55
По общему правилу прекращение права собственности, в том числе на
земельный участок, совершается добровольно по воле участников гражданского
оборота. Особое положение в отношении действия принципа свободы договора,
касающееся его ограничения при распоряжении землей, занимают публичные
субъекты. Собственник вправе продать земельный участок, дарить его, отдавать в
залог или сдавать в аренду или распоряжаться иным образом (ст. 209 ГК РФ)
постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены
из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 ст. 260 ГК РФ). Собственник может
с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, а также
требований о назначении земельного участка возводить на нем здания или
сооружения, перестраивать и сносить их, разрешать строительство на своем
участке другим лицам. В настоящее время нормы части второй ГК РФ,
касающиеся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их
оборот допускается земельным законодательством, и не изменяет целевого
назначения земель сельскохозяйственного и иного целевого назначения. Выкуп
земельного участка для государственных и муниципальных нужд, а также изъятие
земельного участка, не используемого в соответствии с его назначением или
используемого с грубым нарушением законодательства, регламентируется ст. 279-
282, 284-286 ГК РФ и земельным законодательством.
Одним из ведущих оснований прекращения права собственности на
земельный участок является его добровольное отчуждение, которое может
производиться по воле собственника посредством допускаемых гражданско-
правовых сделок. Порядок их совершения регламентируется нормами
гражданского законодательства, с учетом особенностей, установленных нормами
земельного законодательства. Так, в соответствии со ст. 37 ЗК РФ земельные
участки должны пройти кадастровый учет, в наличии должен иметься
кадастровый план земельного участка, прилагаемого к договору в обязательном
порядке. Земельное законодательство также устанавливает способы, которыми
образуются земельные участки: раздел, объединение, перераспределение или
56
выдел из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной
или муниципальной собственности.
В силу п. 2 ст. 11-5 ЗК РФ при выделе земельного участка у участника
долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного
участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и
указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой
собственности на измененный земельный участок. Пункт 2 ст. 11-9 ЗК РФ
закрепляет требования, которые должны быть соблюдены при образовании
земельных участков в результате их раздела, объединения, перераспределения и
выдела: размер участка устанавливается в соответствии с утвержденными в
установленном порядке предельными (максимальные и минимальные) размерами
(п. 2 ст. 11-9 ЗК РФ).
Прекращение права собственности происходит в рамках территориальных
границ земельного участка, которые определяются в порядке, установленном
земельным законодательством, на основании документов, выдаваемых
собственнику государственными органами. По общему правилу право
собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в
границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, а
также на находящиеся на нем растения. Собственник земельного участка вправе
использовать по своему усмотрению все, что находится над ним и под
поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законом о недрах, об
использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав
других лип,
Гражданско-правовой сделке в отношении земельного участка чуждо
установление вещной связи - она создает лишь право требования и таким образом
только подготавливает вещное право. Договор проявляет свою силу в отношении
договаривающихся - для установления прав и обязанностей третьих лиц
необходимо еще одно действие - государственная регистрация.
В соответствии с действующим законодательством земельный участок
может быть изъят для государственных и муниципальных нужд, а также ввиду
57
ненадлежащего использования. Прекращение права частной собственности на
земельный участок может совершаться в случаях, прямо предусмотренных
законом в добровольном и принудительном порядке. В добровольном порядке
собственник может совершить различные действия по отчуждению земельного
участка либо добровольно отказаться от него. В последнем случае земельный
участок приобретает статус бесхозяйной вещи (ст. 255 ГК РФ). Отказ от
земельного участка может быть совершен посредством публичного объявления об
этом либо путем совершения действий, свидетельствующих о его отказе от
господства над участком.
Для государственных и муниципальных нужд земельный участок может
быть изъят у собственника, который может не соглашаться с выкупом у него.
Выкупная цена, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с
собственником участка. По соглашению с собственником ему может быть
предоставлен другой земельный участок.
Поскольку вопрос связан с прекращением права собственности на
изымаемый земельный участок, то исковое заявление предъявляется в суд по
месту нахождения объекта гражданских прав. В силу большой общественной
значимости и сложности требования о прекращении права собственности на
земельные участки относятся к подсудности федеральных судов.
