12
продавца в момент заключения предварительного или основного договора;
договор также может быть заключен в отношении товара, который будет
создан или приобретен продавцом в будущем. Другие ситуации могут
регламентироваться законодательно или вытекать из товарной
характеристики (п. 2 ст. 455 ГК РФ).
В случае, когда стороны вступили в предварительные договорные
правоотношения, согласно которым они взяли на себя обязанности,
например, заключить основной договор о продаже имущества на основе
условий, определенных ими в предварительном договоре, но при этом в
предварительном договоре указана обязанность покупателя до заключения
основного договора заплатить денежную сумму имущества или
существенную ее часть, такой договор будет являться договором купли-
продажи с условием о предварительной оплате, а не предварительным
договором.
Верховный Суд пришел к такому выводу потому, что здесь
предварительный договор стал создавать конкретную имущественную
обязанность, а не просто являться организационным договор, не создающим
для сторон конкретных имущественных обязательств.
Далее рассмотрю, как трактуется предварительный договор в
нижестоящей правоприменительной практике.
Во-первых, нижестоящие суды, аналогично с выводом Верховного суда
РФ, считают, что предварительный договор только лишь может порождать
обязательства сторон на заключение в будущем основного договора, а не
прав и обязанностей в отношении имущества, работ или услуг.
Так, например, в одном из дел суд отметил, что, возлагая на
контрагентов обязанность заключить основной договор, предварительный
договор имеет организационную функцию и создает те юридические
13
предпосылки для обязательного заключения основного договора, которые
служат гарантией для участников гражданского оборота
1
.
В другом своем акте Верховный Суд РФ отметил, что сам по себе
предварительный договор нельзя считать договорной конструкцией, на
основании которой передается имущество или права на имущество
2
.
Во-вторых, по мнению не существующего уже на сегодняшний день
Высшего Арбитражного Суда РФ, предварительный договор, опосредующий
передачу имущества в будущем по основному договору, имеет своей целью
юридически связать участников будущей сделки еще до того, как у стороны
появится право на указанное для исполнение договорного обязательства
имущества.
Заключение предварительного договора аренды нацелено на то, чтобы
при помощи правовых оснований связать участников будущей сделки еще до
появления у стороны договора права на необходимую для исполнения вещь.
Исходя из этого, в прописанный в предварительном договоре срок будет
восполнено отсутствие условия, которое необходимо для совершения
основного договора
3
.
В-третьих, до вступления в силу Федерального закона от 08.03.2015 №
42-ФЗ, имела место такая судебная позиция о том, что, совершая
предварительный договор купли-продажи, собственник имущества берет на
себя обязанность заключить основной договор, которое он должен исполнить
надлежащим образом
4
.
1
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2018 № 09АП-
9312/2018 по делу № А40-170854/17 [Электронный документ] – Доступ из справочно-
правовой системы «Консультант-Плюс (дата обращения: 10.02.2020)
2
Определение Верховного Суда РФ от 16.12.2014 № 9-КГ14-8 [Электронный документ] –
Доступ из справочно-правовой системы «Консультант-Плюс (дата обращения:
13.02.2019).
3
Постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 № 402/09 по делу № А41-К1-13707/07
// Вестник ВАС РФ. – 2009. – № 11.
4
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал
2011 года (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.06.2011) // Бюллетень Верховного
Суда РФ. – 2011.– № 9.
14
В научных кругах неоднократно муссировался вопрос по поводу
правового закрепления возможности установления посредством
предварительного договора обязанности одной стороны вступить в основной
договор в будущем, а другой стороне предоставить лишь факультативное
право требования от другой стороны заключения основного договора в
течение определенного срока. Однако отечественный законодатель не
согласился с идеей расширения действующей конструкции предварительного
договора, дополнив ГК РФ новой конструкцией опциона на заключение
договора.
Как уже отмечалось выше, предварительный договор можно отнести к
организационным договорам, т.к. он направлен, прежде всего, на
обеспечение эффективного заключения основного гражданского договора.
