34
При рассмотрении опциона на заключение договора и опционного
договора как соглашений, ориентированных на действие в будущем времени,
возникает необходимость определения их соотношения с предварительным
договором (ст. 429 ГК РФ). Некоторые исследователи в качестве критерия
разграничения выделяют то, что предварительный договор имеет характер
взаимного, двустороннего соглашения.
1
Безусловно, предварительный договор
наделен названными чертами, однако это не запрещает опционным сделкам
быть аналогичными.
Поэтому критерием разграничения данных договоров выступает
характер их исполнения. Предварительный договор обязывает контрагентов на
заключение основного договора на оговоренных ранее условиях, носит
принудительный характер в связи с тем, что сторона может обратиться в суд с
иском о понуждении. Реализация же опционных сделок, напротив, полностью
добровольна и зависит от собственной воли одной из сторон.
Таким образом, подводя итоги первой главе исследования, можно
сделать следующие выводы.
Предварительный договор – это соглашение, в соответствии с которым
стороны берут на себя обязательство заключить основной договор в будущем,
причем на тех условиях, которые предусмотрены данным соглашением.
Различные исторические подходы к правовому регулированию
предварительного договора характеризуются изменчивостью - от признания
такого договора самостоятельным юридическим фактом, создающим условия
для заключения основного договора, до его отвержения. В настоящее время
понятие предварительного договора четко очерчено в статье 429 ГК РФ.
В современном гражданском обороте предварительный договор носит
организационный характер, поскольку регулирует заключение отдельных видов
договоров. Главная особенность предварительного договора заключается в
том, что исполнение его условий не связано с исполнением имущественных
1
Солдаткина Р.Н. Правовая природа опциона на заключение договора и опционного договора,
их соотношение между собой и с предварительным договором // Бюллетень науки и практики. -
2018. - Т. 4. - № 2. - С. 374.
35
требований; из предварительного договора возникает только обязанность
заключения основного договора. Этим он отличается от оферты, от соглашения
о намерениях, от договора с отлагательным условием или с отлагательным
сроком, от договора простого товарищества, несмотря на некоторые совпадения
по ряду внешних признаков. От опционных сделок предварительный договор
отличается принудительностью исполнения своих положений.
36
Глава 2. Особенности заключения и исполнения
предварительного договора
2.1. Порядок заключения и основные условия предварительного договора
Как было отмечено в первой главе исследования, предварительный
договор имеет определенную специфику, проявляющуюся в том, что его можно
рассматривать с нескольких сторон: как способ заключения основного
договора, как двусторонняя сделка и как способ правомерного ограничения
свободы заключения договора.
1
Предварительным договором оформляется обязательство двух сторон
заключить основной договор, т.е. следует говорить об организационном
моменте предварительного договора.
Любое обязательство устанавливает права и обязанности, а каждый
договор содержит определенные условия, от которых зависят обязательства. В
предварительном договоре главное обстоятельство - это положение о предмете,
как о единственном существенном условии. Предметом предварительного
договора является установление обязательства.
2
Нужно понимать, о чем будет
основной договор, что будет продано, сдано в аренду, какие работы или услуги
будут выполнены и оказаны.
Ранее было обязательным согласовывать все существенные условия для
основного договора. С 1 июня 2015 г. вступили в силу изменения ГК РФ,
коснувшиеся предварительного договора. Теперь закон не требует достигать
соглашения по существенным условиям: «Предварительный договор должен
содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия
основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон
1
Майдаровский Д.В. Предварительный договор и заключение основного договора в
Российском гражданском праве. Дисс. на соиск. уч. ст. канд. юрид. наук. / Майдаровский Д.
В. - Ростов-на-Дону, 2011. С. 4.
2
Маркин П.В. Вопросы регулирования предварительного договора // Мировая наука. – 2018.
- № 7 (16). – С. 54.
37
должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного
договора».
1
Заключение предварительного договора порождает у его сторон только
обязанность заключить основной договор. Юридически это так. Практически,
чтобы заключить основной договор, если он реальный и обязанность
исполняется в момент заключения, то стороне необходимо «быть готовой» т.е.
