24
будущем договора аренды нежилого помещения, расположенного на первом
этаже здания и части подвального помещения по адресу: г. Алдан, ул.
Октябрьская, N 27. Индивидуальный предприниматель Ветров Г.И. обязался
вступить в арендные обязательственные отношения в качестве арендодателя,
истец - в качестве арендатора (пункт 1.1 договора).
Данное помещение строится стороной - 1 и после сдачи в эксплуатацию
принадлежит стороне - 1 на праве собственности (пункт 1.2 договора).
Согласно пункту 4.2 договора стороны обязались заключить основной
договор в срок не позднее одного месяца после завершения строительства и
сдачи здания в эксплуатацию.
Закончить строительство здания и оформить в установленном
законодательством Российской Федерации порядке право собственности на
него Индивидуальный предприниматель Ветров Г.И. обязался в срок до 1 марта
2005 года (пункт 3.1.1 предварительного договора).
Пунктами 4.5, 5.4 договора предусмотрена неустойка за неисполнение
сторонами обязательств по договору.
Ссылаясь на направление индивидуальным предпринимателем Ветровым
Г.И. в адрес истца после сдачи в эксплуатацию здания и регистрации на него
права собственности ответчиков договора аренды, содержащего условия,
отличные от предусмотренных предварительным договором, и уклонение
индивидуального предпринимателя Ветрова Г.И. от заключения договора
аренды, индивидуальный предприниматель Васильев Э.Н. обратился в суд с
настоящими требованиями.
Рассматривая заявленные требования, арбитражный суд первой
инстанции пришел к выводу, что предварительный договор в нарушение
требований пункта 3 статьи 429, пункта 1 статьи 432 и пункта 3 статьи 607
Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит всех необходимых
существенных условий основного договора - данных, позволяющих
определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта
аренды (отсутствует указание на площадь помещений либо порядок
25
определения таковой), что свидетельствует о незаключенности
предварительного договора. Кроме того, суд пришел к выводу о том, что
истцом пропущены установленный пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса
Российской Федерации срок на заключение основного договора и срок исковой
давности. Данные обстоятельства послужили основанием для отказа в
удовлетворении заявленных исковых требований.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает, что
выводы Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) отвечают требованиям
законодательства, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и
имеющимся в деле доказательствам, в связи со следующим.
Применив нормы материального права, суд первой инстанции
обоснованно установил, что имущество, в отношении которого должен быть
заключен договор аренды, относительно всех нежилых помещений не
завершенного строительством здания не индивидуализировано, и пришел к
правильному выводу о незаключенности предварительного договора от
24.11.2004 в силу отсутствия согласованного между сторонами существенного
условия об объекте аренды.
Поскольку незаключенный договор не влечет юридических последствий,
обязанности заключить в будущем основной договор и право требовать от
другой стороны заключения основного договора у сторон настоящего спора не
возникло. Кроме того, ввиду незаключенности предварительного договора
отсутствуют правовые основания для взыскания в пользу истца
предусмотренной указанным договором неустойки.
Доводы заявителя, оспаривающие данные выводы суда, подлежат
отклонению, поскольку у индивидуальных предпринимателей при подписании
предварительного договора имелась возможность согласовать
местонахождение, площадь и иные технические характеристики имущества, в
отношении которого должен быть заключен договор аренды, в частности
посредством внесения в предварительный договор сведений из проектной
документации строящегося здания. При этом фактическое нахождение с
26
01.03.2005 в пользовании истца нежилых помещений в данном здании не
свидетельствует о согласовании между сторонами соответствующего
существенного условия при подписании сторонами предварительного договора
- 24.11.2004.
Иные доводы заявителя подлежат отклонению, поскольку были
исследованы судом первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка.
Кроме того, указанные доводы по существу направлены на переоценку
исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, что в силу
положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской
Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4
статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом
кассационной инстанции не установлено.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный
арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что
обжалуемый судебный акт основан на полном и всестороннем исследовании
имеющихся в деле доказательств, принят с соблюдением норм материального и
процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит
оставлению без изменения
1
.
Таким образом, в удовлетворении требования отказано, поскольку
предварительный договор является незаключенным, так как нежилые
помещения не завершенного строительством здания не индивидуализированы.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны
обязуются заключить основной договор (например, в течение 9 месяцев с даты
заключения предварительного договора). Если такой срок в предварительном
договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года
с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
1
Постановление ФАС ВСО от 28.03.2012 N А58-5257/10// СПС КонсультантПлюс
27
Перед заключением предварительного договора необходимо убедиться в
том, что основной договор действительно может быть заключен и на стадии
заключения предварительного договора для этого нет препятствий. Так,
отсутствие у продавца или арендодателя имущества на момент заключения
предварительного договора для передачи его в собственность или в аренду не
влечет недействительности предварительного договора, поскольку
предварительный договор только лишь связывает стороны обязательством
заключить основной договор в будущем, и обязательное наличие имущества на
момент заключения не требуется
1
.