Предварительный договор также можно отнести к рамочным договорным
конструкциям, которые являются разновидностью организационных
договоров, в результате которых заключатся в будущем исполнительские
сделки. Иначе говоря, все гражданско-правовые договорные конструкции
можно разделить на имущественные и организационные. Предварительный
договор носит организационный характер, который направлен не на
имущественный обмен, а на его организацию, с помощью которого и
сформируются взаимодействия участников имущественного обмена в
будущем.
Обладая организационным характером, предварительный договор
способен урегулировать лишь условия и сроки заключения другого, более
подробного и юридически важного, основного договора, но совершенно не
может оказать влияние на имущественные права, не способен создать
определенные ограничений либо обременений этих прав.
Если сторонами заключен договор, поименованный ими как
предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например,
заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о
продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем,
15
но при этом предварительный договор устанавливает обязанность
приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену
имущества или существенную ее часть, такой договор следует
квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной
оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются
1
.
Во-вторых, по мнению не существующего уже на сегодняшний день
Высшего Арбитражного Суда РФ, предварительный договор, опосредующий
передачу имущества в будущем по основному договору, имеет своей целью
юридически связать участников будущей сделки еще до того, как у стороны
появится право на указанное для исполнение договорного обязательства
имущества.
Заключение предварительного договора аренды нацелено на то, чтобы
при помощи правовых оснований связать участников будущей сделки еще до
появления у стороны договора права на необходимую для исполнения вещь
(Приложение 3). Исходя из этого, в прописанный в предварительном
договоре срок будет восполнено отсутствие условия, которое необходимо
для совершения основного договора
2
.
В-третьих, до вступления в силу Федерального закона от 08.03.2015 №
42-ФЗ, имела место такая судебная позиция о том, что, совершая
предварительный договор купли-продажи, собственник имущества берет на
себя обязанность заключить основной договор, которое он должен исполнить
надлежащим образом
3
.
В научных кругах неоднократно муссировался вопрос по поводу
правового закрепления возможности установления посредством
предварительного договора обязанности одной стороны вступить в основной
1
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых
вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о
заключении и толковании договора» // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 2019. – №2.
2
Постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 № 402/09 по делу № А41-К1-13707/07
// Вестник ВАС РФ. – 2009. – № 11.
3
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал
2019 года (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.06.2019) // Бюллетень Верховного
Суда РФ. – 2019.– № 9.
16
договор в будущем, а другой стороне предоставить лишь факультативное
право требования от другой стороны заключения основного договора в
течение определенного срока. Однако отечественный законодатель не
согласился с идеей расширения действующей конструкции предварительного
договора, добавив в ГК РФ новой конструкцией опциона на заключение
договора.
Как уже отмечалось выше, предварительный договор можно отнести к
организационным договорам, т.к. он направлен, прежде всего, на
обеспечение эффективного заключения основного гражданского договора.
Предварительный договор также можно отнести к рамочным договорным
конструкциям, которые являются разновидностью организационных
договоров, в результате которых заключатся в будущем исполнительские
сделки.
Таким образом, все гражданско-правовые договорные конструкции
можно разделить на имущественные и организационные, причем
предварительный договор, имеет организационный характер и направлен не
на имущественный обмен, а на организацию взаимосвязей участников
имущественного обмена в будущем.
Обладая организационным характером, предварительный договор
способен урегулировать лишь условия и сроки заключения другого, более
подробного и юридически важного, основного договора, но совершенно не
может оказать влияние на имущественные права, не способен создать
определенные ограничений либо обременений этих прав.
Если сторонами заключен договор, поименованный ими как
предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например,
заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о
продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем,
но при этом предварительный договор устанавливает обязанность
приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену
имущества или существенную ее часть, такой договор следует
17
квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной
оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются
1
.