совершить определѐнные действия, направленные на исполнение основного
договора, до того, как он будет заключен. Например, займодавец передает
деньги или иные вещи, но, чтобы передать, ему их необходимо иметь в месте
совершения сделки, т.е. не всегда условие о не совершении действий
направленных на исполнение основного договора выполнимо при заключении
предварительного договора.
Обратимся к сторонам предварительного договора. В обычном
понимании любое обязательственное правоотношение предполагает как
минимум одного должника и как минимум одного кредитора. Однако исследуя
субъектный состав предварительного договора, весьма размытым
представляется разграничение, кто является должником, а кто - кредитором.
2
В
соответствии со ст. 429 ГК РФ, предварительным договором, является
соглашение сторон, которые лишь в будущем заключат основной договор, о
чем берут на себя обязательства в рамках договора предварительного. То есть:
1) во-первых, предварительный договор является синаллагматическим
(двусторонне обязывающим), по крайней мере, таким он сформулирован в
действующем гражданском законодательстве;
2) во-вторых, стороны обязаны к совершению одинаковых действий.
Если бы законодатель сформулировал предварительный договор как
односторонне обязывающий, то не возникало бы вопросов о том, какая сторона
1
Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую
Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. – 2015. - №
10. - Ст. 1412.
2
Сусликов В.Н., Чумакова О.Н. Ответственность сторон за неисполнение обязательства,
предусмотренных предварительным договором: проблемы теории и практики // Северо-
Кавказский юридический вестник. - 2018. - № 2. - С. 66.
38
в таком договоре является кредитором, а какая - должником. Но этого нет, хотя
в научной литературе встречаются мнения о допустимости существования
односторонних предварительных договоров, так же, когда основной договор
относится к двусторонне обязывающим.
1
В связи с этим на сегодняшний день нет оснований опровергать наличие
предварительного договора, где только одна сторона принимает на себя
обязательство по заключению основного договора (например, арендодатель
обязуется в будущем передать в аренду, продавец обязуется в будущем
продать). Законодательством не запрещено заключение такого вида договоров,
но это не совпадает с определением, указанным в п. 1 ст. 429 ГК РФ, поэтому к
ним норму ст. 429 ГК РФ можно было бы применять по аналогии закона.
В целях же совершенствования действующего законодательства
возможно было бы внести дополнение в п. 1. ст. 429 ГК РФ: где стороны (либо
одна из сторон) будут обязаны к заключению основного договора в будущем.
Смысл данной поправки заключается в том, что в суд с иском о понуждении к
заключению основного договора будет иметь право обратится только не
обязанная к его заключению сторона.
Конечно, если рассматривать всю цепочку правоотношений, включая
основной договор, который стороны должны заключить, то их желания будут
чаще иметь встречное содержание, но не всегда. Это обуславливает сложности
при определении контрагентов предварительного договора, в определении
принадлежности статуса кредитора и должника сторонам. Сущность прав и
обязанностей сторон предварительного договора заключается в том, что каждая
сторона берет на себя обязанность заключить основной договор в случае
предъявления такого требования другой стороной и в соответствии с этим
наделяется правом требовать от другой стороны заключить договор после
предъявления такого требования.
2
1
Новицкий И.Б. Обязательство заключить договор / И.Б. Новицкий. – М., 1947. С. 44.
2
Умеров В.С. Историческая основа предварительного договора // Крымский Академический
вестник. - 2018. - № 7. - С. 130.
39
Учитывая вышеизложенное, фактически каждая из сторон
предварительного договора обладает статусом должника по одним требованием
и статусом кредитора по другим. Трудность заключается в том, что содержание
этих требований аналогично. В итоге, при определенности контрагентов
предварительного договора до момента предъявления требования о заключении
основного договора достаточно проблематично выявить среди сторон
кредитора и должника. Но следует отметить, что это обусловлено особым
характером этого договора.
Можно сделать вывод о том, что в том случае, когда одна сторона
предварительного договора предъявила требование о заключении основного
договора, тем самым приобретя статус кредитора по своим требованиям, но не
принимает от другой стороны - должника надлежащего исполнения путем
несовершения кредиторских обязанностей (например, не появляется в
условленное место заключения основного договора), то это не лишает такого
должника права предъявить свое требование о заключении основного договора.
