64
незаключением основного договора, при этом суд частично удовлетворил
встречные требования иного общества о взыскании задолженности по оплате
эксплуатационных услуг, неустойки, штрафа. Так, суд отметил, что по
смыслу пунктов 4 и 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные
предварительным договором, не могут рассматриваться как бессрочные. Эти
обязательства прекращаются в случае незаключения основного договора в
срок, установленный предварительным договором, или в определенный
законом годичный срок
1
.
Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда суд
удовлетворил требования областного государственного автономного
учреждения здравоохранения к обществу о взыскании основного долга по
договору.
Суд отметил, что по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса
Российской Федерации лица, заключившие предварительный договор, имеют
единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право
требовать от другой стороны заключения основного договора. Правовая
природа предварительных договоренностей, с точки зрения их
самостоятельного значения, не предполагает возникновения
обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из
будущего договора
2
.
Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда суд
отказал в удовлетворении требований общества к иному обществу о
взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование
чужими денежными средствами.
Суд обратил внимание на то, что по смыслу пунктов 4 и 6 статьи 429
ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, не
могут рассматриваться как бессрочные. Эти обязательства прекращаются в
1
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.07.2015 № Ф04-
21323/2015 по делу № А70-9652/2014 // СПС «Консультант Плюс»
2
Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2015 № 04АП-
1680/2015 по делу № А19-19760/2014 // СПС «Консультант Плюс»
65
случае незаключения основного договора в срок, установленный
предварительным договором, или в определенный законом годичный срок
1
.
Дополнительным апелляционным определением Челябинского
областного суда отказано обществу в удовлетворении требований к
физическому лицу о признании недействительными договоров целевого
займа, предварительных договоров купли-продажи.
Суд обратил внимание на то, что по смыслу статьи 429 ГК РФ из
предварительного договора не могут вытекать никакие обязательства, кроме
обязательства по заключению основного договора. В частности,
обязательства по купле-продаже недвижимости могут возникать лишь после
заключения основного договора. Правовая природа предварительного
договора не предполагает возникновения обязательственных отношений
имущественного характера, основанных на таком договоре
2
.
Также суд удовлетворил требования физических лиц к иным
физическим лицам о взыскании денежных средств, отметив, что по смыслу
положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ из предварительного договора не
могут вытекать никакие обязательства, кроме обязательства по заключению
основного договора. В частности, обязательство по оплате товара возникает у
покупателя лишь после заключения основного договора купли-продажи. В
связи с этим в рассматриваемом случае назначение предварительного
платежа, предусмотренного предварительным договором, состояло в его
последующем зачете в счет оплаты стоимости квартиры после подписания
основного договора, т.е. в обеспечении исполнения будущего обязательства
покупателя по оплате товара
3
.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа суд
частично удовлетворил требования общества к иному обществу о взыскании
1
Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2015 № 08АП-
2046/2015 по делу № А75-11601/2014 // СПС «Консультант Плюс»
2
Дополнительное апелляционное определение Челябинского областного суда от
09.04.2015 по делу № 11-3785/2015 // СПС «Консультант Плюс»
3
Апелляционное определение Кемеровского областного суда от 26.03.2015 по делу № 33-
2974 // СПС «Консультант Плюс»
66
убытков, причиненных вследствие нарушения обязательств,
предусмотренных договором.
Суд обратил внимание на то, что по смыслу пункта 1 статьи 429 ГК РФ
предварительный договор обусловливает возникновение обязанности
заключить основной договор. Предварительный договор не может
устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе
обязанности передать имущество или вносить платежи за пользование им
1
.
Таким образом, изучив судебную практику возможно заключить
следующее, согласно ст. 429 ГК РФ стороны гражданских правоотношений
вправе заключить соглашение - предварительный договор, в котором
обяжутся в будущем подписать договор о передаче имущества, выполнении
работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных таким
соглашением. Подписывая предварительный договор, хозяйствующий
субъект ограничивает свое право, как заключать, так и не заключать
гражданско-правовые договоры ограничивается обязанностью заключить в
будущем договор с определенным субъектом на заранее установленных
условиях, однако взамен получает определенную гарантию того, что
интересующий его договор будет заключен на тех условиях, которые
согласовывались и подписание которого имеет важное значение для
деятельности такого субъекта. Еще раз следует отметить, что при
заключении предварительного договора, заключающие его стороны
принимают на себя не основные обязанности, а только обязательство
заключить друг с другом договор на определенных условиях.
Таким образом, предварительный договор не является договором о
передаче имущества либо прав на имущество
2
. Ввиду подобного толкование
норм права судебными инстанциями порождает ряд последствий, например
таких, если стороны заключают предварительный договор, в соответствии с
1
Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.02.2015 по делу №
А13-3829/2014 // СПС «Консультант Плюс»
2
Определение Верховного Суда РФ от 16 декабря 2014 г. № 9-КГ14-8 // СПС
«Консультант Плюс»
67
которым обязуются в будущем заключить основной договор, требующий в
соответствии с законодательством государственной регистрации, то
государственная регистрация предварительного договора не требуется.
