46
В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в параграфе
7 главы 30 ГК РФ в подобной ситуации, когда покупатель в нарушение закона,
иных правовых актов или договора купли - продажи не принимает товар или
отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять
товар или отказаться от исполнения договора.
Если покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в
соответствии с договором объект недвижимости, продавец получает право
требовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в соответствии
со статьей 395 ГК РФ (п. 3 ст. 486 ГК РФ). Невыполнение покупателем
обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором продажи
недвижимого имущества, может также служить основанием к расторжению
договора.
Так, например, комитет по управлению имуществом продал
товариществу с ограниченной ответственностью автозаправочную станцию.
В договоре предусмотрена обязанность покупателя уплатить стоимость
автозаправочной станции продавцу, а продавца - передать ее покупателю после
оплаты. Обязательства по оплате покупателем не были исполнены, вследствие
чего комитет предъявил ему иск о расторжении договора. При принятии
решения по данному спору арбитражный суд исходил из следующих
соображений. В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ договор по
требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда при
существенном его нарушении другой стороной.
Согласно пункту 59 постановления Пленума Верховного Суда
Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с
применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"
отказ покупателя от внесения платежа за приобретенный им объект
приватизации не может рассматриваться в качестве основания для признания
сделки недействительной, поскольку он не мог иметь место при ее совершении,
47
а в силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ должен признаваться основанием для
расторжения договора купли - продажи приватизированного объекта. Статьей
29 Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О приватизации государственного
имущества и об основах приватизации муниципального имущества в
Российской Федерации" также предусмотрено право продавцов в случае
нарушения покупателями условий договоров купли - продажи
государственного или муниципального имущества предъявлять иски о
расторжении сделок приватизации.
Поскольку покупатель существенно нарушил условия договора, суд
вынес решение о расторжении заключенного договора.
2.2. Характерные особенности предварительного договора купли-
продажи жилых и нежилых помещений
Предварительный договор купли-продажи нежилого помещения - это
предварительное соглашение о передаче имущественных прав на нежилое
помещение, которые стороны заключают перед заключением основного
договора купли-продажи. Для обеспечения обязательств по договору часто
используется условие о задатке, что является определенной страховкой для
сторон, заключающих предварительный договор. Условие о задатке может
быть также доказательством серьезности намерений сторон предварительного
договора.
Поскольку задаток - это всегда денежная сумма, задатком может быть
обеспечено исполнение только денежного обязательства.
Пункт 2 статьи 429 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что
предварительный договор должен заключаться в форме, установленной для
основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в
письменной форме. Применительно к предварительному договору купли
продажи нежилого помещения с условием о задатке, он будет заключаться в
письменной форме в обязательном порядке, в соответствии со ст. 550 ГК РФ,
которая регулирует форму договора продажи недвижимости, и п. 2 статьи 380
48
ГК РФ, в которой также предусмотрен обязательный порядок письменной
формы соглашения о задатке.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие
установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
К существенным условиям относят цену договора, права и обязанности сторон,
сроки реализации намерений сторон, особые условия и полные реквизиты
сторон.
При определении предмета предварительного договора нужно полностью и
точно указывать фактический адрес местонахождения нежилого помещения и
характеристики помещения. Также в предмете договора можно указать, что
данное нежилое помещение принадлежит одной из сторон на праве
собственности (указать правоустанавливающий документ). Существенным
условием будет также гарантия о том, что передаваемое помещение свободно
от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является
предметом спора.
Важным условием договора является срок реализации намерений сторон, в
течении которого стороны должны заключить основной договор. Если такого
условия в договоре нет, то на основании пункта 4 статьи 429 Гражданского
кодекса РФ основной договор подлежит заключению в течение года с момента
заключения предварительного договора.
Направление одним участником предварительного договора другому
участнику проекта договора купли-продажи нежилого помещения за пределами
срока, установленного в предварительном договоре свидетельствует о
прекращении обязательств, предусмотренных данным договором.
Соглашение сторон о сроках заключения основного договора может быть
следующим. Стороны обязуются заключить основной договор не позднее точно
установленной предварительным договором даты. При этом до указанной даты
стороны обязуются не совершать с другими партнерами сделок в отношении
нежилого помещения, являющегося предметом договора. При уклонении одной
49
из сторон от заключения основного договора, вторая сторона вправе обратиться
в арбитражный суд.
Во избежание споров между сторонами предварительного договора
купли-продажи, в самом предварительном договоре нужно указывать, что по
предварительной договоренности между сторонами стоимость помещения
составляет конкретную точную сумму (с указанием валюты), включая НДС.
Обязательно должен быть указан способ оплаты стоимости помещения,
например, путем безналичного перечисления денежных средств на банковский
счет продавца в порядке и в сроки, определенные предварительным и основным
договорами.