Договор о предоставлении (продаже) органами исполнительной власти или
органами местного самоуправления земельного участка гражданину или
юридическому лицу может быть расторгнут по инициативе любой из сторон по
требованию органов прокуратуры, специально уполномоченных органов
государственной власти по контролю за использованием и охраной земель в
случае нарушений условий с последствиями, предусмотренными договором,
Земельным кодексом РФ и гражданским законодательством.
Расторжение договоров, их изменение производятся по соглашению сторон,
а при недостижении соглашения - в судебном порядке.
58
В случае заявления в письменной форме собственника, владельца,
пользователя, арендатора земельного участка об отказе от своих прав на него этот
земельный участок поступает в состав публичных земель по принадлежности.
При совершении собственником, владельцем, пользователем, арендатором
земельного участка действий, явно свидетельствующих о его отказе от прав на
земельный участок (отъезда, неиспользования земельного участка и др.), этот
земельный участок по заявлению органов местного самоуправления принимается
на учет как бесхозяйный и регистрируется органом по государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Необходимо истечение года со дня государственной регистрации
земельного участка и соответствующее требование уполномоченного органа на
основании решения суда для исключения земельного участка из числа
бесхозяйных объектов.
До тех пор пока земельный участок не перейдет к новому собственнику,
права и обязанности на него сохраняются за прежним собственником (ст. 236 ГК
РФ), поэтому у собственника сохраняется право возврата земельного участка и
бремя (обязанности) по его содержанию.
В отличие от добровольного отказа (ст. 53 ЗК РФ) принудительное
прекращение (ст. 54) прав на земельный участок независимо от условий договора
и форм собственности производится в предусмотренных законом случаях.
Прекращение права собственности на земельный участок помимо воли
собственника может рассматриваться в ряде случаев как санкция.
1. Обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника
осуществляется по общему правилу на основании судебного решения, а
процессуальная форма определяется Федеральным законом 2 октября 2007 г. №
229-ФЗ «Об исполнительном производстве»
1
, если иной порядок не предусмотрен
законом или договором. Возможно ограничение прав на имущество до решения
1
Федеральный закон 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» //
Собрание законодательства Российской Федерации. 2007. № 41. Ст. 4849.
59
суда в порядке обеспечения иска (ст. 139 ГПК РФ
1
, ст. 90 АПК РФ
2
). Право
собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у
собственника в момент возникновения права собственности на изъятое
имущество у лица, к которому переходит это имущество ( подп. 1 п. 2 ст. 235, ст.
237 ГК РФ).
В результате происходит принудительная смена собственника изымаемого
имущества по основаниям подп. 1 п. 2 ст. 235, 237 ГК РФ. Особенность
обращения взыскания регулируется Федеральным законом «Об исполнительном
производстве». Обращение взыскания осуществляется безвозмездно для
должника, на имущество которого обращено взыскание. Право собственности на
имущество, на которое в судебном порядке налагается взыскание, прекращается у
собственника с момента возникновения права собственности на это имущество у
другого лица. Перечень оснований для обращения взыскания на имущество по
обязательствам собственника не носит исчерпывающего характера. Так, одним из
способов обеспечения исполнения обязательств является залог недвижимого
имущества. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество,
заложенное по договору о залоге недвижимости (ипотеке), для удовлетворения за
счет этого имущества обеспеченных требований, вызванных неисполнением
обеспеченного ипотекой обязательства.
Президиум Высшего Арбитражного Суда указал, что в соответствии со ст.
129 и 130 ГК РФ предусмотрена возможность отчуждения земельного участка или
перехода их от одного лица к другому только теми способами и в той мере, в
какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Поскольку действующее законодательство не установило таких мер
1
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ
(ред. от 02.12.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.03.2020) // СПС
«Консультантплюс». URL: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=3
36333&fld=134&dst=1000000001,0&rnd=0.6798035602246801#0831651829571233 (дата
обращения 01.04.2020)
2
Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 № 95-ФЗ
(ред. от 02.12.2019) // СПС «КонсультантПлюс». URL: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cg
i?req=doc&base=LAW&n=339205&fld=134&dst=1000000001,0&rnd=0.24192448629595398#0206
56561663579898 (дата обращения 01.04.2020)
60
ответственности на должника фермера, как изъятие земельного участка и
передача его кредитору, то действия судебного пристава-исполнителя, изъявшего
земельный участок и передавшего его кредитору-взыскателю, были признаны
незаконными
1
.
Обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его
собственника допускается только на основании решения суда, что представляет
собой принудительную меру по осуществлению публичной функции
принудительного исполнения судебных и иных актов в целях защиты
нарушенных прав, свобод и законных интересов граждан и организаций в
исполнительном производстве.
Специализированная организация по исполнению судебного решения
обладает правомочием на заключение договора по отчуждению имущества в силу
закона. В юридической литературе справедливо отмечается, что стороной
договора может выступать лицо, выполняющее публичные функции. Не только
собственник может выступать стороной договора и заключать его
2
.
Имущество должника производится организацией или лицом, имеющим в
соответствии с законодательством РФ право проводить торги соответствующему
виду имущества (организатор торгов). Начальная цена имущества, выделяемого
на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке
имущества, а начальная продажная цена заложенного имущества, на которое
обращено взыскание в судебном порядке, - ниже цены, определенной судебным
актом.
Согласно п. 1 и 2 ст. 85 Закона «Об исполнительном производстве» для
определения стоимости земельного участка назначается специалист.
Привлечение к оценке имущества специалиста-оценщика не меняет
характера отношений, возникающих в ходе исполнительного производства, в силу
1
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 декабря 2002 г. №
1467/02 // СПС «КонсультантПлюс». URL: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&
base=LAW&n=339205&fld=134&dst=1000000001,0&rnd=0.24192448629595398#02065656166357
9898 (дата обращения 01.04.2020)
2
Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении.
Практические вопросы. М., 2004. С. 125.
61
которых оценка имущества должника осуществляется судебным приставом-
исполнителем.
2. Отчуждение земельного участка, который не может принадлежать
данному лицу в силу закона. Последствия приобретения в собственность
имущества, которое согласно закону не может принадлежать данному лицу,
определяется ст. 238 ГК РФ. В соответствии с рассматриваемой нормой
разрешается судьба земли сельскохозяйственного назначения, поступившей в
порядке наследования иностранцу. Если на основаниях, допускаемых законом, в
собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему
принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение
года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом
не установлен иной срок.
В случаях, когда имущество не отчуждено собственником в определенные
сроки, такое имущество с учетом его характера и назначения по решению суда,
вынесенному по заявлению государственного органа или органа местного
самоуправления, подлежит принудительной продаже с передачей бывшему
собственнику вырученной суммы либо передаче в государственную или
муниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости
имущества, определенной судом. При этом вычитаются затраты на отчуждение
имущества. Если в собственности гражданина или юридического лица на
основаниях, допускаемых законом, окажется вещь, на приобретение которой
необходимо особое разрешение, а в его выдаче собственнику отказано, эта вещь
подлежит отчуждению в порядке, установленном для имущества, которое не
может принадлежать данному собственнику. Способ продажи определяется с
учетом характера и назначения имущества.
3. Согласно ст. 285 ГК РФ использование земельного участка не может быть
безграничным, поэтому нормой предусмотрены ограничения для собственника
при выборе им средств и способов использования. В соответствии с указанной
нормой земельный участок может быть изъят у собственника, если использование
участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального
62
использования земли, установленных земельным законодательством, в частности
если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его
использование приводит к существенному снижению плодородия
сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической
обстановки.
В рассматриваемых случаях возникает также вопрос об имущественной
ответственности собственника, поскольку имеется в наличии факт причинения
ущерба, подлежащего возмещению. Ущерб, причиненный в результате
нерационального использования земель, можно считать таковым, если
мероприятия по восстановлению нарушенного природного благополучия
поддаются денежной оценке или иному имущественному эквиваленту. Под
ущербом в данном случае можно понимать утрату каких-либо ценностей
(снижение плодородия), дополнительные расходы, стоимость работ по
устранению тех или иных неблагоприятных последствий (уничтожение
дикорастущей растительности на заброшенных участках земель, снос самостроя),
неполученные доходы из-за тех или иных действий виновных лиц, например, в
связи с несвоевременным возвратом земельного участка.
