнения предварительного договора
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ предварительный договор это соглашение,
в соответствие с которым его стороны обязуются заключить в будущем
основной договор на условиях, указанных в предварительном. Основной
договор может быть различным по своему виду и правовой природе, часто на
практике предметом будущего основного договора является передача вещи в
собственность или пользование. Предварительный же договор носит
организационный характер, его задача достаточно четко определить права и
обязанности сторон по основному договору и определить сроки его
заключения. Что касается сроков, даже если конкретный срок
предварительным договором не определен, то в соответствие со ст. 429 ГК
РФ основной договор должен быть заключен в течение одного года со дня
заключения предварительного договора. Но, по нашему мнению, все же
лучше установить конкретный срок в договоре. Часто заключение основного
договора стороны привязывают к наступлению определенного условия,
например, подписания акта приемки передачи недвижимости одной из
сторон договора или государственная регистрация права собственности на
нежилое или жилое помещение, с оговоркой: «но не позднее определенной
даты». Такой вариант конкретизации срока заключения основного договора
является достаточно разумным.
Таким образом, предварительный договор является важным
юридическим инструментом, позволяющий сторонам, которые в принципе
пришли к соглашению по всем существенным условиям основного договора,
но в настоящий момент по тем или иным объективным причинам, не могут
его оформить. Заключив предварительный договор, стороны получают
возможность спокойно закончить отдельные формальности, связанные с
66
оформлением прав, получением документов, либо выполнить определенные
действия фактического характера, например, сделать ремонт помещения,
дождаться окончания срока действия депозита для получения денежных
средств. Почему же тогда заключенный предварительный договор
достаточно часто заканчивается спорами, для разрешения которых стороны
вынуждены обращаться в суд. Причем требования к понуждению к
заключению основного договора сопровождаются целым рядом других
требований: о передачи вещи, о взыскании задатка, обеспечительного
платежа или несновательного обогащения и других.
Обратимся к судебной практике. Ответчик (арендатор) и истец
(субарендатор) заключили предварительный договор субаренды, предметом
которого является обязательство сторон заключить не позднее
установленного срока основной договор субаренды нежилого помещения.
Целью будущей субаренды было размещение в помещении выставочного
офиса фирмы с экспозицией продукции для заключения договоров оптово-
розничной реализации продукции. В соответствии с предварительным
договором было установлено, что в подтверждение серьезности своих
намерений (интересная формулировка условия об обеспечения исполнения
обязательств!) субарендатор уплачивает арендатору обеспечительный
платеж, эквивалентный сумме арендной платы за один месяц аренды
помещения. Статья 381.1. ГК РФ определяет обеспечительный платеж как
денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или
уплатить неустойку в случае нарушения договора. Обеспечительным
платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в
будущем, следовательно, допустимо использовать такой способ обеспечения
исполнения обязательств, предусмотренных предварительным договором.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма
обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения
соответствующего обязательства. Однако так как предварительный договор
порождает у сторон обязанность по заключению основного договора на уже
67
согласованных условиях, и возможные штрафные санкции могут быть
установлены для обеих сторон в виде неустойки, например, за уклонение от
заключения основного договора, то внесение обеспечительного платежа
только одной стороной не обеспечивает в должной степени исполнение
обязательств по предварительному договору. По нашему мнению, было бы
правильно установить законодательно минимальный процент неустойки для
стороны, виновно уклоняющейся от заключения основного договора. И так,
возвращаемся к судебной практике. Кроме обеспечительного платежа для
будущего субарендатора были предусмотрены и другие платежи, в частности
по оплате, совершенного арендатором косметического ремонта и
технического перевооружения арендуемого в помещения по желанию
субарендатора. Согласно условиям договора, в случае отказа или уклонения
от заключения основного договора аренды, сумма, внесенная
субарендатором (обеспечительный платеж) будет признана отступным и
полностью остается у арендатора. Все расходы субарендатора, связанные с
осуществлением подготовительных работ в помещении, с закупкой
оборудования и тому подобного, субарендатору не возмещаются. В случае
отказа арендатора заключить основной договор аренды на условиях,
установленных договором, субарендатор имеет право в одностороннем
внесудебном порядке отказаться от исполнения договора и потребовать
выплаты неустойки в виде штрафа в размере одной постоянной арендной
платы. Из материалов дела нам известно, что стороны подписали акт о
выполнении арендатором работ на сумму 70 000 рублей. Истец перечислил
ответчику 131 200 рублей, в том числе 70 000 рублей за оказанные услуги, 30
600 рублей аванса по арендной плате и 30 600 рублей в качестве
обеспечительного платежа, что подтверждается квитанциями. Основной
договор субаренды стороны не заключили. Истец обратился к ответчику с
заявлением об отказе от заключения договора аренды и возврате уплаченных
денежных средств. Ответчик произвел возврат авансового платежа в сумме
30 600 рублей. Остальные платежи ответчик не возвратил, что и послужило
68
основанием для обращения истца в суд.