Рассматриваемая тема по-прежнему остается дискуссионной. Может
показаться, что если в предварительный договор купли-продажи нежилого
помещении включить условие о задатке, то шансы заключения основного
договора купли-продажи возрастут, налагая на стороны определенные
обязанности. Однако следует иметь в виду, что сам предварительный договор
носит организационный характер и не порождает имущественные, а тем более
денежные обязательства.
Будет правильнее, если заключение предварительного договора купли-
продажи будет рассматриваться сторонами не как обязательство возврата
задатка в двойном размере, в случае если основного договора не последует, а
как начало грамотных партнерских отношений основанных на порядочности и
ответственности сторон, а также на заключении впоследствии основного
договора купли-продажи.
Законодательно подробно определены требования к содержанию
договоров, подлежащих государственной регистрации, и документов,
являющихся основанием для государственной регистрации прав, их
возникновения, прекращения, перехода и обременения, поскольку именно на их
основании вносится информация в Единый государственный реестр прав.
50
Так, согласно ст.12 Закона «О государственной регистрации…» и
Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, утвержденным постановлением Правительства
Российской Федерации от 18 февраля 1998г. N 219, в документах должно быть
описание объекта недвижимости: адрес (местоположение), вид (название)
объекта, площадь, назначение, этажность для отдельно стоящих зданий и
домов, этаж и номер помещения или квартиры. Требования к содержанию
договоров также определяются общими положениями об обязательствах
(предмет и стороны) и нормами о конкретных видах обязательств
(существенные условия договора купли-продажи, аренды, ипотеки и т. п.).
Государственная регистрация прав не может быть произведена на основании
документов, не содержащих вид регистрируемого права, например, о передаче
недвижимости на баланс.
Особые требования предъявляются к иностранным документам.
Документы, выданные и имеющие юридическую силу на территории
иностранного государства, могут быть использованы на территории России
только после их соответствующего удостоверения, если иное не предусмотрено
международными договорами, участниками которых являются государства.
Удостоверение осуществляется посредством консульской легализации или
проставлением апостиля.
Иностранные документы, предназначенные для использования на
территории России, могут быть легализованы на территории того государства,
где эти документы выданы, или же непосредственно в Российской Федерации.
В первом случае документ сначала заверяется в Министерстве иностранных дел
или ином уполномоченном органе государства, на территории которого выдан
документ, а затем легализуется в консульском учреждении Российской
Федерации в данном государстве. Во втором случае иностранный документ
сначала заверяется в дипломатическом представительстве или консульском
учреждении того государства, на территории которого был выдан документ, а
51
затем легализуется в Департаменте консульской службы МИД России. И в том,
и в другом случае при необходимости может быть потребован нотариально
заверенный перевод документа на русский язык. Легализованный документ
действителен только для государства, консульская служба которого его
легализовала.
В целях упрощения процесса признания иностранных документов в
1961г. была подписана Гаагская конвенция, отменяющая требование
легализации иностранных официальных документов. В соответствии с Гаагской
конвенцией на документах, совершенных компетентными органами одного
государства и предназначенных для использования на территории другого
государства, проставляется специальный штамп (апостиль). Апостиль
"удостоверяет подлинность подписи, качество, в котором выступало лицо,
подписавшее документ, и, в надлежащем случае, подлинность печати или
штампа, которым скреплен этот документ" (ст.5 Конвенции). Подпись, печать
или штамп, проставляемые компетентным органом на апостиле, не требуют
никакого дальнейшего заверения или легализации, а документ, на котором
проставлен апостиль, может быть использован в любой из стран - участниц
Гаагской конвенции. Легализация и проставление апостиля не требуются, если
международным договором предусмотрена отмена или упрощение этих
процедур. Так, двусторонними договорами о взаимной правовой помощи и
Конвенцией о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским,
семейным и уголовным делам от 22 января 1993г. предусмотрено, что
документы, которые на территории одной из договаривающихся сторон
изготовлены или засвидетельствованы учреждением или специально на то
уполномоченным органом в пределах их компетенции и по установленной
форме и скреплены официальной печатью, не требуют на территории другой
договаривающейся стороны какого-либо удостоверения (легализации). В
отношении таких документов может быть потребован только их нотариально
заверенный перевод.
52
Приписки и поправки должны быть оговорены и подтверждены
подписью участников сделки и других лиц, подписавших сделку, заявление и т.
п., а также в конце удостоверительной надписи подписью нотариуса и оттиском
его печати, при этом исправления должны быть сделаны так, чтобы все
ошибочно написанное, а затем зачеркнутое можно было прочесть в
первоначальном тексте.
Исправления, сделанные в тексте документа, который не подписывается
сторонами, в конце удостоверительной надписи оговариваются только
государственным нотариусом и подтверждаются его подписью и оттиском
печати государственной нотариальной конторы.
Документы, необходимые для государственной регистрации, включая
договоры, подлежащие государственной регистрации, представляются в
подлиннике (за исключением актов государственных и муниципальных
органов) с приложением копий, которые предназначены для хранения в делах
учреждения юстиции. Подлинники возвращаются правообладателю, на
правоустанавливающих документах делается отметка о произведенной
государственной регистрации права или сделки.