Ущерб как основание имущественной ответственности должен быть
документально доказан. Особенность имущественной ответственности за
нарушения в рассматриваемых случаях состоит в трудности установления степени
износа земель, что отличает дела этой категории от дел о взыскании ущерба,
причиненного обычному имуществу.
Ущерб должен возникнуть в результате противоправного поведения,
который может выражаться в действиях, например, использование участка не в
соответствии с целями, для которых он предоставлен; в бездействии, например,
невыполнении обязательных мероприятий, влекущих за собой дополнительные
расходы. Не считается противоправностью ситуация крайней необходимости
(устранение аварийной ситуации), необходимая оборона (военная ситуация,
требующая использование земли в нарушение целевого назначения).
63
Должна быть установлена причинная связь между противоправным
поведением и наступившими имущественными последствиями, которая
предполагает непосредственное наступление вредных последствий в результате
конкретных действий.
Нельзя привлекать к имущественной ответственности собственников земли,
если у них не было соответствующих средств, без которых невозможно
осуществить мероприятия по сохранению земель и невозможно было эти средства
приобрести. Суд может уменьшить размер возмещения вреда, причиненного
гражданином, в зависимости от его имущественного положения.
4. Право собственности может быть прекращено при неустранении
нарушений, предусмотренных Земельным кодексом РФ, в сроки, установленные
предписанием специально уполномоченных органов государственной власти по
контролю за использованием и охраной земель. Обязанности собственника по
надлежащему использованию перечислены в ст. 42 Земельного кодекса РФ, ст. 6
«Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Помимо изъятия
земельного участка, действующим нормативно-правовыми актами предусмотрены
и иные меры ответственности за использование земельных участков с
нарушением законодательства - административная (ст. 8.8 КоАП РФ
1
), уголовная
(ст. 254 УК РФ
2
), гражданско-правовая, посвященная возмещению вреда (ст. 72
ЗК РФ).
В соответствии со ст. 32 Федерального закона от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ
«О крестьянском (фермерском) хозяйстве» предусмотрено прекращение прав на
1
Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г.
№ 195-ФЗ (ред. от 01.04.2020) (с изм. и доп., вступ. в силу с 12.04.2020) // СПС
«Консультантплюс». URL: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=3
49275&fld=134&dst=1000000001,0&rnd=0.08832221523736816#08535496799650533 (дата
обращения 01.04.2020)
2
Уголовный кодекс Российской Федерации от 13 июня 1996 г. № 63-ФЗ (ред. от 07.04.2020) (с
изм. и доп., вступ. в силу с 12.04.2020) // СПС
«Консультантплюс». URL: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=3
49275&fld=134&dst=1000000001,0&rnd=0.08832221523736816#08535496799650533 (дата
обращения 01.04.2020)
64
землю этим хозяйством при его ликвидации в случае использования участка
методами, приводящими к деградации земель
1
.
5. Неиспользование в случаях, предусмотренных гражданским
законодательством, земельного участка, предназначенного для
сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в
указанных целях в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен
федеральным законом, за исключением времени, в течение которого земельный
участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или
ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (ст. 284, 285 ГК
РФ).
Собственником в таких случаях не только не может использовать
земельный участок для других целей, но и обязан осуществлять активные
действия по использованию участка для целей, для которых он предназначен.
Неблагоприятные последствия для собственника могут наступить, если он не
предпринимает никаких действий по использованию для установленной цели
участка в течение трех лет. В случае пропуска трехлетнего срока предъявления
иска право на его предъявление погашается. В рассматриваемый период не
включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение
которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за
стихийного бедствия или иного обстоятельства, исключающего такое
использование. Следует учитывать, что согласно ст. 42 ЗК РФ, если сроки
освоения земельного участка предусмотрены договором, собственник обязан
своевременно приступить к использованию участка. В этом случае прекращение
права собственности возможно как в соответствии со ст. 284 ГК РФ, так и в связи
с нарушением условий договора.
Приведенная норма отступает от принципа свободного осуществления
принадлежащих гражданину прав, прежде всего в публичных интересах,
1
Федеральный закон от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском)
хозяйстве» // СПС «Консультантплюс». URL: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc
&base=LAW&n=349275&fld=134&dst=1000000001,0&rnd=0.08832221523736816#085354967996
50533 (дата обращения 01.04.2020)