Описанная ситуации имеет место быть несмотря на установленное ГК РФ
правило, что предварительный договор заключается в той же форме, что и
основной договор, однако требование законодательства об обязательной
государственной регистрации договора «не является элементом формы этого
договора»
1
. Указанная позиция судебных органов конечно представляется
правомерной и следует самой идее предварительного договора, что и
позволяет сторонам заключить подобного рода договор, не обременяя себя
процедурой государственной регистрации, к которой им придется обратится
в последствии на стадии заключения основного договора. Кроме того,
указанное толкование позволяет избежать злоупотребления правом в части
оспаривания наличия обязанности заключить основной договор ввиду
отсутствия государственной регистрации предварительного договора и, как
следствие, его ничтожности по правилам п. 2 ст. 429 ГК РФ.
3.2.Анализ нововведений в нормативно-правовой базе в отношении
института предварительного договора
Далее рассмотрим изменения в ГК РФ, вступившие в силу с 1 июня
2015 г. в в отношении института предварительного договора.
Итак, в п. 3 ст. 429 ГК РФ внесено изменение: «Предварительный
договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а
также условия основного договора, относительно которых по заявлению
одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении
предварительного договора»
2
. Предыдущая редакция ГК РФ
предусматривала необходимость наличия условий, позволяющих установить
1
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 // Вестник
ВАС РФ. – 2001. – № 4
2
Федеральный закон от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую
Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета. – 2015. – № 52. 13
марта
68
предмет, а также другие существенные условия основного договора. Таким
образом, новая редакция ГК РФ убирает необходимость предусматривать
существенные условия договоров в предварительном договоре.
Необходимо рассмотреть причину исключения существенных условий
из существовавшей ранее нормы права и обязательных атрибутов
предварительного договора.
В монографии М.И. Брагинского и В.В. Витрянского указывается, что
«если уже на стадии оформления предварительного договора стороны в
состоянии согласовать все существенные условия основного договора, то что
им мешает заключить сразу и непосредственно указанный основной договор,
не отягощая свои отношения предварительными договоренностями. При этих
условиях роль предварительного договора, по существу, сводится к
появлению дополнительной стадии в заключении договора»
1
.
Таким образом, на практике ситуация следующая - стороны, заключая
предварительный договор, либо вообще не в состоянии определить
существенные условия будущего основного договора, либо могут определить
их ошибочно, руководствуясь предположениями. Также следует сделать
акцент на том, что анализ судебной практики в предыдущем параграфе
свидетельствует о внушительном количестве споров по вопросу
согласованности всех существенных условий договора, таким образом,
вносимое изменение обусловлено обширными материалами судебной
практики.
Наиболее большое количество споров связанно с заключением
сторонами предварительных договоров в отношении купли-продажи
объектов жилой недвижимости. В одном из таких судебных разбирательств
рассматривался предварительный договор, по условиям которого в
предварительном договоре объектом недвижимости, подлежащим продаже,
является квартира общей площадью 56,8 кв. м. Однако из выписки из
1
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения: Монография.
Кн. 1. – М.: Статут, 2011. – С. 235
69
Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок
с ним следует, что общая площадь квартиры составляет 57,8 кв. м, в связи с
чем судом апелляционной инстанции был сделан вывод о незаключенности
предварительного договора по причине отсутствия согласия сторон по всем
существенным условиям договора купли-продажи недвижимости
1
. Такая
позиция апелляционного суда представляется препятствующей развитию
договорных отношений между субъектами гражданских правоотношений.
Суд, руководствуясь формальными признаками и применяя норму,
требующую согласования существенных условий основного договора в
предварительном, фактически лишил пострадавшую сторону права требовать
заключения основного договора. С формальной точки зрения такое
применение законодательства является единственно верным, но вот служит
ли это развитию гражданских правоотношений. Стороны, действуя
добросовестно, заключают предварительный договор, касающийся
последующей купли-продажи объекта недвижимости. Исходя из текста
договора, воля сторон была направлена на куплю-продажу определенной
квартиры (указывается адрес и этаж, расположение квартиры на схеме
строящегося дома), однако установить заранее точную площадь объекта
недвижимости не всегда возможно (к примеру, в случае купли-продажи
квартиры в доме, который фактически еще не построен). Таким образом,
исходя из действовавшей до 1 июня 2015 г. редакции ГК РФ, у лица в теории
было право подписать предварительный договор на заключение в будущем
договора купли-продажи такого объекта недвижимости, однако фактически
подобные договоры могут быть оспорены в суде по причине
несогласованности существенных условий.