Для признания предварительного договора заключенным достаточно
указать предмет основного договора или условия, позволяющие его
определить. Отсутствие иных существенных условий основного договора
само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного
договора. Например, если в предварительном договоре указано здание,
которое будет передано в аренду, но не указан размер арендной платы, то
такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие
условия можно дополнительно согласовать при заключении основного
договора либо путем передачи разногласий в суд.
Основной договор должен быть заключен в срок, установленный в
предварительном договоре, а если такой срок не определен - в течение года с
момента заключения предварительного договора. Если в пределах такого
срока стороны совершали действия, направленные на заключение основного
договора, но так и не заключили его, то иск о понуждении к заключению
основного договора можно подать в течение шести месяцев. Ведение
переговоров и урегулирование разногласий в целях заключения основного
договора не могут являться основаниями для изменения момента начала
течения этого шестимесячного срока
2
.
Объектом правоотношения, в результате которого совершается
предварительный договор, можно считать действия его сторон, имеющие
цель в будущем заключить основной договор по поводу передачи имущества,
выполнения работ или оказания услуг в срок и на условиях, которые в нем
закреплены.
1
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых
вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о
заключении и толковании договора» // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 2019. – №2.
2
См.: Шестакова М. Публичный, абонентский, предварительный и другие договоры.
Новые разъяснения Пленума ВС РФ / М. Шестакова // ЭЖ-Юрист. – 2019. – № 2. – С. 1 - 2.
18
На мой взгляд, предварительный договор по своей правовой природе
можно понимать и как юридический факт, являющийся правомерным
действием, нацеленным на возникновение договорного правоотношения. А
если предварительный договор является юридическим фактом, то это еще раз
подтверждает его организационный характер, так как на основе него
возникает организационное правоотношение.
Именно этой позиции придерживался еще советский цивилист О.А.
Красавчиков, трактуя предварительный договор как юридический факт или
основание появления организационного правоотношения, которое строится
на основании координации действий сторон сделки и направленное на
упорядочение их действий
1
.
Кроме того, предварительный договор можно отнести к безвозмездным
договорным правоотношениям, ведь у его сторон не возникает
имущественных обязательств относительно друг друга, а только
обязательства заключить в будущем основной договор.
Фраза «обязуются заключить…» в легальном определении
предварительного договора говорит о том, что рассматриваемая договорная
конструкция имеет консенсуальный характер.
Также, на мой взгляд, предварительный договор можно отнести к
каузальным договорам, т.е. к тем, которые закрепляют имеющую правовое
значение хозяйственную цель правоотношения, то есть стороны своим
соглашением направлены к достижению юридически значимой цели –
заключить договор на устраивающих обоюдных условиях в будущем.
Если рассматривать предварительный договор как правовую сделку, то
можно выделить характерные ей признаки: двусторонний или
многосторонний договор, обладающий каузальным, безвозмездным и
консенсуальным характером.
1
См.: Красавчиков О.А. Гражданские организационно-правовые отношения / О.А.
Красавчиков // Советское государство и право. – 1966. – №10. – С.53.
19
Существенным условием предварительного договора, согласно
новеллам, внесенным в ст. 429 ГК РФ Федеральным законом от 08.03.2015 №
42-ФЗ, является условие о его предмете, а также условия основного договора,
по которым по заявлению одного из участников сделки, было достигнуто
взаимное соглашение при совершении предварительного договора.
Согласно Постановлению Арбитражного суда Уральского округа от
07.06.2018 № Ф09-2654/18, предварительный договор должен содержать
условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного
договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть
достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. По
смыслу приведенных норм гражданского законодательства условие об
определении предмета договора считается выполненным в случае, когда обе
договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое
представление и могут его определить. Если в предварительном договоре
условие о цене не было указано, то это не означает, что стороны не
определились в этом вопросе. В рассматриваемом случае при заключении
предварительного договора стороны достигли соглашения о том, в
отношении какого именно автомобиля в последующем будет заключен
договор купли-продажи, а именно: автомобиль марки BMW, модель BMW
X4 xDrive 35d, то есть и покупатель, и продавец достигли взаимопонимания
при определении предмета основного договора
1
.