Следовательно, указанная сторона предварительного договора, приобретя
статус кредитора по своему требованию, и в случае невыполнения другой
стороной обязанности по заключению основного договора, может
воспользоваться всем арсеналом правовых средств, установленных для защиты
прав, возникающих на основании предварительного договора.
1
Таким образом, если одна из сторон предъявит требования к другой
стороне предварительного договора о заключении основного договора, это не
лишает последнего права предъявить аналогичное требование. Представляется,
что это единственный обоснованный подход к анализу субъектного состава
предварительного договора. Любое другое понимание принадлежности статуса
должника или кредитора сторонам в предварительном договоре приводило бы к
невозможности эффективно защитить право по предварительному договору и
достичь конечной цели в виде заключения основного договора, которую
стороны предполагали при заключении предварительного договора.
1
Сусликов В.Н., Чумакова О.Н. Указ. соч. С. 67.
40
Нередки случаи, когда заключение основного договора зависит от
действий третьих лиц, в таком случае, предварительный договор «de facto»
ставится под отлагательное условие. Например, стороны заключили
предварительный договор купли-продажи недвижимости. Обязательство сторон
по заключению основного договора купли-продажи поставлено под
отлагательное условие, а именно, продавец обязан завершить строительство и
подписать с третьим лицом акт о завершении строительства, но если третье
лицо отказывается подписывать акт, условие не выполнено, т.е. основной
договор не может быть заключен. Таким образом, должник, кредитор и третье
лицо являются взаимозависимыми.
М.И. Брагинский отмечает, что существует несколько вариантов участия
третьего лица в исполнении обязательства:
1) третье лицо выступает как пособник должника;
2) третье лицо выступает как исполнитель обязательства.
1
Проецируя эти формы участия третьего лица на предварительный
договор, мы отдаем предпочтение последней, т.к. в итоге третье лицо передает
исполнение обязательства непосредственно кредитору. Так, в соответствии со
ст. 403 ГК должник отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение
обязательства третьими лицами, на которых было возложено исполнение. По
данному вопросу данная позиция согласуется с мнением М.В. Шапкина,
который указывает, что тезис «в результате возложения исполнения
обязательства на третье лицо возникает новое обязательственное
правоотношение, не говоря уже о едином правоотношении с тремя
участниками, не соответствует действительности».
2
Рассмотрим другую ситуацию с участием третьего лица в обязательстве:
стороны заключили предварительный договор купли-продажи квартиры, к
моменту заключения основного договора покупатель узнает, что продавец взял
1
Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Договоры о займе, банковском кредите
и факторинге. Договоры, направленные на создание коллективных образований. - М.: Статут,
2011. С. 64.
2
Шапкин М. В. Участие третьих лиц в исполнении обязательств// Бизнес в законе. - 2011. - № 6.
– С. 68.
41
кредит в банке, заложив предмет будущего основного договора. Здесь
потенциальный приобретатель имущества по предварительному договору
должен иметь право оспорить заключенный собственником договор об
отчуждении указанного в предварительном договоре имущества третьему лицу
(или обременении данного имущества залогом, ипотекой или иным
ограниченным вещным правом), если будет доказано, что такое третье лицо в
момент заключения оспариваемого договора знало или должно было знать о
том, что это имущество является объектом заключенного ранее собственником
предварительного договора. Оспаривание сделки в такой ситуации может
опираться на положения п. 4 ст. 1 ГК («никто не вправе извлекать
преимущества из своего недобросовестного поведения»). Право не может
поощрять сговор собственника и третьего лица, направленный на нарушение
прав стороны предварительного договора, и недобросовестное вмешательство
такого третьего лица в чужие договорные отношения.
1
Обобщая вышесказанное, отметим, что обязательство с участием
третьих лиц, в предварительном договоре, возникающее между кредитором
третьим лицом, относится к внедоговорным в отличие от договорного
обязательства, вытекающего из предварительного договора и связывающего
кредитора и должника. Сговор собственника и третьего лица, направленный на
нарушение прав стороны предварительного договора, следует относить к
основаниям возникновения «преимущества» у добросовестной стороны
предварительного договора. В частности, в случае возникновения права на
обязательное заключение договора, добросовестная сторона может предъявить
в суд иск о признании договора заключенным на условиях, предусмотренных
актами гражданского законодательства или предварительным договором.