Вместе с тем остается неясным, сможет ли сторона заявить о
необходимости согласовать условия, которые не являются существенными в
силу законодательства РФ. Представим ситуацию, при которой
1
Определение Верховного Суда РФ от 16 декабря 2014 г. № 9-КГ14-8 // СПС
«Консультант Плюс»
70
предполагается заключение предварительного договора о заключении
договора поставки товара. Может ли контрагент сделать заявление в каком-
либо виде (новой редакцией ГК не устанавливается форма этого заявления) о
необходимости согласовать, скажем, адрес, куда будет производиться
поставка? Исходя из буквального толкования нормы закона - несомненно,
сможет, с точки зрения принципа свободы договора - тем более, однако
упростит ли такая формулировка нормы п. 3 ст. 429 ГК РФ гражданский
оборот? Представляется, что она позволит недобросовестным лицам
злоупотреблять своими правами - к примеру, заявлять о своем желании
согласовать такие условия договора, которые стороны предусмотреть в
предварительном договоре не в состоянии - в целях признания его
впоследствии незаключенным. В частности, это может использоваться в
ситуации, когда одна из сторон предварительного договора фактически не в
состоянии заключить такой договор с другим субъектом и при этом
нуждается в таком договоре - здесь, к примеру, могут фигурировать
физические лица-потребители, заключающие предварительные договоры
купли-продажи автомобиля. Таким образом, подобное изменение
законодательства может привнести в гражданские правоотношения как
положительные, так и негативные моменты, породит дополнительные споры
о существе вводимой нормы, разрешать которые предстоит судам. Однако
уже сейчас представляется, что критериями, на которые следует опираться
контрагентам при заключении предварительных договоров в части
согласования определенных условий основного договора, будут являться
разумность и добросовестность - к примеру, согласовать дополнительно к
предмету основного договора еще и его существенные условия (при наличии
возможности такого согласования), но не более того. То есть сделать
согласование существенных условий правом, а не обязанностью сторон,
причем правом ограниченным - нельзя требовать согласования условий
(пусть даже существенных для основного договора), если их невозможно
71
установить на дату заключения предварительного договора
1
.
Бесспорно, важным вопросом в контексте заключения
предварительного договора является срок, в течение которого стороны берут
на себя обязательство заключить основной договор, в случае если срок не
определен, то основной договор подлежит заключению в течение года с
момента заключения предварительного. По данному условию также часто
возникали спорные ситуации, которые приходилось разрешать судам.
Например, стороны согласовали в предварительном договоре
следующее условие о сроке - договор купли-продажи квартиры подлежит
заключению в 60-дневный срок с даты государственной регистрации права
собственности на недвижимое имущество. В своем решении суд указанное
условие не отнес к условию о сроке заключения основного договора, так как
в соответствии со ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием на
событие, которое неизбежно должно наступить, т.е. по независящим от воли
и действий сторон. В описанной ситуации событие, с которым стороны
связали течение срока, не отвечает критерию неизбежности, соответственно
и срок считается не согласованным, и по общему правилу ГК РФ основной
договор подлежал заключению в течение года с момента заключения
предварительного. Возможным вариантом ухода от такой ситуации является
указание в тексте договора, что основной договор подлежит заключению
после наступления определенного события, но не позднее определенного
срока. Такой способ установления определенного срока, отвечающего
требованиям ст. 429 ГК РФ, предложил А. Бычков
2
.
Далее обратимся к следующей новелле ГК РФ, вступившей в силу с 1
июня 2015 г. в отношении института предварительного договора – речь идет
о установлении срока для понуждения к заключению основного договора. На
сегодняшний день указанный срок равен шести месяцам с момента
1
Комарицкий В.С. Предварительный договор. Практика применения и вносимые в
Гражданский кодекс изменения // Юрист. – 2015. – № 16. – С. 13 - 16
2
Бычков А. Нюансы предварительного договора // ЭЖ-Юрист. – 2015. – № 7. – С. 13
72
неисполнения стороной обязательства по заключению договора. А в случае
возникновения разногласий сторон относительно условий основного
договора такие условия определяются в соответствии с решением суда.
Основной договор в этом случае считается заключенным с момента
вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в
решении суда
1
. Этим нововведением законодатель вводит специальный срок
исковой давности для понуждения заключить основной договор на условиях
предварительного: вместо трех лет - шесть месяцев. Кроме того, у суда
появляется возможность разрешать споры относительно условий основного
договора, что фактически направлено на поддержание гражданского оборота.
Ведь если ранее стороны, не найдя согласия относительно условий основного
договора, могли в итоге не заключить договор вовсе, то теперь сторона,
особенно заинтересованная в договорных отношениях, может обратиться в
суд с требованием понудить другую сторону заключить договор на условиях,
определенных судом. Таким образом, проанализировав судебную практику и
изменения в нормативной базе в отношении института предварительного
договора, возможно заключить следующее:
законодатель усилил конструкцию предварительного договора
таким образом, чтобы его заключение являлось для стороны действительно
обязывающим моментом, а не действием, которое лишь возможно приведет к
заключению основного договора. Этими нововведениями защищается
сторона, заключающая предварительный договор с единственной целью -
заключить в будущем основной договор. Отныне она действительно будет
вправе рассчитывать на такой исход, избегая негативного результата
злоупотребления ее контрагента правом.
также благодаря внесенным изменениям в институт
предварительного договора, прослеживаются черты преддоговорной
ответственности, и изменение норм закона об обязательном наличии
1
Федеральный закон от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую
Гражданского кодекса Российской Федерации»
73
существенных условий, несомненно, расширяет полномочия сторон на
преддоговорной стадии, но вместе с тем сужает их свободу договора,
запрещая отказываться от заключения основного соглашения при наличии
согласованного ранее предварительного.