Отказав в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции
исходил из условий договора о возможности признания обеспечительного
платежа в качестве отступного и оставления его у арендатора в случае отказа
или уклонения субарендатора от заключения основного договора. Суд первой
инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для возврата истцу
внесенных им денежных средств, так как истец, по его мнению, использовал
спорное помещение, о чем свидетельствует проведение ремонта с целью
подготовки торгового места. Суд апелляционной инстанции обоснованно
указал на ошибочность выводов суда первой инстанции, основываясь на том,
что по правовой природе предварительный договор является договором
организационного характера и не может содержать каких-либо денежных
обязательств сторон друг перед другом
73
.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором,
прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны
заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не
направит другой стороне предложение заключить этот договор. При
толковании условий договора суд принял во внимание буквальное значение
содержащихся в нем слов и выражений. Ответчик не совершил каких-либо
действий, направленных на заключение основного договора, ни одна из
сторон не настаивала на заключении основного договора аренды, поэтому
права и обязанности сторон из предварительного договора прекращены и у
ответчика возникла обязанность по возврату обеспечительного платежа.
Заключение основного договора в любом случае должно носить
самостоятельный характер и приложение проекта основного договора к
предварительному не освобождает арендатора от обязанности направить
субарендатору окончательный вариант основного договора для подписания.
Основной договор не был заключен, помещение истцу не передавалось,
73
Мустафин Р., Васькин В. О предварительном договоре в сфере продажи жилья //
ЮрФак. Жилищное право. 19.06.2019. ttps://urfac.ru/?p=2294 (дата обращения: 27.12.2019).
69
поэтому он не имел возможности использовать объект аренды. Действуя
разумно и добросовестно, заключив и исполнив все условия
предварительного договора, истец был вправе рассчитывать на заключение
основного договора в установленный срок и использовать в
предпринимательских целях помещение в конкретном здании (торговом
центре), тогда как в результате бездействий ответчика был лишен такой
возможности. С учетом изложенного требование истца о взыскании 70 000
рублей убытков заявлено обоснованно
74
.
Достаточно часто судам, исследующим споры, вытекающие из
предварительных договоров, приходится обращаться к буквальному
толкованию условий договора, существу и правовой природе заключенного
договора. И не всегда, договор, именуемый сторонами как предварительный,
являлся таковым на самом деле. В науке гражданского права и, как
следствие, правоприменительной практике зачастую происходит смешение
двух юридических конструкций: будущего обязательства и предварительного
договора. Неверная квалификация указанных категорий приводит к
правовым ошибкам относительно способов, позволяющих обеспечить
исполнение обязательств, возникающих из предварительного договора
75
. С
этой точки зрения, интересен случай из судебной практике в отношении
предварительного договора купли продажи квартиры, по условиям которого,
покупатели должны были внести 100 процентную предоплату стоимости
квартиру, которая должна была быть им передана не позднее 4 квартала
текущего года
76
. Стороны договорились заключить основной договор купли-
продажи квартиры в течение 20 рабочих дней с момента получения
продавцом свидетельства о праве собственности на квартиру, но не позже IV
74
Постановление Арбитражного суда Волго-вятского округа от 19 мая 2015г. по делу №
А31-6392/2014 // http://docs.pravo.ru (дата обращения: 27.12.2019).
75
Акинфиева В.В. О возможности использования обеспечительного платежа в качестве
способа обеспечения обязательств по предварительному договору // LegalConcept. 2017.
Vol. 16. No. 3. С. 49.
76
Ворожевич А. ВС РФ разъяснил нижестоящим судам, по каким критериям
разграничивать основной и предварительный договоры // Экономика и жизнь. 2019. № 21
(1072). С. 63.
70
квартала текущего года. Причем, предоплату покупатели должны были
внести еще до подписания основного договора, что и было ими сделано в
полном объеме. В последствие продавец уклонялся от подписания основного
договора, договор был подписан в нарушении сроков, установленных
предварительным договором, что послужило для обращения покупателей в
суд с иском о взыскании 990 000 руб. неустойки за нарушение
установленного договором срока передачи квартиры и 20 000 руб. неустойки
за нарушение срока подписания основного договора. Суд первой инстанции
признал правомерными требования истцов о взыскании неустойки за
просрочку направления уведомления о регистрации права собственности и за
нарушение срока заключения основного договора купли-продажи. При этом
суд отказал в неустойке за нарушение срока передачи квартиры. Суд исходил
из того, что между сторонами заключен только предварительный, а не
основной договор купли-продажи квартиры с условием о предварительной
оплате. Из этого документа не возникли обязательства по передаче квартиры.
Суд апелляционной инстанции поддержал решение суда первой инстанции.