Копия, заверенная в установленном законом порядке, имеет такую же
юридическую силу, как и подлинник. Верность копии может быть
засвидетельствована нотариально либо организацией, издавшей документ.
Ксерокопия не является копией и приобретает силу документа только после
надлежащего свидетельствования верности.
На практике стороны договора об аренде, купле-продаже, залоге
недвижимого имущества, зачастую допускают ошибки в документах
представляемых для государственной регистрации прав на недвижимое
имущество, а также сделок с ним, что затягивает процесс регистрации.
Соблюдение вышерассмотренных правил позволит совершить регистрацию в
максимально кратчайшие сроки.
53
ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО
ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НА ПРАКТИКЕ
3.1. Особенности использования аванса и задатка в предварительном
договоре купли-продажи недвижимости
Предварительный договор представляет собой весьма интересный
институт гражданского права.
Непосредственному регулированию соответствующих правоотношений
в ГК РФ посвящена всего одна статья, однако и правоприменительная
практика, и цивилистическая наука порой сталкиваются с трудноразрешимыми
проблемами, связанными с применением соответствующих норм. Особый
интерес вызывают вопросы соотношения предварительного договора и
основного договора. Вопрос о том, насколько тесно связаны два этих
обязательства, до сих пор остается открытым. В частности, в ГК прямо не
урегулирован вопрос о влиянии недействительности предварительного
договора на основной договор.
На страницах юридической периодики уже высказывалось мнение о
недопустимости использования задатка в качестве обеспечения исполнения
обязательства, вытекающего из предварительного договора.
Тем не менее арбитражные суды часто занимают противоположную
позицию.
Почти повсеместно на практике договор купли-продажи сопровождается (а
точнее было бы сказать – предвосхищается) оформлением задатка.
В то же время в современном гражданском обороте все большее
распространение получают так называемые преддоговорные соглашения,
которые стороны заключают на стадии переговоров до того, как подписать
основной «окончательный» договор (предварительные договоры, запродажные
записи, письма о намерениях, меморандумы о намерениях и о
взаимопонимании, рамочные соглашения и т.д.).
54
Из них с позиции российского законодательства наибольшее значение
имеет предварительный договор, поскольку согласно отечественному праву
только он может связать стороны обязательствами по заключению в будущем
какого-либо договора, в то время как другие преддоговорные соглашения таких
обязательств не порождают.
Неспроста поэтому при оформлении сделок с жилыми помещениями
растет популярность предварительного договора. Однако, несмотря на наличие
в ГК РФ специальных норм, посвященных предварительному договору (ст.
429), практика показывает, что стороны, заключая такие договоры, часто не
имеют адекватного представления о сущности вытекающих из них
обязательств. В связи с этим при применении конструкции предварительного
договора возникает множество весьма актуальных теоретических и
практических вопросов.
В частности, очень острым является вопрос о допустимости применения
для обеспечения обязательств по предварительному договору задатка.
Особенно это касается отношений, связанных с оборотом жилых помещений,
поскольку задаток традиционно является одним из самых распространенных
способов обеспечения исполнения денежных обязательств при совершении
сделок с жильем. Лица, желающие совершить договор продажи жилого
помещения, часто заключают между собой предварительный договор, в
котором обязуются совершить договор продажи в будущем.
Договор этот заключается с целью юридического закрепления намерений
сторон и регламентации их взаимоотношений в период подготовки к
заключению основного договора. При этом в предварительном договоре
нередко предусматривается, что при его подписании будущий покупатель
передает будущему продавцу определенную денежную сумму, которая
именуется задатком и после заключения договора продажи жилого помещения
зачитывается в счет причитающихся по нему платежей. В случае
55
необоснованного отказа от заключения основного договора покупатель теряет
сумму внесенного задатка, а продавец обязуется вернуть ее в двойном размере.
Вышеуказанная ситуация предполагает, что:
а) задатком обеспечивается обязательство сторон заключить договор
продажи в будущем, т.е. обязательство, вытекающее из предварительного
договора;
б) сумма задатка, внесенного в целях обеспечения исполнения
предварительного договора, при нормальном развитии отношений выполняет
платежную функцию по еще не заключенному договору купли-продажи.
Можно ли считать подобное обеспечение задатком в том смысле, который
вкладывает в это понятие ГК РФ?
Согласно п. 1 ст. 380 ГК "задатком признается денежная сумма,
выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по
договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в
обеспечение его исполнения".
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть
совершено в письменной форме. Из этого определения следует, что задаток -
это денежная сумма, которая выполняет одновременно три функции:
платежную, удостоверительную, обеспечительную.
Задаток подтверждает заключение обеспеченного договора, обеспечивает
исполнение вытекающих из него обязательств и при нормальном развитии
отношений засчитывается в счет платы, причитающейся по обеспеченному
договору.
Задаток может применяться только для обеспечения исполнения
договорных обязательств. В рамках внедоговорных обязательств он