23
предварительный договор купли-продажи имущества и умер до заключения
основного договора, а наследник не желает продавать имущество наследодателя
– имеет ли право наследник без гражданско-правовых санкций отказаться от
заключения основного договора)?
Указанные вопросы могут породить споры на практике, выливающиеся в
длительные судебные тяжбы, что актуализирует из разрешения в нормативном
порядке.
По общему правилу, предусмотренному в ст. 429 ГК РФ предварительный
договор является взаимным (двусторонним). Однако в науке высказывалось
мнение о том, что такие договоры могут быть либо только односторонними
1
,
либо по ситуации – односторонними и двусторонними
2
. В целом, логика понятна
– если есть односторонние обязательства, то должен быть механизм и
заключения предварительного одностороннего обязательства. Однако, в
настоящее время заключение одностороннего предварительного договора
отсутствует, что позволяет говорить о необходимости внесения изменений в ч. 1
ст. 429 ГК РФ с целью указания в ней возможности заключения
предварительного договора в одностороннем порядке. Как пример можно
привести предварительный договор аренды нежилого помещения, который
заключается между учредителями создаваемой организации с одной стороны и
собственником нежилого помещения – с другой. В таком договоре
предусматривается обязанность собственника заключить в будущем договор
аренды нежилого помещения с создаваемой организацией. Для закрепления этой
возможности рекомендуется ч. 1 ст. 429 ГК РФ изложить в следующей редакции:
«1. По предварительному договору одна из сторон обязуется либо
стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества,
выполнении работ, оказании услуг (основной договор) на условиях,
предусмотренных предварительным договором».
1
Например, исполнитель вправе заключить договор на бронирование мест на автостоянке
(предварительный договор).
2
Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательстве. – М.: Юридлит, 1950. – С.144-
145.
24
Правовая конструкция предварительного договора говорит о его
безвозмездном и консенсуальном характере. Но при этом практика уже знает
случаи заключения возмездных предварительных договоров
1
.
Срок предварительного договора сформулирован диспозитивно – если
стороны не договорились о нем, то основной договор заключается в течение года
(п. 4 ст. 429 ГК РФ). Срок предварительного договора также прекращается
заключением основного договора (п. 6 ст. 429 ГК РФ).
Относительно условия о цене арбитражная практика исходит из
необязательности включения данного условия в предварительный договор, при
возникновении спора устанавливается обычная цена в сравнимых
обстоятельствах (п. 3 ст. 424 ГК РФ)
2
.
Таким образом, можно сделать вывод, что предварительный договор,
являясь разновидностью гражданско-правового договора, обладает всеми
необходимыми элементами договорной конструкции. Особенностями
элементного состава предварительного договора является его предмет, который
составляют действия сторон по заключению в будущем договора о передаче
имущества, выполнении работ или оказании услуг (основного договора). В
предварительном договоре должно содержаться указание на предмет и срок
заключения основного договора.
1.3 Порядок заключения предварительного договора на примере
предварительного договора купли-продажи недвижимости
Порядок заключения предварительного договора не определен специально
в ст. 429 ГК РФ, поэтому для него справедливы общие положения о порядке
заключения гражданско-правовых договоров (глава 28 ГК РФ). Для примера
1
Смирнов А. Какие проблемы решает предварительный договор? // Акционерный вестник. –
2012. – № 3. – С. 22.
2
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики
разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» //
Вестник ВАС РФ. – 1997. – № 7.
25
рассмотрим порядок заключения наиболее распространенного предварительного
договора – договора купли-продажи недвижимости. Для его заключения в силу
ч. 3 ст. 429 ГК РФ следует достигнуть соглашения по всем его существенным
условиям.
Существенными условиями договора купли-продажи недвижимого
имущества являются его предмет и цена.
Предмет договора купли-продажи недвижимости определяется по
правилам кадастрового законодательства – указывается точный адрес
недвижимости, ее кадастровый номер и иные технические характеристики.
Цена недвижимости также имеет существенное значение для заключения
договора купли-продажи. Оценка производится, как правило,
профессиональными оценщиками в установленном порядке.