Необходимо подчеркнуть, что срок заключения основного договора не
является существенным условием предварительной договорной конструкции,
он может быть восстановлен на основании абзаца 2 п. 4 ГК РФ.
Полагаю, что юридическое значение предварительного договора, на
основании которого субъекты обязуются в будущем заключить реальный
договор, заключается в предоставлении одной из сторон права требовать
1
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 07.06.2018 № Ф09-2654/18 по
делу № А76-19114/2017 [Электронный документ] – Доступ из справочно-правовой
системы «Консультант-Плюс (дата обращения: 10.02.2020).
20
заключения упомянутого в предварительном соглашении основного
договора, а также компенсации издержек, возникших по причине нарушения
сроков заключения основного договора. Кроме того, если заключение
основного договора сорвалось по вине одной из сторон предварительного
договора, вторая сторона может потребовать возместить убытки, которые
были причинены по причине уклонения от заключения основного договора.
В хозяйственных правоотношениях сфера применения
предварительного договора достаточно обширна.
Предварительный договор нередко применяется как итоговый
документ переговоров контрагентов, а также как дополнительный правовой
элемент обеспечения заключения основного договора, что обуславливается
возможностью понуждения стороны к заключению основного договора.
Ранее нередко предварительные договорные конструкции
использовались как рамочные соглашения, но с 1 июня 2015 г. такое
применение было прекращено, т.к. ФЗ от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ внес в ГК
РФ новую ст. 429.1 «Рамочный договор».
Заключение предварительного договора актуально в ситуациях, когда
стороны должны подстраховаться из-за отсутствия необходимых условий для
непосредственного совершения главного договора. Например, когда лицо
хочет продать недвижимое имущество, завещанное ему, но которое еще не
перешло в его распоряжение.
В итоге, предварительный договор предоставляет контрагентам
возможность создать обязательственную правовую договорную связь друг с
другом, придав тем самым юридическую силу своим предварительным
договоренностям до момента совершения основного договора. Если одна из
сторон впоследствии откажется от подписания основного договора, вторая
сторона правомочна подать исковое требование в суд о понуждении другой
стороны вступить с ней в договорные правоотношения. Правовая
обязательность и вероятность принудительного судебного исполнения
предварительного договора отличают его от соглашений о намерениях и
21
иных декларативных документов, не влекущих юридических обязанностей
для сторон по российскому законодательству.
Предварительный договор может предшествовать заключению
практически любого гражданско-правового договора. На практике сфера
применения предварительных договоров довольно обширна.
Стороны используют предварительные договоры для закрепления
обязательств, которые впоследствии должны оформляться договором,
требующим государственной регистрации, когда по каким-либо причинам
немедленное заключение и регистрация основного договора невозможны.
Например, когда собственник здания ожидает получения свидетельства
о праве собственности для последующей продажи здания. Или если
арендатор подает документы на регистрацию договора аренды и заключает с
субарендатором предварительный договор о субаренде, подписание которого
будет возможно только после регистрации договора аренды.
Конструкция предварительного договора часто используется в таких
сделках с недвижимостью, как договоры купли-продажи или мены жилых
помещений (п. 2 ст. 558, п. 2 ст. 567 ГК РФ); договоры дарения
недвижимости (п. 3 ст. 574 ГК РФ); договоры продажи или аренды
предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560, п. 2 ст. 658 ГК РФ);
аренды здания (сооружения) на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК
РФ) и др.
Очень часто в деловом обороте предварительным договором
оформляется соглашение сторон о заключении в будущем договора аренды
части здания, строительство которого на момент подписания
предварительного договора еще не завершено. В данной ситуации у
будущего арендодателя не только нет свидетельства о праве собственности
на строящееся здание, но юридически самого здания еще «не существует».
Построенное здание может выступать как объект гражданско-правовых
отношений только с момента государственной приемки завершенного
строительством объекта, постановки его на государственный учет и