54
Неустойка в зависимости от формулирования сторонами положений
договора может иметь несколько разновидностей, а именно быть зачетной,
штрафной или альтернативной.
При этом О.С. Иоффе называл неустойку оперативным средством
борьбы за надлежащее исполнение обязательства, которым можно
воспользоваться сразу же, как только совершено правонарушение, не
дожидаясь вызываемых им отрицательных последствий.
В связи с этим в рассматриваемом нами примере включение в текст
предварительного договора положения о неустойке призвано было облегчить
ее применение как меры оперативного воздействия на арендодателя в случае
его отказа от заключения основного договора аренды.
Как следует из ст. 431 ГК РФ, «при толковании условий договора
судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем
слов и выражений»
1
.
Рассматриваемый п. 9.1 предварительного договора,
предусматривающий возможность взыскания Истцом с Ответчика штрафа в
двойном размере от суммы страхового депозита, был сформулирован
сторонами именно как мера гражданско-правовой ответственности за отказ
от заключения арендодателем основного договора, в отличие от страхового
депозита как обеспечительной меры, содержащейся в п. 4.1
предварительного договора.
По общему правилу, если иное не предусмотрено соглашением сторон,
неустойка имеет зачетный характер (абз. 1 п. 1 ст. 394 ГК РФ), тем самым
допуская возмещение убытков лишь в части, не покрытой неустойкой.
В связи с этим судам надлежало четко определить характер
содержащейся в п. 9.1 предварительного договора неустойки, с тем чтобы у
сторон имелась ясность по вопросу возможности или невозможности
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред.
от 13.07.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 29.12.2015) // СПС «Консультант плюс»
55
дальнейшего взыскания с ответчика также и убытков на основании п. 4 ст.
445 ГК РФ.
Анализ вышеизложенного дела лишь подчеркивает необходимость
упорядочения сложившейся судебно-арбитражной практики и практики
судов общей юрисдикции по спорам, связанным с неисполнением
предварительных договоров, и острую необходимость в скорейшем
приведении ее к единообразию.
2.3.Последствия недействительности предварительного договора
Предварительный договор как сделка может быть признан
недействительным либо являться ничтожной сделкой. Последствия
совершения действий в соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ представлены в
приложении 3.
Далее рассмотрим последствия недействительности предварительного
договора.
Понятно, что если предварительный договор опорочен существенными
условиями основного договора, то оба договора - и основной, и
предварительный - будут недействительны (например, обязательство
заключить договор купли-продажи имущества, изъятого из оборота). Однако
в этом случае нельзя непосредственно сделать вывод о том, что одно
обязательство недействительно в силу недействительности другого,
поскольку в данном случае трудно опровергнуть довод о том, что каждая из
сделок имеет самостоятельные основания недействительности.
Тем не менее, предварительный договор может являться
недействительным и в силу иных причин, не связанных с
недействительностью включаемых в него существенных условий
предварительного договора.
56
Вывод о недействительности основного договора вследствие
недействительности предварительного договора можно сделать только в том
случае, если доказать, что между этими договорами существует тесная связь.
Для этого требуется определить юридическую природу предварительного
договора.
Напомним, что предварительный договор по отношению к основному
договору устанавливает исключение из принципа свободы договора - т.е.
установленная добровольно принятым на себя сторонами обязательством
возможность понуждения к заключению основного договора.
С этой особенностью предварительного договора связан следующий
аргумент в пользу выдвинутого тезиса о влиянии предварительного договора
на действительность основного. Как известно, законодателем
сформулирована следующая классификация недействительных сделок,
которые представлены на рисунке 7:
Рисунок 7. Недействительные сделки
Предположим, существуют основания для признания предварительного
договора недействительной сделкой, т.е. предварительный договор является
сделкой оспоримой. Напомним, что до такого признания предварительный
договор полагается действительным, т.к. действительность или
недействительность сделки устанавливается в этом случае решением суда.
До такого решения предварительный договор имеет обязательную для сторон
силу. Получается, что до того как сделка была признана недействительной,
ею было установлено обязательство сторон заключить основной договор.
Затем такой договор ввиду опасений одной из сторон о возможности
Недействительные сделки
Оспоримые
Ничтожные
57
понуждения к заключению договора и применению мер ответственности
(взыскание убытков) сторонами заключается.
Далее, по иску одной из сторон предварительный договор признается
недействительным (с момента его заключения). Договор недействителен, а
между тем сторонами исполнен, следовательно, нарушен принцип свободы
договора и автономии воли участника гражданского правоотношения, т.к. в
данном случае «добровольно принятое на себя обязательство»,
предусматривающее обязанность заключить договор и возможность
понуждения к заключению договора, отпало. Таким образом, заключение
основного договора вступает в определенное противоречие с императивно
установленными в законе принципами гражданского права, а, следовательно,
можно сделать вывод о его ничтожности. Следует также отметить и то, что,
конечно, предварительный договор порождает не столько возможность
понуждения к заключению основного договора, сколько взаимные права и
обязанности сторон по его заключению.