Особенностью также является форма договора – необходимость его
государственной регистрации.
Все перечисленные особенности влияют на порядок заключения
предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества.
Как уже указывалось выше, предметом предварительного договора
является заключение в предусмотренный срок основного договора в
соответствии с условиями, предусмотренных предварительным договором
1
.
При заключении предварительных договоров купли-продажи
недвижимости часто той недвижимости еще нет, то есть она будет построена в
будущем. Следует отметить, что право собственности на имущество не может
быть приобретено истцом на основании предварительного договора о продаже
имущества. Об этом свидетельствуют материалы судебной практики.
Так, в арбитражный суд обратилось общество с ограниченной
ответственностью с иском к акционерному обществу о признании права
собственности на нежилое помещение. Исковые требования обоснованы
1
Занковский С.С. Предпринимательские договоры / Отв. ред. В.В. Лаптев. – М.: Норма, 2014.
– С. 304.
26
договором, заключенным сторонами в январе 1995 года, согласно которому они
должны до 01.07.95 заключить договор купли-продажи здания.
При решении вопроса о приобретении права собственности арбитражный
суд правомерно исходил из п. 2 ст. 218 ГК РФ, согласно которому право
собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть
приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены,
дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Предъявленный в обоснование исковых требований договор был оценен
судом как предварительный договор, содержание которого представляет собой
обязательство сторон по заключению в будущем договора о продаже имущества
на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Поскольку свои намерения по продаже имущества путем заключения
основного договора стороны не реализовали, в удовлетворении исковых
требований о признании права собственности на имущество было отказано в
связи с их необоснованностью
1
.
Рассмотрим порядок заключения предварительного договора при обмене
жилья. Предметом сделки мены жилых помещений могут быть
приватизированные либо приобретенные в собственность в ином
соответствующем законодательству порядке, а также квартиры в домах
жилищно-строительных (жилищных) кооперативов, паенакопления за которые
ко дню совершения сделки выплачены полностью.
Правовое регулирование договора мены жилого помещения в
значительной степени опирается на нормы о купле-продаже. Разница состоит
лишь в том, что в качестве «покупной цены» здесь выступают не деньги, а иное
жилое помещение. Однако если стоимость обмениваемых жилых помещений
неодинакова, то сторона, отчуждающая жилое помещение меньшей стоимости,
должна доплатить разницу в цене. В том случае, если сделка совершается без
1
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 № 13 «Обзор практики
разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» //
Вестник ВАС РФ. – 1997. – № 7.
27
договоренности о доплате за большую жилплощадь, то квартиры по умолчанию
признаются равноценными.
Обмен жилых помещений в домах государственных, кооперативных и
общественных организаций, а также в домах, принадлежащих гражданам или
юридическим лицам на праве собственности, допускается лишь с согласия
наймодателя.
Необходимо особо осторожно подходить к решению об обмене
приватизированной квартиры на жилое помещение, относящееся к
государственному (муниципальному) жилищному фонду. Дело в том, что
согласно ст.11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 4 июля
1991 г. № 1541-1
1
каждый гражданин имеет право на приобретение в
собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения лишь
один раз. Поэтому при отчуждении приватизированной квартиры считается, что
гражданин уже реализовал свое право бесплатной приватизации жилья.
Данное правило не распространяется на несовершеннолетних граждан,
ставших собственниками жилого помещения в порядке его приватизации,
поскольку, согласно ч.2 ст.11 указанного Закона, за ними сохраняется право на
однократное получение в собственность бесплатно государственного или
муниципального жилого помещения после наступления совершеннолетия.
Предварительный двусторонний договор является основанием для
заключения в установленные соглашением сроки договора мены, по которому
право собственности гражданина на жилое помещение передается
соответствующей посреднической организации с одновременным
возникновением прав собственности на жилое помещение большего размера,
предоставляемого посредником гражданину с зачетом стоимости передаваемого
жилого помещения и принадлежащего ранее гражданину.
Обязательными условиями двустороннего договора являются следующие:
а) заключение договора мены в установленные соглашением сторон сроки;
1
Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 (ред. от 16.10.2012) «О приватизации жилищного фонда в
Российской Федерации» // Бюллетень нормативных актов. – 1992. – № 1.