Но препятствием для заключения основного договора может стать, к
примеру, наличие долгосрочного договора аренды имущества, которое другой
арендатор хочет получить в аренду по истечении срока. Перед заключением
предварительного договора с арендодателем арендатору надо оценить условия
договора аренды с первым арендатором по поводу условий о праве
арендодателя на односторонний отказ от договора, об отсутствии у арендатора
преимущественного права и др. Например, общество с ограниченной
ответственностью "Эльдорадо", г. Москва, ОГРН 5077746354450, обратилось в
арбитражный суд с иском к Открытому акционерному обществу "Головное
специализированное конструкторское бюро по машинам для возделывания и
уборки картофеля", г. Рязань, ОГРН 1026200869837, о взыскании 10000000 руб.
отступного.
Решением Арбитражного суда Рязанской области от 29.06.2011,
оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного
апелляционного суда от 20.09.2011, в иске отказано.
В кассационной жалобе ООО "Эльдорадо" просит отменить принятые
судебные решения и иск удовлетворить, ссылаясь на несоответствие выводов
суда двух инстанций фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле
доказательствам, неправильное применение судом норм материального права.
1
Постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 N 402/09// СПС КонсультантПлюс
28
В отзыве на кассационную жалобу ОАО "ГСКБ" просит оставить
принятые судебные решения без изменения как законные и обоснованные.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы,
изложенные в кассационной жалобе, представитель ответчика - доводы отзыва
на жалобу.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и
отзыва на жалобу, выслушав представителей сторон, суд кассационной
инстанции приходит к выводу о необходимости состоявшиеся судебные акты
оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения по
следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами, 07.04.2010
между ОАО "ГСКБ" (арендодатель) и ООО "Эльдорадо" (арендатор) был
заключен предварительный договор о заключении договора аренды нежилого
помещения.
В соответствии с пунктом 1.1 предварительного договора предметом
этого договора является обязательство сторон заключить основной договор
аренды нежилого помещения площадью 3032 кв. м, расположенного по адресу:
г. Рязань, ул. Есенина, 13, лит. А, для использования в коммерческих целях.
В пункте 1.5 договора указано, что объект аренды в настоящее время
находится в аренде у ООО "Грейт-Б".
Согласно пункту 2.1 договора основной договор аренды нежилого
помещения заключается сроком на 10 лет не позднее 15 дней после
освобождения помещения действующим арендатором.
В соответствии с пунктом 2.10 договора арендодатель обязуется до
16.04.2010 подать исковое заявление о досрочном расторжении договора
аренды недвижимости N 07-1/07 от 01.07.2007, заключенного на 10 лет между
ОАО "ГСКБ" и ООО "Грейт-Б". Сроки рассмотрения искового заявления
регулируются арбитражно-процессуальным кодексом РФ. Передача помещения
производится не позднее 01.11.2010.
29
В силу пунктов 3.3.4 и 3.2.3 договора в случае отказа или уклонения от
заключения основного договора аренды арендодателя или арендатора
последние обязуются выплатить другой стороне отступное в размере 10000000
руб.
Ссылаясь на то что ОАО "ГСКБ" отказывается от заключения основного
договора аренды, что выражено в письме последнего от 16.12.2010 за исх. N
240, ООО "Эльдорадо" обратилось с названным иском в суд.
Суд двух инстанций исследовал представленные доказательства, доводы
сторон, дал им надлежащую правовую оценку и обоснованно пришел к выводу
о необходимости отказа истцу в иске.
Как указано выше, пунктом 2.1 предварительного договора определен
срок заключения основного договора - основной договор заключается не
позднее 15 дней после освобождения помещения действующим арендатором.
Судами установлено, что поданный ОАО "ГСКБ" иск в суд о досрочном
расторжении договора аренды с ООО "Грейт-Б" оставлен без удовлетворения.
Спорные помещения арендатором ООО "Грейт-Б" не освобождены. Поэтому
срок для заключения основного договора еще не наступил.
Ссылка истца на то, что по вине ответчика не исполняется обязательство
в части заключения основного договора, не верна. Ответчик не уклоняется от
заключения основного договора, он обратился в суд с иском о расторжении
договора аренды с ООО "Грейт-Б", но суд отказал Акционерному обществу
"ГСКБ" в иске. Заключить основной договор аренды невозможно до момента
освобождения Обществом "Грейт-Б" спорного помещения. Вины ответчика в
этом нет. Истец знал, что спорное помещение занято арендатором ООО "Грейт-
Б", срок аренды до 2017 года.
При таких обстоятельствах суд по праву отказал истцу в иске.
Ссылка истца на то, что судам следовало руководствоваться статьей 425
ГК РФ и результат рассмотрения спора был бы иным, несостоятельна.
Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится
обязательным для сторон с момента его заключения.
30
В соответствии с пунктом 6.1 предварительного договора последний
вступает в силу с момента его подписания и действует до полного выполнения
сторонами всех обязательств по нему.
То есть, с 06.04.2010 стороны начинают исполнять условия
предварительного договора. Как отмечено выше, стороны исполняют
предварительный договор на тех условиях, которые в нем прописаны, но срок
заключения основного договора, предусмотренный п. 2.1 предварительного
договора, еще не наступил.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов не усматривается
1
.