Рассматривая вопросы заключения предварительного договора, стоит
акцентировать внимание на вопросах его формы. Согласно п.2 ст. 429 ГК РФ
предварительный договор должен заключаться в той же форме, которая
1
Клименко К.И. Переговорный процесс как основа для заключения предварительного договора
// Крымский Академический вестник. - 2018. - № 5. - С. 232.
42
установлена для основного договора. Если же указанная форма не установлена,
то в письменной форме. Несоблюдение указанных положений влечет
ничтожность, т.е. полную недействительность договора.
Еще одним важным моментом при заключении предварительного
договора является срок, в который стороны обязуются заключить основной
договор, если же срок не определен - основной договор подлежит заключению
в течение года с момента заключения предварительного. По данному условию
также возникали спорные ситуации, которые приходилось разрешать судебным
инстанциям, - к примеру, стороны согласовали в предварительном договоре,
что договор купли-продажи квартиры подлежит заключению в 90-дневный срок
с даты государственной регистрации права собственности на недвижимое
имущество. Такое условие суд не счел условием о сроке заключения основного
договора, поскольку по смыслу ст. 190 ГК РФ срок может определяться
указанием на событие, которое неизбежно должно наступить, т.е. по
независящим от воли и действий сторон.
1
В данном же случае событие, с которым стороны связали течение срока,
не отвечает критерию неизбежности, в связи с чем срок считается не
согласованным, и по общему правилу ГК РФ основной договор подлежал
заключению в течение года с момента заключения предварительного.
Возможным вариантом ухода от такой ситуации является указание в тексте
договора, что основной договор подлежит заключению после наступления
определенного события, но не позднее определенного срока. Такой способ
установления определенного срока, отвечающего требованиям ст. 429 ГК РФ,
предложил А. Бычков.
2
Интересным моментом, касающимся срока на
заключение основного договора, является отсутствие верхнего порога его
длительности, т.е. закон не ограничивает стороны указать в предварительном
договоре на обязанность заключить основной спустя, к примеру, 20 лет с даты
подписания предварительного.
1
Определение Верховного Суда РФ от 12 октября 2016 г. N 9-КГ16-6 // СПС
"КонсультантПлюс". - Режим доступа: http://www.consultant.ru (дата обращения: 15.03.2020)
2
Бычков А. Нюансы предварительного договора // ЭЖ-Юрист. - 2015. - № 7. - С. 13.
43
Еще одним нововведением, вступившим в силу с 1 июня 2015 г.,
является установление срока для понуждения к заключению основного
договора - шесть месяцев с момента неисполнения стороной обязательства по
заключению договора. Кроме того, в случае возникновения разногласий сторон
относительно условий основного договора такие условия определяются в
соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается
заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с
момента, указанного в решении суда.
1
Обобщая все сказанное, нужно отметить, что законодатель усилил
конструкцию предварительного договора таким образом, чтобы его заключение
являлось для стороны действительно обязывающим моментом, а не действием,
которое лишь возможно приведет к заключению основного договора. Этими
нововведениями законодателя (а кроме того - практикой судебных органов),
несомненно, защищается сторона, заключающая предварительный договор с
единственной целью - заключить в будущем основной договор. Отныне она
действительно будет вправе рассчитывать на такой исход, избегая негативного
результата злоупотребления ее контрагента правом.
2.2. Исполнение обязательств, вытекающих из предварительного договора
Исполнение договора является центральной стадией в развитии любого
договорного правоотношения. Поведение сторон, направленное на исполнение
условий договора, определяет саму сущность договора как уникальной
правовой формы имущественных отношений участников хозяйственного
оборота. В договоре выражается стремление сторон к ожидаемому правовому
результату, проявляется их имущественный интерес получить то, на что они
рассчитывали при его заключении.
1
Мазманова М.З. Соотношение предварительного договора со смежными правовыми
конструкциями // Проблемы современного законодательства России и зарубежных стран. - 2018.
- С. 242.