Верховный суд РФ отменил акты нижестоящих судебных инстанций,
основывая свое решение на том, что предварительный договор не может
устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе
обязанности передать имущество или обязанности оплатить его. Буквальное
значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем
сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом,
следовательно, независимо от наименования договора, необходимо
установить его действительное содержание, исходя как из буквального
значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с
учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически
сложившихся отношений сторон.
В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О
некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса
Российской Федерации о заключении и толковании договора» дано
71
следующее разъяснения по данному вопросу: Если сторонами заключен
договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с
которым они обязуются, например, заключить в будущем на
предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества,
которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом
предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя
имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или
существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор
купли-продажи с условием о предварительной оплате
77
.
Согласно п. 23 упомянутого Постановления, если сторонами заключен
договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с
которым они обязуются, например, заключить в будущем на
предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества,
которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом
предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя
имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или
существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор
купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ
к такому договору не применяются.
Следует отметить, что ранее, еще в 2011 г., Пленумом Высшего
Арбитражного Суда РФ были даны разъяснения аналогичного содержания по
тому же вопросу.
Постановлением Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 «О
некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по
поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»
(далее — Постановление Пленума ВАС РФ N 54) были даны следующие
разъяснения: если сторонами заключен договор, поименованный ими как
предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в
77
О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса
Российской Федерации о заключении и толковании договора. Постановление Пленума
Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 // Бюллетень Верховного Суда РФ. - N 2. - 2019.
72
будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже
недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в
последующем, но при этом предварительный договор устанавливает
обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора
уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды
должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей
недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Таким образом, еще в 2011 г. был сформирован подход относительно
квалификации предварительного договора, содержащего нехарактерные для
него условия. Этот подход получил применение и в последующем. Ссылки
на упомянутое Постановление встречаются в большинстве судебных актов
по подобным спорам. Верховный Суд РФ в своих судебных актах
78
также
дословно излагает аналогичные положения.
Последнее Постановление Верховного Суда РФ N 49 в этой части
дополнилось однозначным утверждением о том, что к такому договору не
применяются положения ст. 429 Гражданского кодекса РФ, что, очевидно,
положительно отразится на формировании единообразия судебной практики.
Однако ни Постановление Пленума ВАС РФ N 54, ни последнее
Постановление Пленума ВС РФ N 49 не содержат разъяснений по другим,
помимо условия об оплате, возможным критериям (совокупности критериев),
которые бы давали основание судам для переквалификации
предварительного договора. В то же время из судебной практики
усматривается, что в некоторых случаях суды самостоятельно определяют
эти критерии. Но единообразие в определении критериев для правовой
квалификации предварительного договора как основного отсутствует.
Действующее гражданское законодательство не содержит понятий
«юридическая квалификация», «правовая переквалификация договора».
Если обратиться к отечественным толковым словарям, например
78
См., напр., Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда
РФ от 09.08.2016 по делу N 55-КГ16-7 // СПС «КонсультантПлюс».
73
Ожегова, то можно обнаружить что приведенное в нем толкование слова
«квалификация» неприменимо в юридическом смысле. Согласно «Словарю
иностранных слов», термин «квалификация» имеет латинское
происхождение от qualis, что обозначает оценку, определение качеств
79
.
В теории права существуют различные определения квалификации в
юридическом понимании.
Так, например, С.С. Алексеев рассматривает правовую квалификацию
как «мыслительную деятельность, в ходе которой устанавливается
соответствие или несоответствие признаков реального фактического
обстоятельства признакам юридического факта, абстрактно очерченного
нормой права, а также результат этого процесса»
80
.
В.И. Червонюк определяет юридическую квалификацию как «оценку
конкретного жизненного обстоятельства с позиции права, направленную на
выявление юридического значения фактических обстоятельств и
выражающуюся в сопоставлении и фиксации соответствия (либо
несоответствия) их признаков и закрепленных нормами права признаков
юридических фактов»
81
.
В общей теории права применение юридических норм принято считать
«особой формой правореализации»
82
.
Н.Н. Тарусина, исследуя вопрос юридической квалификации
договоров, высказала мнение о том, что «институт квалификации
(переквалификации) договоров предназначен для определения типов
договоров, т.е. для выявления конститутивных признаков договора и
последующего подчинения тем нормам гражданского законодательства,
79
Чудинов А.Н. Словарь иностранных слов, вошедших в состав русского языка:
Материалы для лексической разработки заимствованных слов в русской литературной
речи: с портр. и краткой биогр. А.Н. Чудинова / Сост. под ред. А.Н. Чудинова. 3-е изд.,
тщательно испр. и знач. доп. СПб.: В.И. Губинский, 1910. С. 187.
80
Алексеев С.С. Общая теория права. М.: Проспект, 2009. С. 315.
81
Червонюк В.И. Элементарные начала общей теории права // Право и закон. М.: Колос,
2003. С. 19.
82
Морозова Л.А. Теория государства и права: Учебник. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Эксмо,
2008. С. 331.