28
б) определение предмета договора мены;
в) подбор жилой площади посредником;
г) определение сроков передачи жилой площади по актам передачи;
д) определение сроков освобождения жилой площади гражданином
собственником и лицами, постоянно проживающими с ним;
е) определение сроков оплаты разницы в стоимости имеющегося у
гражданина-собственника жилого помещения и предоставляемого посредником;
ж) ответственность сторон за неисполнение условий предварительного
договора;
з) определение условий, ограничивающих совершение сделок по
отчуждению жилого помещения гражданином-собственником;
и) нотариальное удостоверение предварительного договора мены и
регистрация в посреднической организации.
Предварительный договор подписывается всеми постоянно
зарегистрированными на жилплощади собственника лицами и
сособственниками, а также представителем посредника.
Традиционно с момента заключения предварительного договора
собственнику запрещается продавать, менять, отдавать в залог, производить
иные действия, которые могут препятствовать в дальнейшем освобождению
жилого помещения, принадлежащего гражданину на праве собственности и
идущего в зачет стоимости приобретаемого жилого помещения большего
размера.
После подачи документов и заключения предварительного договора
подбор жилой площади гражданину, желающему приобрести жилое помещение
большего размера с зачетом стоимости имеющегося и принадлежащего на праве
собственности, осуществляется посредником в соответствии с условиями
предварительного договора.
После подбора посредником жилой площади большего размера и согласия
гражданина на его приобретение с гражданином-собственником заключается
29
договор мены в установленном порядке в соответствии с условиями
предварительного договора
1
.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что предварительный договор
играет существенную роль в обороте недвижимого имущества.
Предварительный договор заключается сторонами будущего договора купли-
продажи недвижимости и гарантирует заключение договора купли-продажи
недвижимости в будущем. Заключение предварительного договора выгодно для
обеих сторон договора купли-продажи недвижимости, так как они связаны
обязательствами по заключению основного договора. Однако, такая правовая
связь не означает нарушение принципа свободы договора, так как стороны могут
и не заключить основной договор в установленный предварительным договором
срок и не требовать такого заключения, что само по себе прекращает
обязательства, порождаемые предварительным договором.
По итогам рассмотрения вопросов первой главы можно сделать
следующие выводы: предварительный договор является разновидностью
гражданско-правовых договоров. По предварительному договору стороны
обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении
работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных
предварительным договором. Правовое закрепление в современном
законодательстве положений о предварительном договоре не ново для
отечественного законодательства. Предварительный договор создает правовую
связь между будущими сторонами основного договора, гарантируя стабильность
достигнутой договоренности относительно будущих договорных отношений.
Сторонами предварительного договора являются любые субъекты
гражданского права; его предмет – действия сторон по заключению в будущем
договора о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг
(основного договора); договор взаимный (двусторонний), безвозмездный.
1
Дегтярева А., Смородинов М., Андрианов Н., Денисов А., Чистякова Ю. За заключение
предварительных договоров с нарушением Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ об участии в
долевом строительстве могут оштрафовать по-крупному // Жилищное право. – 2014. – № 7. –
С. 110.
30
2. Предварительный договор как сделка,
подготавливающая основной договор
2.1 Характеристика существенных условий предварительного
договора
Существенными условиями называются такие условия договора, без
достижения соглашения, по которым договор считается незаключенным. Все
условия предварительного договора могут быть разделены на два вида:
– условия, имеющие отношение непосредственно к предварительному
договору (например, срок заключения основного договора), а также
– условия, позволяющие установить предмет и иные существенные
условия основного договора (ч. 3 ст. 429 ГК РФ).
К примеру, в Решении Арбитражного суда Чувашской Республики от
12.08.2010 № А79-5611/2010 суд, проанализировав предварительный договор, на
котором основывает свои требования истец, признает его незаключенным,
поскольку указанное имущество не содержит признаков, позволяющих его
идентифицировать, соответственно, в договоре не определен предмет сделки
1
.