Таким образом, в иске о взыскании отступного отказано правомерно,
поскольку ссылка истца на то, что по вине ответчика не исполняется
обязательство в части заключения основного договора, не верна, ответчик не
уклоняется от заключения основного договора, он обратился в суд с иском о
расторжении договора аренды, но суд отказал в иске.
Предварительные договоры - устоявшаяся практика в России и за
рубежом. Они заключаются с целью юридически связать стороны еще до
подписания основного договора. Поэтому сторонам важно соблюдать
требования законодательства, чтобы правильно закрепить свои права и
обязанности и защитить права на будущее.
1.3 Особенности предварительного договора
Стороны закрепляют договоренности между собой в подписываемых
соглашениях и контрактах. Однако не всегда стороны могут финализировать
между собой контракт или договор сразу же.
Например, потому что:
- необходимо получить финансирование предварительно до заключения
договора;
- или необходимо провести определенные исследования;
- или необходимо оформить предварительные согласия.
1
Постановление ФАС ЦО от 22.12.2011 по делу N А54-1283/2011// СПС КонсультантПлюс
31
В таких случаях, чтобы все-таки как-то зафиксировать уже достигнутые
договоренности и упростить дальнейшие переговоры, особенно в сложных
сделках, часто можно видеть, что стороны подписывают предварительные
договоры.
Предварительные договоры достаточно часто используются в
международной практике. Концепция предварительного договора действует и в
России.
Предварительный договор не может устанавливать для сторон какие-либо
иные обязательства, в том числе обязанность передать имущество или
обязанность производить платежи за пользование им
1
.
В этой связи в момент заключения предварительного договора у стороны
может не быть имущества, являющегося предметом будущего договора
2
.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие
установить предмет, а также условия основного договора, относительно
которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение
при заключении предварительного договора.
До 1 июня 2015 г. в России было требование включать в предварительный
договор также существенные условия основного договора, но это требование
было отменено Федеральным законом от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ, что является
обоснованным, так как не всегда все существенные условия договора известны
сторонам на момент подписания предварительного договора.
Вместе с тем п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации
говорит о том, что в случае возникновения разногласий сторон относительно
условий основного договора такие условия определяются в соответствии с
решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с
момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного
в решении суда.
1
Постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 9798/12 по делу N А33-
18187/2011//СПС КонсультантПлюс
2
Постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 9798/12 по делу N А33-18187/2011//
СПС КонсультантПлюс
32
Непонятно, в какой степени суды смогут и будут в этих случаях
правильно восполнять пробелы по существенным условиям. Хотя в прошлом
еще до внесения изменений в ст. 429 Гражданского кодекса Российской
Федерации, которые действуют с 1 июня 2015 г., такие споры уже встречались
1
.
Есть ли предмет предварительного договора или нет, также иногда по-
разному трактуется судами.
Например, в деле N А56-19876/2014 Общество с ограниченной
ответственностью "Форт" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-
Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Открытому
акционерному обществу "БАНК СГБ" об обязании заключить основной договор
уступки права требования (цессии) в редакции, согласованной в
предварительном договоре от 02.04.2013, в течение 30 дней со дня вступления
решения суда в законную силу (с учетом уточнений).
Решением суда от 30.07.2014 г. в удовлетворении заявленных исковых
отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Форт"
обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение
отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и
нарушение норм процессуального и материального права.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы
апелляционной жалобы.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения
апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
Представитель третьего лица поддержал апелляционную жалобу истца.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверены в
апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, 02.04.2013 между истцом (цессионарий)
и ответчиком (цедент) был подписан предварительный договор уступки права
1
Например, в п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14// СПС
КонсультантПлюс
33
требования (цессии), согласно которому цедент имеет намерение уступить, а
цессионарий имеет намерение принять право требования долга с солидарных
должников Закрытого акционерного общества "Техноспецсталь-инжиниринг" и
Кисличенко Виталий Ивановича.
Согласно п. 1.1. предварительного договора общая сумма уступаемого
права требования будет определена сторонами после проведения торгов по
продаже заложенного недвижимого имущества должника банкрота Закрытого
акционерного общества "Техноспецсталь-инжиниринг".
Согласно п. 1.5. предварительного договора стороны обязуются
заключить основной договор в течение трех дней с момента поступления
цеденту денежных средств, причитающемуся ему как залоговому кредитору от
продажи имущества.
Письмами от 11.12.2013, от 31.01.2014, от 13.02.2014 истец обратился к
ответчику с просьбой заключить основной договор цессии, однако ответа не
получил. Также 01.02.2014 истец направил ответчику для подписания
основанной договор уступки права требования (цессии).
Полагая, что ответчик необоснованно уклоняется от заключения
основного договора уступки права требования (цессии), истец обратился в суд с
настоящим иском.
Суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения иска.
В соответствии со ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает
доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на
всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании
имеющихся в деле доказательств.
Исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы, апелляционный суд
признал апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по
следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1.1 предварительного договора - общая сумма
уступаемых прав требования будет определена сторонами после проведения
торгов по продаже заложенного имущества должника банкрота ЗАО