Следовательно, до признания предварительного договора
недействительным у сторон по договору нет оснований его не исполнять
(законом не установлена возможность не исполнять оспоримую, по мнению
одной из сторон, сделку). Почему же сторона не должна исполнять сделку,
которая еще не признана действительной?
Однако подобные рассуждения вряд ли могут объяснить последствия
ничтожности предварительного договора. В этом случае стороны не могут
ссылаться на то, что считали обязательство действительным, поскольку
действует презумпция знания закона.
Но ведь недействительная сделка не должна исполняться сторонами,
поскольку не влечет юридических последствий, а значит, и обязанностей по
ее исполнению. Полагаем, что заключение основного договора во
исполнение предварительного договора является мнимой сделкой, как
сделка, совершенная без намерения создать соответствующие ей правовые
последствия.
58
По нашему мнению, основной договор - это не самостоятельное
обязательство, а сделка, которая совершается во исполнение
предварительного договора.
Вывод о самостоятельности основного договора можно с уверенностью
сделать только в том случае, если этот договор заключен за пределами
установленного в предварительном договоре срока или заключен на
условиях, не включенных в предварительный договор (но в последнем случае
предварительный договор не будет считаться заключенным).
Сделка, совершаемая между теми же сторонами во исполнение другого
недействительного обязательства, также не может считаться действительной
(поскольку недействительное обязательство не влечет никаких юридических
последствий). Если же мы полагаем, что основной договор заключается не во
исполнение предварительного, а является полностью самостоятельной и
независимой от предварительного договора сделкой, то в чем же тогда
заключается исполнение предварительного договора?
Таким образом, исполнение недействительного договора не может
прекратить обязательство, им установленное, поскольку это обязательство
недействительно. По сути, заключение договора в пределах сроков,
установленных в недействительном предварительном договоре, и на
условиях, в нем указанных, представляет собой исполнение
недействительной сделки.
Недействительная сделка не является акцессорным обязательством (она
не обеспечивает исполнение основного обязательства, а обеспечивает его
возникновение). Следовательно, нет оснований ссылаться на то, что
недействительность акцессорного обязательства не влияет на
действительность основного. Предварительный и основной договоры не
являются частями одной сделки, и поэтому нельзя ссылаться на то, что
недействительность части сделки не влечет недействительности сделки в
целом, если, можно предположить, последняя была бы заключена и без
59
включения в нее соответствующей части (предварительный договор и
основной договор - это две связанные между собой сделки).
Таким образом, по нашему мнению, недействительность
предварительного договора во всех случаях влечет недействительность
основного договора, заключенного в его исполнение.
60
Глава 3.Совершенствование института предварительного
договора в российском гражданском праве
3.1.Анализ судебной практики в сфере заключения
предварительного договора
Проанализируем судебную практику в сфере заключения
предварительного договора. Рассмотрим решения судов различных
инстанций за 2014 и 2015 гг. Перечень позиций высших судов к ст. 429 ГК
РФ представлены в приложении 3.
Признавая правомерным отказ в удовлетворении иска комитета по
управлению муниципальной собственностью муниципального образования к
организации о взыскании задолженности по арендной плате по договору
аренды земельного участка, суд указал, что по смыслу статьи 429 ГК РФ
лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную
обязанность - заключить в будущем основной договор и право требовать от
другой стороны заключения основного договора. Правовая природа
предварительных договоренностей, с точки зрения их самостоятельного
значения, не предполагает возникновения обязательственных отношений
имущественного характера, вытекающих из будущего договора. Правомерно
толкование статей 429 и 380 ГК РФ, из которого вытекает невозможность
реализации в рамках предварительного договора платежной функции
задатка, ограничение последствий указанного договора только
обязательством заключить основной договор в будущем. Следовательно,
денежная сумма, перечисленная по предварительному договору купли-
продажи земельного участка истцом ответчику, не является задатком в
смысле статьи 380 ГК РФ, указанный договор не влечет денежных
обязательств
1
.
1
Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2014 №
11АП-16684/2014 по делу № А55-12582/2014 // СПС «Консультант Плюс»
61
Рассмотрим следующее решение - суд удовлетворил требования
общества к иному обществу о взыскании неосновательного обогащения и
процентов за пользование чужими денежными средствами
1
.
В данном случае суд правомерно указал на то, что по смыслу
положений статьи 429 ГК РФ условие предварительного договора купли-
продажи о заключении основного договора до определенной даты не может
быть поставлено в зависимость от наступления каких-либо иных
обстоятельств, в том числе от обязательства продавца произвести оплату к
определенному сроку.