Есть и другие существенные условия основного договора, отдельные из
которых могут содержаться не только непосредственно в ГК РФ, но и в иных
законах. В качестве примера можно привести Постановление ФАС СКО от
15.06.2012 № А32-30330/2010, в котором суд пришел к выводу о
незаключенности предварительного договора, отметив, что с учетом положений
ст. ст. 8, 14 и 21 Закона об обществах с ограниченной ответственностью в
предварительном договоре отсутствуют существенные условия договора,
необходимые для признания такого договора заключенным. В частности,
стороны не согласовали условия о подлежащей отчуждению доле, указано лишь
на предельный ее размер (не более 50%) по цене не более 5 тыс. руб. По вопросу
1
Решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 12.08.2010 № А79-5611/2010 // СПС
«КонсультантПлюс».
31
о конкретном размере доли и цены стороны отослали к соглашению сторон,
которое отсутствует
1
.
Предварительный договор аренды должен содержать конкретные
характеристики, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в
аренду (этаж, место расположения, адрес). В противном случае (при отсутствии
таких характеристик), если у сторон договора возникнут разногласия, которые
они будут решать в судебном порядке, суд может признать такой договор
незаключенным. Данный вывод следует из п. 3 ст. 607 ГК РФ, в соответствии с
которым в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие
установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта
аренды
2
.
Так, в судебной практике рассматривалось дело, в котором в договоре
отсутствовали данные, позволяющие установить имущество, подлежащее
передаче в качестве объекта аренды (не было указаний на площадь помещений
либо порядок определения таковой). Судьи отметили, что у сторон при
подписании предварительного договора имелась возможность согласовать
местонахождение, площадь и иные технические характеристики имущества, в
отношении которого должен быть заключен договор аренды, в частности,
посредством внесения в предварительный договор сведений из проектной
документации строящегося здания. На основании этого судьи признали
предварительный договор незаключенным, заметив, что фактическое
нахождение в пользовании истца нежилых помещений в данном здании не
свидетельствует о согласовании между сторонами соответствующего
существенного условия при подписании сторонами предварительного договора
3
.
1
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.06.2012 по делу № А32-30330/2010 //
СПС «КонсультантПлюс».
2
Леонова Н. Предварительный договор аренды: на что обратить внимание // Практический
бухгалтерский учет. – 2014. – № 7. – С. 30.
3
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.03.2012 по делу № А58-5257/10 //
СПС «КонсультантПлюс».
32
Зачастую предварительные договоры заключаются в сфере строительного
подряда, в связи с чем, важно определить существенные условия основного
договора строительного подряда.
Договор строительного подряда, впрочем, как и любой другой договор,
является заключенным при достижении сторонами соглашения по всем
существенным условиям, а также с учетом соблюдения определенной законом
формы договора.
Однако разработка общего понятия, как и легального определения
гражданско-правового договора, невозможна без четкого установления предмета
такого договора.
Некоторые ученые придерживаются концепции сложного предмета
договора строительного подряда, в соответствии с которой в предмет договора
строительного подряда включены два элемента: непосредственно работы
(строительство как процесс) и объект строительства (результат строительных
работ)
1
.
Предмет договора должен быть сформулирован сторонами с той степенью
определенности, которая позволяет индивидуализировать объект порождаемых
договором обязательств. Невозможность такой индивидуализации, а именно
несогласованность или неопределенность предмета договора, может повлечь
невозможность его исполнения
2
.
Результат работ, будучи важнейшим элементом предмета договора,
характеризуется индивидуальностью, неподвижностью, продолжительной
эксплуатацией. Указание в договоре на конечный результат работ является
обязательным
3
. Напомним, что в связи с предстоящими изменениями ст. 128 ГК
1
Ершов О.Г. О предмете договора строительного подряда // Законодательство. – 2011. – № 3.
– С. 27.
22
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13 мая 2010 г. № А53-6762/2009 // СПС
«КонсультантПлюс».
3
Постановление ФАС Поволжского округа от 4 мая 2008 г. № А55-14481/2007 // СПС
«КонсультантПлюс»; Постановление ФАС Дальневосточного округа от 20 декабря 2005 г. №
Ф03-А04/05-1/3762 // СПС «КонсультантПлюс».