В следующем решении суд частично удовлетворил требования
общества к иному обществу о взыскании задатка, процентов за пользование
чужими денежными средствами, указав при этом, что по смыслу статьи 429
ГК РФ лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную
обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от
другой стороны заключения основного договора
2
.
ФАС Уральского округа признавая правомерным отказ в
удовлетворении заявления гражданина о включении в реестр требований
кредиторов организации - должника задолженности, суд согласился с тем,
что значение предварительного договора заключается в добровольном
установлении между контрагентами юридической связи по передаче вещи в
будущем, в связи с чем они скрепляют свои обязательства договором
организационного характера. По смыслу статьи 429 ГК РФ лица,
заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность
заключить в будущем основной договор и право требовать от другой
стороны заключения основного договора. Правовая природа
предварительных договоренностей, с точки зрения их самостоятельного
1
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.09.2014 № Ф05-
10066/2014 по делу № А40-22606/14 // СПС «Консультант Плюс»
2
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2014 № 09АП-
32108/2014 по делу № А40-187847/2013 // СПС «Консультант Плюс»
62
значения, не предполагает возникновения обязательственных отношений
имущественного характера, вытекающих из будущего договора
1
.
Также ФАС Центрального округа отказал в удовлетворении требования
ИП к другому ИП и гражданину РФ о взыскании солидарно
неосновательного обогащения. Суд пояснил, что из смысла части 3 статьи
429 ГК РФ следует, что сам по себе предварительный договор не является
договором о передаче имущества либо прав на имущество. Обязательство,
которое предусматривает предварительный договор, - это заключение в
будущем основного договора на тех существенных условиях, которые
оговорены сторонами в предварительном договоре, а также из пункта 1
статьи 429 ГК РФ следует, что из предварительного договора не могут
вытекать никакие обязательства, кроме обязательства по заключению
основного договора
2
.
В Постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда
признан правомерным отказ в удовлетворении иска одной организации к
другой о признании недействительной сделкой соглашения в части пункта о
возникновении у ответчика права собственности на узлы учета и замерные
павильоны, установленные на муниципальном теплосетевом имуществе, об
обязании ответчика передать в муниципальную собственность узлы учета
тепловой энергии, установленные на дату подачи иска на муниципальном
теплосетевом имуществе в соответствии с договором подряда, суд согласился
с выводом нижестоящего суда о том, что спорное соглашение не является
предварительным договором по смыслу статьи 429 ГК РФ, поскольку не
содержит условия, позволяющие установить предмет, а также другие
существенные условия основного договора
3
.
1
Постановление ФАС Уральского округа от 01.08.2014 № Ф09-8602/12 по делу № А71-
6213/2012 // СПС «Консультант Плюс»
2
Постановление ФАС Центрального округа от 04.06.2014 по делу № А62-4742/2013 //
СПС «Консультант Плюс»
3
Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2014 № 08АП-
1062/2014 по делу № А70-9517/2013 // СПС «Консультант Плюс»
63
Постановлением ФАС Центрального округа, частично удовлетворяя
иск одной организации к другой о взыскании неустойки по
предварительному договору аренды, суд указал, что по смыслу статьи 429 ГК
РФ предварительный договор является соглашением сторон о заключении
будущего договора. Вместе с тем правовыми нормами не предусмотрено
ограничений для включения в условия предварительного договора
положений, устанавливающих ответственность за нарушение принятых
стороной обязательств. В рассматриваемом случае стороны в
предварительном договоре предусмотрели меру гражданско-правовой
ответственности, которая, как верно указано судом, по своей сути является
неустойкой (и способом обеспечения исполнения обязательства ответчиком
по заключению основного договора аренды) и подлежит применению в
случае отказа ответчика от заключения основного договора
1
.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда суд
отказал в удовлетворении требований об обязании заключить типовые
договоры сроком на 5 лет на установку и эксплуатацию видеоэкранов в
количестве 98 шт. в соответствии с адресной программой.
Суд пояснил, что по смыслу статьи 429 ГК РФ лица, заключившие
предварительный договор, имеют единственную обязанность - заключить в
будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения
основного договора. Правовая природа предварительных договоренностей, с
точки зрения их самостоятельного значения, не предполагает возникновения
обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из
будущего договора
2
.
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа суд
частично удовлетворил требования общества к иному обществу о взыскании
убытков в связи нарушением условий предварительного соглашения и
1
Постановление ФАС Центрального округа от 12.03.2014 по делу № А14-4601/2013 //
СПС «Консультант Плюс»
2
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2014 № 09АП-
45905/2013-ГК по делу № А40-55589/13 // СПС «Консультант Плюс»